13 beneficii fiscale ale proprietarilor de imobile închiriate pe care le pot folosi pentru a reduce taxele

Deținerea unei proprietăți închiriate poate genera venituri constante și avere pe termen lung, dar vine și cu costuri operaționale, evidență contabilă și obligații fiscale. Vestea bună este că imobiliarele de închiriat sunt printre cele mai avantajoase din punct de vedere fiscal forme de investiție imobiliară din Statele Unite.

Pentru mulți proprietari, valoarea reală nu constă doar în încasarea chiriei lunare. Ea constă în folosirea corectă a codului fiscal, astfel încât o parte mai mare din acel venit să rămână în afacere. De la dobânda ipotecară și amortizare până la deplasări și onorarii profesionale, proprietarii de imobile închiriate au adesea mai multe deduceri disponibile decât își dau seama.

Dacă sunteți la început, structura potrivită a entității poate face și administrarea afacerii mai ușoară. Mulți investitori aleg să înființeze un LLC pentru a separa activitățile personale de cele legate de proprietatea închiriată, pentru a organiza evidențele și pentru a construi o operațiune mai profesionistă. Zenind îi ajută pe antreprenori și investitori să își înființeze eficient entitățile comerciale, astfel încât să se poată concentra pe creșterea afacerii.

Mai jos sunt 13 dintre cele mai importante beneficii fiscale ale proprietăților închiriate, împreună cu note practice despre cum le pot folosi proprietarii în mod responsabil.

1. Deducerea dobânzii ipotecare

Pentru majoritatea proprietarilor care au finanțat proprietățile, dobânda ipotecară este una dintre cele mai mari cheltuieli deductibile.

Dacă ați împrumutat bani pentru a cumpăra, îmbunătăți sau refinanța o proprietate închiriată, partea de dobândă din acele plăți este, în general, deductibilă ca cheltuială de închiriere. În multe cazuri, această deducere se aplică chiar dacă soldul principal nu este deductibil. Această diferență contează, deoarece plățile ipotecare din primii ani conțin adesea o parte mare de dobândă.

Dacă refinanțați, tratamentul fiscal poate depinde de modul în care sunt folosiți banii obținuți din împrumut. Dobânda legată de utilizarea în cadrul activității de închiriere este, de obicei, mai ușor de dedus decât dobânda legată de utilizarea personală.

2. Amortizarea

Amortizarea este unul dintre cele mai valoroase beneficii fiscale disponibile pentru proprietarii de imobile închiriate.

Deși o clădire poate crește în valoare de piață în timp, IRS tratează structura în sine ca și cum s-ar uza treptat. Asta înseamnă că proprietarii pot deduce anual o parte din valoarea proprietății, pe o perioadă de recuperare stabilită. Proprietățile rezidențiale închiriate se amortizează, în general, pe 27,5 ani.

Amortizarea poate genera o pierdere contabilă chiar și atunci când proprietatea produce flux de numerar pozitiv. Acesta este unul dintre motivele pentru care imobiliarele sunt adesea considerate eficiente fiscal.

Notă importantă: terenul nu este amortizabil. Doar clădirea și anumite îmbunătățiri se califică.

3. Taxele pe proprietate

Taxele locale și de stat pe proprietate pentru o locuință închiriată sunt, în general, deductibile ca o cheltuială obișnuită de afaceri.

Această deducere poate fi semnificativă pe piețele cu valori evaluate mai mari sau cu taxe locale în creștere. Proprietarii ar trebui să păstreze evidența fiecărei facturi de taxe și să confirme dacă cheltuiala a fost plătită de ei sau rambursată printr-un aranjament contractual.

Dacă un chiriaș vă rambursează separat taxele, este posibil să trebuiască să tratați acea rambursare ca venit din chirii și apoi să deduceți cheltuiala aferentă.

4. Primele de asigurare

Asigurarea este o altă cheltuială deductibilă frecventă pentru proprietățile închiriate.

Proprietarii pot deduce, în general, primele pentru:

• Asigurarea proprietății pentru proprietari
• Asigurarea de răspundere civilă
• Acoperirea împotriva inundațiilor sau furtunilor, atunci când este legată de proprietatea închiriată
• Asigurarea pentru întreruperea activității
• Anumite prime pentru asigurarea de accidente de muncă, dacă este cazul

Asigurarea plătită în avans ar trebui, de regulă, alocată anului fiscal corect, deci evidența contabilă contează. IRS urmărește, în general, ca cheltuielile să fie aliniate perioadei pe care o acoperă.

5. Reparații și întreținere

Reparațiile și întreținerea de rutină sunt adesea deductibile în anul în care le plătiți sau le angajați, în funcție de metoda contabilă folosită.

Exemple includ:

• Repararea unui robinet care curge
• Înlocuirea încuietorii unei ferestre sparte
• Vopsirea între chiriași
• Repararea componentelor HVAC
• Curățarea jgheaburilor
• Înlocuirea plăcilor deteriorate

Distincția esențială este între o reparație și o îmbunătățire. Reparațiile mențin proprietatea în stare de funcționare normală. Îmbunătățirile, în general, adaugă valoare, adaptează proprietatea la o utilizare nouă sau îi prelungesc durata de viață, iar de obicei acestea se amortizează, în loc să fie deduse integral imediat.

6. Utilitățile pe care le plătiți

Dacă acoperiți utilitățile pentru proprietatea închiriată, acele costuri sunt, în general, deductibile.

Acestea pot include:

• Electricitate
• Apă și canalizare
• Gaze naturale
• Ridicarea deșeurilor
• Internet sau cablu, dacă sunt oferite ca parte a chiriei

Dacă un contract de închiriere prevede că chiriașul vă rambursează utilitățile, rambursarea poate trebui raportată ca venit din chirii. Deducerea rămâne importantă, deoarece ajută la compensarea părții de venit din tranzacție.

7. Onorariile de administrare a proprietății

Dacă angajați un administrator de proprietate, onorariile acestuia sunt, de obicei, deductibile.

Acestea pot include plăți pentru:

• Găsirea chiriașilor
• Încasarea chiriei
• Coordonarea mentenanței
• Administrarea contractelor de închiriere
• Coordonarea evacuărilor

Pentru investitorii care dețin mai multe unități sau locuiesc departe de proprietate, onorariile de administrare pot reprezenta o cheltuială practică de afaceri. Ele ajută și la crearea unor evidențe care arată că proprietatea este administrată într-un mod profesional.

8. Costurile de publicitate și marketing

Perioadele fără chiriași sunt costisitoare, așa că proprietarii cheltuiesc adesea bani pentru promovarea unităților. Aceste costuri sunt, de regulă, deductibile.

Cheltuielile tipice de publicitate includ:

• Anunțuri online pentru închirieri
• Fotografii profesionale
• Panouri și flyere
• Promovări pe rețelele sociale
• Taxe pentru site-uri de listare a proprietăților

Dacă proprietatea rămâne goală pentru o perioadă, publicitatea poate reduce costul deținerei fiecărei perioade de neocupare. Din punct de vedere fiscal, aceste cheltuieli sunt, în general, tratate ca costuri obișnuite și necesare ale activității de închiriere.

9. Deplasări și transport local

Unele cheltuieli de deplasare legate de activitatea de închiriere pot fi deductibile.

Exemplele pot include deplasarea la proprietate pentru a:

• Încasarea chiriei
• Inspectarea unității
• Întâlnirea cu contractorii
• Prezentarea proprietății potențialilor chiriași
• Supravegherea lucrărilor de mentenanță

Rețineți că deplasarea zilnică între locuință și un birou obișnuit, de regulă, nu este deductibilă în același mod. Tratamentul fiscal depinde de fapte, de structura afacerii și de faptul dacă deplasarea este direct legată de operațiunile de închiriere.

Jurnalele exacte de kilometraj, chitanțele și notițele despre întâlniri fac această deducere mult mai ușor de susținut.

10. Onorarii juridice și profesionale

Proprietarii au adesea nevoie de ajutor din partea avocaților, contabililor și altor profesioniști. Multe dintre aceste onorarii sunt deductibile atunci când au legătură cu activitatea de închiriere.

Exemple comune includ:

• Asistență pentru înființarea entității
• Revizuirea și redactarea contractelor de închiriere
• Servicii juridice legate de evacuare
• Pregătirea declarațiilor fiscale pentru activitatea de închiriere
• Onorarii de consultanță pentru contabilitate sau conformitate

Dacă înființați un LLC pentru activitatea de închiriere, sprijinul pentru înființare și organizare poate fi un prim pas important. Zenind îi ajută pe proprietarii de afaceri să înființeze LLC-uri și alte entități, astfel încât să poată separa administrarea afacerii de finanțele personale și să își păstreze operațiunile organizate.

11. Cheltuieli pentru biroul de acasă

Unii proprietari se pot califica pentru deducerea biroului de acasă dacă folosesc o parte a locuinței exclusiv și în mod regulat pentru administrarea activității de închiriere.

Acest lucru se poate aplica atunci când biroul de acasă este folosit pentru sarcini precum:

• Contabilitate
• Comunicarea cu chiriașii
• Păstrarea evidențelor
• Programarea reparațiilor
• Gestionarea contractelor de închiriere și a facturilor

Regulile IRS sunt specifice, așa că spațiul trebuie, în general, folosit exclusiv pentru activitate și nu ca living comun sau cameră de oaspeți. Când deducerea este disponibilă, ea poate permite alocarea către activitatea de închiriere a unei părți din cheltuielile locuinței, cum ar fi chiria, dobânda ipotecară, utilitățile și asigurarea.

12. Consumabile de afaceri și cheltuieli operaționale

Costurile de operare a unei proprietăți închiriate merg adesea dincolo de cheltuielile mari. Multe cheltuieli mici, de zi cu zi, sunt de asemenea deductibile.

Acestea pot include:

• Consumabile de birou
• Cutii de chei și chei
• Abonamente software
• Instrumente de contabilitate
• Produse de curățenie
• Servicii poștale și expediere
• Servicii de verificare a chiriașilor
• Unelte și accesorii minore

Aceste cheltuieli sunt ușor de trecut cu vederea, dar în timp ele se pot transforma în economii fiscale semnificative. Este esențial să aveți un sistem solid pentru urmărirea chitanțelor și clasificarea cheltuielilor.

13. Planificarea câștigurilor de capital și schimbul 1031

Când vindeți o proprietate închiriată, este posibil să datorați impozit pe câștigul de capital pentru aprecierea valorii.

Vestea bună este că investitorii imobiliari au instrumente de planificare care pot ajuta la amânarea sau reducerea impactului fiscal al unei vânzări. Unul dintre cele mai cunoscute este schimbul prevăzut la Secțiunea 1031, care poate permite amânarea câștigurilor dacă reinvestiți veniturile într-un alt bun imobiliar de investiții de același tip și respectați termenele impuse.

Un schimb 1031 poate fi foarte util pentru investitorii care doresc să treacă la o proprietate mai mare, să își diversifice portofoliul sau să își repoziționeze activele fără a recunoaște imediat câștigul impozabil.

Această zonă este tehnică, așa că proprietarii ar trebui să lucreze cu un profesionist fiscal calificat înainte de a vinde sau schimba o proprietate de investiții.

De ce contează structura entității pentru proprietarii de imobile închiriate

Beneficiile fiscale nu există în vid. Modul în care dețineți și administrați proprietatea închiriată poate afecta evidența contabilă, expunerea la răspundere și ușurința raportării fiscale.

Mulți proprietari înființează un LLC deoarece acest lucru poate ajuta la:

• Păstrarea separată a activelor personale și de afaceri
• Organizarea mai clară a veniturilor și cheltuielilor
• Susținerea unei operațiuni mai profesionale
• Simplificarea operațiunilor bancare și a contabilității
• Crearea unei structuri mai curate pentru creșterea viitoare

Un LLC nu înlocuiește consultanța fiscală și nu elimină toate riscurile juridice sau fiscale. Dar pentru mulți proprietari, este o fundație practică pentru administrarea proprietăților închiriate într-un mod mai disciplinat.

Cum ar trebui proprietarii să își urmărească deducerile

IRS se așteaptă ca deducerile pentru chirii să fie susținute de documente. O evidență bună face sezonul fiscal mai ușor și reduce riscul de a rata deduceri.

Un sistem practic ar trebui să includă:

• Conturi bancare separate pentru afacere
• Stocarea digitală a chitanțelor
• Jurnale de kilometraj
• Copii ale contractelor de închiriere
• Tabele anuale de amortizare
• Facturi ale contractorilor și dovada plății

Chiar și obiceiurile simple de contabilitate pot păstra deduceri care altfel s-ar pierde.

Greșeli frecvente de evitat

Proprietarii pierd adesea beneficii din cauza unor greșeli care pot fi evitate.

Fiți atenți la aceste greșeli:

• Amestecarea cheltuielilor personale cu cele ale proprietății închiriate
• Neacordarea distincției dintre reparații și îmbunătățiri
• Uitarea amortizării costurilor mari ale proprietății
• Ignorarea cheltuielilor mici, recurente
• Documentarea slabă a kilometrajului
• Tratarea rambursărilor ca venituri neimpozabile atunci când nu sunt
• Omiterea consultanței profesionale la vânzări, schimburi sau înființarea entității

Puțină organizare pe parcursul anului poate preveni eforturi costisitoare de corectare ulterior.

Concluzii finale

Proprietatea închiriată poate fi un instrument puternic de construire a averii, dar adevăratul său avantaj vine adesea dintr-o planificare fiscală atentă. Dobânda ipotecară, amortizarea, taxele pe proprietate, asigurarea, reparațiile, deplasările, onorariile profesionale și planificarea strategică a ieșirii pot reduce toate veniturile impozabile atunci când sunt gestionate corect.

Pentru proprietarii aflați la început, înființarea structurii potrivite a afacerii poate face mai ușoară administrarea acestor deduceri și organizarea afacerii. Zenind sprijină antreprenorii și proprietarii de imobile care doresc o bază clară și fiabilă pentru operațiunile lor de închiriere.

Dacă dețineți o proprietate închiriată sau intenționați să cumpărați prima unitate, păstrați evidențe curate, înțelegeți diferența dintre reparații și îmbunătățiri și lucrați cu profesioniști fiscali calificați atunci când regulile devin complexe. Beneficiile fiscale sunt reale, dar numai atunci când le revendicați corect.

Întrebări frecvente

Sunt cheltuielile unei proprietăți închiriate întotdeauna deductibile?

Nu. O cheltuială trebuie, în general, să fie obișnuită, necesară și direct legată de activitatea de închiriere. Cheltuielile personale nu sunt deductibile ca cheltuieli de afaceri pentru închiriere.

Pot deduce pierderile din proprietatea mea închiriată?

Este posibil, dar regulile depind de venitul dvs., nivelul de participare și dacă pierderea este considerată pasivă. Un profesionist fiscal vă poate ajuta să determinați tratamentul pierderii.

Am nevoie de un LLC pentru a revendica deduceri pentru chirii?

Nu. Puteți deține o proprietate închiriată fără LLC și totuși să revendicați deducerile eligibile. Totuși, mulți proprietari folosesc un LLC pentru a îmbunătăți organizarea și separarea dintre activitățile personale și cele de afaceri.

Este amortizarea obligatorie pentru proprietățile închiriate?

Amortizarea este, în general, permisă și adesea așteptată pentru proprietățile închiriate eligibile. În majoritatea cazurilor, proprietarii ar trebui să o includă chiar dacă sunt profitabili din punct de vedere al fluxului de numerar.

Când ar trebui să vorbesc cu un profesionist fiscal?

Ar trebui să consultați un profesionist fiscal înainte de a cumpăra, refinanța, vinde sau schimba o proprietate închiriată și ori de câte ori nu sunteți sigur dacă o cheltuială ar trebui dedusă sau capitalizată.