Кредитори на бързи заеми за самонаети инвеститори в недвижими имоти: Какво трябва да знаете, преди да вземете заем

Самонаетите инвеститори в недвижими имоти често действат по-бързо, отколкото традиционното финансиране може да ги настигне. Една обещаваща недвижима собственост може да се появи, да изчезне и да бъде препродадена само за няколко дни. Ремонтен проект може да изисква незабавен капитал. Премостващ заем може да е разликата между това да затворите сделка и да я загубите в полза на друг купувач.

Точно тук влизат кредиторите на бързи заеми.

Бързите заеми са краткосрочни, обезпечени с актив заеми, предназначени да финансират възможности в недвижимите имоти бързо. За самонаети инвеститори те могат да бъдат практичен инструмент, когато конвенционалното ипотечно одобрение е твърде бавно, твърде строго или твърде зависимо от документи за лични доходи.

Използвани правилно, бързите заеми могат да ви помогнат да осигурите имоти, да завършите ремонти и по-късно да рефинансирате към по-постоянно финансиране. Използвани неправилно, те могат да натоварят паричния поток и да свият маржа ви. Това ръководство обяснява как работи финансирането с бързи заеми, кога има смисъл, какво гледат кредиторите и как да оцените заем, преди да подпишете.

Какво е бърз заем?

Бързият заем обикновено е краткосрочен заем, обезпечен с недвижим имот. Вместо да се разглеждат предимно личните доходи, данъчните декларации и дългият кредитен преглед, кредиторът се фокусира силно върху самия имот и икономиката на сделката.

Това означава, че кредиторът обикновено ще иска да знае:

• Покупната цена
• Текущата стойност на имота
• Стойността след ремонт, често наричана ARV
• Вашето първоначално участие или принос на собствен капитал
• Вашата стратегия за изход
• Вашият опит с подобни проекти

Кредиторите на бързи заеми често са частни инвеститори, специализирани кредитни компании или бутикови фондове. Тъй като оценяват актива и бизнес плана повече от историята на заплатите на заемателя, те често могат да действат по-бързо от банка.

Защо самонаетите инвеститори използват бързи заеми

Самонаетите заематели често имат силен финансов капацитет, но по-непредсказуем деклариран доход. Данъчни облекчения, сезонни приходи и реинвестиране в бизнеса могат да направят конвенционалното кредитиране по-трудно, дори когато инвеститорът е способен да управлява проекта.

Бързият заем може да помогне в ситуации, когато:

• Сделката е чувствителна към времето
• Имотът се нуждае от значителен ремонт
• Заемателят иска да затвори преди да бъде одобрена традиционна ипотека
• Заемателят има силен капитал, но ограничен документално доказуем доход
• Проектът ще бъде рефинансиран или продаден след завършване

За много инвеститори привлекателността не е само скоростта на одобрение. Тя е и гъвкавостта. Един кредитор на бързи заеми може да се интересува повече дали числата работят, отколкото дали заемателят отговаря на тесен банков профил.

Кога бързият заем има смисъл

Бързите заеми са най-полезни, когато заемът е свързан с ясна краткосрочна бизнес стратегия.

Често срещани случаи на употреба включват:

• Проекти за купи-ремонтирай-продай
• Придобиване на проблемни имоти
• Покупки на търг
• Премостващо финансиране между покупка и дългосрочно рефинансиране
• Имотe, които се нуждаят от ремонт, преди банка да ги финансира
• Конкурентни сделки, при които бързото затваряне е от съществено значение

В тези ситуации времето е важно. Няколко допълнителни седмици банково одобрение могат да направят разликата между това да притежавате имота и да гледате как възможността изчезва.

Кога бързият заем може да не е най-подходящ

Бързите заеми са мощни, но не са евтини. Това ги прави неподходящи за всяка сделка.

Може да искате да преосмислите бърз заем, ако:

• Маржът по проекта е малък
• Нямате реалистичен план за изход
• Ремонтът е по-сложен, отколкото бюджетът ви позволява
• Не можете да обслужите падежно плащане навреме
• Имотът вероятно няма да бъде оценен или продаден на нужната стойност
• Разчитате на заема за дългосрочно задържане без път за рефинансиране

Сделка, която работи само ако всичко върви перфектно, обикновено е твърде рискова за краткосрочно, по-скъпо финансиране.

Какво гледат кредиторите на бързи заеми

Кредиторите на бързи заеми обикновено оценяват първо обезпечението, после заемателя, а след това и бизнес плана.

Стойност на имота

Имотът е в основата на заема. Кредиторите искат да знаят колко струва днес и каква може да бъде стойността му след приключване на работата.

Стойност след ремонт

ARV е критична при финансиране на ремонти. Ако бюджетът за проекта е реалистичен и ARV е подкрепена от сравними продажби, кредиторът може да се чувства по-уверен да предложи финансиране.

Съотношение заем към стойност

Много кредитори ограничават заема като процент от стойността или ARV. Колкото по-консервативно е съотношението, толкова повече защита има кредиторът, ако пазарът се промени.

Опит на заемателя

Заемател с история на успешни сделки може да получи по-благоприятно отношение от инвеститор за първи път.

Стратегия за изход

Кредиторите искат ясен отговор на въпроса: как ще бъде погасен този заем?

Често срещани изходи включват:

• Продажба на реновиран имот
• Кеш-аут рефинансиране
• Конвенционално рефинансиране след стабилизиране
• Продажба на друг актив

Ликвидност и резерви

Дори когато кредиторът се фокусира върху актива, той все пак иска увереност, че заемателят може да покрива текущите разходи, лихвите и неочакваните ремонти.

Документи, които да подготвите преди кандидатстване

Подготовката ускорява одобрението и показва, че разбирате сделката.

Подгответе следните неща:

• Документи за учредяване на дружество, ако имотът ще се държи чрез LLC или корпорация
• Договор за покупка
• Снимки на имота и детайли от обявата
• Бюджет за ремонт и обхват на работата
• Сравними продажби или пазарни данни
• Информация за застраховка
• Доказателство за налични средства за първоначално участие или резерви
• Данъчни декларации или отчети за доходи, ако бъдат поискани
• Резюме на стратегията за изход

Ако инвестирате чрез бизнес структура, поддържането на организирани записи може да опрости както процеса на заема, така и дългосрочното ви счетоводство.

Основни условия по заема, които да сравнявате

Не всички бързи заеми са еднакви. Две оферти с подобни лихвени проценти могат да се различават значително, когато се отчетат таксите и сроковете.

Сравнявайте внимателно следните условия:

• Лихвен процент
• Такси за отпускане
• Срок на заема
• Такси за удължаване
• Предсрочни наказателни такси
• График на усвояване на средствата за ремонт
• Обезпечен или необезпечен характер на заема
• Минимално изисквано собствено участие
• Изисквания за оценка или оглед
• Условия за просрочие

Най-ниската обявена лихва не винаги е най-добрата сделка. Заем с по-ниски такси, по-бързо финансиране и управляем график на погасяване може да е по-ценен от такъв с малко по-нисък рекламиран лихвен процент.

Предимства на бързите заеми за самонаети инвеститори

Когато се използват стратегически, бързите заеми могат да бъдат силен бизнес инструмент.

По-бързо затваряне

Скоростта е едно от най-големите предимства. Много кредитори на бързи заеми могат да оценят и затворят далеч по-бързо от традиционна банка.

Гъвкаво кредитиране

Силен имот и ясен план могат да бъдат по-важни от доход по W-2 или перфектна данъчна декларация.

Улавяне на възможности

Бързият достъп до капитал може да ви помогне да купите имоти, които други купувачи не могат да финансират достатъчно бързо.

Ръст на портфейла

Използвайки краткосрочен капитал за правилните сделки, можете да запазите ликвидни средства за други проекти и да увеличите броя на възможностите, които можете да преследвате.

Бизнес инерция

За самонаетите инвеститори потокът от сделки е важен. Бързите заеми могат да помогнат проектите да се движат, докато изграждате история и разширявате дейността си.

Рискове и компромиси, които не бива да игнорирате

Удобството на бързия заем има своя цена.

Бъдете готови за:

• По-високи разходи по заема в сравнение с конвенционалното финансиране
• Кратки срокове за погасяване
• Падежни плащания
• Риск от прекомерно задлъжняване по проекта
• По-голям натиск да завършите ремонта по график
• По-малък марж, ако пазарът отслабне или разходите за ремонт се увеличат

Поради тези рискове бързите заеми обикновено трябва да бъдат съчетани с консервативен анализ от ваша страна. Предвидете време за забавяния, ремонти и по-слаб пазар.

Как да оцените кредитор на бързи заеми

Кредиторът е толкова важен, колкото и условията по заема.

Търсете кредитор, който:

• Има силна репутация на вашия пазар
• Обяснява ясно таксите и условията при погасяване
• Разбира типа имот и вашата стратегия за изход
• Действа бързо, без да става неорганизиран
• Комуникира очакванията писмено
• Има ясен процес за усвояване, ако са включени средства за ремонт
• Може да покаже примери за финансиране на подобни сделки

Сигнали за риск включват неясни графици на таксите, нереалистични обещания, натиск да подпишете веднага и объркващи документи по заема.

Защо много инвеститори използват LLC или корпорация

Много самонаети инвеститори в недвижими имоти държат имотите чрез LLC или корпорация за отделяне на отговорността, по-ясни записи и по-професионално управление на сделките.

Подходящата структура зависи от вашата стратегия, данъчното ви положение, правилата в съответния щат и толерантността ви към риск, затова е разумно да прегледате структурата си с квалифициран консултант.

Ако създавате структура за вашия инвестиционен бизнес, Zenind може да ви помогне да стартирате и поддържате бизнес структура в САЩ с услуги по учредяване и съответствие. Това може да улесни организирането на вашите операции с недвижими имоти, докато вие се фокусирате върху придобивания, финансиране и изпълнение на проекти.

Практически контролен списък за заемане

Преди да приемете бърз заем, преминете през този контролен списък:

• Сделката все още ли е изгодна, ако ремонтът излезе над бюджета?
• Можете ли да покривате лихви, данъци, застраховка и текущи разходи по-дълго от очакваното?
• Реалистична ли е стратегията ви за изход в текущия пазар?
• Комфортно ли ви е със срока за погасяване?
• Сравнили ли сте такси, точки и разходи за удължаване?
• Разбирате ли всяка клауза за неизпълнение в договора?
• Проектната печалба достатъчно голяма ли е, за да оправдае цената на капитала?

Ако отговорът на някой от тези въпроси е не, забавете се, преди да продължите.

Заключителни мисли

Кредиторите на бързи заеми могат да бъдат ценна възможност за финансиране за самонаети инвеститори в недвижими имоти, които имат нужда от скорост, гъвкавост и кредитиране, базирано на сделката. Те са особено полезни за краткосрочни проекти, финансиране на ремонти и възможности, които не могат да чакат традиционния ипотечен процес.

Ключът е дисциплината. Фокусирайте се върху имота, числата, стратегията за изход и условията на кредитора. Ако сделката има достатъчен марж и планът ви е реалистичен, бързият заем може да ви помогне да се движите по-бързо, без да жертвате стратегически контрол.

За самонаети инвеститори, които изграждат бизнес в недвижимите имоти, силното финансиране е само част от уравнението. Ясна структура на юридическото лице, чисти записи и повтаряем оперативен процес са също толкова важни.