Өзін-өзі жұмыспен қамтыған жылжымайтын мүлік инвесторларына арналған hard money lenders: қарыз алар алдында нені білу керек

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған жылжымайтын мүлік инвесторлары көбіне дәстүрлі қаржыландырудың жылдамдығынан озып жүреді. Үміттендірерлік нысан бірден пайда болып, бірнеше күннің ішінде жоғалып, қайта сатылып кетуі мүмкін. Жөндеу жобасына дереу капитал қажет болуы ықтимал. Кейде көпірлік несие мәмілені жабу мен оны бәсекелес сатып алушыға жіберіп алу арасындағы айырмашылықты анықтайды.

Осы жерде hard money lenders көмекке келеді.

Hard money loan - жылжымайтын мүлік мүмкіндіктерін тез қаржыландыруға арналған қысқа мерзімді, активпен қамтамасыз етілген несие. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған инвесторлар үшін бұл дәстүрлі ипотекалық андеррайтинг тым баяу, тым қатаң немесе жеке табыс құжаттарына тым тәуелді болғанда пайдалы құрал бола алады.

Дұрыс қолданылса, hard money сізге нысандарды сатып алуға, жөндеу жұмыстарын аяқтауға және кейінірек тұрақтырақ қаржыландыруға қайта қаржылануға көмектеседі. Дұрыс қолданылмаса, ол ақша ағынын қысымға алып, маржаны тарылтады. Бұл нұсқаулық hard money lending қалай жұмыс істейтінін, қай кезде орынды болатынын, lender неге мән беретінін және келісімге қол қоймас бұрын несие қалай бағаланатынын түсіндіреді.

Hard Money Loan деген не?

Hard money loan әдетте жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген қысқа мерзімді несие болады. Андеррайтингтің негізгі өлшемі ретінде жеке табыс, салық декларациялары және ұзақ кредиттік тексерулер алынбайды, оның орнына lender негізінен нысанның өзіне және мәміле экономикасына сүйенеді.

Сондықтан lender әдетте мына нәрселерді білгісі келеді:

• Сатып алу бағасы
• Нысанның ағымдағы құны
• Жөндеуден кейінгі құн, көбіне ARV деп аталады
• Алғашқы жарнаңыз немесе үлестік салымыңыз
• Шығу стратегияңыз
• Ұқсас жобалардағы тәжірибеңіз

Hard money lenders көбіне жеке инвесторлар, арнайы кредит беру компаниялары немесе шағын қорлар болады. Олар жалақы тарихынан гөрі актив пен бизнес-жоспарды бағалайтындықтан, банктерге қарағанда жиі жылдамырақ әрекет етеді.

Неліктен өзін-өзі жұмыспен қамтыған инвесторлар hard money пайдаланады

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған қарыз алушылардың қаржылық мүмкіндігі мықты болуы мүмкін, бірақ ресми көрсетілген табысы тұрақты бола бермейді. Шегерімдер, маусымдық кіріс және бизнесті қайта инвестициялау дәстүрлі андеррайтингті қиындатуы мүмкін, тіпті инвестор жобаны сенімді түрде орындай алатын жағдайда да.

Hard money мына жағдайларда көмектесе алады:

• Мәміле уақытқа өте тәуелді болса
• Нысанға елеулі жөндеу қажет болса
• Қарыз алушы дәстүрлі ипотека мақұлданғанға дейін жабуды қаласа
• Расталатын табысы аз, бірақ капиталы мықты болса
• Жоба аяқталғаннан кейін қайта қаржыландырылса немесе сатылса

Көптеген инвесторлар үшін тартымдылық тек мақұлдаудың жылдамдығында емес. Икемділікте де. Hard money lender қарыз алушының тар банк өлшеміне сай келуінен гөрі, сандардың жұмыс істейтініне көбірек мән беруі мүмкін.

Қай кезде hard money орынды

Hard money ең тиімді, егер несие нақты, қысқа мерзімді бизнес-жоспармен байланысты болса.

Жиі қолданылатын жағдайлар:

• Fix-and-flip жобалары
• Қиын жағдайдағы нысандарды сатып алу
• Аукцион арқылы сатып алу
• Сатып алу мен ұзақ мерзімді қайта қаржыландыру арасындағы көпірлік қаржыландыру
• Банк қаржыландыруы үшін алдымен жөндеу қажет нысандар
• Жылдам жабу шешуші болатын бәсекелі мәмілелер

Мұндай жағдайларда уақыт маңызды. Банктік андеррайтингтің бірнеше қосымша аптасы нысанды иелену мен мүмкіндіктің жоғалып кетуі арасындағы айырмашылық болуы мүмкін.

Hard money әрдайым ең жақсы таңдау бола бермейді

Hard money қуатты құрал, бірақ арзан емес. Сондықтан ол әр мәмілеге сай келе бермейді.

Келесі жағдайларда hard money loan-ды қайта қараған дұрыс:

• Жобаның маржасы тар болса
• Нақты шығу жоспарыңыз болмаса
• Жөндеу жұмыстары бюджетіңізден күрделірек болса
• Белгіленген мерзімде balloon payment-ті өтей алмасаңыз
• Нысан қажетті құнға бағалануы немесе қайта сатылуы екіталай болса
• Несиеге ұзақ мерзімді иелену үшін, бірақ қайта қаржыландыру жолынсыз сүйенсеңіз

Тек бәрі мінсіз өткен жағдайда ғана жұмыс істейтін мәміле әдетте қысқа мерзімді, құны жоғары қаржыландыру үшін тым қауіпті болады.

Hard money lenders нені қарайды

Hard money lenders әдетте алдымен кепілге, кейін қарыз алушыға, содан соң бизнес-жоспарға мән береді.

Нысанның құны

Нысан - несие өзегі. Lender оның бүгінгі құнын және жұмыс аяқталғаннан кейінгі ықтимал құнын білгісі келеді.

Жөндеуден кейінгі құн

ARV жөндеу қаржыландыруында шешуші рөл атқарады. Егер жоба бюджеті шынайы болса және ARV ұқсас сатулармен расталса, lender қаржыландыру ұсынуға сенімдірек болуы мүмкін.

Loan-to-value ratio

Көптеген lender несие мөлшерін құнның немесе ARV-дың белгілі бір пайызына шектейді. Коэффициент неғұрлым консервативті болса, нарық өзгерген жағдайда lender үшін қорғаныс соғұрлым жоғары болады.

Қарыз алушы тәжірибесі

Сәтті мәмілелер тарихы бар қарыз алушы бірінші рет инвестиция жасап отырған адамға қарағанда тиімдірек шарттарға қол жеткізуі мүмкін.

Шығу стратегиясы

Lender мына сұраққа анық жауап күтеді: бұл несие қалай өтеледі?

Жиі қолданылатын жолдар:

• Жөнделген нысанды сату
• Ақшаны шығара отырып қайта қаржыландыру
• Тұрақтанғаннан кейін дәстүрлі қайта қаржыландыру
• Басқа активті сату

Өтімділік пен резервтер

Lender активке басымдық берсе де, қарыз алушының ағымдағы шығындарды, пайызды және күтпеген жөндеулерді жаба алатынына сенімді болғысы келеді.

Өтінім бермес бұрын дайындалатын құжаттар

Дайындық андеррайтингті жылдамдатады және мәмілені жақсы түсінетіндігіңізді көрсетеді.

Мыналарды дайындап қойыңыз:

• Нысан LLC немесе corporation арқылы ұсталса, құрылтай құжаттары
• Сатып алу шарты
• Нысан фотосуреттері мен листинг деректері
• Жөндеу бюджеті және жұмыс көлемі
• Ұқсас сатулар немесе нарық деректері
• Сақтандыру туралы ақпарат
• Алғашқы жарна немесе резервтер үшін қаражат бар екенін растайтын құжат
• Сұралса, салық декларациялары немесе табыс есептері
• Шығу стратегиясының қысқаша сипаттамасы

Егер сіз бизнестік құрылым арқылы инвестиция жасасаңыз, құжаттарды ретке келтіру несие процесін де, ұзақ мерзімді бухгалтерияны да жеңілдетуі мүмкін.

Салыстыру керек негізгі несие шарттары

Барлық hard money loan бірдей емес. Ұқсас мөлшерлемесі бар екі ұсыныс та комиссиялар мен мерзім жағынан айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.

Келесі шарттарды мұқият салыстырыңыз:

• Пайыздық мөлшерлеме
• Бастапқы комиссиялар
• Мерзім ұзақтығы
• Ұзарту ақысы
• Ерте өтеу айыппұлдары
• Жөндеу қаражатының draw schedule-ы
• Recourse немесе nonrecourse құрылымы
• Міндетті үлестік салым
• Бағалау немесе тексеру талаптары
• Кешіктіру айыпақысы

Беткі пайыздық мөлшерлеме әрдайым ең жақсы мәміле емес. Төмен комиссиясы, жылдам қаржыландыруы және ыңғайлы өтеу құрылымы бар несие сәл төменірек жарияланған мөлшерлемеден де құнды болуы мүмкін.

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған инвесторлар үшін hard money артықшылықтары

Стратегиялық қолданылса, hard money мықты іскерлік құрал бола алады.

Жылдам жабу

Жылдамдық - басты артықшылықтардың бірі. Көптеген hard money lenders дәстүрлі банкке қарағанда әлдеқайда тез андеррайтинг жасап, жаба алады.

Икемді андеррайтинг

Мықты нысан мен нақты жоспар W-2 табыстан немесе мінсіз салық декларациясынан маңыздырақ болуы мүмкін.

Мүмкіндікті пайдалану

Капиталға жылдам қол жеткізу басқа сатып алушылар тез қаржыландыра алмайтын нысандарды алуға көмектеседі.

Портфельдің өсуі

Дұрыс мәмілелерде қысқа мерзімді капиталды пайдалану арқылы өтімді қаражатты басқа жобаларға сақтап, қол жеткізе алатын мүмкіндіктер санын арттыра аласыз.

Бизнес импульсі

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған инвесторлар үшін мәміле ағыны маңызды. Hard money жобаларды жылжытып отыруға, тәжірибе жинауға және операцияны кеңейтуге көмектеседі.

Елемеуге болмайтын тәуекелдер мен айырбастар

Hard money ыңғайлылығының өз бағасы бар.

Мына жағдайларға дайын болыңыз:

• Дәстүрлі қаржыландыруға қарағанда жоғары қарыз құны
• Қысқа өтеу мерзімі
• Balloon payment
• Жобаны шамадан тыс қарызбен жүктеу қаупі
• Жөндеуді жоспар бойынша аяқтауға түсетін жоғары қысым
• Нарық әлсіресе немесе жөндеу шығындары өссе, маржаның азаюы

Осы тәуекелдерге байланысты hard money сіз тараптан да консервативті андеррайтингпен қатар жүруі керек. Кідірістерге, жөндеулерге және әлсіз нарық жағдайына орын қалдырыңыз.

Hard money lender-ді қалай бағалау керек

Lender несие шарттары сияқты маңызды.

Мынадай lender таңдаңыз:

• Сіздің нарықта сенімді беделі бар
• Комиссиялар мен өтеу шарттарын анық түсіндіреді
• Нысан түріңізді және шығу стратегияңызды түсінеді
• Тез әрекет етеді, бірақ бейберекет болмайды
• Күтілімді жазбаша түрде жеткізеді
• Егер жөндеу қаражаты болса, draw process-і түсінікті
• Ұқсас мәмілелерді қалай қаржыландыратынын көрсете алады

Ескерту сигналдарына бұлыңғыр комиссия кестелері, шындыққа жанаспайтын уәделер, дереу қол қоюға қысым және түсініксіз loan documents жатады.

Неліктен көптеген инвесторлар LLC немесе corporation пайдаланады

Көптеген өзін-өзі жұмыспен қамтыған жылжымайтын мүлік инвесторлары нысандарды liability separation, тәртіпті есеп жүргізу және кәсіби мәміле басқаруы үшін LLC немесе corporation арқылы ұстайды.

Дұрыс entity сіздің стратегияңызға, салық жағдайыңызға, штат ережелеріне және тәуекелге төзімділігіңізге байланысты, сондықтан құрылымды білікті кеңесшімен бірге қарастырған дұрыс.

Егер сіз инвестициялық бизнесіңіз үшін entity құрып жатсаңыз, Zenind сізге АҚШ-тағы бизнес құрылымын formation және compliance support арқылы іске қосуға және қолдауға көмектесе алады. Бұл сізге жылжымайтын мүлік операцияларын реттелген күйде ұстауды жеңілдетіп, сіз acquisitions, financing және project execution-ға назар аудара аласыз.

Практикалық қарыз алу чек-парағы

Hard money loan-ды қабылдамас бұрын мына чек-парақты қолданыңыз:

• Егер жөндеу бюджеттен асып кетсе, мәміле бәрібір жұмыс істей ме?
• Пайызды, салықтарды, сақтандыруды және ұстау шығындарын күткеннен ұзақ мерзімде көтере аласыз ба?
• Шығу стратегияңыз қазіргі нарықта шынайы ма?
• Өтеу кестесі сізге қолайлы ма?
• Комиссиялар, points және extension costs-ты салыстырдыңыз ба?
• Келісімдегі әрбір default trigger-ді түсінесіз бе?
• Болжамды пайда капитал құнын ақтай ма?

Егер осы сұрақтардың кез келгеніне жауап «жоқ» болса, алға жылжымай тұрып баяулаңыз.

Қорытынды

Hard money lenders жылдамдықты, икемділікті және мәміле негізіндегі андеррайтингті қажет ететін өзін-өзі жұмыспен қамтыған жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін құнды қаржыландыру нұсқасы бола алады. Олар әсіресе қысқа мерзімді жобалар, жөндеу қаржыландыруы және дәстүрлі ипотекалық процесс күте алмайтын мүмкіндіктер үшін пайдалы.

Негізгісы - тәртіп. Нысанға, сандарға, шығу стратегиясына және lender шарттарына назар аударыңыз. Егер мәміледе жеткілікті маржа болса және жоспарыңыз шынайы болса, hard money стратегиялық бақылауды жоғалтпай-ақ жылдамырақ әрекет етуге көмектесе алады.

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған инвесторлар жылжымайтын мүлік бизнесін дамытқанда, мықты қаржыландыру - тек бір бөлігі ғана. Анық entity құрылымы, таза есеп және қайталанатын операциялық процесс те соншалықты маңызды.