11 bérbeadói adólevonás, amelyet minden ingatlantulajdonosnak ismernie kell

A bérbe adott ingatlan stabil bevételt teremthet, de adózási kötelezettségeket is jelent. A jó hír az, hogy a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódó számos szokásos és szükséges kiadás levonható lehet, ha pontos nyilvántartást vezet és helyesen jelenti a bevételeket.

Lakóingatlan-bérbeadás esetén az IRS általában a Schedule E nyomtatványon várja a bevételek és kiadások kimutatását. Ez azt jelenti, hogy a részletek számítanak: mire költött, mikor költött, mire szolgált a kiadás, és hogy az bérbeadási vagy személyes használathoz kapcsolódott-e. Ha az ingatlant LLC-n keresztül birtokolja, a levonási szabályok önmagukban nem változnak, de az LLC sokkal könnyebbé teheti a könyvelést, a pénzeszközök elkülönítését és a dokumentumkezelést.

Az alábbiakban 11 olyan bérbeadói adólevonás következik, amelyet érdemes ismerni, valamint azok a kiadások, amelyek általában nem elszámolhatók, és azok a nyilvántartási szokások, amelyek megkönnyítik az adózást.

1. Jelzálogkamat

Ha hitelből finanszírozta az ingatlant, a jelzálogtörlesztés kamatrésze általában levonható bérleti kiadásként.

A tőkerészt nem vonhatja le. A tőke csökkenti a tartozás összegét, de nem működési költség.

Ez a különbség fontos, mert sok bérbeadó csak a havi részletet nézi, és azt feltételezi, hogy az egész levonható. Valójában általában csak a kamatrész levonható, ezért a hitelezői kimutatások és az éves jelzálogdokumentumok elengedhetetlenek.

2. Ingatlanadó

A bérbe adott ingatlan után fizetett ingatlanadó általában levonható.

Ide tartoznak a megyei, önkormányzati és helyi ingatlanadók, amelyek a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódnak. Ha az ingatlan részben bérbeadási, részben személyes használatban van, általában meg kell osztania a kiadást a két használat között.

Ha letéti számlán keresztül fizeti az adót, az összeg akkor is levonható, amikor az adót ténylegesen befizetik az Ön nevében, nem pedig pusztán akkor, amikor feltölti a letétet.

3. Értékcsökkenés

Az értékcsökkenés az egyik legfontosabb adólevonás a bérbeadók számára, mert lehetővé teszi, hogy az ingatlan költségének egy részét idővel visszaírja.

Lakóingatlan-bérbeadás esetén az épületet általában 27,5 év alatt, lineáris módszerrel, havi középnapos szabállyal értékcsökkentik. A telek nem értékcsökkenthető, így csak az épület és más jogosult fejlesztések tartoznak ide.

Az értékcsökkenés más bérbeadási eszközökre is alkalmazható, például készülékekre, bútorokra és bizonyos berendezésekre, attól függően, hogyan sorolják be őket. A lényeg az, hogy az értékcsökkenés nem azonnali készpénzkiadás, de idővel jelentős könyvelési levonást eredményezhet.

4. Javítás és karbantartás

Azok a javítási és karbantartási költségek, amelyek az ingatlant bérbeadható állapotban tartják, gyakran levonhatók abban az évben, amikor kifizeti őket.

Példák lehetnek:

• Egy szivárgás javítása
• Törött zár cseréje
• Gipszkarton foltozása
• Fűtési vagy légkondicionáló rendszer szervizelése
• Festés két bérlő között
• Törmelék eltávolítása a bérlő kiköltözése után

Fontos különbség van a javítás és a fejlesztés között. A javítás helyreállítja a rendeltetésszerű működést. A fejlesztés növeli az értéket, meghosszabbítja a hasznos élettartamot, vagy az ingatlant új használatra alkalmassá teszi. A fejlesztéseket általában aktiválni kell és idővel értékcsökkenteni, nem pedig azonnal levonni.

5. Biztosítási díjak

A biztosítás szintén gyakori bérbeadói levonás.

Ide tartozhat a bérbeadói biztosítás, az épületbiztosítás, a felelősségbiztosítás, az árvízbiztosítás és más olyan kötvények díja, amelyek a bérleményt vagy a bérbeadási vállalkozását védik. Ha a biztosítás a hitelező által előírt vagy kockázatkezelési céllal megkötött fedezet, az ilyen kiadás általában a bérbeadási tevékenység része.

Ha egy biztosítási szerződés személyes és bérbeadási használatot is fedez, a levonható összeget általában meg kell osztani.

6. A bérlők helyett fizetett rezsi

Ha Ön fizeti a bérlemény rezsijét, ezek a költségek általában levonhatók.

Ide tartozhat az áram, gáz, víz, csatornadíj, szemétszállítás, internet vagy kábeltelevízió, ha a bérbeadó fizeti ezeket a bérleti megállapodás részeként. A levonás azt illeti meg, aki ténylegesen fizeti a kiadást, ezért ha a bérlő megtéríti Önnek, az ilyen megtérítés általában bérleti bevételnek minősül.

Ez az egyik oka annak, hogy a pontos havi nyilvántartás fontos. A közüzemi számlák könnyen kimaradhatnak, különösen, ha automatikus fizetésre vannak állítva.

7. Ingatlankezelési díjak

Ha ingatlankezelőt, közvetítőt vagy kezelőcéget fogad fel, az ő díjaik általában levonhatók.

Ezek a díjak fedezhetik például:

• Bérlőszűrést
• Bérleti díj beszedését
• Karbantartási koordinációt
• Bérleti szerződések kezelését
• Üresedés miatti hirdetést
• A napi ingatlanfelügyeletet

Sok bérbeadó azért vesz igénybe kezelést, hogy időt takarítson meg, csökkentse a saját terhelését, és javítsa a bérlőkkel való kommunikációt. Adózási szempontból ezek a díjak általában szokásos bérbeadási működési költségeknek minősülnek.

8. Hirdetés és marketing

A bérlőkereséshez kapcsolódó hirdetési költségek általában levonhatók.

Ide tartozhatnak az online hirdetések, a kerttáblák, a fotózás, a hirdetések terjesztése és a bérlemény népszerűsítésére használt marketinganyagok. Ha a kiadást egy üresedés betöltésére fordítja, ezek a költségek a bérbeadási vállalkozás működésének részét képezik.

Azok a szűrési költségek is jogosultak lehetnek, amelyek közvetlenül a marketinghez és a bérbeadáshoz kapcsolódnak, a konkrét költségtől és annak fizetési módjától függően.

9. Utazási és gépjárműköltségek

Ha az ingatlan kezelése, ellenőrzése, javítása vagy bérbeadása miatt utazik, ezek közül a költségek közül néhány levonható lehet.

Ide tartozhatnak az ingatlan bemutatására, a kivitelezőkkel való találkozásra, a javítások ellenőrzésére vagy a bérlői ügyek intézésére tett utak. Ha saját járművét használja bérbeadással kapcsolatos utazásra, jogosult lehet a költségek levonására az IRS által engedélyezett módszerek egyikével, ha megfelel a feltételeknek.

Általában nem levonható a szokásos munkába járás egy különálló álláshelyre, illetve a személyes ügyintézés, amely csak érinti az ingatlant.

A legpraktikusabb megoldás az, ha minden utazásról vezet egy naplót, feltüntetve a dátumot, az úti célt és az üzleti célt. Egy egyszerű kilométer-nyilvántartás sok későbbi problémát megelőzhet.

10. Jogi és szakmai díjak

A bérbeadóknak gyakran van szükségük jogi és szakmai segítségre, és az ilyen költségek általában levonhatók, ha a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódnak.

Ide tartozhat például:

• Ügyvédi díj bérleti szerződés felülvizsgálatához vagy kilakoltatási ügyekhez
• Könyvelői vagy adóbevallási díjak, amelyek a bérleményhez kapcsolódnak
• Könyvelőszoftver vagy számviteli segítség
• Tanácsadási díjak a bérbeadási működéssel kapcsolatban

A szakmai költségek különösen fontosak azoknak a bérbeadóknak, akik több egységet birtokolnak vagy LLC-n keresztül tartanak ingatlant. A megfelelő dokumentáció segít bizonyítani, hogy a kiadás szokásos, szükséges és a bérbeadási vállalkozáshoz kapcsolódik.

11. Kellékek és működési költségek

Sok kisebb, napi kiadás is levonható, ha a bérlemény működését támogatja.

Példák lehetnek:

• Tisztítószerek
• Izzók
• Szűrők
• Kulcsok és zárvasalatok
• Füstérzékelő elemek
• Papír, nyomtatópatron és irodaszerek
• Postaköltség
• A bérleti számlához kapcsolódó banki díjak

Ezek a költségek egyenként talán aprónak tűnnek, de egy év alatt gyorsan összeadódnak. Az aktív bérbeadók számára gyakran ezek azok a levonások, amelyek a legkönnyebben kimaradnak.

Azok a kiadások, amelyeket a bérbeadók általában nem vonhatnak le azonnal

Ugyanolyan fontos tudni, mit vonhat le, mint azt, mit nem.

Gyakori példák:

• Az ingatlan vételára
• A telek értéke
• A jelzálog tőkerésze
• Olyan tőkésített fejlesztések, amelyeket nem azonnal, hanem idővel kell értékcsökkenteni
• A bérleményhez nem kapcsolódó személyes kiadások
• Csak a személyes használathoz kötődő költségek

Ha az ingatlant részben személyes, részben bérbeadási célra használja, általában meg kell osztania a kiadásokat a két használat között. Ez különösen fontos a nyaralóingatlanoknál, a vegyes használatú ingatlanoknál és azoknál az egységeknél, amelyeket időnként saját maga is használ.

Hogyan kell jelenteni a bérbeadási bevételt

A legtöbb lakóingatlanból származó bérleti bevételt és kiadást a Schedule E nyomtatványon kell feltüntetni.

Ezen a nyomtatványon a bérbeadók általában szerepeltetik a kapott bérleti díjat, a levonható kiadásokat és az értékcsökkenést. Ha Ön az ingatlanban csak résztulajdonos, általában csak a bevétel és a kiadások Önre eső részét kell jelenteni.

A jó nyilvántartás megkönnyíti ezt. Őrizze meg:

• Bérleti szerződéseket
• Banki és hitelkártya-kivonatokat
• Kilométer-nyilvántartást
• Javítási számlákat
• Közüzemi számlákat
• Biztosítási igazolásokat
• Ingatlanadó-nyilvántartásokat
• Zárási dokumentumokat
• Értékcsökkenési kimutatásokat

Ha valaha igazolnia kell egy kiadást, a dokumentáció fontosabb, mint az emlékezet.

Miért segíthet az LLC a bérbeadóknak rendszerezettnek maradni

Az LLC önmagában nem hoz létre bérbeadói levonásokat, és nem helyettesíti az adótanácsadást. De könnyebbé teheti a bérbeadási vállalkozás működtetését.

Sok bérbeadó azért használ LLC-t, hogy:

• Elválassza a bérleti bevételeket és kiadásokat a személyes pénzügyeitől
• Egyszerűsítse a könyvelést
• Rendszerezze az adóbevalláshoz szükséges dokumentumokat
• Átláthatóbb szerkezetet alakítson ki több ingatlanhoz
• Könnyebbé tegye a beszállítói, bérleti és megfelelőségi papírmunkát

Itt illeszkedik természetesen a Zenind. A Zenind segít a bérbeadóknak és befektetőknek amerikai vállalkozást alapítani, és támogatja az alapítási folyamatot olyan struktúrával, amely már az elejétől rendezetté teszi az ingatlantulajdon üzleti oldalát.

Egy új bérbeadó számára ez jelentheti a különbséget az adószezon előtti kapkodás és az egész évben rendezett könyvelés között.

Gyakorlati, egész éves adózási szokás bérbeadóknak

A legjobb bérbeadói adóstratégia nem egy utolsó pillanatos márciusi rendrakás. Hanem egy egész éves rendszer.

Egy egyszerű munkafolyamat a leghatékonyabb:

1. Használjon külön bankszámlát a bérleményhez.
2. Lehetőség szerint erről a számláról fizesse a bérbeadási kiadásokat.
3. Tegyen el minden nyugtát és számlát.
4. Kövesse a kilométereket és az utazásokat, amikor megtörténnek.
5. Különítse el a javításokat a fejlesztésektől.
6. Havonta egyeztesse a számlákat.
7. Tekintse át az értékcsökkenést, amikor új eszközöket vásárol vagy jelentős felújítást végez.

Ha ezt következetesen csinálja, az adóbevallás sokkal egyszerűbb lesz, és kisebb az esélye annak, hogy levonásokat hagy ki.

GYIK

Szükségem van LLC-re ahhoz, hogy érvényesítsem a bérbeadói levonásokat?

Nem. A bérbeadói levonások a tevékenységen és az IRS szabályain alapulnak, nem azon, hogy az ingatlan LLC-ben van-e. Az LLC azonban segíthet a szervezettségben és a nyilvántartásban.

Leírhatok egy üresen álló bérleményt?

Lehetséges, hogy továbbra is levonhatók a szokásos bérbeadási kiadások, ha az ingatlant bérbeadásra kínálják, még akkor is, ha átmenetileg üres. A konkrét tények számítanak.

Leírhatom az ingatlan fejlesztéseit?

Általában nem azonnal. A fejlesztéseket rendszerint aktiválni kell, és idővel kell értékcsökkenteni, nem pedig egy összegben levonni.

Mi a legnagyobb hiba, amit a bérbeadók elkövetnek?

A személyes és a bérbeadási kiadások összekeverése. Ha ezek a határok elmosódnak, a nyilvántartás nehezebben védhető, és a levonásokat is nehezebb alátámasztani.

Érdemes CPA-t használni a bérbeadási adózáshoz?

Ha egynél több ingatlana van, LLC-t használ, vagy rendszeresen végez felújításokat, egy CPA időt takaríthat meg, és segíthet elkerülni a költséges hibákat.

Záró gondolat

A bérbeadói adólevonások jelentősen javíthatják a nettó hozamot, de csak akkor, ha tudja, mely kiadások jogosultak, és ha részletes nyilvántartást vezet. A jelzálogkamat, az ingatlanadó, az értékcsökkenés, a javítások, a biztosítás, a rezsi, az ingatlankezelési díjak, az utazási költségek, a jogi segítség, a hirdetés és a működési kellékek mind olyan gyakori levonások, amelyeket a bérbeadóknak érdemes gondosan követni.

Ha bérbeadási vállalkozást épít, a jó könyvelés és az átlátható jogi struktúra együtt sokkal könnyebbé teszi az életet. A Zenind segíthet LLC-t alapítani, és kialakítani azt az adminisztratív alapot, amely lehetővé teszi, hogy Ön az ingatlan kezelésére koncentráljon, ne pedig a papírmunkára.

Hasznos IRS-források

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses