Mi az a deed of trust? Gyakorlati útmutató vállalkozástulajdonosoknak és ingatlanvásárlóknak

A deed of trust egy olyan finanszírozási dokumentum, amelyet gyakran használnak az ingatlanügyletekben a hitel visszafizetésének biztosítására. Vállalkozástulajdonosok számára hasznos lehet megérteni, hogyan működik, ha irodának, raktárnak, üzlethelyiségnek vagy befektetési céllal vásárolnak ingatlant.

Bár a fogalom egyszerűnek tűnik, a deed of trust mögötti jogi szerkezetet gyakran félreértik. Többről van szó, mint pusztán pénzt kölcsönözni egy ingatlan megvásárlásához. Ez azt is meghatározza, ki birtokolja a tulajdonjogot, ki védi a hitelező érdekeit, és mi történik, ha az adós nem fizeti vissza a tartozást.

A deed of trust meghatározása

A deed of trust egy olyan jogi okirat, amely a tulajdonjogot egy semleges harmadik félre, az úgynevezett trustee-re ruházza át, aki azt hitelbiztosítékként tartja. Az adós, akit gyakran trustor vagy grantor néven is említenek, a trustee-re ruházza a jogi tulajdonjogot, miközben a hitelező biztosítéki jogot kap az ingatlanon. Amint az adós a megállapodásnak megfelelően visszafizeti a hitelt, a trustee visszaadja a tulajdonjogot az adósnak.

A gyakorlatban a deed of trust a megvásárolt ingatlan finanszírozási struktúrájának része. Nem jelenti azt, hogy a trustee a saját javára birtokolja az ingatlant. Ehelyett a trustee semleges tulajdonosként tartja a jogcímet addig, amíg a tartozás rendeződik.

A deed of trust három szereplője

Egy deed of trust általában három fél részvételével jön létre:

• Az adós, aki megkapja a hitelt és fedezetként felajánlja az ingatlant
• A hitelező, aki biztosítja a finanszírozást
• A trustee, aki az okirat feltételei szerint a hitelező és az adós nevében tartja a tulajdonjogot

Ez a háromoldalú felállás az egyik legfontosabb különbség a deed of trust és a jelzálog között. Azt is befolyásolja, hogyan indulhat meg a végrehajtás, ha az adós szerződésszegést követ el.

Hogyan működik a deed of trust

A folyamat általában akkor kezdődik, amikor az adós kölcsönből vásárol ingatlant. Ahelyett, hogy a teljes tulajdonjog közvetlenül átszállna, és minden csak egy fizetési ígéreten alapulna, a hitelező a hitel biztosítására deed of trustot kér.

Az adós aláírja a fizetési ígérvényt és a deed of trustot. A fizetési ígérvény rögzíti a törlesztés feltételeit, beleértve a kamatlábat, a fizetési ütemezést, a lejáratot és a szerződésszegés szabályait. A deed of trust ehhez a kötelezettséghez kapcsolja az ingatlant.

Amíg az adós időben fizet és betartja a hitelfeltételeket, a deed of trust zavartalanul fennmarad. Amikor a hitel teljes egészében visszafizetésre kerül, a trustee jellemzően megszünteti a terhet vagy visszaadja a tulajdonjogot az adott állami eljárás szerint.

Ha az adós nem teljesít, a trustee a deed of trust és az alkalmazandó állami jog alapján jogosult lehet megindítani a végrehajtási eljárást. Sok államban ez az eljárás nonjudicial, vagyis bírósági per nélkül is lefolytatható.

Miért fontos ez a vállalkozástulajdonosoknak

A vállalkozástulajdonosok akkor találkozhatnak deed of trust dokumentummal, amikor működéshez vagy befektetéshez vásárolnak ingatlant. Ez több helyzetben is fontos lehet:

• Épület vásárlása induló vagy növekvő vállalkozás számára
• Kereskedelmi ingatlan vásárlása központ, üzlethelyiség vagy raktár céljára
• Ingatlan finanszírozása például egy LLC vagy társaság útján
• Meglévő kereskedelmi ingatlanhitel refinanszírozása

Ha az ingatlan vállalkozáshoz kapcsolódik, a finanszírozási dokumentumok hatással lehetnek a cash flow-ra, a tulajdonosi struktúrára, a felelősségtervezésre és a hosszú távú növekedési célokra. Ezért a vállalkozóknak nemcsak magát a hitelt, hanem az ahhoz kapcsolódó biztosítéki okiratot is érteniük kell.

Például ha egy vállalkozás LLC formában működik, előfordulhat, hogy maga a társaság birtokolja az ingatlant, miközben a deed of trust biztosítja a hitelező pozícióját. Ez fontos jogi és adminisztratív kérdéseket vethet fel, különösen akkor, ha az ingatlan a cég működésének központi eleme.

Deed of trust vs. jelzálog

A deed of trust és a jelzálog szavakat az emberek gyakran egymás szinonimájaként használják, de nem azonosak.

Fő különbségek

• A deed of trust általában három felet foglal magában, míg a jelzálog általában kettőt
• A deed of trust gyakran lehetővé teszi a trustee által kezelt nonjudicial végrehajtást, az állami jogtól függően
• A jelzálog jellemzően közvetlen zálogjogot hoz létre a hitelező javára
• A dokumentumokat eltérő állami szabályok rendezhetik, még akkor is, ha ugyanazt az alapvető finanszírozási célt szolgálják

Hasonlóságok

• Mindkettő ingatlannal biztosítja a hitelt
• Mindkettő védi a hitelezőt, ha az adós nem fizet
• Mindkettőt használják lakó- és kereskedelmi ingatlanügyletekben
• Mindkettő kapcsolódik a fizetési ígérvényben rögzített hitelfeltételekhez

A gyakorlati eredmény ugyanaz: az ingatlan fedezetként szolgál. A jogi mechanizmus azonban fontos szempontokban eltérhet.

Deed of trust vs. fizetési ígérvény

A fizetési ígérvény és a deed of trust nem ugyanaz a dokumentum.

• A fizetési ígérvény az adós visszafizetési ígérete
• A deed of trust az a biztosítéki dokumentum, amely a hitelt az ingatlanhoz kapcsolja

Ha az adós csak az ígérvényt írja alá, a hitelezőnek visszafizetési követelése van. Ha az adós az ígérvényt és a deed of trustot is aláírja, a hitelező biztosítéki jogot is szerez az ingatlanon.

A finanszírozási dokumentumokat átnéző vállalkozástulajdonosoknak mindkettőre figyelniük kell. Az ígérvény szabályozza a fizetési kötelezettségeket, míg a deed of trust azt, hogy a hitelező mit tehet, ha az adós nem teljesít.

A deed of trust előnyei

Egy deed of trust több előnnyel is járhat egy finanszírozási ügyletben:

• Lehetővé teszi, hogy a vevő előre ne fizesse ki az ingatlan teljes vételárát
• Világos biztosítéki jogot ad a hitelezőnek az ingatlanon
• Hatékonyabbá teheti a végrehajtási eljárást azokban az államokban, ahol a nonjudicial végrehajtás megengedett
• Meghatározott folyamatot teremt a tulajdonjog visszaadására a hitel visszafizetése után

A vevők számára a fő előny a finanszírozáshoz való hozzáférés. A hitelezők számára az előny a biztosíték jobb védelme. Mindkét fél számára az okirat struktúrát és átláthatóságot biztosít.

Lehetséges hátrányok és kockázatok

A deed of trust kockázatokkal és kompromisszumokkal is jár.

Az adósok számára

• Az ingatlan elveszhet, ha a fizetések elmaradnak és szerződésszegés történik
• A kamat és a hitelköltségek növelik a vásárlás teljes költségét
• Az adós mozgástere korlátozott lehet, ha a hitel szigorú kötelezettségeket tartalmaz
• A nonjudicial végrehajtás gyorsabban lefolyhat, mint egy bírósági eljárás

Vállalkozástulajdonosok számára

• Az ingatlan létfontosságú lehet a működéshez, így a végrehajtás megzavarhatja a vállalkozást
• Az entitáson keresztüli tulajdonlás összetettebbé teheti a tulajdoni és finanszírozási viszonyokat
• A személyes kezesség továbbra is kockázatot jelenthet a tulajdonos számára akkor is, ha az ingatlant egy társaság birtokolja

Mivel ezek a dokumentumok hosszú távú következményekkel járhatnak, az adósoknak aláírás előtt alaposan át kell tekinteniük a hitelstruktúrát.

Az állami jog szerepe

A deed of trust nem minden államban ugyanúgy használatos. Egyes államokban gyakori a használata, míg mások inkább a jelzálogra támaszkodnak. A dokumentum nyilvántartásba vétele, megszüntetése és érvényesítése államonként eltérhet.

Ezért az állami jog kulcsfontosságú tényező bármely ingatlanfinanszírozási döntésnél. Ami az egyik államban standard dokumentum, az egy másikban lehet ritka vagy egészen más módon működhet.

Azoknak a vállalkozástulajdonosoknak, akik új államban vásárolnak ingatlant, nem szabad feltételezniük, hogy korábbi tapasztalataik mindenhol érvényesek. A helyi ingatlanszabályokat, nyilvántartási követelményeket és végrehajtási eljárásokat minden esetben át kell tekinteni a zárás előtt.

Mit érdemes átnézni aláírás előtt

Mielőtt valaki aláír egy deed of trustot, át kell néznie a teljes finanszírozási csomagot, és meg kell értenie a következőket:

• A hitel összege és a kamatláb
• A fizetési ütemezés és a lejárat
• A szerződésszegési események és a pótlási határidők
• A végrehajtási jogok és a trustee hatáskörei
• Az esetleges előtörlesztési díjak vagy korlátozások
• Az ingatlanbiztosítási és adófizetési kötelezettségek
• Bármilyen személyes kezességi követelmény
• Hogyan kerül vissza a tulajdonjog a hitel teljes visszafizetése után

Ha az ingatlant LLC vagy társaság birtokolja, a tulajdonosi dokumentumokat is át kell nézni annak érdekében, hogy összhangban legyenek a finanszírozási megállapodással.

Gyakori kérdések a deed of trustokról

Ugyanaz-e a deed of trust, mint az ingatlan tulajdonlása?

Nem. A deed of trust egy hitelhez kapcsolódó biztosítéki okirat. Nem jelenti azt, hogy az adós tehermentesen tulajdonolja az ingatlant. A tulajdonjog a hitel feltételeinek megfelelően fennmarad a tartozás visszafizetéséig.

Lehet-e vállalkozás tulajdonában ingatlan, amelyet deed of trust biztosít?

Igen. Sok vállalkozás szerez ingatlant egy jogi entitáson keresztül, és a finanszírozási struktúra részeként deed of trustot használ. Az ingatlan ilyenkor az entitás nevére kerül, a hitelező biztosítéki joga mellett.

A deed of trust mindig végrehajtáshoz vezet szerződésszegés esetén?

Nem feltétlenül. A szerződésszegés nem jelenti automatikusan a végrehajtást. A hitelezőnek vagy trustee-nek követnie kell a hitel feltételeit és az állami jogot, az adósnak pedig lehetősége lehet a mulasztás rendezésére.

Miért használna a hitelező deed of trustot a jelzálog helyett?

A hitelező azért részesítheti előnyben a deed of trust struktúrát, mert az gyorsabb és jobban meghatározott érvényesítési folyamatot biztosíthat azokban az államokban, ahol a nonjudicial végrehajtás megengedett.

Deed of trust példa üzleti környezetben

Képzeljünk el egy növekvő vállalkozást, amely szeretne megvásárolni egy kereskedelmi irodaházat. A vállalkozás létrehoz egy korlátolt felelősségű társaságot az ingatlan birtoklására, majd finanszírozást vesz fel egy hitelezőtől.

Az LLC aláírja a fizetési ígérvényt és a deed of trustot. A hitelező kifizeti a vételt, a trustee pedig biztosítékként tartja a tulajdonjogot a hitel erejéig. A vállalat használja az épületet, és idővel havi részleteket fizet. Amikor a hitel teljesen visszafizetésre kerül, a trustee megszünteti a biztosítéki jogot, és az ingatlan tehermentessé válik.

Ez a megoldás lehetővé teszi, hogy a vállalkozás úgy szerezzen ingatlant, hogy nem kell a teljes vételárat készpénzben megfizetnie, miközben a hitelező is megfelelő védelmet kap.

Hogyan segít Zenind a vállalkozástulajdonosoknak

Az ingatlanfinanszírozás csak egy része a vállalkozásépítésnek. Mielőtt egy cég nagy szerződéseket írna alá vagy ingatlant vásárolna, hasznos lehet biztosítani, hogy a vállalkozási entitás megfelelően legyen megalapítva és kezelve.

Zenind segít a vállalkozóknak amerikai üzleti entitások létrehozásában és menedzselésében olyan eszközökkel, amelyek leegyszerűsítik a cégalapítást és a megfelelőségi feladatokat. Azoknak az alapítóknak, akik ingatlanvásárlásra készülnek, a megfelelő entitásszerkezet segíthet elkülöníteni az üzleti működést a személyes pénzügyektől, és felkészülni a jövőbeli növekedésre.

Fő tanulságok

A deed of trust egy ingatlanfinanszírozási dokumentum, amely az ingatlan tulajdonjogát egy trustee által tartott biztosítékként használja a hitel fedezetére. Gyakran előfordul lakóingatlanok, kereskedelmi épületek és vállalkozás tulajdonában álló ingatlanok ügyleteiben.

Vállalkozástulajdonosok számára a legfontosabb pontok egyszerűek:

• A deed of trust a hitel visszafizetését biztosítja
• Három szereplőt foglal magában: adóst, hitelezőt és trustee-t
• Szerkezetében és végrehajtásában eltér a jelzálogtól
• Befolyásolhatja a tulajdont, a felelősséget és a végrehajtás kimenetelét
• Az állami jog nagy szerepet játszik abban, hogyan működik

Mindenkinek, aki ingatlanfinanszírozást fontolgat, alaposan át kell néznie a hiteldokumentumokat, és szükség esetén szakképzett jogi vagy pénzügyi szakember tanácsát kell kérnie.

Kapcsolódó témák

• Mi az a jelzálog?
• Hogyan vásároljunk ingatlant LLC-n keresztül
• Kereskedelmi ingatlan kisvállalkozásoknak
• Üzleti entitás alapvető tudnivalói
• A fizetési ígérvény megértése

Nyilatkozat: Ez a cikk kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi, adózási vagy könyvelési tanácsadásnak. A saját helyzetére vonatkozó tanácsért forduljon engedéllyel rendelkező szakemberhez.