Калифорниядағы Mello-Roos салығы: Үй алушылар мен мүлік иелері нені білуі керек

Калифорнияда мүлік сатып алу көбіне ипотекалық төлем мен стандартты мүлік салығынан да көп шығынды қамтиды. Кейбір қауымдастықтарда иелер Mello-Roos салығы деп жиі аталатын арнайы салықты да төлейді. Калифорниядағы мүлікті бағалап жүрген үй алушылар, жылжымайтын мүлік инвесторлары және бизнес иелері үшін сатып алу келісіміне қол қоймас бұрын бұл төлемді түсіну өте маңызды.

Mello-Roos бағалауы ай сайынғы шығынға, қайта сату құнына және ұзақ мерзімді қолжетімділікке әсер етуі мүмкін. Ол әрдайым жарнама фотосынан немесе аудан бойынша серуеннен бірден байқала бермейді, бірақ меншік құнының нақты мөлшерін едәуір өзгерте алады. Егер сіз Қоғамдық объектілер округі бар қауымдастықтан үй, инвестициялық мүлік немесе коммерциялық орын қарастырып жатсаңыз, бұл салықтың қалай жұмыс істейтінін, нені қаржыландыратынын және мүліктің оған жататынын қалай тексеруге болатынын білуіңіз керек.

Mello-Roos салығы деген не?

Mello-Roos салығы - Калифорния заңнамасы аясында қоғамдық инфрақұрылым мен кейбір қоғамдық қызметтерді қаржыландыруға көмектесу үшін бекітілген арнайы салық. Ол әдетте Community Facilities District, қысқаша CFD деп аталатын Қоғамдық объектілер округі ішінде алынады.

Аудан бойынша кеңінен қолданылатын стандартты мүлік салығынан айырмашылығы, Mello-Roos салығы тек осы қаржыландыру тетігін мақұлдаған округ ішіндегі учаскелерге ғана қолданылады. Түскен қаражат облигацияларды өтеуге немесе сол нақты аумаққа қатысты даму, инфрақұрылым және қызметтерге байланысты ағымдағы шығындарды жабуға жұмсалады.

Салық оны енгізген құқықтық негізді жасаған Калифорния заң шығарушылардың атымен аталған. Тәжірибеде ол көбіне жаңа master-planned қауымдастықтармен, қала маңындағы жобалармен және толық салынуға дейін бастапқы инфрақұрылымға инвестиция қажет еткен аймақтармен байланысты.

Неліктен Калифорния Mello-Roos округтерін қолданады

Жергілікті билік пен девелоперлер жаңа аумақта жолдар, су және кәріз жүйелері, саябақтар, мектепке қатысты инфрақұрылым, өрт қауіпсіздігі нысандары немесе ұқсас қоғамдық жақсартулар қажет болғанда Mello-Roos округтерін пайдаланады. Мұның бәрін бірден салу қымбат. Барлық шығынды бірден девелоперге жүктеудің немесе үй бағасына толық қосып жіберудің орнына, округ қоғамдық жақсартуларды уақыт өте келе қаржыландыруға мүмкіндік береді.

Бұл құрылым дамуды іске асыруға көмектеседі және жаңа инфрақұрылымы мен ыңғайлылығы бар қауымдастықтардың қалыптасуын қолдайды. Сонымен бірге шығынның бір бөлігін осы жақсартулардан пайда көретін мүлік иелеріне таратады.

Сатып алушылар үшін айырбас анық: аудан жаңа қызметтер мен инфрақұрылым ұсынуы мүмкін, бірақ меншікке бастапқыдан-ақ ескерілетін қосымша салық міндеттемесі қосылады.

Mello-Roos салығы әдетте нені қаржыландырады

Mello-Roos округі уәкілеттілікке және қауымдастық қажеттіліктеріне қарай қоғамдық жақсартулар мен қызметтердің кең ауқымын қаржыландыра алады. Жиі кездесетін мысалдар:

• Көшелер, бағдаршамдар және басқа көлік инфрақұрылымы
• Су, кәріз, дренаж және жауын суы жүйелері
• Саябақтар, рекреациялық нысандар және ашық кеңістік жақсартулары
• Өрт сөндіру бекеттері мен қоғамдық қауіпсіздік нысандары
• Мектепке қатысты нысандар немесе инфрақұрылым
• Жарықтандыру, көгалдандыру және көшелік көрініс жақсартулары
• Кейбір округтердегі белгілі бір қауымдастық қызметтері

Нақты пайдалану округке қарай өзгереді. Маңыздысы - бағалау анықталған аумақтағы анықталған қоғамдық мақсатқа байланысты. Бұл бүкіл округ бойынша салынатын жалпы салық емес.

Салық қалай жұмыс істейді

Қоғамдық объектілер округі құрылған кезде, жергілікті орган жарамды жақсартулар немесе қызметтер үшін қаражат жинау мақсатында облигациялар шығара алады. Округтегі мүлік иелерінен жиналатын арнайы салық кейін сол облигацияларды өтеуге және кей жағдайда округтің ағымдағы шығындарын жабуға қолданылады.

Салық тек иесіне емес, мүлікке бекітіледі. Бұл дегеніміз, егер мүлік сатылса, жаңа иесі әдетте меншік құқығымен бірге осы міндеттемені де қабылдайды. Сондықтан Mello-Roos-ты үй ауысқанда жоғалып кететін уақытша жүк емес, мүліктің тұрақты шығыны ретінде қарастыру керек.

Көп жағдайда бұл бағалау округтің мүлік салығы туралы есепшотында бөлек жол ретінде көрсетіледі. Сол себепті сатып алушылар кейде листинг бағасы мен негізгі мүлік салығы мөлшеріне ғана назар аударып, оны байқамай қалуы мүмкін.

Mello-Roos салығы қалай есептеледі

Бүкіл штат бойынша қолданылатын бір ғана формула жоқ. Есептеу жергілікті округ салықты құрған кезде қалай құрылымдағанына байланысты.

Жиі қолданылатын тәсілдер:

• Әр учаскеге белгіленген бірдей сома
• Жер телімінің көлеміне негізделген салық
• Мүлікті пайдалану түріне негізделген салық
• Ауданы, телім көлемі немесе даму кезеңі бойынша сатыланған салық
• Тұрғын, коммерциялық немесе аралас пайдалану санатына қарай өзгеретін формула

Кейбір округтер инфляцияға немесе жергілікті ережелерге байланған жыл сайынғы түзетулері бар ең жоғары салық мөлшерін қолданады. Басқалары облигациялық құжаттар мен округ шешіміне сүйенген басқа құрылымды бекітеді.

Есептеу тәсілі соншалықты әртүрлі болғандықтан, бір қаладағы екі үйдің Mello-Roos міндеттемесі мүлде бөлек болуы мүмкін. Бір мүлік жылына аздаған сома төлеуі мүмкін, ал жақын маңдағы басқа мүлік әлдеқайда көп төлейді.

Mello-Roos салығы қанша уақытқа созылады

Mello-Roos салығы мәңгілік міндеттеме болмауы мүмкін. Оның ұзақтығы округ шарттарына және облигация құрылымына байланысты.

Кейбір бағалаулар облигациялық қарыз толық өтелген соң аяқталады. Басқалары белгілі бір жылдар санына ғана созылуы немесе округтің белгілі бір қызметтер үшін салық салу құқығы бар болғанша күшінде қалуы мүмкін. Кейбір қауымдастықтарда бұл салық ондаған жылдарға созылады.

Сатып алушылар округ құжаттарын қарамайынша, бағалау жақында аяқталады деп ешқашан болжауға болмайды. Егер оның қалған мерзімі бюджетіңіз үшін маңызды болса, оны жабу алдында нақтылау керек.

Мүлікте Mello-Roos бар-жоғын қалай білуге болады

Мүліктің Mello-Roos-қа жататынын анықтаудың ең сенімді жолы - сатушының ашып көрсету құжаттары мен мүлік салығы жазбаларын қарау. Сонымен қатар аудандық салық бағалаушысына, эскроу маманына немесе титул компаниясына сұрау салуға болады.

Егер сіз мүлікті бағалап жатсаңыз, мыналарға назар аударыңыз:

• Мүлік салығы шотындағы арнайы салық немесе CFD бағалауы туралы жол
• Сатушы немесе листинг агенті берген ашып көрсету құжаттары
• Учаске нөміріне байланысты жария жазбалар
• Ауданның басқарушы құжаттарында Community Facilities District-ке сілтемелер
• Жаңа шағын аудандарға арналған даму материалдары

Коммерциялық жылжымайтын мүлік немесе инвестициялық сатып алулар үшін due diligence файлы барлық тұрақты салықтар мен бағалауларды қамтуы керек. Mello-Roos болуы андеррайтингке, қарызды өтеу қабілетіне және болашақ шығу стратегиясына әсер етуі мүмкін.

Mello-Roos үй алушылар үшін неліктен маңызды

Mello-Roos қолжетімділікті бағалау кезінде жиі еленбей қалатын фактор. Мүлік сатып алу бағасына қарап қана тартымды көрінуі мүмкін, бірақ арнайы салық қосылғанда нақты ай сайынғы шығын айтарлықтай жоғары болуы ықтимал.

Бұл мыналар үшін маңызды:

• Несиеге өтінімді мақұлдау
• Ай сайынғы escrow төлемдері
• Қолма-қол ақша ағынын жоспарлау
• Ұзақ мерзімді қайта сату мәселелері
• Бұл салық жоқ басқа аудандармен салыстыру

Егер сіз бірнеше мүлікті салыстырып жатсаңыз, тізімдік бағасы төмен, бірақ Mello-Roos міндеттемесі жоғары үй уақыт өте келе сәл қымбат үйден де көп шығын әкелуі мүмкін.

Сондай-ақ сатып алушылар көбіне HOA жарналары мен стандартты мүлік салығына назар аударатынын, бірақ Mello-Roos та соншалықты маңызды болуы мүмкін екенін ұмытпаған жөн. Кейбір аудандарда бұл едәуір тұрақты шығын.

Mello-Roos инвесторлар мен бизнес иелері үшін неліктен маңызды

Инвесторлар мен бизнес иелері Mello-Roos-ты кез келген басқа тұрақты операциялық шығын сияқты мұқият қарастыруы керек. Егер сіз жалға берілетін мүлікті, қойманы, кеңсе кеңістігін, бөлшек сауда ғимаратын немесе болашақ даму үшін жерді сатып алып жатсаңыз, бұл салық мыналарға әсер етуі мүмкін:

• Мүліктің операциялық табысы
• Cap rate талдауы
• Жоспарланған жалдау өсімі
• Жалға алушылардың қолжетімділігі
• Қаржыландыру шарттары
• Ұзақ мерзімді ұстау кірістілігі

Мүлікті корпорация немесе LLC арқылы сатып алатын бизнес иелері үшін бұл салық меншік құрылымының кеңірек көрінісінің бір бөлігі. Сатып алуға дейін entity құрылымы, compliance талаптары, сақтандыру және жергілікті тұрақты бағалаулар бірге қарастырылуы керек.

Zenind кәсіпкерлер мен бизнес иелеріне US бизнес entity-лерін құруға және басқаруға көмектеседі, бұл мүлік сатып алуды немесе кеңею стратегиясын қолдайтын құқықтық құрылымды орнатуды жеңілдетеді. Entity жағы дұрыс рәсімделгеннің өзінде, мүліктің өзі мұқият тексеруді талап етеді, әсіресе арнайы салықтар жиі кездесетін Калифорния нарықтарында.

Mello-Roos қауымдастықтарының артықшылықтары

Mello-Roos көбіне шығынды арттырғаны үшін теріс қабылданады, бірақ көптеген сатып алушылар мен қауымдастықтар үшін шынайы артықшылықтары бар.

Мүмкін болатын пайдасы:

• Жаңа көшелер, инженерлік желілер және қоғамдық инфрақұрылым
• Саябақтар мен соқпақтар сияқты жоспарланған қауымдастық ыңғайлылықтары
• Ірі ауқымды дамуды бастапқы қаржыландырудың жақсырақ тәсілі
• Өсіп жатқан аудандарда қызметтерді болжамдырақ дамыту
• Қауымдастықтың біркелкілігі мен жаңғыруының артуы

Кейбір нарықтарда мұндай қауымдастықтар жаңа құрылыс пен жақсы жоспарланған орта іздейтін сатып алушыларға тартымды. Арнайы салықтың болуы мүлікті автоматты түрде нашар мәміле етпейді. Бұл тек экономиканы толық түсіну керек дегенді білдіреді.

Mello-Roos қауымдастықтарының кемшіліктері

Ең айқын минусы - шығын. Салық меншік иесінің жылдық шығынын арттырады және мүлікті бастапқы көрінгеннен де қымбатырақ етуі мүмкін.

Басқа кемшіліктері:

• Қайта сату кезінде сатып алушылар шеңберінің тарылуы
• Несие берушілер мен инвесторлар үшін андеррайтингтің күрделенуі
• Айлық бюджетте күтім немесе басқа шығындарға аз орын қалуы
• Округтен тыс ұқсас үйлермен салыстырғанда ұзақ мерзімді меншік құнының жоғары болуы

Кейбір жағдайларда сатып алушылар қауымдастық сапасы немесе орналасуы бұл шығынды ақтайды деп санайды. Басқа жағдайларда арнайы салық мәмілені тоқтатады. Дұрыс жауап сіздің қаржылық жоспарыңыз бен инвестициялық мақсатыңызға байланысты.

Сатып алудан бұрын не тексеру керек

Mello-Roos бар мүлікті сатып алар алдында мыналарды мұқият қарап шығыңыз:

1. Ағымдағы жылдық бағалау сомасы
2. Соманың уақыт өте келе өсу мүмкіндігі
3. Округтің қалған мерзімі
4. Салық қаржыландыратын нақты қызметтер немесе жақсартулар
5. HOA жарналарын қоса алғанда жалпы мүлік салығы шоты
6. Бағалау несие беруші мақұлдауына және ай сайынғы төлемге қалай әсер етеді
7. Жақын маңдағы ұқсас мүліктерде дәл осындай міндеттеме бар-жоғы
8. Салықтың қайта сату құны мен нарықтағы өтімділікке ықпалы

Құжаттардағы бір нәрсе түсініксіз болса, CFD ашып көрсетуін, облигация қысқаша шолуын немесе аудандық салық шотын сұраңыз. Алдын ала аз ғана тексеріс кейін үлкен тосын жағдайдың алдын алады.

Mello-Roos туралы кең тараған қате түсініктер

Бірнеше қате пікір жиі кездеседі.

"Бұл жай ғана тағы бір HOA жарнасы"

Дәл емес. HOA жарналары мен Mello-Roos бөлек міндеттемелер. HOA әдетте жеке қауымдастық жарнасы болады, ал Mello-Roos - қоғамдық арнайы салық.

"Үй сатылғанда ол жойылады"

Жоқ. Бағалау мүлікке бекітілген және әдетте жаңа иемен бірге жалғасады.

"Калифорниядағы барлық үйлерде бар"

Жоқ. Mello-Roos тек нақты округтерге тән.

"Бұл әрдайым жаман нәрсе"

Міндетті емес. Бұл мүліктің жалпы құндылығы мен сатып алушы бюджетіне байланысты.

Mello-Roos мәмілені бұзатын фактор ма?

Кейбір сатып алушылар үшін иә. Басқалар үшін жоқ.

Дұрыс сұрақ - Mello-Roos жалпы алғанда жақсы ма, әлде жаман ба деген емес. Одан да дұрыс сұрақ - салық қосылғаннан кейін мүліктің қаржылық тұрғыдан әлі де мағыналы бола ма. Егер үй, аудан немесе инвестициялық табыс күшті болып қала берсе, бағалау қабылдауға тұрарлық болуы мүмкін. Егер ол жалпы құнды мақсатты шектен асырып жіберсе, бас тартқан дұрыс болуы мүмкін.

Сол тәртіп бизнес сатып алулары мен entity арқылы жасалатын инвестицияларға да қолданылады. Сатып алу бағасы тек шығынның бір бөлігі ғана. Салықтар, compliance, қаржыландыру және ұзақ мерзімді операциялық шығындардың бәрі маңызды.

Қорытынды

Mello-Roos салығы Калифорниядағы жылжымайтын мүлікке қатысты due diligence-тің маңызды бөлігі болып табылады. Ол нақты қауымдастықтардағы инфрақұрылым мен қызметтерді қаржыландыруға көмектеседі, бірақ сонымен бірге мүлік иелену құнын арттырады. Сіз негізгі тұрғын үй, инвестициялық мүлік немесе бизнес entity арқылы алынатын жылжымайтын мүлікті сатып алып жатсаңыз да, жабу алдында бағалау сомасын, ұзақтығын және жалпы бюджетке әсерін растауыңыз керек.

Дұрыс сатып алу шешімі толық ақпараттан басталады. Калифорнияда бұл тек мүлік бағасын емес, сонымен бірге оған тіркелген салықтар мен арнайы бағалауларды да түсінуді білдіреді.