Мүлік басқару лицензиясының талаптары: үйлесімді бизнесті қалай бастауға болады

Мүлік басқару ісі пайдалы әрі практикалық бизнес болуы мүмкін, бірақ ол сонымен бірге реттелетін сала болып саналады. Сіз жұмыс істейтін штатқа және көрсететін қызметтер ауқымына қарай, заңды түрде қызмет бастау үшін сізге жылжымайтын мүлік лицензиясы, мүлік басқару лицензиясы, брокерлік лицензия немесе басқа жергілікті тіркеулер қажет болуы мүмкін.

Егер сіз жаңа мүлік басқару компаниясын іске қосып жатсаңыз немесе жаңа штатқа кеңейіп жатсаңыз, бизнесті бірден екі негізге сүйеніп құру ең қауіпсіз тәсіл болады: дұрыс заңды тұлға құру және тиісті лицензиялау стратегиясы. Бұл сіздің компанияңыз қалай тіркелуі керегін, қандай рұқсаттар немесе лицензиялар қолданылуы мүмкін екенін және ашылғаннан кейін қалай талаптарға сай болуды түсінуді білдіреді.

Мүлік басқарушысы не істейді

Мүлік басқарушылар тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүліктің операциялық орталығы ретінде жұмыс істейді. Олардың міндеттеріне көбіне мыналар кіреді:

• Жалдау ақысын және басқа төлемдерді жинау
• Техникалық қызмет көрсету мен жөндеуді үйлестіру
• Жалға алушылармен, меншік иелерімен, жеткізушілермен және мердігерлермен байланысу
• Нысанды көрсету және көшу рәсімдерін жоспарлау
• Жалдау шарттарын әкімшілендіру және оларды жаңарту
• Бюджеттерді, шот-фактураларды және жалақыға қатысты міндеттерді басқару
• Шағымдар мен қызмет сұрауларын өңдеу
• Әділ тұрғын үй, жалдау қатынастары, қолжетімділік және жергілікті тұрғын үй ережелерін сақтауға қолдау көрсету

Бұл жұмыс бизнес операциялары мен реттелетін жылжымайтын мүлік қызметін қамтитындықтан, лицензиялау талаптары көптеген алғаш кәсіп бастаушылар күткеннен күрделірек болуы мүмкін.

Мүлік басқару үшін лицензия қажет пе?

Көптеген штаттарда иә, бірақ нақты талап сіз не істейтініңізге және қай жерде істейтініңізге байланысты.

Кейбір штаттарда арнайы мүлік басқару лицензиясы қажет. Басқа штаттарда мүлік басқарушыларға жылжымайтын мүлік брокерінің лицензиясы аясында жұмыс істеуге рұқсат етіледі. Кей жағдайларда брокер-жауапты тұлға туралы келісім қажет болуы мүмкін, ал кейбір жерлерде тек бизнес тіркеуі мен жергілікті рұқсаттар жеткілікті болуы мүмкін. Кейбір штаттар меншік иелері атынан сенім шоттарын жүргізуге, жалға беруге немесе жалдау ақысын жинауға қатысты бөлек талаптар қояды.

Негізгі ой қарапайым: лицензиялау ережелері штатқа байланысты және жиі өзгеріп отырады. Қызметтерді жарнамалауды немесе басқару келісімдерін жасауды бастамас бұрын, тиісті штаттың лицензиялау органы мен жергілікті мемлекеттік органдардан ережелерді нақтылап алыңыз.

Дұрыс бизнес құрылымынан бастаңыз

Лицензияларға өтініш бермес бұрын, көптеген иелер алдымен заңды бизнес субъектісін құрады. Дұрыс құрылымды таңдау жеке және бизнес жауапкершілігін бөлуге, банк қызметін жеңілдетуге және өсім үшін неғұрлым кәсіби негіз қалыптастыруға көмектеседі.

Жиі қолданылатын құрылымдар:

• Жауапкершілігі шектеулі серіктестік (LLC)
• Корпорация
• Серіктестік
• Жеке кәсіпкерлік

Көптеген шағын және орта мүлік басқару фирмалары үшін LLC жиі таңдалады, өйткені ол жауапкершілікті бөлуге мүмкіндік беріп, сонымен бірге салыстырмалы түрде оңай басқарылуы мүмкін. Дұрыс құрылым сіздің салық мақсаттарыңызға, меншік үлгісіне және операцияларыңыздың ауқымына байланысты.

Егер сіз жаңа заңды тұлға құрып жатсаңыз, бизнес атауының өз штатыңызда бос екенін және тіркеу құжаттарындағы атау сіз көпшілікке қолданғыңыз келетін атаумен сәйкес келетінін тексеріңіз.

1-қадам: Штаттық және жергілікті талаптарды зерттеңіз

Алғашқы үйлесімділік міндетіңіз - сіздің бизнесіңізді реттеуі мүмкін барлық билік деңгейлерін анықтау.

Мыналарды іздеңіз:

• Штаттың жылжымайтын мүлікке лицензиялау ережелері
• Штаттық бизнес тіркеу талаптары
• Жергілікті бизнес лицензиялары немесе салық сертификаттары
• Кеңсе орналасқан жерге қатысты аймақтық немесе пайдалану ережелері
• Сенім шоты немесе эскроу талаптары
• Тексеру, саусақ ізі, немесе кепілдікке қатысты ережелер
• Лицензияны жаңарту үшін үздіксіз білім беру талаптары

Егер сіз нысандарды бірнеше штатта басқаруды жоспарласаңыз, бір лицензияның барлық жерде жарамды деп ойламаңыз. Көпштатты қызмет көбіне бөлек тіркеуді, өзара лицензиялауды немесе жергілікті брокермен байланыс орнатуды талап етеді.

2-қадам: Бизнесті құрып, оны дұрыс тіркеңіз

Ережелерді білген соң, бизнесіңізді тиісті штатта тіркеп, қажет құрылтай құжаттарын тапсырыңыз.

Әдеттегі бастапқы қадамдар мыналар:

1. Бизнес атауын таңдаңыз.
2. Бизнес құрылымын таңдаңыз.
3. Құрылтай құжаттарын мемлекеттік хатшыға немесе баламалы мекемеге тапсырыңыз.
4. Қажет болса, тіркелген агентті тағайындаңыз.
5. Ішкі басқару құжаттарын, мысалы, operating agreement немесе bylaws дайындаңыз.
6. IRS-тен EIN алыңыз.
7. Бизнес банктік шот ашыңыз.
8. Бизнес пен жеке қаражат бөлек сақталуы үшін бухгалтерлік есепті жолға қойыңыз.

Дұрыс тіркеу маңызды, өйткені лицензиялау агенттіктері көбіне сіздің бизнес жазбаларыңыздың штаттық өтініштерде, банк жазбаларында, салық құжаттарында және лицензиялау өтініштерінде бірдей болуын күтеді.

3-қадам: Лицензияға жарамдылық талаптарын растаңыз

Көптеген штаттық лицензиялау кеңестері өтініш бергенге дейін үміткерлердің белгілі бір жарамдылық стандарттарына сай болуын талап етеді. Оларға мыналар кіруі мүмкін:

• Ең төмен жас талабы
• Орта білім туралы аттестат немесе баламасы
• Қатысты жылжымайтын мүлік немесе басқару тәжірибесі
• Кейбір юрисдикцияларда резиденттік немесе азаматтық талаптары
• Міндетті алдын ала лицензиялық білім
• Емтихан тапсыру
• Жақсы моральдық сипат немесе сенімділік стандарттары
• Кейбір штаттарда тексеру, саусақ ізі немесе несие тарихын қарау

Егер сіздің штатыңыз мүлік басқару қызметі үшін жылжымайтын мүлік брокерінің лицензиясын талап етсе, білім мен тәжірибе деңгейі күткеннен жоғары болуы мүмкін. Мұндай жағдайда, іске қосу күндеріңізді бекітпес бұрын, оқу курстарын, емтиханға дайындықты және лицензияны өңдеу уақытын қамтитын жоспар құру орынды.

4-қадам: Өтініш құжаттарын мұқият дайындаңыз

Лицензиялық өтініштер көбіне тек байланыс деректерін ғана емес, одан да көп ақпарат сұрайды. Сізге мыналарды тапсыру қажет болуы мүмкін:

• Құрылтай құжаттары
• Меншік иелері туралы ақпарат
• Бизнес тіркеуінің дәлелі
• Қаржылық есептер
• Сақтандырудың дәлелі
• Білім туралы куәліктер
• Тәжірибені растау
• Тексеру материалдары
• Келісімшарттардың немесе басқару келісімдерінің көшірмелері
• Кеңсе мекенжайының деректері

Кішігірім қателер мақұлдау уақытын ұзартуы мүмкін. Сәйкес келмейтін мекенжайлар, жетіспейтін қолтаңбалар, мерзімі өткен құжаттар немесе толық емес қаржылық ашулар өтініштердің кешігуіне жиі себеп болады. Тапсыру алдында чек-парақ дайындау уақытты үнемдеп, мекемемен кері байланыс көлемін азайтады.

5-қадам: Сақтандыру мен тәуекелді басқару тетіктерін орнатыңыз

Мүлік басқару компаниялары жалға алушылардың талап-арыздары, жөндеу кезіндегі оқиғалар, жеткізуші мәселелері және есеп жүргізудегі қателер сияқты тұрақты тәуекелдерге тап болады. Сақтандыру үйлесімділіктің орнына жүрмейді, бірақ ол маңызды қорғаныс қабаты болып табылады.

Жиі қолданылатын полистерге мыналар кіреді:

• Жалпы жауапкершілік сақтандыруы
• Бизнес иесінің сақтандыру полисі
• Кәсіби жауапкершілік немесе errors and omissions қамтуы
• Егер қызметкерлеріңіз болса және штатыңыз талап етсе, жұмысшыларға өтемақы сақтандыруы
• Кеңсе жабдықтары мен қор үшін коммерциялық мүлік сақтандыруы

Сондай-ақ, жалдау ақысын жинау, жеткізушілерді мақұлдау, техникалық қызмет көрсетуге эскалация, құжат айналымы және сенім шотын жүргізу үшін ішкі бақылаулар енгізіңіз. Үйлесімділік басынан бастап операциялық жүйеңізге енгізілсе, оны сақтау оңайырақ болады.

6-қадам: Үнемі жаңарту міндеттерін түсініңіз

Лицензия алу - тек бастамасы. Көптеген мүлік басқару бизнесі мақұлданғаннан кейін де талаптарды сақтауы тиіс.

Үздіксіз міндеттерге мыналар кіруі мүмкін:

• Жыл сайынғы немесе екі жыл сайынғы лицензияны жаңарту
• Үздіксіз білім алу
• Жаңартылған тіркелген агент туралы ақпарат
• Бизнес құжаттарын уақтылы жаңарту
• Сақтандыруды күшінде ұстау
• Меншік иесі немесе мекенжай өзгерсе, штатты хабардар ету
• Жергілікті рұқсаттар мен салықтық тіркеулерді қайта жаңарту

Жаңартуды өткізіп алу қызметті тоқтатуы, айыппұл салуға әкелуі немесе мәселе шешілгенше мүлік басқаруды тоқтатуға мәжбүр етуі мүмкін. Бірнеше заңды тұлғаны басқаратын немесе бірнеше юрисдикцияда жұмыс істейтін болсаңыз, орталықтандырылған үйлесімділік күнтізбесі өте маңызды.

Жиі жіберілетін үйлесімділік қателері

Көптеген жаңа мүлік басқару компаниялары бірдей болдырмауға болатын қиындықтарға тап болады:

• Дұрыс лицензия алынбай тұрып жұмысты бастау
• Бизнес тіркеуін кәсіби лицензиямен шатастыру
• Клиент қаражатын операциялық қаражаттан бөлек ұстамау
• Жергілікті бизнес салығы немесе аймақтық ережелерді елемеу
• Жаңарту мерзімдерін өткізіп алу
• Штат талаптарына сәйкес келмейтін келісімшарттарды пайдалану
• Басқа штатқа оның лицензиялау ережелерін тексермей кеңею

Бұл мәселелерді түзеткеннен гөрі алдын алу оңай. Ойластырылған іске қосу процесі әдетте бизнес белсенді болып кеткеннен кейін лицензиялық мәселені түзетуден арзанырақ.

Zenind сізге сенімді бастауға қалай көмектесе алады

Zenind бизнес иелеріне қызмет бастағанға дейін таза заңды негіз құруға көмектеседі. Мүлік басқару компаниясы үшін бұл құрылтай мен үйлесімділік негіздерін ретке келтіріп, сізге клиенттерге қызмет көрсету мен табысты өсіруге назар аударуға мүмкіндік береді.

Zenind сіздің стартапыңызды мына қызметтермен қолдай алады:

• Бизнес құруға қолдау
• Тіркелген агент қызметі
• Үйлесімділікті қадағалау және ескертулер
• Ағымдағы міндеттерге қатысты құжат тапсыруға қолдау
• Бизнес жазбаларын бір жерде басқаруға көмектесетін құралдар

Егер сіз мүлік басқару компаниясы үшін жаңа LLC немесе корпорация құрып жатсаңыз, құрылымды басынан дұрыс жасау лицензиялау процесін жеңілдетіп, кейінгі әкімшілік кедергілерді азайта алады.

Ашылмас бұрынғы соңғы тексеріс тізімі

Клиент қабылдауды бастамас бұрын, төмендегі сұрақтардың барлығына иә деп жауап бере алатыныңызға көз жеткізіңіз:

• Сіздің заңды тұлғаңыз дұрыс құрылып, тіркелді ме?
• Штатыңыз қандай лицензия немесе лицензиялар талап ететінін білесіз бе?
• Қажетті білім алу немесе емтихан қадамдарын аяқтадыңыз ба?
• Өтініш үшін қажетті барлық құжаттарды жинадыңыз ба?
• Сақтандыруыңыз бар ма?
• Бизнес банкингіңіз бен есеп жүргізу жүйеңіз жеке қаржыдан бөлек пе?
• Жаңарту күндері мен үздіксіз міндеттеріңізді білесіз бе?

Егер барлық тармаққа иә деп жауап бере алсаңыз, үйлесімді мүлік басқару бизнесін іске қосуға әлдеқайда мықты жағдайда боласыз.

Қорытынды

Мүлік басқару лицензиялау талаптары Америка Құрама Штаттарында біркелкі емес, сондықтан табысты операторлар зерттеуден, заңды тұлға құрудан және үйлесімділік жоспарын жасаудан бастайды. Сіз тұрғын үйді басқару фирмасын, коммерциялық басқару компаниясын немесе аралас бағыттағы операцияны ашып жатсаңыз да, дұрыс заңды құрылым уақытты үнемдеп, тәуекелді азайтып, ұзақ мерзімді өсімді қолдай алады.

Zenind негізін қалаушыларға лицензиялауға дейін және одан кейінгі бизнес құру мен үйлесімділік жұмыстарын реттеуге көмектеседі, сол арқылы олар бірінші күннен бастап берік негізде жұмыс істей алады.