Her Ev Sahibinin Bilmesi Gereken 11 Kira Gayrimenkulü Vergi İndirimi

Kira gayrimenkulüne sahip olmak istikrarlı bir gelir sağlayabilir, ancak aynı zamanda vergi bildirim sorumlulukları da doğurur. İyi haber şu ki, kayıtları düzenli tutar ve geliri doğru şekilde bildirirseniz, kira faaliyetinizle bağlantılı birçok olağan ve gerekli gider indirilebilir olabilir.

Konut amaçlı kira gayrimenkulleri için IRS genellikle gelir ve giderlerin Schedule E üzerinde bildirilmesini bekler. Bu nedenle ayrıntılar önemlidir: neye harcama yaptığınız, ne zaman harcadığınız, giderin ne için olduğu ve bunun kira kullanımıyla mı yoksa kişisel kullanımla mı bağlantılı olduğu. Mülkü bir LLC üzerinden sahipleniyorsanız, indirim kuralları kendiliğinden değişmez; ancak bir LLC, muhasebe düzenini, fonların ayrıştırılmasını ve belge yönetimini çok daha kolay hale getirebilir.

Aşağıda ev sahiplerinin anlaması gereken 11 kira gayrimenkulü vergi indirimi ile birlikte, genellikle hangi giderlerin uygun olmadığı ve vergi zamanını kolaylaştıran kayıt tutma alışkanlıkları yer alıyor.

1. Mortgage Faizi

Mülkü finansmanla aldıysanız, mortgage ödemenizin faiz kısmı genellikle kira gideri olarak indirilebilir.

İndirilemeyen kısım, kredi ödemenizin anapara bölümüdür. Anapara, borç bakiyesini azaltır ancak işletme gideri değildir.

Bu ayrım önemlidir; çünkü birçok ev sahibi aylık ödemeye bakıp tutarın tamamının indirilebilir olduğunu varsayar. Oysa genellikle yalnızca faiz bileşeni indirilebilir, bu yüzden kredi verenin hesap özetleri ve yıllık mortgage belgeleri önemlidir.

2. Emlak Vergileri

Kira mülkü için ödenen emlak vergileri genellikle indirilebilir.

Buna, kira faaliyetiyle bağlantılı ilçe, belediye ve yerel emlak vergileri dahildir. Mülkün bir kısmı kira, bir kısmı kişisel kullanım ise, gideri bu iki kullanım arasında paylaştırmanız gerekir.

Vergileri bir escrow hesabı üzerinden ödüyorsanız, tutar yine de vergi fiilen sizin adınıza ödendiğinde indirilebilir olur; yalnızca escrow hesabını fonladığınız anda değil.

3. Amortisman

Amortisman, ev sahipleri için en önemli vergi indirimlerinden biridir; çünkü mülkün maliyetinin bir kısmını zaman içinde geri kazanmanızı sağlar.

Konut amaçlı kira mülkü için bina genellikle doğrusal amortisman ve mid-month yöntemi kullanılarak 27,5 yıl boyunca amortismana tabi tutulur. Arsa amortismana tabi değildir; bu nedenle yalnızca bina ve diğer uygun iyileştirmeler dahil edilir.

Amortisman, cihazlar, mobilyalar ve belirli ekipmanlar gibi diğer kira varlıklarına da, sınıflandırmalarına bağlı olarak uygulanabilir. Önemli nokta, amortismanın hemen nakit çıkışı gerektiren bir gider olmamasına rağmen zaman içinde önemli bir kağıt üzerinde indirim yaratabilmesidir.

4. Onarım ve Bakım

Mülkü kiralanabilir durumda tutan onarım ve bakım giderleri, genellikle ödeme yaptığınız yılda indirilebilir.

Örnekler şunları içerebilir:

• Sızıntının onarılması
• Kırık kilidin değiştirilmesi
• Alçıpan yamalanması
• Kombi veya klimanın bakımının yapılması
• Kiracılar arasında boya yapılması
• Kiracı taşındıktan sonra enkazın temizlenmesi

Onarım ile iyileştirme arasındaki çizgi önemlidir. Onarım, mülkü çalışır duruma geri getirir. İyileştirme ise değeri artırır, kullanım ömrünü uzatır veya mülkü yeni bir kullanıma uyarlar. İyileştirmeler genellikle hemen düşülmek yerine aktifleştirilir ve amortismana tabi tutulur.

5. Sigorta Primleri

Sigorta da yaygın bir kira gideridir.

Buna ev sahibi sigortası, hasar sigortası, sorumluluk sigortası, sel sigortası ve kira mülkünü veya kira işinizi koruyan diğer poliçeler dahil olabilir. Kredi verenin talep ettiği veya risk yönetimi için alınan sigortalar genellikle kira faaliyetinin bir parçası olarak kabul edilir.

Bir poliçe hem kişisel hem kira kullanımını kapsıyorsa, indirilebilir tutarın genellikle paylaştırılması gerekir.

6. Kiracılar İçin Sizin Ödediğiniz Faturalar

Kira birimi için faturaları siz karşılıyorsanız, bu maliyetler genellikle indirilebilir.

Buna elektrik, gaz, su, kanalizasyon, çöp, internet veya kira düzenlemesinin bir parçası olarak ev sahibinin ödediği kablo hizmeti dahil olabilir. İndirim, gideri fiilen ödeyen kişiye aittir; dolayısıyla kiracı size geri ödeme yaparsa, bu geri ödeme genellikle kira geliri olarak kabul edilir.

Bu nedenle doğru aylık kayıt tutmak önemlidir. Otomatik ödeme ile çalışan faturalar kolayca gözden kaçabilir.

7. Mülk Yönetim Ücretleri

Bir mülk yöneticisi, kiralama temsilcisi veya yönetim şirketiyle çalışıyorsanız, bu ücretler genellikle indirilebilir.

Bu ücretler şunları kapsayabilir:

• Kiracı taraması
• Kira tahsili
• Bakım koordinasyonu
• Kira sözleşmesi yönetimi
• Boşluk ilanları
• Rutin mülk gözetimi

Birçok ev sahibi zaman kazanmak, işi azaltmak ve kiracı iletişimini iyileştirmek için yönetim desteği alır. Vergi açısından bu ücretler genellikle olağan kira işletme giderleri olarak değerlendirilir.

8. Reklam ve Pazarlama

Kiracı bulmaya yönelik reklam giderleri genellikle indirilebilir.

Buna çevrim içi ilanlar, bahçe tabelaları, fotoğrafçılık, ilan dağıtımı ve mülkü tanıtmak için kullanılan pazarlama materyalleri dahil olabilir. Bir boşluğu doldurmak için ödeme yapıyorsanız, bu maliyetler kira işinin işletilmesinin bir parçasıdır.

İlan ve kiralamayla doğrudan bağlantılı tarama giderleri de, kesin maliyete ve nasıl ödendiğine bağlı olarak uygun olabilir.

9. Seyahat ve Araç Giderleri

Mülkü yönetmek, denetlemek, onarmak veya kiralamak için seyahat ediyorsanız, bu maliyetlerin bir kısmı indirilebilir olabilir.

Bu; mülkü göstermek, yüklenicilerle görüşmek, onarımları denetlemek veya kiracı sorunlarını çözmek için yapılan yolculukları içerebilir. Aracınızı kira amaçlı seyahat için kullanıyorsanız, uygun şartları sağlıyorsanız gerçek araç giderleri veya IRS tarafından izin verilen başka bir yöntemle gider düşebilirsiniz.

Genellikle uygun olmayan şey, ayrı bir gündüz işine gidiş gelişiniz veya tesadüfen mülkle bağlantılı olan kişisel işlerinizdir.

En pratik yaklaşım, her yolculuğun tarihini, varış noktasını ve iş gerekçesini kaydetmektir. Basit bir kilometre günlüğü, ileride birçok sorunu önleyebilir.

10. Hukuki ve Mesleki Ücretler

Ev sahipleri çoğu zaman hukuki ve profesyonel desteğe ihtiyaç duyar ve bu maliyetler, kira faaliyetleriyle ilgili olduklarında genellikle indirilebilir.

Buna şunlar dahil olabilir:

• Kira sözleşmesi incelemesi veya tahliye konuları için avukat ücretleri
• Kira ile bağlantılı muhasebeci veya vergi hazırlama ücretleri
• Defter tutma yazılımı veya muhasebe desteği
• Kira operasyonları için danışmanlık ücretleri

Profesyonel giderler, özellikle birden fazla birimi olan veya mülkleri bir LLC üzerinden tutan ev sahipleri için önemlidir. Güçlü bir belge izi, giderin olağan, gerekli ve kira işiyle bağlantılı olduğunu göstermeye yardımcı olur.

11. Sarf Malzemeleri ve İşletme Giderleri

Kira operasyonunu destekleyen birçok küçük günlük maliyet de indirilebilir.

Örnekler şunları içerebilir:

• Temizlik malzemeleri
• Ampuller
• Filtreler
• Anahtarlar ve kilit donanımı
• Duman dedektörü pilleri
• Kağıt, yazıcı mürekkebi ve ofis malzemeleri
• Posta giderleri
• Kira hesabına bağlı banka ücretleri

Bu giderler tek tek küçük görünse de yıl boyunca hızla birikir. Aktif ev sahipleri için bunlar genellikle unutulması en kolay indirimler arasındadır.

Ev Sahiplerinin Genellikle Hemen Düşemediği Giderler

Talep edebileceğiniz indirimler kadar, cari kira indirimi olarak kullanamayacağınız giderleri bilmek de önemlidir.

Yaygın örnekler şunlardır:

• Mülkün satın alma bedeli
• Arsa değeri
• Mortgage anaparası
• Hemen düşülmek yerine amortismana tabi tutulması gereken sermaye iyileştirmeleri
• Kira ile ilgisi olmayan kişisel giderler
• Yalnızca mülkün kişisel kullanımına ait maliyetler

Mülkü hem kişisel hem kira amaçlı kullanıyorsanız, giderleri genellikle bu iki kullanım arasında bölmeniz gerekir. Bu durum özellikle tatil evleri, karma kullanımlı mülkler ve zaman zaman kendinizin de kaldığı birimler için önemlidir.

Kira Gayrimenkulü Geliri Nasıl Bildirilir

Konut amaçlı kira geliri ve giderlerinin çoğu Schedule E üzerinde bildirilir.

Bu formda ev sahipleri genellikle alınan kira, indirilebilir giderler ve amortismanı listeler. Mülkte kısmi payınız varsa, normalde yalnızca kendi gelir ve gider payınızı bildirirsiniz.

İyi kayıt tutmak bunu kolaylaştırır. Şunları saklayın:

• Kira sözleşmeleri
• Banka ve kredi kartı ekstreleri
• Kilometre kayıtları
• Onarım faturaları
• Faturalar
• Sigorta belgeleri
• Emlak vergisi kayıtları
• Kapanış belgeleri
• Amortisman çizelgeleri

Bir gideri desteklemeniz gerektiğinde, belge izi hafızadan daha önemlidir.

Bir LLC Ev Sahiplerinin Düzenli Kalmasına Nasıl Yardımcı Olabilir

Bir LLC, kendi başına kira indirimleri yaratmaz ve vergi tavsiyesi yerine geçmez. Ancak kira işini yönetmeyi kolaylaştırabilir.

Birçok ev sahibi bir LLC’yi şunlar için kullanır:

• Kira gelirini ve giderlerini kişisel finansmandan ayrı tutmak
• Muhasebe düzenini basitleştirmek
• Vergi beyannamesi için kayıtları organize etmek
• Birden fazla mülk için daha temiz bir yapı oluşturmak
• Tedarikçi, kira sözleşmesi ve uyum belgelerini daha kolay yönetmek

Zenind burada doğal bir şekilde devreye girer. Zenind, ABD şirketleri kurmak isteyen ev sahipleri ve yatırımcılara yardımcı olur ve işletme tarafını baştan düzenli tutmak için tasarlanmış bir yapıyla kuruluş sürecini yönetir.

Yeni bir ev sahibi için bu, vergi zamanında paniğe kapılmak ile yıl boyunca düzenli defter tutmak arasındaki fark olabilir.

Ev Sahipleri İçin Yıl Boyu Uygulanabilecek Pratik Bir Vergi Alışkanlığı

En iyi kira vergi stratejisi, son anda Mart ayında yapılan bir toparlama değildir. Yıl boyu süren bir sistemdir.

Basit bir iş akışı en iyi sonucu verir:

1. Kira için ayrı bir banka hesabı kullanın.
2. Mümkün olduğunda kira giderlerini bu hesaptan ödeyin.
3. Her fişi ve faturayı saklayın.
4. Kilometre ve seyahatleri oluştukça takip edin.
5. Onarımları iyileştirmelerden ayırın.
6. Hesapları aylık olarak mutabakatlaştırın.
7. Yeni varlıklar aldığınızda veya büyük yükseltmeler yaptığınızda amortismanı gözden geçirin.

Bunu düzenli olarak yaparsanız, vergi beyanı çok daha kolay hale gelir ve indirimleri kaçırma riski azalır.

SSS

Kira gayrimenkulü indirimleri talep etmek için bir LLC gerekli mi?

Hayır. Kira indirimleri, mülkün bir LLC içinde tutulup tutulmadığına değil, faaliyete ve IRS kurallarına dayanır. Yine de bir LLC, düzen ve kayıt tutma açısından yardımcı olabilir.

Boşta olan bir kira mülkünü indirebilir miyim?

Mülk kiraya sunuluyorsa, boş olduğu dönemlerde bile olağan kira giderlerini düşebilmeniz mümkün olabilir. Somut koşullar önemlidir.

Mülkte yapılan iyileştirmeleri indirebilir miyim?

Genellikle hemen değil. İyileştirmeler çoğu zaman peşin olarak düşülmek yerine zaman içinde aktifleştirilir ve amortismana tabi tutulur.

Ev sahiplerinin yaptığı en büyük hata nedir?

Kişisel ve kira giderlerini karıştırmaktır. Bu çizgiler bulanıklaştığında kayıtları savunmak ve indirimleri desteklemek zorlaşır.

Kira gayrimenkulü vergileri için bir CPA kullanmalı mıyım?

Birden fazla mülkünüz varsa, bir LLC kullanıyorsanız veya düzenli olarak iyileştirmeler yapıyorsanız, bir CPA size zaman kazandırabilir ve maliyetli beyan hatalarını önlemenize yardımcı olabilir.

Sonuç

Kira gayrimenkulü vergi indirimleri, hangi giderlerin uygun olduğunu bildiğiniz ve ayrıntılı kayıt tuttuğunuz sürece net getiriniz üzerinde büyük fark yaratabilir. Mortgage faizi, emlak vergileri, amortisman, onarımlar, sigorta, faturalar, yönetim ücretleri, seyahat, hukuki destek, reklam ve işletme malzemeleri, ev sahiplerinin dikkatle takip etmesi gereken yaygın indirimlerdir.

Bir kira işi kuruyorsanız, iyi muhasebeyi net bir şirket yapısıyla birleştirmek hayatı kolaylaştırabilir. Zenind, LLC kurmanıza ve idari temeli yerli yerine oturtmanıza yardımcı olarak, siz mülkü yönetmeye odaklanırken evrak peşinde koşmanızı azaltabilir.

Yararlı IRS Kaynakları

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses