Защо CMBS кредиторите често изискват Delaware LLC за кредитополучателите

Финансирането на търговски недвижими имоти става по-сложно с увеличаването на размера на кредита, особено когато заемът в крайна сметка ще бъде обединен с други ипотеки и продаден като част от структуриран ценен книжен продукт. Това е една от причините много кредитополучатели и кредитори рано в процеса да се сблъскват със същото изискване: кредитополучателят често се очаква да бъде Delaware LLC.

За предприемачи, инвеститори в недвижими имоти и спонсори, които се подготвят за CMBS транзакция, структурата на дружеството не е маловажен детайл. Тя влияе върху комфорта на кредитора, правните становища, изпълнимостта на документите и бързината на приключване. Разбирането защо Delaware LLC толкова често се използват може да помогне на кредитополучателите да се подготвят по-ефективно и да избегнат ненужни забавяния.

Zenind помага на основатели и собственици на бизнес да учредяват и поддържат компании в САЩ, включително Delaware LLC, които често се използват в структури на търговско финансиране. Въпреки че изискванията на кредитора все пак трябва да бъдат прегледани от квалифициран юрист, започването с правилното дружество може значително да улесни транзакцията.

Какво е CMBS заем?

CMBS означава Commercial Mortgage-Backed Securities. В една CMBS транзакция търговска ипотека се пакетира заедно с други заеми и се продава на пазара на ценни книжа. Инвеститорите купуват дялове в обединените заеми, докато обслужването и андеррайтинг рамката са предназначени да стандартизират риска и да подобрят ликвидността.

CMBS заемите често се използват за по-големи търговски проекти, като например:

• Складови бази
• Студентски общежития
• Многофамилни имоти
• Търговски центрове
• Офис сгради
• Други доходоносни недвижими имоти

Тъй като тези заеми често са големи и са предназначени за секюритизация, кредиторите и инвеститорите обикновено използват стандартизирани структури и документация. Дружеството на кредитополучателя е едно от първите места, където тази стандартизация се проявява.

Защо дружеството на кредитополучателя е важно

В една CMBS сделка кредиторът не оценява само имота. Той оценява и дружеството на кредитополучателя, което ще притежава имота и ще подпише кредитните документи.

Кредиторите искат да знаят:

• Кредитополучателят е учреден правилно
• Кредитополучателят има право да влезе в сделката
• Кредитните документи ще бъдат изпълними спрямо кредитополучателя
• Кредитополучателят е отделен от други активи и пасиви
• Структурата на кредитополучателя подпомага отделеността и ограничаването на риска от несъстоятелност

Чиста структура на дружеството дава увереност на кредитора, че кредитополучателят може да притежава актива, да изпълнява кредитните документи и да остане правно отделен от несвързани бизнес дейности.

Защо Delaware LLC често са предпочитани

Делауеър е една от най-често използваните юрисдикции за бизнес дружества в Съединените щати, а това важи особено за финансови транзакции.

1. Предвидимо бизнес право

Делауеър има дългогодишна и утвърдена правна рамка за дружества. Кредиторите, инвеститорите и юристите често се чувстват уверени с Delaware, защото правилата са добре развити и често прилагани в търговски сделки.

2. Гъвкава LLC структура

Delaware LLC предоставя значителна гъвкавост в това как е изготвен operating agreement и как се управляват вътрешните въпроси на дружеството. Тази гъвкавост е полезна при сложни сделки с недвижими имоти, при които се очаква кредитополучателското дружество да изпълнява много конкретна финансова цел.

3. Познатост в документацията на кредиторите

Много CMBS кредитори разполагат с шаблони, процедури за due diligence и изисквания за приключване, изградени около Delaware дружества. Когато кредитополучателят вече е Delaware LLC, транзакцията често се вписва по-лесно в стандартния процес на кредитора.

4. Ясно отделяне на дружеството и имота

Delaware LLC често се използва като дружество с единствена цел или специално предназначение за кредитополучател. Това улеснява изолирането на недвижимия актив, отделянето на пасивите и показва, че дружеството съществува за целите на финансирането, а не за несвързани операции.

Какво търсят кредиторите в Delaware LLC кредитополучател

Дори когато кредитополучателят е учреден в Delaware, кредиторът все пак ще извърши проверка. Целта не е само да се види юрисдикцията на учредяване, а да се потвърди, че дружеството е правилно организирано и може да подпише кредитните документи.

Типичните притеснения на кредитора включват:

• Правилно учредяване и добро правно състояние
• Надлежно упълномощени управители или съдружници
• Коректно право на подписване
• Последователни организационни документи
• Отделеност от други дружества и активи
• Спазване на всички специални изисквания за special-purpose borrower

При много сделки юристът на кредитора ще поиска и правни становища, свързани с учредяването и правомощията на кредитополучателя. Тези становища подпомагат списъка за приключване на кредитора, но не заместват внимателната настройка на дружеството.

Какво обикновено обхваща организационното правно становище

В CMBS транзакции кредиторите често изискват organizational jurisdiction opinion или подобно правно становище от юрист. Целта е да се потвърди, че кредитополучателското дружество съществува съгласно законите на щата, в който е учредено, и че има право да влезе в сделката.

Типично становището може да обхваща:

• Надлежно учредяване в Delaware
• Добро правно състояние, когато е приложимо
• Правоспособност и правомощия за извършване на транзакцията
• Валидно подписване и предаване на кредитните документи
• Обвързващ ефект на задълженията на кредитополучателя, при обичайните правни ограничения

Тези становища са стандартна част от много сложни финансови сделки. Те помагат да се намали несигурността за кредитора, особено когато заемът ще бъде пакетираn и продаден.

Защо банкрутната отделеност и separateness са важни

За CMBS кредиторите често се очаква кредитополучателят да бъде структуриран по начин, който намалява риска от прехвърляне на проблеми от други бизнеси или активи. Това не означава, че кредитополучателят е защитен от финансови затруднения. Означава, че той трябва да бъде организиран и управляван така, че да подкрепя отделеността.

Често срещани практики за отделеност включват:

• Използване на отделно LLC за имота
• Поддържане на отделни счетоводни книги и записи
• Използване на отделни банкови сметки
• Избягване на смесване на средства
• Прецизно документиране на правомощията
• Ограничаване на несвързани бизнес дейности

Тези практики правят структурата по-убедителна за кредиторите и подкрепят цялостната рамка на финансирането.

Често срещани грешки на кредитополучателите

Кредитополучателите често губят време в процеса на приключване, защото приемат, че учредяването на дружество е просто формалност. В CMBS сделка дребни грешки могат да създадат сериозни затруднения.

Някои от най-честите проблеми са:

• Учредяване на кредитополучателя в грешен щат без проверка на изискванията на кредитора
• Използване на остарял operating agreement
• Непотвърждаване кой има право да подписва
• Смесване на дейности, свързани с имота, с несвързани бизнес дейности
• Липса на документи за добро правно състояние или учредяване
• Оставяне на учредяването за последния момент

Тези проблеми обикновено могат да бъдат избегнати, ако кредитополучателят планира предварително и работи с юрист отрано.

Как Zenind може да помогне

Zenind подпомага собственици на бизнес, основатели и спонсори в недвижими имоти, които се нуждаят от надеждно дружество в САЩ за финансиране, операции или дългосрочно съответствие.

За CMBS свързана транзакция Zenind може да помогне с:

• Учредяване на Delaware LLC
• Подготовка на основни документи за учредяване
• Предоставяне на registered agent услуга, когато е необходимо
• Организиране на напомняния за съответствие и текуща поддръжка
• Подготовка на кредитополучателя за преглед от кредитора

Ключовото предимство е скоростта и структурата. Когато сделката зависи от това кредитополучателят да бъде правилно учреден и готов за due diligence на кредитора, правилната настройка на дружеството може да спести време и да намали предотвратими проблеми.

Добри практики преди CMBS приключване

Ако очаквате кредиторът да изиска Delaware LLC, е разумно да се подготвите отрано. Практическият списък включва:

1. Учредете кредитополучателското LLC преди процесът по приключване да е напреднал твърде много.
2. Поддържайте operating agreement съобразен с финансовата структура.
3. Потвърдете правомощията за подписване на управителите или съдружниците.
4. Водете отделни записи и сметки за дружеството, което притежава имота.
5. Координирайте се с квалифициран юрист относно изискванията за становища.
6. Уверете се, че дружеството остава в добро правно състояние до приключване.

Колкото по-рано се адресират тези въпроси, толкова по-вероятно е транзакцията да приключи по график.

Заключение

CMBS заемите са предназначени за по-големи търговски сделки с недвижими имоти, а дружеството на кредитополучателя играе критична роля за комфорта на кредитора и ефективността на приключването. Delaware LLC често се предпочита, защото предлага предвидимост, гъвкавост и позната правна рамка за сложни финансови сделки.

За кредитополучателите изводът е прост: учредяването на дружество не е само административна работа. То е част от структурата на транзакцията. Учредяването на правилното LLC навреме, поддържането на коректни записи и подготовката за due diligence на кредитора могат да окажат значимо влияние върху процеса на приключване.