Jak vypracovat smlouvu o fungování LLC pro nemovitosti

Realitní LLC může být účinnou strukturou pro držení nemovitostí, omezení odpovědnosti a organizaci více investorů. Samotná LLC však funguje jen tak dobře, jak dobrá je její smlouva o fungování. Pro vlastníky nemovitostí je tato smlouva dokumentem, který mění základní právní subjekt na funkční podnikatelské uspořádání.

Ať už kupujete jednu nájemní nemovitost, rozvíjíte pozemek, nebo strukturuje vícečlenný investiční projekt, smlouva o fungování by měla jasně stanovit, kdo co vlastní, kdo rozhoduje, jak se rozdělují peněžní prostředky, jak funguje budoucí financování a co se stane, když se členové neshodnou.

Nejasná smlouva vytváří zbytečné tření. Dobře vypracovaná smlouva může omezit spory, podpořit financování a pomoci zachovat ochranu odpovědnosti, kvůli níž je LLC na prvním místě atraktivní.

Proč je smlouva o fungování LLC v oblasti nemovitostí důležitá

Realitní transakce zahrnují dlouhá období držby, kapitálové výdaje, úvěry, problémy s nájemníky, daňové alokace a měnící se cíle vlastnictví. Pokud tyto otázky členové neupraví písemně, mohou se nakonec spoléhat na výchozí pravidla státního práva, která nikdy nebyla navržena pro skutečný obchod, který zamýšleli.

Smlouva o fungování vám pomůže:

• vymezit vlastnické podíly a hlasovací práva
• zdokumentovat počáteční i budoucí kapitálové vklady
• nastavit pravidla správy nemovitosti a zásadních rozhodnutí
• stanovit, jak se rozdělují zisky, ztráty a daňové položky
• chránit společnost před spory o odchody, převody a nesplácení
• vytvořit postup pro řešení patové situace dříve, než poškodí projekt

U realitní LLC to není formalita. Je to provozní manuál pro daný majetek.

Začněte ekonomikou obchodu

Než začnete psát právní jazyk, definujte obchodní podmínky transakce. Smlouva by měla odpovídat skutečné ekonomice nemovitosti a očekáváním členů.

Nejprve si položte tyto otázky:

• Kdo vkládá hotovost, nemovitost nebo služby?
• Kdo bude řídit každodenní provoz?
• Budou se rozdělovat peněžní prostředky pravidelně, nebo až po vytvoření rezerv?
• Očekává se, že jeden člen zaručí dluh nebo podepíše dokumenty věřitele?
• Jak budou řešeny budoucí výzvy k doplnění kapitálu?
• Jaká je plánovaná doba držby a strategie odchodu?

Pokud nejsou tyto otázky jasné, smlouva o fungování pravděpodobně jasná nebude.

Klíčová ustanovení, která by měla obsahovat každá smlouva o fungování LLC pro nemovitosti

1. Vlastnické podíly a třídy členů

Smlouva by měla identifikovat každého člena a uvést procento nebo počet jednotek, které jednotliví účastníci vlastní. Pokud obchod používá různé třídy vlastního kapitálu, například preferované a běžné podíly, měla by být tato struktura popsána přesně.

Tato část by měla také objasnit, zda je vlastnictví navázáno na počáteční kapitálové vklady, „sweat equity“, nebo jiný dohodnutý poměr. Pokud strany zamýšlejí zvláštní alokaci pro sponzora, manažera nebo developera, mělo by to být jasně uvedeno.

2. Kapitálové vklady

Realitní projekty často vyžadují více než jen počáteční prostředky při uzavření transakce. Smlouva by měla uvést:

• výši a formu každého počátečního vkladu
• lhůtu pro složení vkladu
• zda se jedná o hotovost, nemovitost nebo služby
• co se stane, pokud člen vklad ve stanovené lhůtě neposkytne

Pokud jeden člen vkládá samotnou nemovitost, smlouva by měla řešit, zda převod představuje zdanitelnou událost, jak se nemovitost oceňuje a zda přispívající člen dostane uznání za stávající vlastní kapitál.

3. Řídicí pravomoc

Smlouva o fungování by měla uvést, zda je LLC řízena členy, nebo manažerem.

U nemovitostí jsou struktury řízené manažerem běžné, protože mohou zjednodušit pronájem, opravy, smlouvy s dodavateli i správu úvěrů. I u LLC řízené manažerem by si však smlouva měla vyhradit zásadní rozhodnutí pro souhlas členů.

Mezi běžná rozhodnutí, která mohou vyžadovat souhlas, patří:

• nákup nebo prodej nemovitosti
• refinancování nebo převzetí nového dluhu
• schválení rozsáhlých kapitálových zlepšení
• uzavírání dlouhodobých nájemních smluv
• řešení soudních sporů
• přijetí nových členů
• zrušení společnosti

4. Pravomoci týkající se úvěrů a věřitelských záležitostí

Realitní LLC často závisí na financování. Smlouva by měla řešit, kdo smí podepisovat úvěrové dokumenty, kdo může schvalovat refinancování a zda může společnost zatížit nemovitost nebo majetek společnosti zástavním právem.

Pokud se očekává, že člen poskytne osobní záruku, měla by být tato povinnost uznána ve smlouvě o fungování nebo v související samostatné dohodě. Dokument by měl také vysvětlit, zda za převzetí tohoto dodatečného rizika garant získá odměnu, přednostní rozdělení nebo právo na náhradu škody.

5. Rozdělování peněžních prostředků a rezervy

Peněžní tok je jedním z nejdůležitějších témat v realitní LLC. Smlouva by měla stanovit pravidla pro to, kdy lze peníze rozdělit a kdy musí zůstat ve společnosti.

Dobrá doložka o rozdělování by měla řešit:

• nejprve úhradu provozních nákladů a splátek dluhu
• požadavky na rezervy na opravy, neobsazenost, daně a pojištění
• načasování rozdělování, například měsíčně, čtvrtletně nebo ročně
• prioritní rozdělení, preferovaný výnos nebo „waterfall“, pokud se použije
• zda budou vypláceny daňové distribuce i tehdy, když je hotovost jinak zadržena

Smlouva by měla jasně stanovit, že rozdělení mohou být odložena, pokud jsou prostředky potřeba k ochraně nemovitosti nebo k plnění závazků vůči věřiteli.

6. Daňové alokace a daňové distribuce

Realitní LLC často generují zdanitelný příjem, odpisy a další daňové položky, které přesně neodpovídají peněžnímu toku. Tento nesoulad může způsobit problémy, pokud členové dluží daně, ale nedostanou dostatek peněz na jejich zaplacení.

Smlouva by měla:

• stanovit, jak budou zisky a ztráty alokovány
• řešit daňové alokace podle příslušných pravidel zdanění partnerství
• zajistit daňové distribuce, pokud mají členové průtokovou daňovou povinnost
• potvrdit, který člen dostává daňové výkazy a kdy

To je obzvlášť důležité tam, kde jeden člen poskytuje služby nebo ručí za dluh, zatímco jiný vkládá hotovost nebo nemovitost.

7. Výzvy k doplnění kapitálu a sankce za nesplnění

Nemovitosti mohou vyžadovat nouzové opravy, úpravy pro nájemce nebo další prostředky k naplnění rezervního požadavku věřitele. Smlouva by měla vysvětlit, co se stane, když je potřeba dodatečný kapitál.

Možné přístupy zahrnují:

• povinné výzvy k doplnění kapitálu v poměru k vlastnictví
• dobrovolné vklady s rozředěním podílů pro neúčastníky
• půjčky členů společnosti namísto kapitálových vkladů
• sankce za nesplnění pro členy, kteří nefinancují svůj podíl

Náprava by měla být realistická a vymahatelná. Pokud dokument uvádí, že člen musí přispět, ale neuvádí důsledek neplacení, může být toto ustanovení v reálném sporu neužitečné.

8. Omezení převodů

Realitní investoři obecně nechtějí neočekávaného partnera. Smlouva o fungování by měla omezit převody členských podílů bez souhlasu.

Měla by zahrnovat:

• dobrovolné převody na třetí strany
• převody při úmrtí, rozvodu, platební neschopnosti nebo bankrotu
• předkupní právo nebo práva zpětného odkupu
• metody ocenění při nuceném odkupu
• zda se mohou členy stát rodinní příslušníci nebo přidružené osoby

Omezení převodů jsou obzvlášť důležitá ve společných podnicích a rodinných realitních entitách, protože vlastnictví může být časem nepřehledné.

9. Patová situace a řešení sporů

Pokud má LLC dva stejně silné členy nebo malou kontrolní skupinu, je patová situace skutečnou možností. Smlouva by neměla předstírat, že ke sporům nikdy nedojde.

Užitečné nástroje zahrnují:

• eskalaci na hlavní rozhodující osoby před formálním sporem
• mediaci před podáním žaloby
• mechanismy buy-sell pro neřešitelnou patovou situaci
• manažera nebo poradce s rozhodujícím hlasem pro konkrétní rozhodnutí
• ustanovení o příslušném soudu nebo arbitráži

Nejlepší přístup závisí na velikosti obchodu a míře důvěry mezi členy, ale nějaký mechanismus pro patovou situaci je lepší než žádný.

10. Účetní knihy, záznamy a účetnictví

Realitní LLC potřebují přehledné záznamy pro věřitele, investory a daňové účely. Smlouva by měla určit:

• kdo vede účetnictví
• kde jsou záznamy uloženy
• jak mohou členové nahlížet do dokumentů společnosti
• jaká účetní metoda bude použita
• jak se budou řešit ocenění, rezervní účty a hodnotící zprávy

Dobrá evidence také podporuje samostatnou existenci LLC, což je důležité pro ochranu odpovědnosti.

11. Odškodnění a omezení odpovědnosti

Smlouva o fungování by měla definovat, kdy společnost odškodní manažery nebo členy jednající jménem LLC. Měla by také jasně uvést, že odškodnění se nevztahuje na podvod, úmyslné pochybení ani jiné vylučující jednání.

Tato část pomáhá podporovat správné řízení a zároveň zachovat odpovědnost.

12. Zrušení a události vedoucí k odchodu

Každá realitní LLC by měla mít jasný konec. Smlouva by měla vysvětlit, co se stane, když je projekt dokončen, nemovitost prodána, společnost je platebně neschopná nebo se členové rozhodnou podnik ukončit.

Ustanovení o zrušení by mělo řešit:

• likvidaci nemovitosti a úhradu věřitelů
• rozdělení zbývajících výnosů
• závěrečná daňová přiznání a účetnictví
• oprávnění podepisovat dokumenty po uzavření transakce
• události, které spouštějí nucený prodej nebo likvidaci

Zvláštní úvahy pro LLC s jednou nemovitostí

Mnoho vlastníků nemovitostí používá jednu LLC na jednu nemovitost, aby izolovali riziko. Tento přístup může dávat smysl, pokud mají nemovitosti různé věřitele, investory nebo rizikové profily.

Samostatná LLC pro každý majetek může pomoci:

• omezit nároky na jednu nemovitost
• zjednodušit rozhodování o vlastnictví a financování
• usnadnit prodej jednoho aktiva bez dopadu na ostatní

Některé státy také umožňují struktury series LLC, které mohou nabídnout administrativní výhody při držení více aktiv pod jedním mateřským subjektem. Pravidla se však liší podle státu, věřitele a typu transakce, takže před použitím by měla být struktura pečlivě přezkoumána.

Jak smlouvu vypracovat efektivně

Praktický postup při vypracování pomáhá udržet dokument v souladu s transakcí.

Krok 1: Zmapujte transakci

Seznamte nemovitost, členy, plán financování a očekávaný odchod. Jednoduchý jednostránkový term sheet může později předejít mnoha nejasnostem.

Krok 2: Rozhodněte, kdo o čem kontroluje

Oddělte běžnou správu od zásadních rozhodnutí. Manažer by měl být schopen udržet provoz nemovitosti bez schvalování každé opravy, ale zásadní transakce by přesto měly vyžadovat souhlas členů.

Krok 3: Řešte financování od prvního dne

Většina sporů v realitních LLC začíná u peněz. Než přijde první účet, ujasněte si, jak budou fungovat kapitálové výzvy, rezervy a nesplácení.

Krok 4: Přizpůsobte daňový jazyk struktuře vlastnictví

Realitní obchody často zahrnují speciální alokace, daňové distribuce a otázky odpisů. Smlouva o fungování by měla být v souladu se zamýšleným daňovým zacházením.

Krok 5: Projděte mechanismy převodu a odchodu

Předpokládejte, že člen může chtít odejít dříve, než se čekalo. Smlouva by měla učinit proces odchodu předvídatelným, nikoli improvizovaným.

Krok 6: Nechte finální návrh zkontrolovat právníkem

Zřizovací platformy vám mohou pomoci se založením entity, ale smlouva o fungování by měla být před podpisem zkontrolována s ohledem na konkrétní nemovitost, podmínky financování a rozhodné právo státu.

Časté chyby, kterým je třeba se vyhnout

• použití obecné šablony bez úprav pro konkrétní nemovitost
• ponechání kapitálových výzev bez definice
• opomenutí daňových distribucí
• nedostatečné omezení převodů
• poskytnutí příliš velké pravomoci manažerovi bez kontroly
• zapomenutí na požadavky na rezervy a omezení věřitelů
• nezdokumentování toho, co se stane, když člen zemře, rozvede se nebo nesplní závazky
• spoléhání na ústní vedlejší dohody, že později obstojí

Tyto chyby mohou z jednoduché investice udělat problém správy a řízení.

Praktický kontrolní seznam pro smlouvy o fungování LLC v oblasti nemovitostí

Před dokončením dokumentu ověřte, že odpovídá na tyto otázky:

• Kdo vlastní LLC a v jakých podílech?
• Kdo spravuje nemovitost?
• Jaké kroky vyžadují souhlas členů?
• Jak jsou řešeny kapitálové vklady a výzvy k doplnění kapitálu?
• Jak jsou rozdělovány zisky, ztráty a peněžní distribuce?
• Jsou zahrnuty daňové distribuce?
• Co se stane, když chce člen převést nebo prodat podíl?
• Co se stane, když se členové dostanou do patu?
• Jak jsou vedeny účetní knihy, záznamy a bankovní účty?
• Co spouští zrušení nebo odkup?

Chybí-li některá z těchto položek, smlouva je pravděpodobně pro realitní transakci příliš stručná.

Závěr

Smlouva o fungování realitní LLC by neměla sloužit jen k naplnění požadavku na podání. Měla by popisovat obchodní vztah dostatečně podrobně, aby řídila financování, správu, rozdělování, převody, daně a práva na odchod.

Nejlepší smlouvy jsou specifické pro danou nemovitost a zúčastněné strany. Předvídají konflikty, chrání provoz společnosti a snižují riziko, že finanční problém nebo spor o vlastnictví zmaří projekt.

Pokud zakládáte realitní LLC, Zenind vám může pomoci s rychlým založením entity. Smlouva o fungování by však měla být stále připravena s ohledem na skutečnou transakci a před podpisem pečlivě zkontrolována.