Hogyan készítsünk LLC társasági szerződést ingatlanokhoz

Egy ingatlanra létrehozott LLC hatékony struktúra lehet a vagyon tartására, a felelősség korlátozására és több befektető szervezésére. De az LLC csak annyira működik jól, amennyire a mögötte álló működési megállapodás. Ingatlantulajdonosok számára a társasági szerződés az a dokumentum, amely egy alapvető jogi entitást működőképes üzleti megállapodássá alakít.

Akár egyetlen bérleményt vásárol, akár földet fejleszt, akár több tagból álló befektetési vállalkozást szervez, a működési megállapodásnak rögzítenie kell, ki mit birtokol, ki hozza meg a döntéseket, hogyan kerülnek kifizetésre a pénzeszközök, hogyan működik a jövőbeni finanszírozás, és mi történik, ha a tagok között vita alakul ki.

Egy homályos megállapodás elkerülhető súrlódásokat okoz. Egy jól megfogalmazott megállapodás csökkentheti a vitákat, támogathatja a finanszírozást, és segíthet megőrizni azt a felelősségi védelmet, ami miatt az LLC egyáltalán vonzó.

Miért fontos az LLC működési megállapodása az ingatlanoknál

Az ingatlanügyletek hosszú tartási időszakokat, beruházási kiadásokat, hiteleket, bérlői problémákat, adóallokációkat és változó tulajdonosi célokat foglalnak magukban. Ha a tagok ezeket az ügyeket nem rögzítik írásban, könnyen azokra az alapértelmezett állami jogi szabályokra támaszkodhatnak, amelyeket soha nem az adott ügyletre terveztek.

A működési megállapodás segít Önnek:

• meghatározni a tulajdoni arányokat és a szavazati jogokat
• dokumentálni a kezdeti és jövőbeni tőkebefizetéseket
• szabályokat felállítani az ingatlankezelésre és a fontos döntésekre
• rögzíteni, hogyan oszlanak meg a nyereségek, veszteségek és adóelemek
• megvédeni a társaságot a kilépésekkel, átruházásokkal és mulasztásokkal kapcsolatos vitáktól
• olyan eljárást létrehozni a patthelyzet kezelésére, amely még azelőtt működik, hogy az kárt tenne a projektben

Egy ingatlanos LLC esetében ez nem formaság. Ez az eszköz működési kézikönyve.

Kezdje az ügylet gazdasági feltételeivel

Mielőtt jogi nyelvezetet fogalmazna, határozza meg az ügylet üzleti feltételeit. A megállapodásnak illeszkednie kell az ingatlan tényleges gazdasági helyzetéhez és a tagok elvárásaihoz.

Először tegye fel ezeket a kérdéseket:

• Ki ad be készpénzt, ingatlant vagy szolgáltatást?
• Ki fogja a napi működést irányítani?
• Rendszeresen történnek majd kifizetések, vagy csak a tartalékok képzése után?
• Várható-e, hogy valamelyik tag adósságot garantál, vagy aláírja a hitelezői dokumentumokat?
• Hogyan kezelik a jövőbeni tőkeköveteléseket?
• Mennyi a tervezett tartási idő és a kilépési stratégia?

Ha ezek a kérdések nem tiszták, a működési megállapodás valószínűleg szintén nem lesz az.

Azok a kulcskikötések, amelyeket minden ingatlanos LLC működési megállapodásnak tartalmaznia kell

1. Tulajdoni részesedések és tagi osztályok

A megállapodásnak azonosítania kell minden tagot, és rögzítenie kell az egyes résztvevők tulajdoni százalékát vagy egységeit. Ha az ügylet eltérő tőkeosztályokat használ, például elsőbbségi és törzstulajdont, ezt a struktúrát pontosan le kell írni.

Ebben a részben azt is tisztázni kell, hogy a tulajdonjog a kezdeti tőkebefizetésekhez, a szellemi hozzájáruláshoz vagy valamilyen más, tárgyalt megosztáshoz kötődik-e. Ha a felek különös juttatást szánnak a szponzornak, menedzsernek vagy fejlesztőnek, azt egyértelműen rögzíteni kell.

2. Tőkebefizetések

Az ingatlanprojektek gyakran többet igényelnek, mint a kezdeti zárási források. A megállapodásnak rögzítenie kell:

• az egyes kezdeti hozzájárulások összegét és formáját
• a befizetés határidejét
• hogy a hozzájárulás készpénz, ingatlan vagy szolgáltatás-e
• mi történik, ha valamelyik tag nem fizet időben

Ha egy tag magát az ingatlant viszi be, a megállapodásnak kezelnie kell, hogy az átadás adóköteles esemény-e, hogyan értékelik az ingatlant, és hogy a hozzájáruló tag kap-e jóváírást a meglévő saját tőkére.

3. Irányítási jogosultság

A működési megállapodásnak meg kell határoznia, hogy az LLC tagok által irányított vagy menedzser által irányított szervezet-e.

Ingatlanoknál a menedzser által irányított struktúra gyakori, mert egyszerűsítheti a bérbeadást, javításokat, beszállítói szerződéseket és a hiteladminisztrációt. Még egy menedzser által irányított LLC-ben is célszerű a fontos döntéseket tagi jóváhagyáshoz kötni.

Azok a gyakori döntések, amelyekhez hozzájárulás szükséges lehet, többek között:

• az ingatlan megvásárlása vagy eladása
• refinanszírozás vagy új hitel felvétele
• nagyobb tőkejavítások jóváhagyása
• hosszú távú bérleti szerződések megkötése
• peres ügyek rendezése
• új tagok felvétele
• a társaság megszüntetése

4. A hitelfelvétel és hitelezői ügyek feletti jogosultság

Az ingatlanos LLC-k gyakran finanszírozástól függenek. A megállapodásnak kezelnie kell, ki írhat alá hiteldokumentumokat, ki hagyhat jóvá refinanszírozást, és hogy a társaság adhat-e zálogjogot az ingatlanra vagy a társasági vagyonra.

Ha valamelyik tagtól személyes garancia nyújtása várható, ezt a kötelezettséget a működési megállapodásban vagy egy kapcsolódó mellékmegállapodásban kell rögzíteni. A dokumentumnak azt is tisztáznia kell, hogy a garanciát vállaló tag kap-e ellenszolgáltatást, elsőbbségi kifizetést vagy kártalanítási jogot ezért a többletkockázatért.

5. Kifizetések és tartalékok

A pénzáramlás az egyik legfontosabb kérdés egy ingatlanos LLC-ben. A megállapodásnak meg kell határoznia, mikor lehet kifizetést teljesíteni, és mikor kell a pénzt a társaságban tartani.

Egy jól működő kifizetési klauzula az alábbiakat rendezze:

• a működési költségek és az adósságszolgálat elsődlegességét
• a javításokra, üresedésre, adókra és biztosításra képzett tartalékokat
• a kifizetések időzítését, például havonta, negyedévente vagy évente
• elsőbbségi kifizetéseket, preferált hozamot vagy vízesésrendszert, ha alkalmazható
• hogy adófizetési kifizetések akkor is történnek-e, ha egyébként a készpénz bent marad

A megállapodásnak egyértelművé kell tennie, hogy a kifizetések késleltethetők, ha a forrásokra az ingatlan védelméhez vagy a hitelezői feltételek teljesítéséhez van szükség.

6. Adóallokációk és adófizetési kifizetések

Az ingatlanos LLC-k gyakran termelnek adóköteles jövedelmet, értékcsökkenést és más adóelemeket, amelyek nem pontosan egyeznek a készpénzáramlással. Ez az eltérés problémát okozhat, ha a tagok adófizetési kötelezettséget viselnek anélkül, hogy elegendő pénzt kapnának annak rendezésére.

A megállapodásnak:

• rögzítenie kell, hogyan kerülnek felosztásra a nyereségek és veszteségek
• kezelnie kell az adóallokációkat az alkalmazandó partnerségi adójogi szabályok szerint
• rendelkeznie kell adófizetési kifizetésekről, ha a tagoknak áthárított adókötelezettségük van
• meg kell határoznia, mely tag kapja meg az adózási jelentéseket és mikor

Ez különösen fontos, ha az egyik tag szolgáltatást nyújt vagy adósságot garantál, míg a másik készpénzt vagy ingatlant visz be.

7. Tőkekövetelések és mulasztási jogkövetkezmények

Az ingatlanoknál szükség lehet vészhelyzeti javításokra, bérlői korszerűsítésekre vagy további forrásokra a hitelezői tartalékkövetelmények teljesítéséhez. A megállapodásnak el kell magyaráznia, mi történik, ha további tőkére van szükség.

Lehetséges megoldások:

• kötelező tőkekövetelések a tulajdoni aránnyal arányosan
• opcionális befizetések, hígítással a nem részt vevő tagok számára
• tagi kölcsönök a társaságnak a tőkehozzájárulás helyett
• mulasztási szankciók azon tagokkal szemben, akik nem teljesítik a rájuk eső részt

A jogkövetkezménynek reálisnak és kikényszeríthetőnek kell lennie. Ha a dokumentum csak annyit mond, hogy a tag köteles fizetni, de nem írja le a nemfizetés következményét, a kikötés egy valódi vitában nem biztos, hogy segít.

8. Átruházási korlátozások

Az ingatlanbefektetők általában nem szeretnének váratlan új partnert. A működési megállapodásnak korlátoznia kell a tagsági részesedések átruházását jóváhagyás nélkül.

Ki kell terjednie az alábbiakra:

• önkéntes átruházások külső felekre
• átruházás halál, válás, fizetésképtelenség vagy csőd esetén
• elővásárlási jog vagy buy-sell jogok
• értékelési módszerek kényszerített kivásárlás esetén
• hogy családtagok vagy kapcsolt felek válhatnak-e taggá

Az átruházási korlátozások különösen fontosak közös vállalkozásoknál és családi tulajdonú ingatlanstruktúráknál, mert a tulajdonosi kör idővel könnyen kezelhetetlenné válhat.

9. Patthelyzet és vitarendezés

Ha az LLC-nek két egyenlő tagja van, vagy egy kis irányító csoport működik benne, a patthelyzet valós lehetőség. A megállapodásnak nem szabad úgy tennie, mintha a nézeteltérések soha nem fordulnának elő.

Hasznos eszközök lehetnek:

• a vita hivatalos eljárás előtti eszkalálása a felelős vezetők felé
• mediáció pereskedés előtt
• buy-sell rendelkezések a feloldhatatlan patthelyzetre
• döntőbíró menedzser vagy tanácsadó bizonyos kérdésekben
• bírósági vagy választottbírósági helyszínre vonatkozó kikötések

A legjobb megoldás az ügylet méretétől és a tagok közötti bizalom szintjétől függ, de valamiféle patthelyzeti mechanizmus jobb, mint semmi.

10. Könyvek, nyilvántartások és számvitel

Az ingatlanos LLC-knek rendezett nyilvántartásokra van szükségük a hitelezők, befektetők és adózási jelentések miatt. A megállapodásnak meg kell határoznia:

• ki vezeti a könyveket
• hol tárolják a nyilvántartásokat
• hogyan tekinthetik meg a tagok a társasági dokumentumokat
• milyen számviteli módszert alkalmaznak
• hogyan kezelik az értékbecsléseket, tartalékszámlákat és értékelési jelentéseket

Az erős nyilvántartás-kezelés az LLC elkülönült jogi létezését is támogatja, ami fontos a felelősségvédelem szempontjából.

11. Kártalanítás és felelősségi korlátok

A működési megállapodásnak meg kell határoznia, mikor téríti meg a társaság azokat a menedzsereket vagy tagokat, akik az LLC nevében járnak el. Azt is világossá kell tennie, hogy a kártalanítás nem terjed ki csalásra, szándékos jogsértésre vagy más kizáró magatartásra.

Ez a rész segít ösztönözni a megfelelő irányítást, miközben megőrzi az elszámoltathatóságot.

12. Megszűnés és kilépési események

Minden ingatlanos LLC-nek világos végjátékra van szüksége. A megállapodásnak el kell magyaráznia, mi történik, ha a projekt befejeződik, az ingatlant eladják, a társaság fizetésképtelenné válik, vagy a tagok úgy döntenek, hogy felszámolják az üzletet.

A megszűnési klauzulának az alábbiakat kell rendeznie:

• az ingatlan felszámolását és a hitelezők kielégítését
• a fennmaradó bevétel felosztását
• a végső adóbevallásokat és elszámolást
• a jogot a zárás utáni dokumentumok aláírására
• azokat az eseményeket, amelyek kényszerértékesítést vagy felszámolást váltanak ki

Külön szempontok az egyingatlanos LLC-k esetében

Sok ingatlantulajdonos minden egyes ingatlanra külön LLC-t használ a kockázat elkülönítésére. Ez a megközelítés indokolt lehet, ha az ingatlanok különböző hitelezőkkel, befektetőkkel vagy kockázati profillal rendelkeznek.

Az eszközönként külön LLC segíthet:

• a követeléseket egyetlen ingatlanra korlátozni
• egyszerűsíteni a tulajdonosi és finanszírozási döntéseket
• megkönnyíteni egyetlen eszköz eladását anélkül, hogy az a többi ingatlant érintené

Egyes államok soros LLC struktúrákat is lehetővé tesznek, amelyek adminisztratív előnyöket kínálhatnak több eszköz egyetlen anyavállalat alatti tartására. A szabályok azonban államonként, hitelezőnként és ügyletfajtánként eltérnek, ezért a struktúrát használat előtt gondosan át kell tekinteni.

Hogyan készítse el hatékonyan a megállapodást

Egy gyakorlati szerkesztési folyamat segít abban, hogy a dokumentum illeszkedjen az ügylethez.

1. Térképezze fel az ügyletet

Sorolja fel az ingatlant, a tagokat, a finanszírozási tervet és a várható kilépést. Egy egyszerű, egyoldalas term sheet sok későbbi félreértést megelőzhet.

2. Döntse el, ki mit ellenőriz

Válassza szét a rutinszerű irányítást a fontos döntésektől. A menedzsernek képesnek kell lennie működtetni az ingatlant anélkül, hogy minden javításhoz jóváhagyás kellene, de a nagy tranzakciókhoz továbbra is tagi hozzájárulás szükséges.

3. Már az első naptól rendezze a finanszírozást

Az ingatlanos LLC-kben a legtöbb vita a pénz körül alakul ki. Rögzítse előre, hogyan működnek a tőkekövetelések, a tartalékok és a nemteljesítések.

4. Igazítsa az adózási nyelvezetet a tulajdonosi struktúrához

Az ingatlanügyletek gyakran különös allokációkat, adófizetési kifizetéseket és értékcsökkenési kérdéseket tartalmaznak. A működési megállapodásnak összhangban kell lennie a tervezett adózási kezeléssel.

5. Tekintse át az átruházási és kilépési mechanizmusokat

Tegye fel, hogy valamelyik tag a vártnál hamarabb ki szeretne szállni. A megállapodásnak kiszámíthatóvá kell tennie a kilépési folyamatot, nem pedig ad hoc módon kell kezelnie.

6. A végleges tervezetet vizsgáltassa át jogi szakértővel

Az alapítási platformok segíthetnek az entitás létrehozásában, de a működési megállapodást az adott ingatlanra, finanszírozási feltételekre és az irányadó állami jogra tekintettel kell felülvizsgálni a aláírás előtt.

Gyakori hibák, amelyeket érdemes elkerülni

• általános sablon használata az ingatlanhoz való igazítás nélkül
• a tőkekövetelések rendezetlenül hagyása
• az adófizetési kifizetések figyelmen kívül hagyása
• az átruházások korlátozásának elmulasztása
• túl sok jogkör adása a menedzsernek megfelelő kontroll nélkül
• a tartalékkövetelmények és a hitelezői korlátozások elfelejtése
• annak le nem írása, mi történik, ha egy tag meghal, elválik vagy mulasztásba esik
• annak feltételezése, hogy a szóbeli mellékmegállapodások később is érvényesek lesznek

Ezek a hibák egy egyszerű befektetést irányítási problémává alakíthatnak.

Gyakorlati ellenőrzőlista ingatlanos LLC működési megállapodásokhoz

A dokumentum véglegesítése előtt ellenőrizze, hogy választ ad-e az alábbi kérdésekre:

• Ki birtokolja az LLC-t, és milyen arányban?
• Ki kezeli az ingatlant?
• Milyen lépésekhez szükséges tagi jóváhagyás?
• Hogyan kezelik a tőkebefizetéseket és tőkeköveteléseket?
• Hogyan osztják fel a nyereséget, veszteséget és a készpénzkifizetéseket?
• Tartalmaz-e adófizetési kifizetéseket?
• Mi történik, ha egy tag át akar ruházni vagy el akar adni egy részesedést?
• Mi történik, ha a tagok patthelyzetbe kerülnek?
• Hogyan vezetik a könyveket, nyilvántartásokat és bankszámlákat?
• Mi váltja ki a megszűnést vagy a kivásárlást?

Ha ezek közül bármelyik hiányzik, a megállapodás valószínűleg túl gyenge egy ingatlanügylethez.

Következtetés

Egy ingatlanos LLC működési megállapodása többet kell tegyen annál, mint hogy egy bejelentési követelménynek megfeleljen. Olyan részletességgel kell leírnia az üzleti kapcsolatot, amely eligazítást ad a finanszírozás, az irányítás, a kifizetések, az átruházások, az adók és a kilépési jogok tekintetében.

A legjobb megállapodások az adott ingatlanra és a felekre szabottak. Előre számolnak a konfliktusokkal, védik a társaság működését, és csökkentik annak esélyét, hogy egy finanszírozási probléma vagy tulajdonosi vita kisiklassza a projektet.

Ha ingatlanos LLC-t alapít, a Zenind segíthet az entitás hatékony létrehozásában. A működési megállapodást azonban továbbra is az adott ügylet szempontjaira tekintettel kell elkészíteni, és aláírás előtt gondosan át kell vizsgálni.