Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бизнесін қалай бастауға болады: LLC, бизнес-жоспарлар және тәуекелден қорғау

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - байлық қалыптастырудың ең икемді тәсілдерінің бірі болуы мүмкін. Кейбір инвесторлар жалдау табысы мен ұзақ мерзімді қымбаттауға назар аударады. Басқалары нарық бағасынан төмен мүлік сатып алып, оны жақсартып, кейін пайдамен сатуды жөн көреді. Көптеген адамдар осы екі тәсілді біріктіреді.

Қай бағытты таңдасаңыз да, жылжымайтын мүлік бәрібір бизнес болып қала береді. Демек, табысқа жету тек перспективалы мүлік табумен шектелмейді. Сізге нақты стратегия, дұрыс құқықтық құрылым, қаржыландыру мен шығындарға қатысты шынайы жоспар, әрі портфель өскен сайын активтеріңізді қорғауға көмектесетін жүйелер қажет.

Бұл нұсқаулық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бизнесін дұрыс бастауды түсіндіреді: LLC сияқты ұйымдық нысанды таңдаудан бастап, практикалық бизнес-жоспар құруға және тәуекелді сенімді басқаруға дейін.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу қандай болуы мүмкін

Бизнес-нысан құрып немесе жоспар жазбас бұрын, адамдардың жылжымайтын мүліктен қалай табыс табатынын түсінген пайдалы. Ең дұрыс құрылым мен стратегия сіздің мақсатыңызға байланысты.

Жалға берілетін мүлік

Тұрғын немесе коммерциялық мүлікті сатып алып, ұстап тұру жалдау арқылы тұрақты табыс әкелуі мүмкін. Бұл модель көбіне тұрақты ақша ағымын және ұзақ мерзімді қымбаттауды көздейтін инвесторларға ұнайды.

Үйді сатып алып қайта сату

Флиппинг әдетте мүлікті нарық бағасынан төмен сатып алып, оны жөндеп, қайта сатуды білдіреді. Бұл тәсіл табысты тезірек әкелуі мүмкін, бірақ жобалық тәуекелі жоғары және мерзімі қысқа болады.

Қысқа мерзімді жалға беру

Кейбір инвесторлар үйлерді немесе бөлмелерді қысқа мерзімге жалға береді. Дұрыс нарықта бұл айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін, бірақ жергілікті ережелер, бос тұру деңгейі және жоғары операциялық шығындар табыстылыққа әсер етеді.

Жылжымайтын мүлік инвестициялық топтары мен серіктестіктер

Әр инвестор мүлікті жалғыз сатып алып, басқара бермейді. Серіктестіктер, бірлескен кәсіпорындар және инвестициялық топтар шығын мен жауапкершілікті бөлісе алады, бірақ олар үшін нақты келісімдер мен айқын рөлдер қажет.

Жылжымайтын мүлік инвестициялық тресттері

Мүлікті тікелей басқармай-ақ жылжымайтын мүлікке қатысқысы келетіндер үшін REITs тағы бір нұсқа болып табылады. Бұл - неғұрлым пассивті инвестициялар және нақты жылжымайтын мүлік бизнесін жүргізуден өзгеше мақсаттарға сай келуі мүмкін.

1-қадам: Бизнес-модельді анықтаңыз

Жылжымайтын мүлік бизнесі нақты модельден басталуы керек. Барлығын бірден жасауға тырыссаңыз, шығындарды, тәуекелдерді және күтілетін табысты түсіну қиындайды.

Бірінші мүлікті сатып алмас бұрын мына сұрақтарды қойыңыз:

• Сіз жалға беру, флиппинг немесе аралас стратегияларға назар аударасыз ба?
• Жергілікті деңгейде, көрші штаттарда әлде бүкіл ел бойынша инвестиция саласыз ба?
• Бір отбасылық үйлерді, көппәтерлі ғимараттарды, коммерциялық кеңістікті немесе жер телімдерін сатып аласыз ба?
• Мүлікті өзіңіз басқарасыз ба, әлде сыртқы мамандарды жалдайсыз ба?
• Сіз ақша ағымын, капиталдың қымбаттауын әлде екеуін де көздейсіз бе?

Жауаптарыңыз қаржыландыруға, салық жоспарлауға, сақтандыруға және таңдаған құқықтық нысаныңызға тікелей әсер етеді.

2-қадам: Жылжымайтын мүлікке арналған бизнес-жоспар жазыңыз

Бизнес-жоспар инвестициялық стратегияға құрылым береді. Ол сізге қызмет еткіңіз келетін нарықты анықтауға, қажетті капиталды бағалауға және бизнестің шынымен күткендей жұмыс істеп жатқанын өлшеуге көмектеседі.

Күшті жылжымайтын мүлік бизнес-жоспарында мыналар болуы керек:

Атқарушы түйін

Бизнеске қысқаша шолу жасаудан бастаңыз. Қандай жылжымайтын мүлік түрімен айналысатыныңызды, бизнес кімге арналғанын және ұзақ мерзімді мақсатыңыз қандай екенін түсіндіріңіз.

Нарықты зерттеу

Мүлік бағаларын, жалдау сұранысын, бос тұру деңгейін, аудан үрдістерін және жергілікті бәсекені зерттеңіз. Егер сіз жалға беру үшін сатып алсаңыз, жалға алушылардың төлем қабілетін түсініңіз. Егер сіз флиппинг жасасаңыз, салыстырмалы сатылымдар мен жөндеу әлеуетін талдаңыз.

Сатып алу өлшемдері

Қандай мүліктерді сатып алатыныңызды анықтаңыз. Орналасуын, көлемін, жасын, жағдайын, мақсатты сатып алу бағасын және күтілетін табысты көрсетіңіз. Нақты өлшемдер эмоцияға берілмеуге көмектеседі.

Қаржыландыру жоспары

Сатып алулар мен операциялық шығындарды қалай қаржыландыратыныңызды көрсетіңіз. Кейбір инвесторлар жинаған қаражатты, ипотеканы, жеке капиталды, бизнес-кредитті немесе бірнеше дереккөзді бірге пайдаланады.

Табыс пен шығын болжамдары

Кіріс пен шығындарды сақтықпен бағалаңыз. Ипотека төлемдерін, салықтарды, сақтандыруды, жөндеуді, бос тұруды, коммуналдық шығындарды, жабу шығындарын, басқару ақысы мен резервтерді қосыңыз.

Шығу стратегиясы

Әрбір жылжымайтын мүлік жобасында шығу жоспары болуы керек. Сіз мүлікті ұзақ мерзімге ұстай аласыз, оны қайта қаржыландыра аласыз, жөндеуден кейін сата аласыз немесе нарық жағдайы өзгерсе, басқа стратегияға ауыстыра аласыз.

Тәуекелді басқару жоспары

Нарық құлдырауы, мүлікке зиян келуі, жалға алушымен проблемалар, қаржыландырудың кешігуі немесе шығындардың артуы сияқты негізгі тәуекелдерді анықтаңыз. Содан кейін сол тәуекелдерге қарсы қорғаныс орнатыңыз.

3-қадам: Дұрыс бизнес құрылымын таңдаңыз

Таңдаған құқықтық нысан сіздің жауапкершілігіңізге, салық режиміне, есеп жүргізуге және бизнесті қаншалықты оңай кеңейте алатыныңызға әсер етуі мүмкін.

Жеке кәсіпкерлік

Бұл ең қарапайым нұсқа, бірақ ол сізді бизнестен бөлек қарастырмайды. Жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін бұл қажетсіз жеке тәуекел тудыруы мүмкін.

Серіктестік

Екі немесе одан да көп адам бірге инвестиция салғанда серіктестік жиі қолданылады. Ол икемді болуы мүмкін, бірақ егжей-тегжейлі операциялық немесе серіктестік келісіммен бекітілуі керек.

LLC

Жауапкершілігі шектеулі серіктестік жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін ең кең таралған таңдаулардың бірі, себебі ол бизнесті иесінен бөліп, жеке жауапкершілікті шектеуге көмектеседі. Сондай-ақ, басқару мен салық салуда икемділік береді.

Корпорация

Кейбір инвесторлар корпорацияны қарастырады, бірақ бұл құрылым мүлікті ұстап тұру үшін көбіне онша икемді болмайды. Дегенмен, белгілі бір жағдайларда, әсіресе кәсіби салық кеңесімен бірге, орынды болуы мүмкін.

Көптеген инвесторлар үшін LLC жауапкершіліктен қорғау, қарапайымдылық және ауқымдауды теңестіретін практикалық бастапқы шешім болады.

Неліктен жылжымайтын мүлік инвесторлары жиі LLC пайдаланады

Жылжымайтын мүлік иелерін сот даулары, келісімшарттық келіспеушіліктер, жалға алушылардың талаптары және мүлікке байланысты жауапкершіліктерге тап етуі мүмкін. LLC жеке активтеріңіз бен бизнес активтеріңіз арасында құқықтық шекара құруға көмектеседі.

Негізгі артықшылықтарға мыналар жатады:

• Жеке және бизнес активтері арасындағы жауапкершілікті бөлу
• Қарыз берушілер, жеткізушілер және серіктестер алдында кәсіби беделдің артуы
• Икемді басқару құрылымы
• Бірнеше мүлік иеленгенде немесе серіктестермен жұмыс істегенде ұйымшылдықтың жеңілдеуі
• Ұйымның салық салу тәсіліне байланысты ықтимал салықтық икемділік

LLC сақтандыруды немесе дұрыс заңгерлік кеңесті алмастырмайды, бірақ ол көбіне жылжымайтын мүлік инвесторының қорғаныс стратегиясының маңызды бөлігі болады.

Бір LLC құру керек пе, әлде бірнешеу ме?

Бұл - жылжымайтын мүлік инвесторлары жиі қоятын сұрақтардың бірі.

Бүкіл портфельге бір LLC

Бір LLC басқаруға және ұстауға жеңілірек болуы мүмкін. Ол шағын портфель немесе әкімшілік жүктемесі аз инвестор үшін жақсы бастапқы нұсқа бола алады.

Әр түрлі мүліктер үшін бөлек LLC

Кейбір инвесторлар жауапкершілікті оқшаулау үшін әрбір мүлікке немесе мүлік тобына жеке LLC құрады. Егер бір мүлікте проблема туындаса, басқалары жақсырақ қорғалуы мүмкін.

Series LLC

Кейбір штаттарда инвесторлар бірнеше активті бір құрылымның ішінде ұйымдастыру үшін Series LLC нысанын пайдаланады. Бұл дұрыс юрисдикцияда пайдалы болуы мүмкін, бірақ ережелері штатқа байланысты және мұқият қарастырылуы керек.

Дұрыс құрылым портфельдің көлеміне, тәуекелге төзімділігіңізге, салық стратегиясына және мүліктің қай жерде орналасқанына байланысты. Егер күмәніңіз болса, бизнес-адвокатқа немесе салық маманына жүгініңіз.

4-қадам: Бизнесті дұрыс тіркеңіз

Ұйымдық нысанды таңдағаннан кейін, бизнесті басынан бастап дұрыс құрыңыз.

Әдеттегі тіркеу қадамдары:

1. Бизнес атауын таңдаңыз
2. Штаттағы атау қолжетімділігін тексеріңіз
3. Құрылтай құжаттарын тапсырыңыз
4. Қажет болса, тіркелген агент тағайындаңыз
5. Операциялық келісім жасаңыз
6. Қажет болса, EIN алыңыз
7. Жеке бизнес-банктік шот ашыңыз
8. Бизнес пен жеке қаржыны бөлек ұстаңыз

Көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары құжаттарды реттеу, тапсыруды жеңілдету және жиі кездесетін қателерден аулақ болу үшін компания құру қызметімен де жұмыс істейді.

5-қадам: Қаржылық жүйелеріңізді орнатыңыз

Ақша ағындары араласып кетсе, жылжымайтын мүлік инвестициясын басқару әлдеқайда қиын болады. Жақсы бухгалтерлік есеп міндетті.

Бөлек банктік шоттар

Бизнес кірістері мен шығындары үшін бизнес-шоттарды пайдаланыңыз. Бұл таза есеп жүргізуге көмектеседі және жауапкершілікті бөлуге қолдау береді.

Әр мүлікті жеке қадағалаңыз

Егер бірнеше мүлікке иелік етсеңіз, әрқайсысы бойынша кіріс, қарыз төлемі, жөндеу, сақтандыру және салықты бөлек есептеңіз. Бұл тиімділікті бағалау үшін қажет.

Резервтерді сақтаңыз

Күтпеген жөндеу, бос тұру және пайыз мөлшерлемесінің өзгеруі болады. Резерв қоры табысты мүлікті қаржылық жүкке айналып кетуден сақтай алады.

Салық салу салдарын ерте қарастырыңыз

Жылжымайтын мүлік инвесторлары әдетте кәдімгі және қажет бизнес шығындары бойынша шегерімдерден пайда көреді, бірақ нақты тәртіп бизнестің қалай құрылып, қалай жүргізілетініне байланысты. CPA қымбат қателіктерден сақтауға көмектеседі.

6-қадам: Сатып алу стратегияңызды құрыңыз

Дұрыс мүлік сатып алу - көптеген жылжымайтын мүлік жоспарларының қарқын алатын немесе сәтсіз аяқталатын жері.

Күшті сатып алу стратегиясы мыналарды қамтуы керек:

• Нысаналы аудан немесе нарықтар
• Ең төменгі ақша ағымы немесе пайда күтілімдері
• Ең жоғары сатып алу бағасы
• Жөндеу бюджетінің шектері
• Қаржыландыру қағидалары
• Міндетті тексеру қадамдары

Жалға берілетін мүлік үшін

Тұрақты бос тұру деңгейіне, жалға алушы сұранысына және болжамды операциялық шығындарға назар аударыңыз. Қағаз жүзінде әдемі көрінетін, бірақ жалдау табысы әлсіз мүлік тиісті инвестиция болмауы мүмкін.

Флиппинг үшін

Тек сатып алу бағасына емес, жобаның жалпы құнына мән беріңіз. Жөндеудің қымбаттауы пайданы тез жоя алады. Уақыт пен шығынға қауіпсіздік маржасын қосыңыз.

Коммерциялық инвестициялар үшін

Коммерциялық мүліктер әдетте күрделірек жалдау шарттарын, жоғары бастапқы шығындарды және анағұрлым терең қаржылық талдауды талап етеді. Нарыққа кірер алдында инвесторлар осы айырмашылықтарды түсінуі керек.

7-қадам: Дұрыс сақтандырумен бизнесті қорғаңыз

LLC тәуекелді ұйымдастыруға көмектеседі, бірақ сақтандыру бәрібір маңызды.

Қарастыруға болатын кең таралған полистер:

• Жалпы жауапкершілік сақтандыруы
• Мүлік сақтандыруы
• Жалға беруші сақтандыруы
• Қосымша жауапкершілік сақтандыруы
• Жөндеу жобаларына арналған builder’s risk сақтандыруы
• Қызметкерлерді жалдаған жағдайда, заң талап етсе, жұмысшылар өтемақысы

Ең тиімді полис жиынтығы мүлік түріне, штат ережелеріне және бизнестің қаншалықты белсенді басқарылатынына байланысты.

8-қадам: Келісімшарттарды жазбаша түрде бекітіңіз

Жылжымайтын мүлік инвестициясы келісімшарттарға сүйенеді. Әрбір мәміле мұқият құжатталуы керек.

Сізге мыналар қажет болуы мүмкін:

• Сатып алу келісімдері
• Жалға алу келісімдері
• Мердігер келісімдері
• Мүлік басқару келісімдері
• Серіктестік келісімдері
• Операциялық келісімдер

Анық құжаттар түсініспеушілікті азайтады және дау туындаса, құқықтарыңызды қорғауға көмектеседі.

Жаңа инвесторлар жиі жіберетін қателіктер

Жаңа инвесторлар көбіне бірдей себептермен қиындыққа тап болады. Бұл қателіктерден аулақ болу ақша мен жүйкені сақтайды.

Жоспарсыз сатып алу

Мүлік сіздің стратегияңызға сай болуы керек. Алдымен сатып алып, кейін бизнес моделін ойластыруға болмайды.

Шығындарды төмен бағалау

Жөндеу, жабу шығындары, бос тұру және ұстау шығындары тез жиналады. Сақтықпен жасалған бағалау оптимистік болжамнан қауіпсіз.

Жеке және бизнес қаражатын араластыру

Бұл есеп жүргізуді қиындатып, сіз бен бизнес арасындағы шекараны әлсіретуі мүмкін.

Құқықтық дайындықты өткізіп жіберу

Дұрыс ұйымдық нысансыз немесе келісімдерсіз жұмыс істеу қажетсіз жауапкершілік тудыруы мүмкін.

Жергілікті заңдарды елемеу

Жалдаушы-жалға беруші ережелері, аймақтық жоспарлау талаптары, лицензиялау және қысқа мерзімді жалға беруге қойылатын шектеулер штат пен қала бойынша қатты өзгеруі мүмкін.

Қолма-қол резервті сақтамау

Резерві жоқ жылжымайтын мүлік бизнесі шағын сәтсіздіктерге осал болады.

Бастау үшін қанша ақша керек?

Бір ғана жауап жоқ. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу стратегияға қарай әртүрлі капитал деңгейінен басталуы мүмкін.

Дәстүрлі сатып алуда бастапқы жарна, жабу шығындары, жөндеу бюджеті және резервтер қажет болуы мүмкін. Кейбір инвесторлар house hacking, серіктестік немесе арзанырақ нарықтар сияқты шағын мүмкіндіктерден бастайды. Басқалары капитал мен білім жинап жүргенде, REITs арқылы жанама инвестициялаудан бастайды.

Маңыздысы - сізде қанша ақша бар екені ғана емес, бизнес-жоспарыңыздың қолда бар ресурстарыңызға сәйкес келуі.

Аз ақшамен бастауға бола ма?

Иә, кей жағдайларда болады, бірақ стратегия бюджетке сай келуі тиіс.

Капиталы аз тәсілдерге мыналар кіруі мүмкін:

• Негізгі тұрғын үйді house hacking арқылы пайдалану
• Басқа инвестормен серіктесу
• Төмен құнды нарықтарда сатып алу
• Кішірек мүліктерден бастау
• Жылжымайтын мүлік қорлары немесе REITs арқылы жанама инвестициялау

Бастапқы қолма-қол талап төмен болса да, салық, құқықтық құрылым және резервтер үшін жоспар қажет.

Кәсіби қолдаудың рөлі

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуда заң, салық және операциялық мәселелер болуы мүмкін, оларды жеңіл бағалап қою оңай.

Бизнестің ауқымына қарай, мына мамандардың көмегі қажет болуы мүмкін:

• LLC құруға арналған бизнес ашу қызметі
• Салық жоспарлау мен бухгалтерия үшін CPA
• Келісімшарттар мен сәйкестік үшін жылжымайтын мүлік адвокаты
• Күнделікті операциялар үшін мүлік басқарушысы
• Қаржыландыру нұсқалары үшін кредитор немесе ипотекалық брокер

Жақсы қолдау сіздің шешім қабылдауыңызды алмастырмайды. Ол оны күшейтеді.

Zenind бұл үдерісге қалай сай келеді

Көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін LLC құру - алғашқы әрі маңызды қадам. Zenind бизнес иелеріне компанияның құқықтық негізін орнатуға көмектеседі, сонда олар инвестициялық стратегияны дамытуға көбірек назар аудара алады.

Бұл негіз маңызды, өйткені жылжымайтын мүлік бизнесі тек табысты мәміле табу ғана емес. Ол сондай-ақ жауапкершілікті бөлуге, есепті таза жүргізуге және ұзақ мерзімді өсімге қолдау көрсететін ұйымдасқан құрылым құру туралы.

Қорытынды ой

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бизнесін бастау үшін тек ынта жеткіліксіз. Сізге стратегия, құқықтық құрылым және тәуекелді тәртіппен басқару қажет.

Егер сіз жалға беріп ұстағыңыз келсе, мүлікті сатып алып қайта сатқыңыз келсе, серіктестермен инвестиция салғыңыз келсе немесе уақыт өте келе үлкен портфель құруды қаласаңыз, негізден бастаңыз: модельді анықтаңыз, бизнес-жоспар жазыңыз, дұрыс ұйымдық нысанды таңдаңыз және қаржыңызды реттеңіз.

LLC жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін жиі ақылды бастапқы қадам болып табылады, себебі ол бизнес әрекетін жеке активтерден бөлуге көмектесіп, бизнесті икемді әрі басқаруға қолайлы күйде қалдырады. Күшті келісімшарттармен, сақтандырумен және шынайы жоспармен бірге ол тұрақты инвестициялық жүйенің бір бөлігіне айнала алады.

Дұрыс құрылымды проблемалар туындамай тұрып құру - ең тиімді уақыт. Бүгінгі мұқият дайындық кейін уақытты, ақшаны және күйзелісті үнемдеуі мүмкін.