11 податкових відрахувань для орендної нерухомості, які має знати кожен орендодавець

Володіння орендною нерухомістю може приносити стабільний дохід, але також створює податкові зобов’язання щодо звітності. Добра новина полягає в тому, що багато звичайних і необхідних витрат, пов’язаних з орендною діяльністю, можуть підлягати вирахуванню, якщо ви ведете чіткий облік і правильно відображаєте дохід.

Для житлової орендної нерухомості IRS зазвичай очікує, що ви будете звітувати про доходи та витрати у Schedule E. Це означає, що важливі всі деталі: що ви витратили, коли саме, на що була спрямована витрата і чи була вона пов’язана з орендним або особистим використанням. Якщо ви володієте майном через LLC, правила щодо вирахувань самі по собі не змінюються, але LLC може значно спростити ведення обліку, розділення коштів і управління документами.

Нижче наведено 11 податкових відрахувань для орендної нерухомості, які мають розуміти орендодавці, а також витрати, які зазвичай не підлягають вирахуванню, і звички щодо обліку, які роблять податковий сезон простішим.

1. Відсотки за іпотекою

Якщо ви фінансували об’єкт нерухомості, частина платежу за іпотекою, що становить відсотки, зазвичай підлягає вирахуванню як орендна витрата.

Що не можна відняти, так це основну частину платежу за кредитом. Основна сума зменшує залишок боргу, але не є операційною витратою.

Ця різниця має значення, тому що багато орендодавців дивляться лише на щомісячний платіж і припускають, що вся сума підлягає вирахуванню. Насправді зазвичай можна відняти лише частину, що припадає на відсотки, тому виписки кредитора та річні іпотечні документи є необхідними.

2. Податок на майно

Податки на майно, сплачені за орендну нерухомість, зазвичай підлягають вирахуванню.

Сюди входять окружні, муніципальні та місцеві податки на майно, пов’язані з орендною діяльністю. Якщо об’єкт використовується частково як орендний, а частково для особистих потреб, зазвичай потрібно розподіляти витрати між цими видами використання.

Якщо ви сплачуєте податки через ескроу-рахунок, сума все одно підлягає вирахуванню тоді, коли податок фактично сплачено від вашого імені, а не лише коли ви поповнюєте ескроу.

3. Амортизація

Амортизація є одним із найважливіших податкових відрахувань для орендодавців, оскільки дозволяє з часом відшкодовувати частину вартості об’єкта.

Для житлової орендної нерухомості будівля зазвичай амортизується протягом 27,5 року за прямолінійним методом і правилом середини місяця. Земля не амортизується, тому включаються лише будівля та інші відповідні поліпшення.

Амортизація також може застосовуватися до інших орендних активів, таких як побутова техніка, меблі та певне обладнання, залежно від того, до якої категорії вони належать. Головне, що амортизація не є негайною грошовою витратою, але з часом може створити значне податкове відрахування на папері.

4. Ремонт і технічне обслуговування

Ремонт і технічне обслуговування, які підтримують об’єкт у придатному для оренди стані, часто можна відняти в тому році, коли ви їх оплачуєте.

Приклади можуть включати:

• Усунення протікання
• Заміна зламаного замка
• Латання гіпсокартону
• Обслуговування печі або кондиціонера
• Фарбування між орендарями
• Прибирання сміття після виїзду орендаря

Межа між ремонтом і поліпшенням має значення. Ремонт відновлює працездатність об’єкта. Поліпшення підвищує цінність, подовжує строк корисного використання або пристосовує об’єкт до нового використання. Поліпшення зазвичай капіталізуються та амортизуються, а не віднімаються одразу.

5. Страхові внески

Страхування є ще одним поширеним орендним відрахуванням.

Це може включати страховку орендодавця, страхування від пошкоджень, страхування відповідальності, страхування від повені та інші поліси, які захищають орендну нерухомість або ваш орендний бізнес. Якщо ви сплачуєте за страхування, яке вимагає кредитор, або купуєте його для зменшення ризиків, така витрата зазвичай належить до орендної діяльності.

Якщо поліс покриває і особисте, і орендне використання, сума, що підлягає вирахуванню, зазвичай має бути розподілена.

6. Комунальні послуги, які ви сплачуєте за орендарів

Якщо ви покриваєте комунальні послуги для орендного об’єкта, ці витрати зазвичай підлягають вирахуванню.

Сюди можуть входити електроенергія, газ, вода, каналізація, вивезення сміття, інтернет або кабельне телебачення, якщо орендодавець оплачує їх у межах орендної угоди. Відрахування належить тому, хто фактично сплачує витрату, тому якщо орендар компенсує вам ці кошти, така компенсація зазвичай розглядається як орендний дохід.

Саме тому важливий точний щомісячний облік. Рахунки за комунальні послуги легко не помітити, особливо якщо вони налаштовані на автоматичну оплату.

7. Плата за управління нерухомістю

Якщо ви наймаєте керуючого нерухомістю, агента з оренди або керуючу компанію, їхні послуги зазвичай підлягають вирахуванню.

Такі платежі можуть покривати:

• Перевірку орендарів
• Збір орендної плати
• Координацію технічного обслуговування
• Адміністрування договорів оренди
• Рекламу вакантних приміщень
• Поточний нагляд за об’єктом

Багато орендодавців залучають керуючих, щоб зекономити час, зменшити обсяг особистої роботи та покращити комунікацію з орендарями. З точки зору податків, ці витрати зазвичай вважаються звичайними операційними витратами оренди.

8. Реклама та маркетинг

Витрати на рекламу, пов’язані з пошуком орендарів, зазвичай підлягають вирахуванню.

Це може включати онлайн-оголошення, таблички у дворі, фотографію, розповсюдження оголошень на різних платформах і маркетингові матеріали, використані для просування об’єкта. Якщо ви платите за заповнення вакантного житла, ці витрати є частиною операцій орендного бізнесу.

Витрати на перевірку, безпосередньо пов’язані з маркетингом і здачею в оренду, також можуть підпадати під вирахування, залежно від конкретної витрати та способу її оплати.

9. Витрати на подорожі та автомобіль

Якщо ви подорожуєте, щоб керувати об’єктом, оглядати його, ремонтувати або здавати в оренду, частина цих витрат може підлягати вирахуванню.

Сюди можуть входити поїздки для показу об’єкта, зустрічей із підрядниками, огляду ремонтів або вирішення питань орендарів. Якщо ви використовуєте свій автомобіль для поїздок, пов’язаних з орендою, ви можете мати право відняти витрати за фактичними витратами на авто або іншим дозволеним IRS методом, якщо відповідаєте вимогам.

Зазвичай не підлягає вирахуванню щоденна поїздка на основну роботу або особисті справи, які випадково пов’язані з об’єктом.

Найпрактичніший підхід - вести журнал кожної поїздки, вказуючи дату, пункт призначення та ділову мету. Простий журнал пробігу може потім заощадити багато проблем.

10. Юридичні та професійні послуги

Орендодавцям часто потрібна юридична та професійна допомога, і такі витрати зазвичай підлягають вирахуванню, якщо вони пов’язані з орендною діяльністю.

Це може включати:

• Гонорари адвоката за перевірку договору оренди або питання виселення
• Послуги CPA або підготовку податкової звітності, пов’язані з орендою
• Програмне забезпечення для бухгалтерії або бухгалтерську підтримку
• Консультаційні послуги щодо орендних операцій

Професійні витрати особливо важливі для орендодавців, які володіють кількома об’єктами або мають майно через LLC. Чіткий паперовий слід допомагає підтвердити, що витрата була звичайною, необхідною та пов’язаною з орендним бізнесом.

11. Матеріали та операційні витрати

Багато менших щоденних витрат також підлягають вирахуванню, якщо вони підтримують орендну діяльність.

Приклади можуть включати:

• Засоби для прибирання
• Лампочки
• Фільтри
• Ключі та фурнітуру замків
• Батарейки для димових сповіщувачів
• Папір, чорнило для принтера та офісні матеріали
• Поштові витрати
• Банківські комісії, пов’язані з орендним рахунком

Окремо ці витрати можуть здаватися незначними, але за рік вони швидко накопичуються. Для активних орендодавців це часто одні з найпростіших відрахувань, які можна пропустити.

Витрати, які орендодавці зазвичай не можуть відняти одразу

Не менш важливим, ніж перелік відрахувань, є список витрат, які не можна вважати поточними орендними відрахуваннями.

Поширені приклади включають:

• Ціну придбання самого об’єкта нерухомості
• Вартість землі
• Основну суму іпотеки
• Капітальні поліпшення, які потрібно амортизувати, а не віднімати одразу
• Особисті витрати, не пов’язані з орендою
• Витрати, пов’язані лише з особистим використанням об’єкта

Якщо ви використовуєте об’єкт і для особистих, і для орендних потреб, зазвичай потрібно розподіляти витрати між цими видами використання. Це особливо важливо для будинків для відпочинку, об’єктів змішаного використання та приміщень, у яких ви іноді проживаєте самі.

Як відображається дохід від оренди

Більшість доходів і витрат від житлової оренди відображаються у Schedule E.

У цій формі орендодавці зазвичай зазначають отриману орендну плату, витрати, що підлягають вирахуванню, та амортизацію. Якщо ви володієте часткою в об’єкті, зазвичай звітуєте лише про свою частку доходів і витрат.

Добрий облік робить це простішим. Зберігайте:

• Договори оренди
• Банківські та кредитні виписки
• Журнали пробігу
• Рахунки за ремонт
• Рахунки за комунальні послуги
• Страхові документи
• Документи щодо податку на майно
• Закриття угоди купівлі-продажу
• Графіки амортизації

Якщо вам коли-небудь потрібно буде підтвердити витрату, паперовий слід має більше значення, ніж пам’ять.

Як LLC може допомогти орендодавцям залишатися організованими

LLC сама по собі не створює податкових відрахувань для оренди і не замінює податкову консультацію. Але вона може зробити управління орендним бізнесом простішим.

Багато орендодавців використовують LLC, щоб:

• Відокремити доходи та витрати від оренди від особистих фінансів
• Спрощувати бухгалтерський облік
• Організовувати записи для податкової звітності
• Створити більш зрозумілу структуру для кількох об’єктів
• Полегшити ведення документації щодо підрядників, оренди та дотримання вимог

Саме тут Zenind природно вписується в процес. Zenind допомагає орендодавцям та інвесторам створювати компанії в США та керувати процесом заснування в структурі, розробленій для того, щоб ділова сторона володіння нерухомістю була організованою з самого початку.

Для нового орендодавця це може означати різницю між хаосом у податковий сезон і впорядкованим обліком протягом усього року.

Практична цілорічна податкова звичка для орендодавців

Найкраща податкова стратегія для оренди - це не хаотичне прибирання в березні. Це система, яка працює протягом усього року.

Найкраще працює простий процес:

1. Використовуйте окремий банківський рахунок для орендного об’єкта.
2. По можливості сплачуйте орендні витрати саме з цього рахунку.
3. Зберігайте кожен чек і рахунок-фактуру.
4. Фіксуйте пробіг і поїздки в момент їх здійснення.
5. Відокремлюйте ремонт від поліпшень.
6. Щомісяця звіряйте рахунки.
7. Перевіряйте амортизацію, коли купуєте нові активи або виконуєте великі оновлення.

Якщо ви робите це послідовно, подання декларації стає набагато простішим, а ризик пропустити відрахування зменшується.

Поширені запитання

Чи потрібна мені LLC, щоб отримати податкові відрахування для оренди?

Ні. Податкові відрахування для оренди залежать від діяльності та правил IRS, а не від того, чи утримується майно в LLC. Водночас LLC може допомогти з організацією та веденням обліку.

Чи можу я відняти витрати на вакантний орендний об’єкт?

Ви все ще можете мати право відняти звичайні орендні витрати, якщо об’єкт пропонується в оренду, навіть під час простою. Конкретні обставини мають значення.

Чи можу я відняти поліпшення об’єкта?

Зазвичай не одразу. Поліпшення зазвичай капіталізуються та амортизуються з часом, а не віднімаються всією сумою відразу.

Яка найбільша помилка орендодавців?

Змішування особистих і орендних витрат. Коли межа між ними стирається, записи стає важче захистити, а відрахування - підтвердити.

Чи варто мені використовувати CPA для податків на орендну нерухомість?

Якщо ви володієте більш ніж одним об’єктом, маєте LLC або регулярно робите поліпшення, CPA може заощадити час і допомогти уникнути дорогих помилок у звітності.

Підсумок

Податкові відрахування для орендної нерухомості можуть суттєво вплинути на чисту дохідність, але лише якщо ви знаєте, які витрати підлягають вирахуванню, і ведете детальний облік. Відсотки за іпотекою, податки на майно, амортизація, ремонт, страхування, комунальні послуги, плата за управління, поїздки, юридична допомога, реклама та операційні матеріали - усе це поширені відрахування, які орендодавцям слід уважно відстежувати.

Якщо ви будуєте орендний бізнес, поєднання якісного бухгалтерського обліку з чіткою структурою юридичної особи може значно спростити роботу. Zenind може допомогти вам створити LLC і підготувати адміністративну основу, щоб ви могли зосередитися на управлінні нерухомістю, а не на паперовій роботі.

Корисні посилання IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses