Счита ли се hard money заемът за кеш? Ръководство за инвеститори в недвижими имоти

Инвеститорите в недвижими имоти често чуват израза „cash offer“ и приемат, че той означава пари, които стоят в разплащателна сметка. На практика определението е по-тясно и зависи от ситуацията. Hard money заемът може да помогне на купувач да приключи бързо, но в строгия смисъл това не е същото като кеш.

За инвеститорите тази разлика е важна. Тя влияе върху начина, по който продавачите оценяват офертите, как кредиторите документират средствата, как агенти по приключване проверяват източника на парите и дали придобиването отговаря на планирана структура на собственост, например LLC. Ако изграждате портфейл от имоти, разбирането на тази разлика може да ви помогне да действате по-бързо и да избегнете скъпи недоразумения.

Какво се счита за кеш в недвижимите имоти?

В сделка с недвижим имот кеш обикновено означава незабавно налични средства, които не зависят от одобрение на традиционно финансиране. Това може да включва:

• Средства, вече налични в банкова или брокерска сметка
• Банкови преводи от потвърдени ликвидни активи
• Касиерски чекове или сертифицирани средства, използвани при приключване
• В някои случаи частен капитал, който вече е ангажиран и може да бъде използван без условие за финансиране

Истинският купувач с кеш обикновено е човек, който може да приключи без ипотека или заем, който още се нуждае от андеррайтинг. Продавачите често предпочитат такива оферти, защото обикновено са по-бързи, по-чисти и по-малко вероятно да се провалят преди приключване.

Какво е hard money заем?

Hard money заемът е краткосрочен заем, основан на обезпечение, който обикновено се използва от инвеститори за fix-and-flip проекти, bridge financing или придобивания, които изискват бързо финансиране. За разлика от конвенционалната ипотека, hard money кредиторите се фокусират силно върху стойността на имота и изходната стратегия, а не само върху личния кредитен профил на кредитополучателя.

Типични характеристики на hard money заемите са:

• По-бързо одобрение от конвенционалното финансиране
• Кратки срокове за погасяване, често измервани в месеци, а не в десетилетия
• По-високи лихви и такси от традиционните заеми
• По-малко акцент върху документирането на доходите
• По-голям акцент върху обезпечението, обикновено самият недвижим имот

Тъй като hard money е заем, той е дългово финансиране. Това означава, че не е кеш в буквалния смисъл, дори средствата да могат да бъдат достъпни бързо и използвани при приключване.

Значи hard money заемът счита ли се за кеш?

Краткият отговор е не, не технически. Hard money заемът е заети пари, а не собствена ликвидна наличност на купувача.

Все пак в някои практически разговори инвеститорите могат да описват оферта, подкрепена от hard money, като „cash-like“, защото кредиторът може да финансира бързо и сделката може да не зависи от бавния процес на андеррайтинг, свързан с конвенционалните ипотеки. За продавачите тя може да изглежда по-силна от традиционна оферта с финансиране, но все пак не е същото като покупка изцяло с кеш.

Разликата е важна:

• Покупката с кеш използва средства, които вече са контролирани от купувача или неговото дружество
• Покупката с hard money използва зает капитал, който трябва да бъде върнат
• Кеш офертите обикновено избягват условия от кредитор, свързани с одобрението на финансирането на купувача
• Hard money заемите все още изискват одобрение на заема, андеррайтинг и документация за приключване

Защо инвеститорите използват hard money вместо кеш

Много инвеститори имат възможност да купят с кеш, но не искат да блокират големи суми капитал в един имот. Hard money може да запази ликвидността и да остави средствата налични за други сделки.

Hard money е полезен, когато:

• Имотът трябва да се приключи бързо
• Купувачът планира да реновира и след това да рефинансира
• Имотът не би се квалифицирал за конвенционално финансиране в текущото си състояние
• Инвеститорът иска да използва капиталът си за множество проекти
• Продавачът иска сигурност за приключване, но купувачът не иска да ликвидира дългосрочни активи

С други думи, hard money често е стратегически инструмент. Той дава на инвеститорите скорост и гъвкавост, въпреки че не е кеш.

Как продавачите и кредиторите гледат на hard money средствата

От гледна точка на продавача основният въпрос често не е дали купувачът плаща с „кеш“ в строг счетоводен смисъл. Истинският въпрос е дали купувачът може да приключи навреме.

Оферта с hard money може да е привлекателна, защото:

• Финансирането може да стане бързо
• Кредиторът вече е ангажиран със структурата на сделката
• Самият имот обезпечава заема
• Срокът за приключване може да е по-кратък от този при конвенционално финансиране

От гледна точка на кредитора обаче сделката си остава заем. Кредиторът може да изисква:

• Оценка на имота или преглед на стойността
• Проверка на собствеността
• Доказателства за средства на кредитополучателя за първоначална вноска, резерви или разходи по приключване
• Структура на юридическото лице, която съответства на плана за собственост на кредитополучателя
• Ясна изходна стратегия, като продажба или рефинансиране

Така че, макар hard money сделката да може да ви помогне да се конкурирате с купувачи с кеш, тя не елиминира реалностите на заемното финансиране.

Доказателство за налични средства срещу кеш на ръка

Инвеститорите в недвижими имоти често бъркат доказателство за налични средства с действителен кеш. Двете са свързани, но не са едно и също.

Доказателство за налични средства е документация, която показва, че купувачът може да достъпи достатъчно пари, за да завърши покупката. Това може да включва:

• Банкови извлечения
• Извлечения от брокерски сметки
• Писма за ангажимент от кредитор
• Потвърждения от ескроу
• Писма от източници на частен капитал

Ако използвате hard money, може да ви е нужно доказателство за налични средства и за частта, която не е покрита от заема, например първоначална вноска, резерви или транзакционни разходи. Кредиторът може също да изиска документи, че кредитополучателят може да покрива лихви, текущи разходи и неочаквани надвишавания на бюджета по проекта.

Кога hard money заемът има смисъл

Hard money заемът може да е силен избор за правилния проект. Той е особено често срещан в ситуации, когато скоростта е по-важна от цената на заема.

Примери включват:

• Покупки за fix-and-flip
• Проблемни имоти, които се нуждаят от ремонт преди препродажба или рефинансиране
• Bridge financing, докато се чака по-дългосрочен заем или продажба
• Конкурентни търгове, при които традиционният андеррайтинг е твърде бавен
• Имотите не отговарят на условията на конвенционален заем в настоящото си състояние

Компромисът е цената. Hard money обикновено е с по-високи лихви и такси, така че инвеститорът трябва да има реалистичен бюджет за ремонт и ясен план за изход. Ако проектът се забави, финансирането може да стане скъпо много бързо.

Рискове, които инвеститорите трябва да следят

Преди да разчитате на hard money, преценете внимателно минусите.

По-висока цена на заема

Hard money обикновено е по-скъп от конвенционалния дълг. Лихвите, таксите за отпускане и таксите за удължаване могат да намалят печалбата.

Кратък срок за погасяване

Тъй като сроковете са кратки, инвеститорите се нуждаят от ясен план за продажба или рефинансиране навреме. Забавен ремонт или слаб пазар на продажби може да създаде напрежение.

Риск върху собствения капитал

Ако проектът се представи под очакванията, обезпечението на кредитора е самият имот. Грешка в ARV, разходите за ремонт или срока може да изложи инвестицията на риск.

Изисквания за документи

Дори бързото финансиране обикновено идва с изисквания за приключване. Титулната проверка, застраховката, документите за юридическото лице и потвърждението на кредитополучателя остават важни.

Данъчна и корпоративна сложност

Покупката през неподходяща структура може да създаде лесно избегнати проблеми с ограничаването на отговорността, счетоводството и бъдещото финансиране.

Защо структурата на юридическото лице има значение

Много инвеститори в недвижими имоти купуват имоти чрез дружество с ограничена отговорност вместо на лично име. Добре структурираното дружество може да помогне за отделяне на личните активи от бизнес риска и да улесни организирането на няколко инвестиции.

Например LLC може да е полезно, когато:

• Купувате имот за отдаване под наем
• Държите имот за ремонт и препродажба
• Разделяте един имот от друг
• Привличате партньори
• Създавате по-ясна собственост за кредитори и агенти по приключване

Hard money кредитор може да отпусне заем на физическо лице, на LLC или и на двете, в зависимост от политиката си. Обикновено юридическото лице трябва да бъде учредено преди приключване, ако ще бъде записано като кредитополучател. Това прави ранното планиране важно.

Zenind помага на предприемачи и инвеститори да учредяват бизнес структури в САЩ ефективно, което може да е ценно, когато структурирате придобиване на недвижим имот чрез LLC.

Практически контролен списък преди да използвате hard money

Ако обмисляте hard money за следващата си сделка, използвайте дисциплиниран контролен списък:

1. Потвърдете, че имотът отговаря на изходната ви стратегия.
2. Оценете покупната цена, ремонта, текущите разходи и разходите по продажбата.
3. Сравнете условията на hard money с очакваната печалба.
4. Подгответе доказателство за налични средства за вашия изискуем принос.
5. Решете дали покупката трябва да е на ваше име или чрез LLC.
6. Прегледайте навреме изискванията за застраховка и титул.
7. Вградете буфер за забавяния, надвишаване на бюджета и промени на пазара.

Сделка, която изглежда печеливша на хартия, може да стане рискова, ако срокът е нереалистичен или допусканията за финансиране са твърде агресивни.

Често задавани въпроси за hard money и кеш

Hard money прави ли ви купувач с кеш?

Не в строгия смисъл. Вие все още вземате заем, дори ако той се затвори бързо.

Може ли продавачът да третира оферта с hard money като кеш?

Понякога да. Ако кредиторът е ангажиран и приключването може да стане бързо, офертата може да изглежда много по-близка до кеш сделка, отколкото оферта с конвенционална ипотека.

Все още ли ми трябва доказателство за налични средства?

Обикновено да. Може да се наложи да покажете средства за първоначалната вноска, резервите, разходите по приключване или други инвеститорски задължения.

Hard money само за опитни инвеститори ли е?

Не, но е по-подходящ за купувачи, които разбират бюджетите, сроковете и изходите на проектите. Първите инвеститори трябва да бъдат особено внимателни.

Трябва ли да учредя LLC преди покупка с hard money?

Ако планирате да държите имота в дружество, да, юридическото лице обикновено трябва да бъде учредено преди приключване. Кредиторът и компанията по титула трябва да имат правилната информация за собствеността предварително.

Основният извод

Hard money заемът не е кеш, но може да служи като бърз и гъвкав източник на финансиране за инвеститори в недвижими имоти, които трябва да приключат бързо. Продавачите могат да гледат на оферти, подкрепени от hard money, като силни, защото намаляват забавянията от финансиране, но сделката все пак е заем и трябва да бъде одобрена, документирана и върната.

За инвеститорите най-разумният подход е да съобразят начина на финансиране със сделката. Ако планирате да купувате чрез LLC или да изграждате по-голям портфейл, учредяването на юридическо лице трябва да е част от стратегията от самото начало. Това помага за по-ясна собственост, по-добро отделяне на риска и по-организиран път от придобиването до изхода.