Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке арналған LLC: оны жылжымайтын мүлік инвестициясы үшін қалай құру керек

Жалға берілетін мүлікке иелік ету ұзақ мерзімді байлық құрудың тиімді стратегиясы болуы мүмкін, бірақ оның заңдық, қаржылық және операциялық тәуекелдері де бар. Жалға беру бизнесін құрылымдаудың ең кең тараған тәсілдерінің бірі — жауапкершілігі шектеулі серіктестік, яғни LLC арқылы жүргізу.

LLC жеке активтеріңізді бизнес міндеттемелерінен бөлуге көмектеседі, бухгалтерлік есеп пен салық үшін құрылымды реттейді және бір немесе бірнеше мүлікті кәсіби түрде басқаруды жеңілдетеді. Бірақ LLC бәріне бірдей жарайтын шешім емес. Дұрыс құрылым сізде қанша мүлік бар екеніне, оларды қалай қаржыландыратыныңызға, мүліктер қай жерде орналасқанына және бизнесті қалай жүргізуді жоспарлайтыныңызға байланысты.

Бұл нұсқаулықта LLC жалға берілетін мүлік иелері үшін не беретіні, қай кезде оның мәні бар екені және оны қалай дұрыс құру керектігі түсіндіріледі.

Жалға берілетін мүлікке арналған LLC деген не?

Жауапкершілігі шектеулі серіктестік — штат заңдары бойынша құрылатын бизнес субъектісі. Жалға берілетін мүлік иелері үшін LLC әдетте бір мүліктің немесе бірнеше мүліктің иелігін ұстап, жалға беру бизнесін жүргізеді.

Жалдаушылардың LLC қолдануының негізгі себебі — жауапкершілікті бөлу. Егер LLC дұрыс жүргізілсе, жалға беру бизнесіне байланысты талаптар, әдетте, иесінің жеке активтерінен гөрі бизнес активтерімен шектеледі. Бұл бөлу жылжымайтын мүлік инвестициясында LLC пайдаланудың басты артықшылықтарының бірі.

LLC бизнесті салық салу және басқару тұрғысынан икемді етеді. Көп жағдайда бір мүшелі LLC федералдық салық мақсатында еленбейтін субъект ретінде қарастырылады, ал бірнеше мүшесі бар LLC әдетте әдепкі бойынша серіктестік ретінде салықтанады. Иелер кейбір жағдайларда салық маманымен сөйлескеннен кейін басқа салық режимін де таңдай алады.

Неліктен жалға берушілер LLC пайдаланады

Жалға берілетін мүлікке арналған LLC тек жауапкершілікті қорғауға ғана көмектеспейді. Ол бизнесті ұйымдастыру мен дамыту тәсілін де жақсарта алады.

1. Жауапкершілікті бөлу

Жалға берілетін мүліктер жалға алушының жарақаты, мүлікке зиян келуі, жөндеу даулары, тұрғын үйдің жарамдылығына қатысты мәселелер және басқа да құқықтық тәуекелдермен байланысты болады. LLC мүлік бизнесі мен жеке қаржыңыздың арасында құқықтық шекара құра алады.

Бұл шекара маңызды, себебі жалға берілетін жылжымайтын мүлік, тіпті сіз жалға алушыларды мұқият тексеріп, мүлікті жауапкершілікпен ұстасаңыз да, тәуекелсіз болмайды.

2. Таза бизнес-операциялар

LLC кірістерді, шығыстарды, келісімшарттарды және меншік құрылымын ресми түрде қадағалауға мүмкіндік береді. Бұл келесі жұмыстарды жеңілдетеді:

• Бизнес банктік шот ашу
• Жөндеу, коммуналдық қызметтер және басқару шығындарын қадағалау
• Жеке және бизнес транзакцияларды бөлек ұстау
• Мүлік басқарушылары, мердігерлер және бухгалтерлермен жұмыс істеу
• Бірнеше жалға берілетін пәтерлерді немесе мүліктерді ұйымдастыру

3. Иелік икемділігі

LLC-ге бір адам да, бірнеше мүше де иелік ете алады. Бұл оны жеке жалға берушілер, ерлі-зайыптылар, отбасылық жылжымайтын мүлік жобалары және серіктестіктер үшін ыңғайлы етеді.

4. Әлеуетті салықтық жоспарлау артықшылықтары

LLC салықты автоматты түрде төмендетпейді, бірақ оның құрылымы салықтық жоспарлауды қолдай алады. LLC қалай салық салынатынына және жалға беру қызметінің қалай ұйымдастырылғанына қарай, иелер мүлікке қатысты заңды бизнес шығындарын шегере алуы мүмкін. Білікті CPA сіздің жағдайыңызға не қолданылатынын анықтауға көмектеседі.

Қай кезде LLC жалға берілетін мүлік үшін орынды

LLC келесі жағдайларда қарастыруға тұрарлық болуы мүмкін:

• Жалға берілетін тәуекелді жеке активтеріңізден бөлгіңіз келсе
• Бірнеше мүлікке иелік етуді жоспарласаңыз
• Ұзақ мерзімді жалға беру бизнесін құрып жатсаңыз
• Есеп жүргізу мен меншік жазбаларын таза ұстағыңыз келсе
• Серіктестер немесе қосымша иелер тартуыңыз мүмкін болса
• Жалға алушылар мен мердігерлерді басқаруда кәсіби құрылым қажет болса

Көптеген инвесторлар үшін LLC күрделілік үшін емес, тәртіп үшін қажет. Ол жалға берілетін мүлікті бейресми келісімнен гөрі шынайы бизнес ретінде қалыптастырады.

Қай кезде LLC алғашқы қадам ретінде ең дұрыс шешім болмауы мүмкін

LLC пайдалы болғанымен, ол әр жағдайға бірдей сәйкес келмейді.

Егер төмендегі жағдайлар болса, оны құру алдында мұқият ойланған жөн:

• Несие беруші титулға немесе қарыз алушы шарттарына қатысты арнайы талап қояды
• Сіз бұрыннан бар мүлікті көшіріп жатырсыз және ипотекалық келісімді тексеру қажет
• LLC-ге арналған жылдық шығындары жоғары штатта мүлік иеленесіз
• Бір шағын мүлік үшін қосымша compliance құны ақтала ма, белгісіз болса
• LLC сақтандыруға, қаржыландыруға немесе трансфер салығына қалай әсер ететінін білгіңіз келсе

Кейбір жағдайларда инвесторлар мүлікті жеке атына қалдырып, кейінірек ауыстыру жоспарын жасайды. Басқа жағдайларда олар әр мүлікке жеке LLC ашады немесе холдингтік компания құрылымын қолданады. Дұрыс шешім тәуекелге төзімділікке, қаржыландыруға және ұзақ мерзімді мақсаттарға байланысты.

Жалға берілетін мүлік үшін LLC қалай құрылады

Төменде жалға берілетін мүлікке арналған LLC құрудың практикалық қадамдық тәртібі берілген.

1-қадам: Дұрыс штат таңдаңыз

Көптеген жалға берушілер LLC-ні жалға берілетін мүлік орналасқан штатта құрады. Егер LLC-ні басқа штатта құрсаңыз, мүлік орналасқан жерде оны foreign LLC ретінде тіркеу қажет болуы мүмкін.

Тіркемес бұрын мына жайттарды ескеріңіз:

• Мүлік қай штатта орналасқан
• Сіз қай жерде тұрасыз
• Басқа штаттардағы жалға берілетін мүліктерге иелік етуді жоспарлайсыз ба
• Штаттық filing fees және annual report талаптары
• Үздіксіз салық және compliance міндеттемелері

Бір ғана мүлігі бар иелер үшін қарапайымдылық көбіне күрделі құрылымдаудан маңыздырақ.

2-қадам: Compliance талаптарына сай LLC атауын таңдаңыз

LLC атауы сіз құжат тапсыратын штатта бос болуы керек және штаттың атау ережелеріне сай келуі тиіс. Көптеген штаттарда атауда "LLC" немесе "Limited Liability Company" сияқты белгі болуы қажет.

Жақсы жалға беру бизнесінің атауы мынадай болуы керек:

• Құжаттарда оңай танылатын
• Штат реестрінде бос болатын
• Кәсіби және брендіңізге сай келетін
• Қажет болса, болашақ кеңеюге жеткілікті кең

3-қадам: Articles of Organization құжатын тапсырыңыз

Бұл — LLC құрудың негізгі құжаты. Ол әдетте мыналарды қамтиды:

• LLC атауы
• Негізгі бизнес мекенжайы
• Registered agent аты мен мекенжайы
• Organizer туралы мәлімет
• Штат талап етсе, басқару құрылымы

Құжат қабылданып, бекітілгеннен кейін LLC штат заңдары бойынша танылатын заңды тұлға болады.

4-қадам: Registered agent тағайындаңыз

Registered agent LLC атынан ресми хабарламаларды және сот құжаттарын қабылдайды. Көптеген штаттар агенттің құрылатын штатта физикалық мекенжайы болуын және жұмыс уақытында қолжетімді болуын талап етеді.

Сіз өзіңіз registered agent бола аласыз, бірақ көптеген иелер құпиялылық пен сенімділік үшін кәсіби қызметті таңдайды.

5-қадам: IRS-тен EIN алыңыз

Employer Identification Number, немесе EIN, әдетте бизнес банктік шот ашу, белгілі бір салық формаларын тапсыру және бизнес операцияларын жүргізу үшін қажет.

Қызметкеріңіз болмаса да, жалға берілетін мүлікке арналған LLC үшін EIN пайдалы болуы мүмкін, өйткені ол бизнес сәйкестігін Social Security number-дан бөлек ұстайды.

6-қадам: Бизнес банктік шот ашыңыз

Жеке жауапкершілікті LLC мен сіздің атыңыздың арасында сақтау үшін бөлек банктік шот өте маңызды. Бұл бухгалтерияны да жеңілдетеді.

Бизнес шотты мына мақсаттар үшін пайдаланыңыз:

• Жалға алу төлемдерін қабылдау
• Рұқсат етілген жағдайда кепілдік депозиттерді ұстау
• Жөндеу және күтім шығындарын төлеу
• Сақтандыру жарналарын төлеу
• Мүлік салығы және басқа жалға беру шығындарын төлеу

Жеке және бизнес қаражатты араластырмаңыз. Қаражатты араластыру LLC қорғайтын құқықтық бөлуге зиян келтіруі мүмкін.

7-қадам: Operating agreement дайындаңыз

Тіпті бір мүшелі LLC үшін де operating agreement болуы керек. Бұл құжат компанияның қалай басқарылатынын түсіндіреді және LLC-нің шынайы бизнес екенін көрсетуге көмектеседі.

Operating agreement әдетте мыналарды қамтиды:

• Иелік үлестері
• Басқару өкілеттігі
• Капитал салымдары
• Пайда мен зиянды бөлу
• Мүшелерді қосу немесе алып тастау ережелері
• LLC-ні тарату тәртібі

Егер мүлікті серіктеспен иеленсеңіз, operating agreement одан да маңызды.

8-қадам: Сақтандыру қажеттіліктерін тексеріңіз

LLC сақтандырудың орнына жүрмейді. Жалға берілетін мүлік иелері төмендегілерді қарауы керек:

• Landlord property insurance
• Liability coverage
• Umbrella insurance
• Loss-of-rent coverage, егер қолжетімді болса

LLC мүлікті иеленуі мүмкін, бірақ сақтандыру әлі де бөлек және маңызды қорғаныс қабаты болып қала береді.

9-қадам: Лицензияларды, рұқсаттарды және жергілікті ережелерді тексеріңіз

Кейбір қалалар мен округтер жалға берілетін мүлікті тіркеуді, тексерісті немесе landlord permit талап етуі мүмкін. Қысқа мерзімді жалға беру үшін де zoning шектеулері, occupancy limits немесе жергілікті лицензиялау ережелері болуы мүмкін.

Мүлікті жарнамаламас бұрын, штаттық және жергілікті деңгейдегі барлық талаптарды растаңыз.

10-қадам: Қажет болса, титулды мұқият ауыстырыңыз

Егер бұрыннан бар мүлікті LLC-ге көшіргіңіз келсе, трансфер автоматты немесе зиянсыз деп ойламаңыз. Deed transfer несие берушінің тексеруін, сақтандыруды жаңартуды, салық мәселелерін немесе жергілікті filing міндеттемелерін тудыруы мүмкін.

Титулды өзгертер алдында мына құжаттарды тексеріңіз:

• Ипотека шарттары
• Мүлік сақтандыру шарттары
• Трансфер салығы ережелері
• Қолданыстағы жалдау келісімдері
• Жергілікті тіркеу талаптары

Бұл жерде заңдық және салықтық кеңес қымбат қателіктердің алдын алуы мүмкін.

Жалға берілетін мүлікке арналған LLC-дің салықтық мәселелері

LLC жалға беру кірісінің қалай есептелетініне әсер етуі мүмкін, бірақ салық нәтижесі субъектінің қалай салық салынатынына және мүліктің қалай пайдаланылатынына байланысты.

Кейбір жалпы тармақтар:

• Бір мүшелі LLC федералдық табыс салығы мақсатында жиі еленбейтін субъект ретінде қарастырылады
• Бірнеше мүшесі бар LLC әдетте әдепкі бойынша серіктестік ретінде қарастырылады
• Жалға беру кірістері мен шығындарын мұқият қадағалау керек
• Амортизация, жөндеу, ипотекалық пайыз, сақтандыру және кәсіби қызмет ақысы жағдайға байланысты шегерім бола алады
• Штаттық салық ережелері федералдық ережелерден өзгеше болуы мүмкін

Жалға берудің салық салуы күрделі болуы мүмкін, әсіресе бірнеше мүлік немесе material participation мәселелері болса, сондықтан жылжымайтын мүлік саласын түсінетін CPA-мен жұмыс істеу орынды.

LLC-ні қорғалған күйде ұстаудың үздік тәжірибелері

LLC құру тек алғашқы қадам. Құрылым тиімді болуы үшін оны дұрыс қолдау қажет.

Бизнес пен жеке қаржыны бөлек ұстаңыз

LLC шотын жалға беру кірістері мен шығындары үшін қолданыңыз. Жеке шоттан бизнес шығындарын төлемеңіз және жалдау ақысын жеке шотқа салмаңыз.

Құжаттарға компания атынан қол қойыңыз

Келісімшарттар, lease-тер және мердігерлік келісімдер LLC-ні және уәкілетті қол қоюшыны нақты көрсетуі керек.

Жазбаларды сақтаңыз

Мыналардың көшірмелерін сақтап жүріңіз:

• Құрылтай құжаттары
• Operating agreement
• Банктік үзінділер
• Шот-фактуралар мен түбіртектер
• Жалдау келісімдері
• Сақтандыру полистері
• Жылдық есептер және штаттық құжаттар

Filing-терді уақытында жаңартыңыз

Көптеген штаттар жылдық есептерді, franchise tax немесе басқа мерзімдік есептілікті талап етеді. Оларды өткізіп алу айыппұлға немесе әкімшілік таратуға әкелуі мүмкін.

Дұрыс сақтандыруды қолданыңыз

Қамту деңгейі мүліктің нақты қолданылуына сәйкес болуы керек. Қарапайым homeowner policy әдетте жалға беру бизнесі үшін жеткіліксіз.

Жиі жіберілетін қателер

Жалға берілетін мүлік иелері LLC-мен жиі жасайтын қателердің кейбірі:

• LLC құрып, бірақ бөлек банктік шот ашпау
• Титулды ауыстырғаннан кейін сақтандыруды жаңартпау
• Жергілікті жалға беру тіркеу ережелерін елемеу
• LLC атауын lease-тер мен келісімшарттарда бірізді қолданбау
• LLC барлық жауапкершілікті жояды деп ойлау
• Operating agreement-ті өткізіп жіберу
• Ипотека LLC-ге ауыстыруға рұқсат бере ме, тексермеу

Жақсы құрылым тек дұрыс қолданылғанда ғана жұмыс істейді.

Бірнеше жалға берілетін мүлік үшін бір LLC жеткілікті ме?

Кейде иә, кейде жоқ.

Кейбір жалға берушілер қарапайымдылық үшін бірнеше мүлікті бір LLC-ге орналастырады. Басқалары тәуекелді қатаңырақ оқшаулау үшін әр мүлікке жеке LLC пайдаланады. Қайсысы дұрыс екені мынаған байланысты:

• Әр мүліктің тәуекел деңгейі
• Сіз иеленетін мүлік саны
• Басқаруға дайын әкімшілік жүктеме
• Қаржыландыру құрылымыңыз
• Сіздің attorney немесе CPA ұсынған кеңес

Бір ғана әмбебап ереже жоқ. Дұрыс шешім — қорғау, шығын және операциялық тиімділік арасындағы тепе-теңдік.

Қорытынды ойлар

LLC жауапкершілікті бөлу, жұмысты тәртіпке келтіру және жылжымайтын мүлік бизнесін кәсібилендіруді қалайтын жалға берілетін мүлік иелері үшін ақылды құрылым бола алады. Бұл сиқырлы қалқан емес, бірақ дұрыс құрылған және дұрыс сақталған жағдайда ұзақ мерзімді инвестицияны сенімдірек жүргізуге көмектеседі.

Егер сіз жалға берілетін мүлік бизнесін жоспарлап жүрсеңіз, құрылымды проблемалар туындағанға дейін жасау ең дұрыс уақыт. Дұрыс субъектіден бастаңыз, қаржыңызды бөліңіз, штат ережелерін сақтаңыз және қажет кезде кәсіби кеңес алыңыз.

Zenind кәсіпкерлер мен жылжымайтын мүлік инвесторларына LLC-ні жеңілдетілген filing процесі арқылы құрып, басқаруға көмектесе алады, сондықтан сіз қағазбастылықпен күрескенше, жалға беру бизнесіңізді дамытуға көңіл бөле аласыз.

FAQ

Үйді жалға беру үшін маған LLC қажет пе?

Жоқ, бірақ көптеген жалға берушілер жауапкершілікті бөлу және бизнесті таза жүргізу үшін оны таңдайды.

Сатып алғаннан кейін жалға берілетін мүлікті LLC-ге қоса аламын ба?

Көбіне иә, бірақ өзгеріс жасамас бұрын ипотека, сақтандыру және жергілікті transfer ережелерін тексеру керек.

LLC салықты үнемдей ме?

Автоматты түрде емес. Салық нәтижесі LLC-нің қалай салық салынатынына және жалға беру қызметінің қалай құрылымдалғанына байланысты.

Бір LLC бірнеше мүлікке ие бола ала ма?

Иә, бірақ көптеген инвесторлар әр мүлік үшін тәуекелді бөлек оқшаулауды қарастырады.

Бір мүшелі LLC үшін operating agreement қажет пе?

Иә, оны қатаң түрде ұсынуға болады, өйткені ол компанияның шынайы бизнес екенін көрсетіп, оның қалай жұмыс істейтінін нақтылайды.