Deed of Trust: Paano Ito Gumagana, Paano Ito Naiiba sa Mortgage, at Ano ang Dapat Malaman ng mga May-ari ng Negosyo

Ang deed of trust ay isang karaniwang security instrument sa real estate na ginagamit sa maraming estado upang masigurong may maibabayad na utang gamit ang ari-arian. Kung nagsisimula ka ng negosyo, bumibili ng komersyal na espasyo, o bumubuo ng LLC o korporasyon upang magmay-ari ng real estate, ang pag-unawa kung paano gumagana ang deed of trust ay makatutulong sa iyo na makagawa ng mas mahusay na desisyon sa pagpopondo at maiwasan ang magastos na pagkakamali.

Bagama't madalas na ginagamit ng mga tao ang mga salitang mortgage at deed of trust na parang magkapareho, hindi palagi na pareho ang mga ito. Maaaring magkaiba ang legal na istruktura, mga partidong kasama, at proseso ng foreclosure depende sa estado at sa dokumentong ginamit. Para sa mga may-ari ng negosyo, mahalaga ang pagkakaibang ito.

Ano ang Deed of Trust?

Ang deed of trust ay isang legal na dokumento na nagsisiguro ng isang utang gamit ang real property. Sa halip na borrower at lender lamang ang dalawang partido sa transaksyon, karaniwang may tatlong partido sa isang deed of trust:

• Trustor: ang borrower o may-ari ng ari-arian
• Beneficiary: ang lender
• Trustee: isang neutral na ikatlong partido na humahawak ng legal na titulo hanggang mabayaran ang utang

Sa praktikal na paraan, inililipat ng borrower ang legal na titulo sa trustee bilang seguridad para sa utang. Nanatili pa rin sa borrower ang mga karapatan sa pagmamay-ari at paggamit ng ari-arian, ngunit hawak ng trustee ang titulo hanggang mabayaran ang utang.

Kapag nabayaran na ang loan, karaniwang inirerelease ng trustee ang deed of trust at nababalik sa borrower ang malinaw na titulo na walang security interest.

Bakit Ginagamit ang Deed of Trust

Gumagamit ang mga lender ng deed of trust dahil nagbibigay ito ng malinaw na mekanismo para masiguro ang pagbabayad. Lalo itong karaniwan sa mga estadong nagpapahintulot ng nonjudicial foreclosure, ibig sabihin ay maaaring makapag-foreclose ang lender nang hindi dumaraan sa buong proseso ng korte kung hindi makabayad ang borrower at kung pinahihintulutan ito ng dokumento at batas ng estado.

Para sa mga lender, mas mabilis at mas mahuhulaan ang pagpapatupad ng ganitong istruktura. Para sa borrower, nangangahulugan ito na dapat maingat na suriin ang mga loan document at ang lokal na batas bago pumirma.

Deed of Trust vs. Mortgage

Ang pinakamalaking pagkakaiba ng deed of trust at mortgage ay nasa bilang ng mga partido at sa proseso ng foreclosure.

1. Mga partidong sangkot

Karaniwang may dalawang pangunahing partido ang isang mortgage:

• Ang borrower
• Ang lender

Sa deed of trust, may idinadagdag na ikatlong partido, ang trustee.

2. Proseso ng foreclosure

Sa maraming estado, ang foreclosure ng mortgage ay dumaraan sa korte. Ang deed of trust ay maaaring magbigay-daan sa nonjudicial foreclosure, na maaaring mas mabilis kung hindi makabayad ang borrower.

3. Batas ng estado

Kung ang property ay pinondohan gamit ang mortgage o deed of trust ay nakadepende nang malaki sa estado at sa nais na istruktura ng lender. Ang ilang estado ay mas madalas gumamit ng isa kaysa sa isa pa, at ang iba naman ay parehong ginagamit.

Kung bibili ka ng property para sa negosyo, hindi mo dapat ipagpalagay na pare-pareho ang lahat ng loan. Ang real estate financing ay lubhang nakadepende sa estado.

Paano Gumagana ang Deed of Trust Hakbang-hakbang

Karaniwan, ganito ang proseso:

1. Kumuha ang borrower ng loan para makabili o makapag-refinance ng property.
2. Lumalagda ang borrower sa promissory note na nangangakong babayaran ang utang.
3. Lumalagda rin ang borrower sa deed of trust, na nagsisiguro sa loan gamit ang property.
4. Hawak ng trustee ang titulo bilang seguridad habang nagbabayad ang borrower.
5. Kung mababayaran nang buo ang loan, nare-release ang lien.
6. Kung hindi makabayad ang borrower, maaaring simulan ng lender ang foreclosure sa ilalim ng deed of trust at ng naaangkop na batas ng estado.

Hindi nito basta binubura ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa karaniwang kahulugan. Sa halip, lumilikha ito ng security interest na pumoprotekta sa lender kung hindi matutupad ng borrower ang obligasyon sa pagbabayad.

Mga May-ari ng Negosyo at Deed of Trust

Para sa mga entrepreneur, mahalaga ang deed of trust sa ilang karaniwang sitwasyon.

Pagbili ng opisina o retail property

Kung ang iyong LLC o korporasyon ay bibili ng commercial real estate, maaaring hilingin ng lender ang isang deed of trust. Ibig sabihin, ang property ay isinangla bilang seguridad ng loan.

Pagre-refinance ng business property

Kapag nag-refinance ang isang negosyo ng umiiral na real estate debt, maaaring mag-record ang bagong lender ng bagong deed of trust upang masiguro ang kapalit na loan.

Paggamit ng holding company

May ilang may-ari ng negosyo na bumubuo ng hiwalay na LLC upang hawakan ang titulo ng real estate. Maaari itong makatulong sa paghihiwalay ng liability, internal na organisasyon, at pamamahala ng asset, ngunit kailangan pa ring suriin nang mabuti ang mga dokumento sa financing.

Cross-collateralization at mga guarantee

Sa ilang transaksyon, maaaring hingin ng lender ang higit pa sa mismong property bilang seguridad. Maaaring lumabas sa loan document ang personal guarantees, cross-collateralization, o karagdagang lien. Bahagi lamang ng mas malawak na larawan ng financing ang deed of trust.

Mga Mahalagang Termino na Dapat Malaman

Kapag nagrerepaso ka ng deed of trust, madalas lumalabas ang mga terminong ito:

• Promissory note: ang pangako ng borrower na babayaran ang loan
• Trustee: ang neutral na partidong humahawak ng titulo sa ilalim ng deed of trust
• Beneficiary: ang lender o may-ari ng loan
• Default: hindi pagtupad sa mga tuntunin ng loan
• Foreclosure: ang legal na proseso para mabawi ang property pagkatapos ng default
• Release o reconveyance: ang dokumentong nag-aalis ng lien kapag nabayaran na ang loan

Ang pag-unawa sa mga terminong ito ay tumutulong sa iyo na masuri kung paano sinigurado ang loan at kung ano ang mangyayari kapag may naging problema.

Mga Panganib at Praktikal na Pagsasaalang-alang

Hindi naman nangangahulugang masama ang isang deed of trust. Karaniwan lamang itong kasangkapan sa pagpopondo. Ngunit dapat bigyang-pansin ng mga may-ari ng negosyo ang mga sumusunod na isyu:

Bilis ng foreclosure

Kung pinapayagan ng deed of trust ang nonjudicial foreclosure, maaaring mabilis ang default. Kaya mahalaga ang disiplina sa pagbabayad.

Mga tuntuning nakadepende sa estado

Nagkakaiba-iba ang batas sa real estate mula sa isang estado patungo sa isa pa. Ang istrukturang karaniwan sa isang estado ay maaaring hindi pamantayan sa iba.

Titulo at pagmamay-ari ng entity

Kung ang property ay pag-aari ng LLC o korporasyon, tiyaking ang tamang entity ang lumagda sa mga dokumento at magkakatugma ang mga record ng pagmamay-ari.

Pagpaplano para sa liability ng negosyo

Sinisiguro ng deed of trust ang property, ngunit hindi nito awtomatikong pinoprotektahan ang iyong negosyo mula sa iba pang liability. Mahalaga pa rin ang tamang pagbuo ng entity at pagsunod sa mga pormalidad.

Ano ang Dapat Suriin Bago Lumagda

Bago lumagda ang iyong negosyo sa deed of trust, suriin ang mga sumusunod:

• Ang pagkakakilanlan ng borrower at may-ari ng property
• Ang halaga ng loan, interest rate, at mga tuntunin ng pagbabayad
• Mga probisyon sa default at mga patakaran sa late payment
• Mga karapatan sa foreclosure at kapangyarihan ng trustee
• Mga restriksiyon o penalty sa prepayment
• Proseso ng release pagkatapos ng buong bayad
• Anumang personal guarantees o karagdagang collateral na kailangan

Kung may hindi malinaw, kumonsulta sa isang kwalipikadong abogado o propesyonal sa real estate bago magsara ang transaksyon.

Paano Sinusuportahan ng Zenind ang mga May-ari ng Negosyo

Tinutulungan ng Zenind ang mga entrepreneur na bumuo at mamahala ng LLCs at korporasyon sa Estados Unidos. Kung ang iyong negosyo ay bibili ng real estate, magbubukas ng komersyal na lokasyon, o mag-aayos ng mga asset sa pamamagitan ng hiwalay na entity, ang pagkakaroon ng tamang istruktura ay makatutulong upang mas madaling pamahalaan ang pagmamay-ari at financing.

Ang maayos na nabuong entity ay makatutulong sa iyo na:

• Mas maayos na mapaghihiwalay ang negosyo at personal na usapin
• Mapanatili ang property sa nakatalagang pangalan ng negosyo
• Magkaroon ng mas malinaw na records para sa mga lender at counterparty
• Suportahan ang pangmatagalang compliance at administrasyon

Bagama't hindi pumapalit ang Zenind sa legal o lending advice, ang pagbuo ng tamang business entity ay madalas unang hakbang bago pumasok sa isang real estate transaction na sinisiguro ng deed of trust.

Mga Madalas Itanong

Pareho ba ang deed of trust at mortgage?

Hindi eksakto. Pareho silang nagsisiguro ng loan gamit ang real estate, pero ang deed of trust ay karaniwang may trustee at maaaring magkaroon ng ibang proseso ng foreclosure.

Maaari bang lumagda ang isang LLC sa deed of trust?

Oo, kung ang LLC ang may-ari ng property at tinatanggap ito ng lender bilang borrower. Dapat tama ang pangalan ng entity na nakasaad sa loan documents.

Ibinibigay ba ng deed of trust ang pagmamay-ari ng property sa lender?

Hawak ng trustee ang legal na titulo bilang seguridad, ngunit karaniwang nananatili sa borrower ang beneficial ownership at paggamit ng property maliban kung magkaroon ng default.

Ano ang mangyayari kapag nabayaran na ang loan?

Karaniwang inaayos ng lender na ma-release o ma-reconvey ang deed of trust upang maalis ang lien sa mga record ng property.

Pangwakas na Kaisipan

Ang deed of trust ay isang karaniwan ngunit mahalagang bahagi ng maraming real estate financing deal. Para sa mga may-ari ng negosyo, maaari nitong maapektuhan kung paano sinisigurado ang property, kung gaano kabilis maaaring humantong sa foreclosure ang default, at kung paano dapat buuin ang transaksyon sa antas ng entity.

Kung ang iyong kumpanya ay bibili ng real estate, magre-refinance ng business property, o maghihiwalay ng mga asset sa pamamagitan ng nakalaang LLC o korporasyon, mahalagang maunawaan ang deed of trust. Kung mas malinaw mong nauunawaan ang mga dokumento sa closing, mas handa ang iyong negosyo para sa pangmatagalang paglago at pagsunod sa mga patakaran.