Deed of trust: hoe het werkt, hoe het verschilt van een hypotheek en wat ondernemers moeten weten

Een deed of trust is een veelgebruikt zekerheidsinstrument voor onroerend goed in veel staten en wordt gebruikt om een lening met een pand te waarborgen. Als u een bedrijf start, commercieel vastgoed koopt of een LLC of corporation opricht om vastgoed aan te houden, kan inzicht in hoe een deed of trust werkt u helpen betere financieringsbeslissingen te nemen en dure verrassingen te voorkomen.

Hoewel mensen de termen hypotheek en deed of trust vaak door elkaar gebruiken, zijn ze niet altijd hetzelfde. De juridische structuur, de betrokken partijen en het executietraject kunnen verschillen, afhankelijk van de staat en het gebruikte document. Voor ondernemers is dat verschil belangrijk.

Wat is een deed of trust?

Een deed of trust is een juridisch document dat een lening met onroerend goed zekerstelt. In plaats van dat alleen de lener en de kredietverstrekker bij de transactie betrokken zijn, zijn er bij een deed of trust meestal drie partijen:

• Trustor: de lener of eigenaar van het pand
• Begunstigde: de kredietverstrekker
• Trustee: een neutrale derde partij die de juridische titel houdt totdat de lening volledig is afgelost

In de praktijk draagt de lener de juridische titel over aan de trustee als zekerheid voor de lening. De lener behoudt het eigendom en kan het pand blijven gebruiken, maar de trustee houdt de titel vast totdat de schuld is voldaan.

Zodra de lening is terugbetaald, geeft de trustee de deed of trust doorgaans vrij en krijgt de lener weer een vrije eigendomstitel zonder zekerheidsrecht.

Waarom deed of trusts worden gebruikt

Kredietverstrekkers gebruiken deed of trusts omdat ze een duidelijke manier bieden om terugbetaling zeker te stellen. Ze komen vooral vaak voor in staten die executie buiten de rechter om toestaan, wat betekent dat de kredietverstrekker mogelijk kan executeren zonder een volledig gerechtelijk traject als de lener in gebreke blijft en het document en de staatswet dat toestaan.

Voor kredietverstrekkers kan deze structuur handhaving sneller en voorspelbaarder maken. Voor leners betekent dit dat de leenovereenkomst en de lokale wetgeving zorgvuldig moeten worden bekeken voordat er wordt getekend.

Deed of trust versus hypotheek

Het grootste verschil tussen een deed of trust en een hypotheek zit in het aantal partijen en het executietraject.

1. Betrokken partijen

Een hypotheek kent meestal twee hoofdpartijen:

• De lener
• De kredietverstrekker

Een deed of trust voegt een derde partij toe: de trustee.

2. Executietraject

In veel staten verloopt een hypotheekexecutie via de rechter. Een deed of trust kan een executie buiten de rechter om mogelijk maken, wat sneller kan verlopen als de lener in gebreke blijft.

3. Staatsrecht

Of een pand met een hypotheek of een deed of trust wordt gefinancierd, hangt grotendeels af van de staat en de voorkeurstructuur van de kredietverstrekker. Sommige staten gebruiken de ene vorm vaker dan de andere, en sommige gebruiken beide.

Als u vastgoed koopt voor een bedrijf, moet u er niet van uitgaan dat elke lening op dezelfde manier werkt. Vastgoedfinanciering is sterk afhankelijk van de staat.

Hoe een deed of trust stap voor stap werkt

Het basisproces ziet er meestal zo uit:

1. Een lener sluit een lening af om een pand te kopen of te herfinancieren.
2. De lener ondertekent een promesse waarin wordt beloofd de schuld terug te betalen.
3. De lener ondertekent ook een deed of trust, waarmee de lening met het pand wordt gezekerd.
4. De trustee houdt de titel vast als zekerheid terwijl de lener betalingen doet.
5. Als de lener de lening volledig terugbetaalt, wordt het pandrecht opgeheven.
6. Als de lener in gebreke blijft, kan de kredietverstrekker onder de deed of trust en de toepasselijke staatswet een executieprocedure starten.

De deed of trust wist eigendomsrechten niet in de gewone zin uit. In plaats daarvan creëert het een zekerheidsrecht dat de kredietverstrekker beschermt als de lener zijn aflossingsverplichtingen niet nakomt.

Deed of trusts en ondernemers

Voor ondernemers worden deed of trusts belangrijk in verschillende veelvoorkomende situaties.

Kantoor- of winkelruimte kopen

Als uw LLC of corporation commercieel onroerend goed koopt, kan de kredietverstrekker een deed of trust eisen. Dat betekent dat het pand als zekerheid voor de lening wordt verpand.

Zakelijk vastgoed herfinancieren

Wanneer een bedrijf bestaande vastgoedschuld herfinanciert, kan de nieuwe kredietverstrekker een nieuwe deed of trust laten registreren om de vervangende lening zeker te stellen.

Werken met een holdingmaatschappij

Sommige ondernemers richten een aparte LLC op om onroerend goed te houden. Dit kan helpen bij het scheiden van aansprakelijkheid, interne organisatie en vermogensbeheer, maar de financieringsdocumenten moeten nog steeds zorgvuldig worden beoordeeld.

Cross-collateralization en garanties

Bij sommige transacties kunnen kredietverstrekkers meer zekerheid eisen dan alleen het pand zelf. Persoonlijke garanties, cross-collateralization of aanvullende pandrechten kunnen in de leningdocumenten voorkomen. Een deed of trust is slechts één onderdeel van het bredere financieringsplaatje.

Belangrijke termen om te kennen

Als u een deed of trust beoordeelt, komen deze termen vaak voor:

• Promesse: de toezegging van de lener om de lening terug te betalen
• Trustee: de neutrale partij die de titel onder de deed of trust houdt
• Begunstigde: de kredietverstrekker of houdster van de lening
• Verzuim: het niet nakomen van de leenvoorwaarden
• Executie: de juridische procedure om het pand na verzuim terug te vorderen
• Vrijgave of reconveyance: het document dat het pandrecht verwijdert nadat de lening is afgelost

Door deze termen te begrijpen, kunt u beter beoordelen hoe de lening is gezekerd en wat er gebeurt als er iets misgaat.

Risico's en praktische aandachtspunten

Een deed of trust is niet per se iets negatiefs. Het is gewoon een veelgebruikt financieringsinstrument. Maar ondernemers moeten wel letten op de volgende punten:

Snelheid van executie

Als de deed of trust executie buiten de rechter om toestaat, kan verzuim snel gevolgen hebben. Dat maakt tijdige betaling essentieel.

Regels per staat

Het vastgoedrecht verschilt van staat tot staat. Een structuur die in de ene staat gebruikelijk is, is in een andere staat mogelijk niet standaard.

Eigendomstitel en entiteitsstructuur

Als uw pand eigendom is van een LLC of corporation, zorg er dan voor dat de juiste entiteit de documenten ondertekent en dat de eigendomsgegevens consistent zijn.

Aansprakelijkheidsplanning voor uw bedrijf

Een deed of trust stelt het pand zeker, maar beschermt uw bedrijf niet automatisch tegen andere aansprakelijkheden. Een correcte oprichting van de entiteit en het naleven van formaliteiten blijven belangrijk.

Wat u moet controleren vóór ondertekening

Voordat uw bedrijf een deed of trust ondertekent, controleer het volgende:

• De identiteit van de lener en de eigenaar van het pand
• Het leenbedrag, de rentevoet en de betalingsvoorwaarden
• Verzuimbepalingen en regels voor te late betalingen
• Executierechten en bevoegdheden van de trustee
• Beperkingen of boetes bij vervroegde aflossing
• De procedure voor vrijgave na volledige aflossing
• Eventuele persoonlijke garanties of aanvullende zekerheden

Als iets onduidelijk is, raadpleeg dan een gekwalificeerde advocaat of vastgoedprofessional vóór het sluiten van de transactie.

Hoe Zenind ondernemers ondersteunt

Zenind helpt ondernemers bij het oprichten en beheren van LLC's en corporations in de Verenigde Staten. Als uw bedrijf vastgoed koopt, een commerciële locatie opent of activa via een aparte entiteit structureert, kan de juiste structuur het eigendom en de financiering beter beheersbaar maken.

Een goed opgezette entiteit kan u helpen om:

• Zakelijke en persoonlijke zaken overzichtelijker te houden
• Vastgoed onder een aparte bedrijfsnaam aan te houden
• Nettere administratie te behouden voor kredietverstrekkers en andere partijen
• Langetermijnnaleving en administratieve processen te ondersteunen

Zenind vervangt geen juridisch of financieringsadvies, maar het oprichten van de juiste bedrijfsentiteit is vaak de eerste stap voordat u een vastgoedtransactie aangaat die door een deed of trust wordt gezekerd.

Veelgestelde vragen

Is een deed of trust hetzelfde als een hypotheek?

Niet precies. Beide zekerstellen een lening met onroerend goed, maar een deed of trust bevat meestal een trustee en kan een ander executietraject toestaan.

Kan een LLC een deed of trust ondertekenen?

Ja, als de LLC de eigenaar van het pand is en de kredietverstrekker haar als lener accepteert. De leningdocumenten moeten de juiste entiteitsnaam vermelden.

Geeft een deed of trust de kredietverstrekker eigendom van het pand?

De trustee houdt de juridische titel als zekerheid, maar de lener behoudt doorgaans het economisch eigendom en het gebruik van het pand, tenzij er sprake is van verzuim.

Wat gebeurt er wanneer de lening is afgelost?

De kredietverstrekker laat doorgaans de deed of trust vrijgeven of reconveyen, zodat het pandrecht uit de eigendomsregistratie wordt verwijderd.

Slotgedachten

Een deed of trust is een standaard maar belangrijk onderdeel van veel vastgoedfinancieringstransacties. Voor ondernemers kan dit van invloed zijn op hoe een pand wordt gezekerd, hoe snel verzuim tot executie kan leiden en hoe de transactie op entiteitsniveau moet worden gestructureerd.

Als uw bedrijf vastgoed verwerft, zakelijk vastgoed herfinanciert of activa onderbrengt in een aparte LLC of corporation, is het essentieel om de deed of trust te begrijpen. Hoe duidelijker u de documenten bij het sluiten van de transactie begrijpt, hoe beter uw bedrijf is voorbereid op groei op lange termijn en naleving.