Deed of Trust: Πώς λειτουργεί, πώς διαφέρει από μια υποθήκη και τι πρέπει να γνωρίζουν οι επιχειρηματίες

Το deed of trust είναι ένα συνηθισμένο εργαλείο ασφάλειας ακινήτου που χρησιμοποιείται σε πολλές πολιτείες για την εξασφάλιση ενός δανείου με ακίνητη περιουσία. Αν ξεκινάτε μια επιχείρηση, αγοράζετε επαγγελματικό χώρο ή δημιουργείτε μια LLC ή corporation για να κατέχετε ακίνητα, η κατανόηση του τρόπου λειτουργίας ενός deed of trust μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε καλύτερες χρηματοδοτικές αποφάσεις και να αποφύγετε δαπανηρές εκπλήξεις.

Παρότι οι άνθρωποι συχνά χρησιμοποιούν τους όρους υποθήκη και deed of trust εναλλακτικά, δεν είναι πάντα το ίδιο πράγμα. Η νομική δομή, τα εμπλεκόμενα μέρη και η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με την πολιτεία και το έγγραφο που χρησιμοποιείται. Για τους επιχειρηματίες, αυτή η διαφορά έχει σημασία.

Τι είναι το Deed of Trust;

Το deed of trust είναι ένα νομικό έγγραφο που εξασφαλίζει ένα δάνειο με ακίνητη περιουσία. Αντί να υπάρχουν μόνο δύο μέρη στη συναλλαγή, ο δανειολήπτης και ο δανειστής, ένα deed of trust συνήθως περιλαμβάνει τρία μέρη:

• Trustor: ο δανειολήπτης ή ιδιοκτήτης του ακινήτου
• Beneficiary: ο δανειστής
• Trustee: ένα ουδέτερο τρίτο μέρος που κατέχει τον νόμιμο τίτλο μέχρι να αποπληρωθεί το δάνειο

Στην πράξη, ο δανειολήπτης μεταβιβάζει τον νόμιμο τίτλο στον trustee ως ασφάλεια για το δάνειο. Ο δανειολήπτης εξακολουθεί να διατηρεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο, αλλά ο trustee κρατά τον τίτλο μέχρι να εξοφληθεί το χρέος.

Μόλις το δάνειο αποπληρωθεί, ο trustee συνήθως αποδεσμεύει το deed of trust και ο δανειολήπτης ανακτά καθαρό τίτλο, χωρίς το βάρος της ασφάλειας.

Γιατί χρησιμοποιούνται τα Deeds of Trust

Οι δανειστές χρησιμοποιούν deeds of trust επειδή παρέχουν έναν σαφή μηχανισμό για την εξασφάλιση της αποπληρωμής. Είναι ιδιαίτερα συνηθισμένα σε πολιτείες που επιτρέπουν μη δικαστική αναγκαστική εκτέλεση, δηλαδή ο δανειστής μπορεί ενδεχομένως να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση χωρίς πλήρη δικαστική διαδικασία, εφόσον ο δανειολήπτης αθετήσει και το έγγραφο και ο νόμος της πολιτείας το επιτρέπουν.

Για τους δανειστές, αυτή η δομή μπορεί να κάνει την επιβολή των όρων ταχύτερη και πιο προβλέψιμη. Για τους δανειολήπτες, σημαίνει ότι τα δανειακά έγγραφα και η τοπική νομοθεσία πρέπει να εξετάζονται προσεκτικά πριν από την υπογραφή.

Deed of Trust vs. Υποθήκη

Η μεγαλύτερη διαφορά ανάμεσα σε ένα deed of trust και μια υποθήκη είναι ο αριθμός των μερών και η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

1. Εμπλεκόμενα μέρη

Μια υποθήκη συνήθως περιλαμβάνει δύο βασικά μέρη:

• Τον δανειολήπτη
• Τον δανειστή

Ένα deed of trust προσθέτει ένα τρίτο μέρος, τον trustee.

2. Διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης

Σε πολλές πολιτείες, η αναγκαστική εκτέλεση υποθήκης περνά από τα δικαστήρια. Ένα deed of trust μπορεί να επιτρέπει μη δικαστική διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία μπορεί να κινηθεί ταχύτερα αν ο δανειολήπτης αθετήσει.

3. Πολιτειακό δίκαιο

Το αν ένα ακίνητο χρηματοδοτείται με υποθήκη ή με deed of trust εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την πολιτεία και τη δομή που προτιμά ο δανειστής. Ορισμένες πολιτείες χρησιμοποιούν το ένα συχνότερα από το άλλο, ενώ άλλες χρησιμοποιούν και τα δύο.

Αν αγοράζετε ακίνητο για την επιχείρησή σας, μην θεωρήσετε ότι κάθε δάνειο λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο. Η χρηματοδότηση ακινήτων εξαρτάται ιδιαίτερα από την πολιτεία.

Πώς λειτουργεί ένα Deed of Trust βήμα προς βήμα

Η βασική διαδικασία συνήθως έχει ως εξής:

1. Ένας δανειολήπτης λαμβάνει δάνειο για την αγορά ή αναχρηματοδότηση ακινήτου.
2. Ο δανειολήπτης υπογράφει ένα promissory note, δηλαδή μια υπόσχεση αποπληρωμής του χρέους.
3. Ο δανειολήπτης υπογράφει επίσης ένα deed of trust, το οποίο εξασφαλίζει το δάνειο με το ακίνητο.
4. Ο trustee κρατά τον τίτλο ως ασφάλεια όσο ο δανειολήπτης πραγματοποιεί τις πληρωμές.
5. Αν ο δανειολήπτης αποπληρώσει πλήρως το δάνειο, το βάρος αποδεσμεύεται.
6. Αν ο δανειολήπτης αθετήσει, ο δανειστής μπορεί να ξεκινήσει αναγκαστική εκτέλεση βάσει του deed of trust και της εφαρμοστέας νομοθεσίας της πολιτείας.

Το deed of trust δεν καταργεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας με τη συνήθη έννοια. Αντίθετα, δημιουργεί μια ασφάλεια που προστατεύει τον δανειστή αν ο δανειολήπτης δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις αποπληρωμής.

Επιχειρηματίες και Deeds of Trust

Για τους επιχειρηματίες, τα deeds of trust γίνονται σημαντικά σε αρκετές συνηθισμένες περιπτώσεις.

Αγορά επαγγελματικού ή λιανικού ακινήτου

Αν η LLC ή η corporation σας αγοράζει επαγγελματικό ακίνητο, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει deed of trust. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο δεσμεύεται ως ασφάλεια για το δάνειο.

Αναχρηματοδότηση επιχειρηματικού ακινήτου

Όταν μια επιχείρηση αναχρηματοδοτεί υφιστάμενο χρέος ακινήτου, ο νέος δανειστής μπορεί να καταχωρίσει ένα νέο deed of trust για την εξασφάλιση του δανείου αντικατάστασης.

Χρήση εταιρείας holding

Ορισμένοι επιχειρηματίες δημιουργούν μια ξεχωριστή LLC για να κατέχει τον τίτλο του ακινήτου. Αυτό μπορεί να βοηθήσει με τον διαχωρισμό ευθύνης, την εσωτερική οργάνωση και τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, αλλά τα χρηματοδοτικά έγγραφα εξακολουθούν να χρειάζονται προσεκτικό έλεγχο.

Cross-collateralization και εγγυήσεις

Σε ορισμένες συναλλαγές, οι δανειστές μπορεί να απαιτήσουν περισσότερα από το ίδιο το ακίνητο ως ασφάλεια. Προσωπικές εγγυήσεις, cross-collateralization ή πρόσθετες προσημειώσεις μπορεί να εμφανιστούν στα δανειακά έγγραφα. Ένα deed of trust είναι μόνο ένα μέρος της ευρύτερης χρηματοδοτικής εικόνας.

Βασικοί όροι που πρέπει να γνωρίζετε

Αν εξετάζετε ένα deed of trust, συχνά εμφανίζονται οι εξής όροι:

• Promissory note: η υπόσχεση του δανειολήπτη να αποπληρώσει το δάνειο
• Trustee: το ουδέτερο μέρος που κατέχει τον τίτλο σύμφωνα με το deed of trust
• Beneficiary: ο δανειστής ή ο κάτοχος του δανείου
• Default: η μη εκπλήρωση των όρων του δανείου
• Foreclosure: η νομική διαδικασία που χρησιμοποιείται για την ανάκτηση του ακινήτου μετά από αθέτηση
• Release or reconveyance: το έγγραφο που αφαιρεί το βάρος μετά την εξόφληση του δανείου

Η κατανόηση αυτών των όρων σάς βοηθά να αξιολογήσετε πώς εξασφαλίζεται το δάνειο και τι συμβαίνει αν κάτι πάει στραβά.

Κίνδυνοι και πρακτικές παρατηρήσεις

Ένα deed of trust δεν είναι απαραίτητα κάτι αρνητικό. Είναι απλώς ένα συνηθισμένο εργαλείο χρηματοδότησης. Ωστόσο, οι επιχειρηματίες πρέπει να δίνουν προσοχή στα εξής ζητήματα:

Ταχύτητα αναγκαστικής εκτέλεσης

Αν το deed of trust επιτρέπει μη δικαστική αναγκαστική εκτέλεση, η αθέτηση μπορεί να κινηθεί γρήγορα. Αυτό καθιστά την πειθαρχία στις πληρωμές κρίσιμη.

Κανόνες ανά πολιτεία

Η νομοθεσία ακινήτων διαφέρει από πολιτεία σε πολιτεία. Μια δομή που είναι συνηθισμένη σε μία πολιτεία μπορεί να μην είναι καθιερωμένη σε άλλη.

Τίτλος και ιδιοκτησία μέσω νομικού προσώπου

Αν το ακίνητό σας ανήκει σε LLC ή corporation, βεβαιωθείτε ότι υπογράφει το σωστό νομικό πρόσωπο και ότι τα στοιχεία ιδιοκτησίας είναι συνεπή.

Σχεδιασμός ευθύνης επιχείρησης

Ένα deed of trust εξασφαλίζει το ακίνητο, αλλά δεν προστατεύει αυτόματα την επιχείρησή σας από άλλες ευθύνες. Η σωστή σύσταση της οντότητας και οι τυπικές διαδικασίες εξακολουθούν να έχουν σημασία.

Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε

Πριν η επιχείρησή σας υπογράψει ένα deed of trust, ελέγξτε τα εξής:

• Την ταυτότητα του δανειολήπτη και του ιδιοκτήτη του ακινήτου
• Το ποσό του δανείου, το επιτόκιο και τους όρους πληρωμής
• Τις διατάξεις αθέτησης και τους κανόνες για καθυστερημένες πληρωμές
• Τα δικαιώματα αναγκαστικής εκτέλεσης και τις εξουσίες του trustee
• Τυχόν περιορισμούς ή ποινές πρόωρης εξόφλησης
• Τη διαδικασία αποδέσμευσης μετά την αποπληρωμή
• Τυχόν προσωπικές εγγυήσεις ή πρόσθετες απαιτήσεις ασφάλειας

Αν κάτι δεν είναι σαφές, συμβουλευτείτε έναν κατάλληλο δικηγόρο ή επαγγελματία ακινήτων πριν από το κλείσιμο.

Πώς η Zenind υποστηρίζει τους επιχειρηματίες

Η Zenind βοηθά επιχειρηματίες να ιδρύουν και να διαχειρίζονται LLCs και corporations στις Ηνωμένες Πολιτείες. Αν η επιχείρησή σας αγοράζει ακίνητο, ανοίγει έναν επαγγελματικό χώρο ή οργανώνει περιουσιακά στοιχεία μέσω ξεχωριστής οντότητας, η σωστή δομή μπορεί να κάνει την ιδιοκτησία και τη χρηματοδότηση πιο εύκολη στη διαχείριση.

Μια σωστά συσταθείσα οντότητα μπορεί να σας βοηθήσει να:

• Διατηρείτε πιο οργανωμένα τα επιχειρηματικά και προσωπικά σας ζητήματα
• Κατέχετε ακίνητο υπό ξεχωριστή επωνυμία επιχείρησης
• Διατηρείτε καθαρότερα αρχεία για δανειστές και αντισυμβαλλομένους
• Υποστηρίζετε τη μακροπρόθεσμη συμμόρφωση και διοίκηση

Παρότι η Zenind δεν υποκαθιστά νομικές ή δανειακές συμβουλές, η ίδρυση της σωστής επιχειρηματικής οντότητας είναι συχνά το πρώτο βήμα πριν από μια συναλλαγή ακινήτου που εξασφαλίζεται με deed of trust.

Συχνές Ερωτήσεις

Είναι το deed of trust το ίδιο με μια υποθήκη;

Όχι ακριβώς. Και τα δύο εξασφαλίζουν ένα δάνειο με ακίνητο, αλλά ένα deed of trust συνήθως περιλαμβάνει trustee και μπορεί να επιτρέπει διαφορετική διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

Μπορεί μια LLC να υπογράψει deed of trust;

Ναι, αν η LLC είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο δανειστής την αποδέχεται ως δανειολήπτη. Τα δανειακά έγγραφα πρέπει να αναφέρουν τη σωστή επωνυμία της οντότητας.

Δίνει το deed of trust στον δανειστή την κυριότητα του ακινήτου;

Ο trustee κατέχει τον νόμιμο τίτλο ως ασφάλεια, αλλά ο δανειολήπτης συνήθως διατηρεί την ωφέλιμη κυριότητα και τη χρήση του ακινήτου, εκτός αν υπάρξει αθέτηση.

Τι συμβαίνει όταν το δάνειο εξοφληθεί;

Ο δανειστής συνήθως φροντίζει ώστε το deed of trust να αποδεσμευθεί ή να αναμεταβιβαστεί, ώστε να αφαιρεθεί το βάρος από τα αρχεία του ακινήτου.

Τελικές Σκέψεις

Ένα deed of trust είναι ένα τυπικό αλλά σημαντικό μέρος πολλών χρηματοδοτικών συμφωνιών ακινήτων. Για τους επιχειρηματίες, μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο με τον οποίο εξασφαλίζεται το ακίνητο, πόσο γρήγορα η αθέτηση μπορεί να οδηγήσει σε αναγκαστική εκτέλεση και πώς πρέπει να δομηθεί η συναλλαγή σε επίπεδο νομικού προσώπου.

Αν η εταιρεία σας αποκτά ακίνητο, αναχρηματοδοτεί επιχειρηματικό ακίνητο ή διαχωρίζει περιουσιακά στοιχεία σε μια ξεχωριστή LLC ή corporation, η κατανόηση του deed of trust είναι ουσιώδης. Όσο πιο καθαρά κατανοείτε τα έγγραφα στο κλείσιμο, τόσο καλύτερα προετοιμασμένη θα είναι η επιχείρησή σας για μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και συμμόρφωση.