Акт за доверително управление: как работи, как се различава от ипотека и какво трябва да знаят собствениците на бизнес

Актът за доверително управление е често използван обезпечителен документ при сделки с недвижими имоти в много щати, който служи за обезпечение на заем с имущество. Ако започвате бизнес, купувате търговско помещение или учредявате LLC или корпорация, за да притежавате недвижим имот, разбирането на това как работи актът за доверително управление може да ви помогне да вземате по-добри решения за финансиране и да избегнете скъпи изненади.

Въпреки че хората често използват термините ипотека и акт за доверително управление като взаимозаменяеми, те не винаги означават едно и също нещо. Правната структура, участващите страни и процесът на принудително изпълнение могат да се различават в зависимост от щата и използвания документ. За собствениците на бизнес тази разлика е важна.

Какво представлява актът за доверително управление?

Актът за доверително управление е правен документ, който обезпечава заем с недвижим имот. Вместо само две страни - длъжник и кредитор - актът за доверително управление обикновено включва три страни:

• Доверител: заемателят или собственикът на имота
• Бенефициент: кредиторът
• Попечител: неутрална трета страна, която държи правното право на собственост, докато заемът не бъде изплатен

На практика заемателят прехвърля правното право на собственост на попечителя като обезпечение по заема. Заемателят запазва правата си на собственик и може да използва имота, но попечителят държи собствеността, докато дългът не бъде погасен.

След като заемът бъде изплатен, попечителят обикновено освобождава акта за доверително управление и заемателят отново получава чисто право на собственост без обезпечителна тежест.

Защо се използват актове за доверително управление

Кредиторите използват актове за доверително управление, защото те осигуряват ясен механизъм за обезпечаване на погасяването. Те са особено разпространени в щати, които позволяват извънсъдебно принудително изпълнение, което означава, че кредиторът може да пристъпи към отнемане на имота без пълно съдебно производство, ако заемателят не изпълни задълженията си и ако документът и щатското законодателство го позволяват.

За кредиторите тази структура може да направи изпълнението по-бързо и по-предвидимо. За заемателите това означава, че документите по кредита и местното законодателство трябва да бъдат прегледани внимателно преди подписване.

Акт за доверително управление срещу ипотека

Най-голямата разлика между акт за доверително управление и ипотека е броят на страните и процесът на принудително изпълнение.

1. Участващи страни

Една ипотека обикновено включва две основни страни:

• Заемателят
• Кредиторът

Актът за доверително управление добавя трета страна - попечителя.

2. Процес на принудително изпълнение

В много щати при ипотека принудителното изпълнение минава през съда. Актът за доверително управление може да позволи извънсъдебен процес, който може да протече по-бързо, ако заемателят изпадне в неизпълнение.

3. Щатско законодателство

Дали един имот се финансира с ипотека или с акт за доверително управление зависи в голяма степен от щата и предпочитаната от кредитора структура. Някои щати използват по-често едното, а други и двата варианта.

Ако купувате имот за бизнес, не бива да приемате, че всеки заем работи по един и същи начин. Финансирането на недвижими имоти е силно зависимо от щата.

Как работи актът за доверително управление стъпка по стъпка

Основният процес обикновено изглежда така:

1. Заемателят тегли заем за покупка или рефинансиране на имот.
2. Заемателят подписва запис на заповед, с който обещава да върне дълга.
3. Заемателят подписва и акт за доверително управление, който обезпечава заема с имота.
4. Попечителят държи правото на собственост като обезпечение, докато заемателят прави плащанията.
5. Ако заемът бъде изплатен изцяло, тежестта се заличава.
6. Ако заемателят изпадне в неизпълнение, кредиторът може да започне принудително изпълнение по силата на акта за доверително управление и приложимото щатско законодателство.

Актът за доверително управление не премахва правата на собственост в обичайния смисъл. Вместо това той създава обезпечителен интерес, който защитава кредитора, ако заемателят не изпълни задълженията си по погасяване.

Собственици на бизнес и актове за доверително управление

За предприемачите актовете за доверително управление стават важни в няколко често срещани ситуации.

Покупка на офис или търговски имот

Ако вашата LLC или корпорация купува търговски недвижим имот, кредиторът може да изиска акт за доверително управление. Това означава, че имотът се залага като обезпечение по заема.

Рефинансиране на бизнес имот

Когато бизнесът рефинансира съществуващ дълг, обезпечен с недвижим имот, новият кредитор може да впише нов акт за доверително управление, за да обезпечи заместващия заем.

Използване на холдингово дружество

Някои собственици на бизнес създават отделна LLC, за да държи правото на собственост върху недвижим имот. Това може да помогне за разделяне на отговорностите, вътрешна организация и управление на активите, но документите по финансирането пак трябва да се прегледат внимателно.

Кръстосано обезпечение и гаранции

При някои сделки кредиторите могат да изискват повече от самия имот като обезпечение. Лични гаранции, кръстосано обезпечение или допълнителни залози могат да се появят в документите по кредита. Актът за доверително управление е само една част от по-широката картина на финансирането.

Основни термини, които трябва да разбирате

Ако преглеждате акт за доверително управление, често ще срещнете тези термини:

• Запис на заповед: обещанието на заемателя да върне заема
• Попечител: неутралната страна, която държи правото на собственост по силата на акта за доверително управление
• Бенефициент: кредиторът или притежателят на заема
• Неизпълнение: неспазване на условията по заема
• Принудително изпълнение: правният процес, използван за възстановяване на имота след неизпълнение
• Освобождаване или прехвърляне обратно: документът, който премахва тежестта след пълно изплащане на заема

Разбирането на тези термини ви помага да прецените как е обезпечен заемът и какво се случва, ако нещо се обърка.

Рискове и практически съображения

Актът за доверително управление не е непременно нещо лошо. Той е просто често използван инструмент за финансиране. Но собствениците на бизнес трябва да обръщат внимание на следните въпроси:

Бързина на принудителното изпълнение

Ако актът за доверително управление допуска извънсъдебно принудително изпълнение, при неизпълнение процесът може да се развие бързо. Това прави дисциплината при плащанията критично важна.

Правила, специфични за щата

Законодателството за недвижими имоти се различава от щат до щат. Структура, която е обичайна в един щат, може да не е стандартна в друг.

Собственост на имота и юридическо лице

Ако имотът е собственост на LLC или корпорация, уверете се, че правилното юридическо лице подписва документите и че записите за собственост са последователни.

Планиране на бизнес отговорността

Актът за доверително управление обезпечава имота, но не защитава автоматично бизнеса ви от други задължения. Правилното учредяване на юридическото лице и спазването на формалностите продължават да имат значение.

Какво да прегледате преди подписване

Преди вашият бизнес да подпише акт за доверително управление, прегледайте следното:

• Самоличността на заемателя и собственика на имота
• Сумата на заема, лихвения процент и условията за плащане
• Разпоредбите при неизпълнение и правилата за просрочени плащания
• Правата при принудително изпълнение и правомощията на попечителя
• Ограниченията или неустойките при предсрочно погасяване
• Процедурите за освобождаване след пълно изплащане
• Всякакви лични гаранции или изисквания за допълнително обезпечение

Ако нещо не е ясно, консултирайте се с квалифициран адвокат или специалист по недвижими имоти преди финализиране на сделката.

Как Zenind подпомага собствениците на бизнес

Zenind помага на предприемачи да учредяват и управляват LLC и корпорации в Съединените щати. Ако вашият бизнес купува недвижим имот, открива търговски обект или организира активи чрез отделно юридическо лице, правилната структура може да направи собствеността и финансирането по-лесни за управление.

Правилно учреденото юридическо лице може да ви помогне да:

• Поддържате по-ясна организация на бизнес и личните дела
• Държите имота под отделно бизнес наименование
• Водите по-подредени записи за кредитори и насрещни страни
• Подпомагате дългосрочното съответствие и административно управление

Макар Zenind да не замества правни или кредитни консултации, учредяването на правилното бизнес юридическо лице често е първата стъпка преди навлизане в сделка с недвижим имот, обезпечена с акт за доверително управление.

Често задавани въпроси

Актът за доверително управление същото ли е като ипотека?

Не съвсем. И двата инструмента обезпечават заем с недвижим имот, но актът за доверително управление обикновено включва попечител и може да позволява различен процес на принудително изпълнение.

Може ли LLC да подпише акт за доверително управление?

Да, ако LLC е собственик на имота и кредиторът я приема като заемател. Документите по кредита трябва да отразяват точното име на юридическото лице.

Дава ли актът за доверително управление право на собственост на кредитора върху имота?

Попечителят държи правното право на собственост като обезпечение, но заемателят обикновено запазва ползването и икономическата собственост върху имота, освен ако не настъпи неизпълнение.

Какво се случва, когато заемът бъде изплатен?

Обикновено кредиторът организира освобождаване или обратно прехвърляне на акта за доверително управление, така че тежестта да бъде заличена от имотните регистри.

Заключение

Актът за доверително управление е стандартна, но важна част от много сделки за финансиране на недвижими имоти. За собствениците на бизнес той може да повлияе на това как имотът е обезпечен, колко бързо неизпълнение може да доведе до принудително изпълнение и как трябва да бъде структурирана сделката на ниво юридическо лице.

Ако вашата компания придобива недвижим имот, рефинансира бизнес имот или отделя активи в специално LLC или корпорация, разбирането на акта за доверително управление е от съществено значение. Колкото по-ясно разбирате документите при подписване, толкова по-добре подготвен ще бъде вашият бизнес за дългосрочен растеж и съответствие.