Жылжымайтын мүлік иелері үшін LLC-нің салықтық артықшылықтары: практикалық нұсқаулық

Жалға берілетін мүлікке иелік ету ұзақ мерзімді жақсы инвестиция болуы мүмкін, бірақ ол көптеген жалға берушілер бағаламайтын салықтық және сәйкестік жүгін де тудырады. Табысты қадағалау керек, шығындарды құжаттау қажет, ал сіз таңдаған ұйымдық нысан есептілікке және активтеріңіздің қорғалуына әсер етуі мүмкін.

Көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін limited liability company, яғни LLC, қарастыруға тұрарлық ыңғайлы құрылым болып табылады. LLC жеке және іскерлік әрекеттерді бөлуге, бухгалтерияны жеңілдетуге және жалға берілетін мүлікті неғұрлым реттелген түрде басқаруға көмектесуі мүмкін.

Дегенмен, LLC сиқырлы салық қалқаны емес. Салықтық артықшылықтар LLC-нің кімге тиесілі екеніне, оның қалай салық салынатынына және жалға беру қызметі қалай басқарылатынына байланысты. Мүлікті LLC-ге өткізбес бұрын немесе жаңа инвестиция үшін LLC құрмас бұрын осы егжей-тегжейлерді түсіну өте маңызды.

LLC жалға берілетін мүлік иелері үшін не істейді

LLC - жылжымайтын мүлікке иелік ете алатын, жалдау ақысын жинай алатын, шығындарды төлей алатын және келісімшарттар жасай алатын заңды бизнес-құрылым. Жалға берілетін мүлік иелері үшін ең тікелей пайдасы - жауапкершілікті бөлу.

Егер LLC дұрыс жүргізілсе, ол бизнеске қатысты талап-шағымдарды жеке активтеріңізден гөрі жалға беру бизнесіне байланысты ұстауға көмектесуі мүмкін. Бұл қорғаныс жалға алушы жарақат алған кезде, мердігермен дау туындағанда немесе мүлікке қатысты талап қойылғанда маңызды.

Салық тұрғысынан LLC әдетте өздігінен мүлдем жаңа салық санатын құрмайды. Оның орнына IRS LLC-нің салық мақсатында қалай жіктелетінін қарайды. Бір мүшелі LLC әдетте әдепкі бойынша disregarded entity ретінде қарастырылады, ал көп мүшелі LLC, әдетте, басқа салықтық таңдау жасалмаса, partnership ретінде қарастырылады.

Бұл айырмашылық маңызды, өйткені LLC құрылымы салықтық есепті қолдай алады, бірақ ол өздігінен салықты автоматты түрде азайтпайды.

Өтпелі салық салу есептілікті жеңілдетуі мүмкін

Инвесторлардың LLC таңдауының ең жиі себептерінің бірі - өтпелі салық салу.

Өтпелі тәртіпте LLC-нің өзі әдетте федералдық табыс салығын ұйым деңгейінде төлемейді. Оның орнына пайда мен шығын мүшелерге өтеді және олардың жеке декларацияларында немесе тиісті ұйым иесінің декларациясында көрсетіледі.

Жалға берілетін мүлік иелері үшін бұл пайдалы болуы мүмкін, өйткені ол басқа құрылымдармен байланысты жеке корпоративтік салық қабатын болдырмайды. Сондай-ақ, иелер саны аз болған жағдайда меншік құрылымын түсінуді жеңілдетеді.

Нәтижесі көбінесе салықтың автоматты түрде төмендеуі емес, есептіліктің жеңілдеуі болады. Үнемдеу әдетте дұрыс шегерімдерді қолданудан, basis-ті дұрыс басқарудан және мүлікті салық мақсатында реттелген күйде ұстаудан туындайды.

Ипотекалық пайыз көбіне шегеріледі

Егер сіз жалға берілетін мүлікті несие арқылы қаржыландырсаңыз, ипотекалық пайыз көбіне жыл сайынғы ең ірі шегерімдердің бірі болады.

Жалпы алғанда, жалға берілетін жылжымайтын мүлікті сатып алуға немесе жақсартуға алынған қарыз бойынша төленген пайыз IRS ережелері мен дұрыс есептілікке сәйкес жалға беру шығыны ретінде шегерілуі мүмкін. Бұл меншікке ие болудың алғашқы жылдарында салық салынатын жалдау табысын едәуір азайтуы мүмкін, өйткені пайыз шығындары көбіне ең жоғары болады.

Мұнда жақсы есеп жүргізу маңызды. Қажет болғанда кредиторлар әдетте Form 1098 береді, бірақ жалға берушілер төлем үзінділерін, жабу құжаттарын және несие құжаттарын да сақтауы керек, сонда пайыз шегерімі қажет болса дәлелдене алады.

Операциялық шығындар салық салынатын табысты азайта алады

Жалға берілетін мүлік иелері әдетте мүлікті пайдалануға байланысты қалыпты әрі қажетті көптеген шығындарды шегере алады. Оларға мыналар кіруі мүмкін:

• Мүлікті басқару ақысы
• Жалдаушыларды тартуға арналған жарнама
• Жөндеу және ағымдағы күтім
• Сақтандыру жарналары
• Қолданыста болса, HOA төлемдері
• Заңгерлік және кәсіби қызметтерге ақы
• Иесі төлейтін коммуналдық қызметтер
• Тазалау және көгалдандыру шығындары
• Жалдау қызметіне тікелей қатысты кеңсе және әкімшілік шығындар
• Дұрыс құжатталған жағдайда мүлікті басқаруға тікелей байланысты іссапар шығындары

Бұл шегерімдер LLC қолдануға байланысты емес, бірақ LLC бизнес шығындарын жеке шығындардан ажыратуды жеңілдетеді. Мұндай бөліну маңызды, өйткені таза есеп қателерді азайтады және салық декларациясын анағұрлым тиімді етеді.

Амортизация ең құнды салықтық артықшылықтардың бірі болуы мүмкін

Амортизация - жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін үлкен салықтық артықшылық.

Тұрғын үй жалға берілетін ғимарат, жердің өзі амортизацияланбайтын болса да, салық мақсатында әдетте тозатын актив ретінде қарастырылады. Уақыт өте келе IRS иесіне ғимараттың құнын жыл сайынғы амортизация шегерімдері арқылы өтеуге мүмкіндік береді.

Көптеген тұрғын үй жалға берілетін нысандар үшін ғимарат бөлігі қолданыстағы IRS ережелеріне сай 27.5 жыл ішінде амортизацияланады. Бұл жыл сайынғы шегерім жалдау табысын өтеуі мүмкін және салық тұрғысынан ақша ағынын жақсартады.

Амортизация құнды, бірақ оны қате қолдану оңай. Сатып алу бағасын жер мен ғимарат арасында дұрыс бөлу қажет, ал жақсартуларды көбінесе жөндеуден бөлек қарастыру керек. Егер кейін мүлікті сатсаңыз, амортизация сіздің табыс өсімін есептеуге және ықтимал recapture-ге де әсер етуі мүмкін.

1031 exchange капитал өсіміне салынатын салықты кейінге қалдыруы мүмкін

Егер мақсатыңыз бір инвестициялық мүлікті сатып, басқа біреуін сатып алу болса, 1031 exchange қарастыруға тұрарлық болуы мүмкін.

Дұрыс құрылымдалған 1031 exchange инвесторларға бір like-kind инвестициялық мүлікті екіншісіне айырбастаған кезде капитал өсіміне салынатын салықты кейінге қалдыруға мүмкіндік бере алады, бірақ бұл қатаң IRS ережелері мен мерзімдеріне бағынады. Стандартты уақыт шектеулері маңызды: replacement property әдетте 45 күн ішінде анықталуы және 180 күн ішінде сатып алынуы керек.

Бұл стратегия LLC-ге ғана тән емес, бірақ инвестор жалға берілетін активтерді реттелген әрі бөлек ұстағысы келсе, LLC пайдалы холдинг құрылымы бола алады. Маңыздысы - мәміле басталмай тұрып меншік құрылымы мен exchange құжаттамасының өзара сәйкес келуі.

Жеке және іскерлік қаржыны бөлу маңызды

LLC-нің жалға берілетін мүлік үшін ең үлкен практикалық артықшылықтарының бірі - қаржыны таза бөлу.

LLC-ге арналған бөлек банк шоты, іскерлік кредит картасы және бухгалтерлік жүйе жалдау ақысын, кепілдік депозиттерді, жөндеу жұмыстарын, сақтандыруды және басқа шығындарды қадағалауды жеңілдетеді. Мұндай бөліну салық есептілігін де, жауапкершілікті қорғауды да қолдайды.

Егер жеке және жалға беру қаражаты араласып кетсе, есеп жүргізу қиындайды және жауапкершіліктен қорғайтын қалқан әлсіреуі мүмкін. Сондықтан жалға берушілер LLC-ні тек атауы бар ұйым емес, шынайы бизнес ретінде қарауы керек.

Әдеттегі жақсы тәжірибелерге мыналар кіреді:

• LLC үшін бөлек банк шотын ашу
• Жалға беру шығындарын тек сол шоттан төлеу
• Жалдау ақысын LLC шотына салу
• Жазбаша жалдау шарттары мен келісімшарттарды LLC атына рәсімдеу
• Жыл бойы дәл бухгалтерлік кітаптар мен түбіртектерді сақтау

LLC икемділігі бірнеше иесі бар мүлік үшін пайдалы болуы мүмкін

Егер жалға берілетін мүліктің бірнеше иесі болса, LLC икемді меншік құрылымын ұсына алады.

Мүшелер пайда мен шығынды operating agreement-ке сәйкес, салықтық және құқықтық талаптар аясында бөле алады. Бұл икемділік иелер әртүрлі мөлшерде ақша, уақыт немесе тәжірибе қосқан жағдайда пайдалы болуы мүмкін.

Алайда бөлу ережелері мұқият орнатылуы керек. Салықтық бөліністер инвестицияның құқықтық және экономикалық шындығына сәйкес келуі тиіс. Жақсы дайындалған operating agreement даулардың алдын алуға және кейінгі салық есептілігіндегі қиындықтарды азайтуға көмектеседі.

LLC қашан басқаша салық салынуы мүмкін

LLC икемді, бұл пайдалы болуы мүмкін, бірақ ол сондай-ақ салықтық тәртіптің таңдалған шешімдер мен меншік құрылымына байланысты өзгеруі мүмкін екенін білдіреді.

Бір мүшелі LLC әдетте басқа тәртіпті таңдамағанша disregarded entity ретінде салық салынады. Көп мүшелі LLC әдетте әдепкі бойынша partnership ретінде салық салынады. Кейбір жағдайларда LLC corporate tax treatment таңдай алады.

Жалға берілетін мүлік иелері үшін маңыздысы - инвестицияға, меншік иелері тобына және ұзақ мерзімді жоспарға сай келетін құрылымды таңдау. Бір бизнеске жарайтын салықтық таңдау пассивті жалға беру портфелі үшін нашар шешім болуы мүмкін.

Қате құрылым артық салыққа немесе есептік мәселелерге әкелуі мүмкін болғандықтан, құрылымды қарап шығу және содан кейін ғана салықтық таңдау жасау немесе мүлікті ұйымға өткізу орынды.

LLC не істемейді

LLC пайдалы, бірақ оның шегі бар.

Ол салықтық үнемдеуге кепілдік бермейді.
Ол бухгалтерия қажеттілігін жоймайды.
Ол сақтандырудың орнын баспайды.
Ол ұйымды дұрыс жүргізбеген иелерді автоматты түрде қорғамайды.

Жалға берілетін мүлік инвесторлары үшін нақты құндылық LLC-ні тәртіпті операциялармен біріктіруден туындайды: қаржыны бөлу, мықты есеп, тиісті сақтандыру және мұқият салық жоспарлау.

Жалға беру иелері жиі жіберетін қателер

Жалға берілетін мүлік иелері жиі LLC құрылымы бәрін шешеді деп ойлап, тым тез әрекет еткенде қиындықтарға тап болады.

Жиі жіберілетін қателерге мыналар жатады:

• Ипотека шарттарын тексермей мүлікті LLC-ге өткізу
• Сақтандыру полистері мен insured тұлғаларды жаңартпау
• Жеке және іскерлік қаражатты араластыру
• Operating agreement-ті сақтамау
• Жергілікті тіркеу немесе жылдық есеп талаптарын елемеу
• Жөндеу, жақсарту және капиталдық шығындарды қате жіктеу
• LLC-нің өзі салық шегерімін береді деп ойлау

Аздаған алдын ала тәртіп кейін қымбатқа түсетін мәселелердің алдын алады.

Жалға берілетін мүлікті сатып алмас бұрын LLC құрған дұрыс па?

Көптеген инвесторлар үшін LLC-ні сатып алуға дейін құру анағұрлым дұрыс тәсіл.

Бұл мүлікті басынан дұрыс рәсімдеуге мүмкіндік береді, жабу құжаттарын үйлесімді ұстайды және кейін меншік құқығын көшіруге байланысты кейбір әкімшілік жұмысты болдырмайды. Сондай-ақ банк шотын, сақтандыруды және бухгалтерлік жүйені алдын ала орнатуды жеңілдетеді.

Егер сізде жалға берілетін мүлік қазірдің өзінде бар болса, оны LLC-ге өткізуге әлі де болады, бірақ көшіруді мұқият қарап шығу керек. Қозғалмайтын мүлік несиесі, сақтандыру, салық және штаттық өтінім мәселелерінің бәрі шешім қабылдамас бұрын ескерілуі тиіс.

Zenind қалай көмектесе алады

Zenind кәсіпкерлер мен жылжымайтын мүлік инвесторларына LLC құруды қарапайым әрі кәсіби үдеріс арқылы жеңілдетеді. Егер сіз жалға берілетін мүлік бизнесін құрып жатсаңыз, дұрыс құрылған LLC-ден бастау қаржыны бөлуге, сәйкестікті басқаруға және салықтық жазбаларды бірінші күннен реттеуге көмектеседі.

Жақсы құрылымдалған LLC тек тіркеу міндеті емес. Ол жақсы есеп жүргізуді және таза меншік құрылымын қолдайтын кеңірек жүйенің бөлігі. Жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін бұл негіз уақыт өте келе айтарлықтай айырмашылық тудыруы мүмкін.

Қорытынды

LLC жалға берілетін мүлік иелері үшін нақты артықшылықтар бере алады, әсіресе мақсат жеке және іскерлік активтерді бөлу, қаржыны реттеу және салық есептілігін қолдау болса.

Ең маңызды салықтық артықшылықтарға көбіне өтпелі салық салу, шегерілетін ипотекалық пайыз, операциялық шығындарды шегеру, амортизация және 1031 exchange арқылы өсімді кейінге қалдыру мүмкіндігі жатады. Бірақ бұл артықшылықтар LLC дұрыс құрылғанда және дұрыс жүргізілгенде ғана жақсы жұмыс істейді.

Егер сіз жалға берілетін мүлікке инвестиция жасап жатсаңыз, таңдаған құрылым салық стратегияңызды да, ұзақ мерзімді активтерді қорғау мақсатыңызды да қолдауы тиіс. Көптеген иелер үшін LLC бастауға ыңғайлы практикалық қадам болып табылады.