Екінші үй мен инвестициялық жылжымайтын мүлік: айырмашылығын қалай анықтауға болады

Негізгі тұрғылықты үйіңізден бөлек мүлік сатып алу демалысқа арналған өмір салтын, ұзақ мерзімді байлық құруды немесе жалға беру табысын әкелуі мүмкін. Бірақ барлық қосымша мүлік бірдей қаралмайды. Екінші үй мен инвестициялық жылжымайтын мүліктің айырмашылығы қаржыландыруға, салыққа, сақтандыруға, жалға беру ережелеріне, тіпті меншік құрылымына да әсер етеді.

Егер сіз мүлікті қалай жіктеуді шешіп жатсаңыз, жауап бір сұрақтан басталады: оны қалай пайдаланасыз? Жылдың бір бөлігінде өзіңіз тұратын үйіңіз табыс табу үшін сатып алынған мүліктен мүлде бөлек қарастырылады. Осы айырмашылықты түсіну кейін қымбатқа түсетін қателіктерден сақтай алады.

Екінші үй деген не?

Екінші үй - негізгі тұрғылықты мекенжайыңыздан бөлек жеке пайдаланатын мүлік. Адамдар оны көбіне демалыс үйі, тау бөктеріндегі коттедж, жағажайдағы кондоминиум немесе маусымдық тынығу орны деп түсінеді. Негізгі фактор - жеке пайдалану.

Екінші үй, әдетте, өзіңіз тұруыңыз үшін арналған болады: демалыс күндері бару, жазғы демалыс өткізу немесе анда-санда жұмыс сапарларында тұру үшін. Ол негізінен жалға беру табысын алу үшін сатып алынбайды.

Екінші үйдің жиі кездесетін белгілері:

• Мүлікті жылдың бір бөлігінде өзіңіз пайдалануды жоспарлайсыз.
• Бұл үй негізгі тұрғылықты жеріңіз емес.
• Негізгі мақсат - жеке рахаттану.
• Кез келген жалға беру қызметі шектеулі немесе жеке пайдаланудан екінші орында тұрады.

Тәжірибеде несие берушілер мен салық органдары тек атауына қарамайды. Егер мүлік көбіне жалға беріліп, сіз оны сирек пайдалансаңыз, ол екінші үйден гөрі инвестициялық мүлік ретінде қарастырылуы мүмкін.

Инвестициялық жылжымайтын мүлік деген не?

Инвестициялық жылжымайтын мүлік - табыс, құн өсімі немесе екеуін де алу үшін сатып алынған жылжымайтын мүлік. Бұл әдетте жалға берілетін үй, дуплекс, көппәтерлі ғимарат, қысқа мерзімді жалға берілетін нысан немесе пайда үшін жөндеп, қайта сатуға арналған мүлік болады.

Инвестициялық мүлік - бизнес активі. Бұл жіктеудің маңызы зор, өйткені бизнеске қатысты жылжымайтын мүлікке жеке тұрғын үйге қарағанда салық салу мен несие беру талаптары өзгеше болуы мүмкін.

Инвестициялық мүліктің әдеттегі белгілері:

• Мүлік негізінен жалға беру табысы немесе қайта сату пайдасы үшін сатып алынады.
• Үйде ұзақ мерзімді немесе қысқа мерзімді жалдаушылар тұрады.
• Сіз оны жеке тұрғын үй ретінде пайдалануды жоспарламайсыз.
• Оны бизнес стратегиясының бір бөлігі ретінде басқарасыз.

Егер сіз жалға беру портфелін құрып жатсаңыз, мүлік бизнесті кеңейту құрылымына кіре алады. Мұндай жағдайда жауапкершілікті бөлу және әкімшілік айқындық үшін LLC құруды қарастыру орынды болуы мүмкін.

Негізгі айырмашылық: жеке пайдалану ма, әлде пайда табу ма?

Айырмашылықты анықтаудың ең қарапайым жолы - мақсатқа назар аудару.

Екінші үй ең алдымен жеке пайдалануға арналған.

Инвестициялық мүлік ең алдымен табыс табуға арналған.

Осы айырмашылыққа байланысты несие берушілер мүлікті қалай бағалайды, сақтандыру қалай рәсімделеді, салық қалай есептеледі және қандай шығындарды шегеру мүмкін болатыны өзгереді. Бұл сондай-ақ қандай ипотекаға сәйкес келетіндігіңізге де әсер етеді.

Қаржыландырудағы айырмашылықтар

Несие берушілер әдетте екінші үй мен инвестициялық мүлікті әртүрлі бағалайды, себебі тәуекел деңгейі де әртүрлі.

Екінші үйді қаржыландыру

Екінші үйді қаржыландыру инвестициялық мүлікке қарағанда оңайырақ болуы мүмкін, өйткені қарыз алушы мүлікті жеке пайдалануға тиіс деп күтіледі. Несие берушілер бос тұру қаупі төменірек және иесі мүлікті жақсырақ күтіп ұстайды деп санайды.

Соған қарамастан, екінші үйге арналған қаржыландыру да негізгі тұрғын үй ипотекасынан қатаңырақ болады. Несие беруші мыналарды талап етуі мүмкін:

• Жоғарырақ кредиттік рейтинг
• Негізгі үй несиесіне қарағанда үлкенірек бастапқы жарна
• Қарызды жапқаннан кейінгі резервтер
• Мүліктің жеке пайдалануға арналғанын растайтын дәлел

Инвестициялық мүлікті қаржыландыру

Инвестициялық мүлік әдетте қатаңырақ несие шарттарымен беріледі. Неге? Өйткені жалдау табысы құбылмалы болуы мүмкін, ал қарыз алушылар негізгі емес тұрғын үй бойынша қаржылық қысым туған кезде дефолтқа жиі ұшырайды.

Несие берушілер мыналарды талап етуі мүмкін:

• Үлкенірек бастапқы жарна
• Жоғарырақ кредиттік рейтинг
• Көбірек резерв қаражаты
• Күтілетін жалдау табысын растайтын құжаттар
• Мүлік түрі мен пайдалану жоспарын егжей-тегжейлі тексеру

Егер сіздің мақсатыңыз жалға берілетін мүлік сатып алу болса, қаржыландыру екінші үйге қарағанда қымбатырақ және құжаттары көбірек болады деп күтіңіз.

Салықтағы айырмашылықтар

Мүлікті дұрыс жіктеу не үшін маңызды екенін көрсететін ең үлкен себептердің бірі - салық.

Екінші үйге салынатын салық

Екінші үй әдетте жеке пайдалануға арналған мүлік ретінде қарастырылады. Бұл сіз үйге иелік еткеніңіз үшін күнделікті шығындардың бәрі шегерілмейді дегенді білдіреді. Көп жағдайда қолданыстағы салық ережелеріне сай ипотекалық пайызды шегеруге болады, бірақ тұрақты жөндеу, коммуналдық қызметтер және басқа да жеке шығындар әдетте бизнес шығыны ретінде қаралмайды.

Егер сіз екінші үйді жылдың бір бөлігінде жалға берсеңіз, салық салу күрделене түседі. Жалдау күндерінің саны, жеке пайдалану күндері және жалға беру белсенділігінің деңгейі қандай табыс пен қандай шығындарды көрсетуге болатынына әсер етуі мүмкін.

Инвестициялық мүлікке салынатын салық

Инвестициялық мүлік бизнес активіне көбірек ұқсайды. Бұл мүлікке байланысты әдеттегі және қажетті шығындарды шегеруге мүмкіндік беруі мүмкін, мысалы:

• Жөндеу және күтім
• Мүлікті басқару ақысы
• Сақтандыру
• Мүлік салығы
• Жарнама
• Кәсіби қызметтер
• Қолданылатын болса, амортизация

Жалдау табысы әдетте жеке табыс ретінде емес, жалдау немесе бизнес табысы ретінде көрсетіледі. Салық ережелері техникалық тұрғыдан күрделі болуы мүмкін болғандықтан, мүлік сатып алардың немесе оны қайта жіктеудің алдында білікті салық маманымен жұмыс істеген дұрыс.

Жалға беру мақсаты талдауды өзгерте алады

Көптеген иелер бастапқыда екінші үй сияқты көрінетін мүлікті алып, кейін оны қосымша табыс үшін жалға бере бастайды. Бұл жіктеу мәселесін тудыруы мүмкін.

Егер мүлік негізінен жеке тұру үшін пайдаланылып, тек анда-санда жалға берілсе, ол екінші үй болып қала беруі мүмкін. Бірақ егер ол көптеп жалға беріліп, сіздің жеке пайдалануыңыз азайса, ол инвестициялық мүлікке көбірек ұқсайды.

Өзіңізге мына сұрақтарды қойыңыз:

• Мүлік жылына қанша күнге жалға беріледі?
• Сіз оны қаншалықты жиі жеке пайдаланасыз?
• Жалға беру сирек пе, әлде тұрақты ма?
• Оны қысқа мерзімді жалға беру нысаны ретінде жарнамалап отырсыз ба?
• Ипотекалық келісім жалға беруге рұқсат ете ме?

Осы сұрақтардың жауабы салыққа ғана емес, сақтандыру қорғанысына және несие талаптарын сақтауға да әсер етеді.

Сақтандыру және жауапкершілік мәселелері

Екінші үйге арналған сақтандыру жалға берілетін мүлікке арналған сақтандырудан бөлек.

Екінші үй полисі әдетте иесінің пайдалануына және қонақтардың шектеулі тұруына арналған. Инвестициялық мүлік полисі әдетте жалдаушылардың тұруы мен бизнес тәуекелдеріне арналған.

Егер сіз мүлікті дұрыс сақтандырусыз жалға берсеңіз, қорғаныс олқылығы туындауы мүмкін. Бұл әсіресе жалға берушілер мен қысқа мерзімді жалға беру хосттары үшін маңызды, өйткені жауапкершілік тәуекелі тез өседі.

Сондықтан кейбір жылжымайтын мүлік иелері жалға берілетін мүлікті сатып алардың алдында LLC құрады. LLC сақтандырудың орнын баспайды, бірақ бизнес иелігін жеке активтерден ажыратуға көмектесуі мүмкін.

Жалдау мүлкі үшін LLC қашан орынды?

Егер сіз мүлікті табыс үшін ұстап тұруды жоспарласаңыз, LLC пайдалы меншік құрылымы болуы мүмкін. Көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары өз активтерін жүйелеу және жеке мен бизнес активтерін айқынырақ бөлу үшін LLC пайдаланады.

LLC-тің ықтимал артықшылықтарына мыналар жатады:

• Жеке және бизнес қаржысын бөлу оңайырақ болады
• Жалдау операциялары үшін анағұрлым кәсіби құрылым қалыптасады
• Бірнеше мүлік иеленсеңіз, меншік құрылымын ұйымдастыру жеңілдейді
• Қолданылатын заңнама мен нақты жағдайларға қарай жауапкершілікті бөлу деңгейін береді

LLC сиқырлы қорғаныс емес және ол сақтандырудың, дұрыс келісімшарттардың немесе сауатты басқарудың орнын баспайды. Бірақ көптеген жалға берушілер үшін бұл тәуекелді басқарудың кең ауқымды стратегиясының орынды бөлігі.

Егер сіз жалға берілетін мүлік үшін LLC құрғыңыз келсе, Zenind алғашқы жалдау шарты жасалмай тұрып бизнес құрылымын қалыптастыруға көмектесе алады.

Мүлкіңізге қай санат сәйкес келетінін қалай анықтауға болады

Егер үйді қалай жіктеу керегіне сенімді болмасаңыз, ұзақ мерзімді жоспарыңыздан бастаңыз.

Мына жағдайларда екінші үй ретінде жіктеу орынды:

• Мүлік сізге негізінен демалыс немесе маусымдық пайдалану үшін керек.
• Сіз жыл сайын онда елеулі уақыт өткізуді жоспарлайсыз.
• Жалға беру шектеулі және екінші орында болады.
• Отбасыңыз немесе жеке пайдалану үшін анда-санда тұру мүмкіндігін қалайсыз.

Мына жағдайларда инвестициялық мүлік ретінде жіктеу орынды:

• Негізгі мақсатыңыз - жалдау табысы.
• Мүлікті жалдаушыларға ұсынуды жоспарлайсыз.
• Сіз жылжымайтын мүлік портфелін құрып жатырсыз.
• Мүлік бизнес активі сияқты жұмыс істегенін қалайсыз.

Егер жоспарыңыз жеке рахаттану мен жалдау табысын бірге қамтыса, ниетіңізді ерте құжаттап, мәміле жасамас бұрын несие берушімен, салық кеңесшісімен және сақтандыру маманымен сөйлесіңіз.

Сатып алар алдында тексеру тізімі

Сатып алмас бұрын төмендегілерді қарап шығыңыз:

• Пайдалану мақсаты: жеке, жалға беру немесе аралас
• Қаржыландыру: екінші үй несиесі немесе инвестициялық мүлік несиесі
• Салық: жеке тұрғын үй ережелері немесе жалға беру мүлкін есепке алу
• Сақтандыру: иесі тұратын полис немесе жалға беруші полисі
• Меншік құрылымы: жеке атыңызға ма, әлде LLC арқылы ма
• Жергілікті ережелер: аймақтық талаптар, HOA шектеулері және жалға беру қағидалары
• Шығу стратегиясы: ұстау, жалға беру, қайта қаржыландыру немесе сату

Мүліктің бастапқы кезеңнен қаншалықты нақты айқындалғаны кейінгі сәйкестік мәселелерін соншалықты азайтады.

Жиі жіберілетін қателіктер

Екінші үй мен инвестициялық мүлікке қатысты мына қателіктер жиі кездеседі:

• Кейде барып тұрсаңыз да, жалға берілетін мүлікті екінші үй деп атау
• Жалдау табысы әр жағдайда бірдей салықпен қаралады деп ойлау
• Пайдалану түріне сай келмейтін сақтандыру полисін қолдану
• Несие берушінің жалға беру қызметіне қатысты шектеулерін елемеу
• Жеке қаражат пен мүлікке қатысты қаржыны бөлек ұстамау
• Мүлік бизнес жоспарының бір бөлігі болған кезде LLC құру қадамын өткізіп жіберу

Мүлікті қалауынша емес, шын мәнінде қалай пайдаланылатынына қарай қарастырыңыз.

Қорытынды

Екінші үй мен инвестициялық жылжымайтын мүліктің айырмашылығы мақсатқа, пайдалануға және қаржылық өңдеуге байланысты. Екінші үй сіздің жеке өмір салтыңызға қызмет етеді. Инвестициялық мүлік табыс стратегияңызға қызмет етеді.

Бұл айырмашылық қаржыландыруға, сақтандыруға, салыққа және меншік құрылымына әсер етеді. Егер сіз мүлікті жалға беру, ұстап тұру және жылжымайтын мүлік бизнесінің бөлігі ретінде дамыту үшін алып жатсаңыз, LLC келесі маңызды қадам болуы мүмкін. Егер сіз жай ғана жеке пайдалануға арналған орынды сатып алсаңыз, жоспарлау да басқа болады.

Мәміле аяқталмай тұрып, несие беруші, сақтандырушы және салық маманы мүліктің қалай пайдаланылатынын нақты түсінетініне көз жеткізіңіз. Бастапқы күннен дұрыс құрылым жасау кейін уақытты, ақшаны және түсінбеушілікті үнемдей алады.