11 deduceri fiscale pentru proprietăți închiriate pe care orice proprietar ar trebui să le cunoască

Deținerea unei proprietăți închiriate poate genera venituri constante, dar aduce și obligații de raportare fiscală. Vestea bună este că multe cheltuieli obișnuite și necesare legate de activitatea de închiriere pot fi deductibile dacă păstrezi evidențe clare și raportezi corect veniturile.

Pentru o proprietate rezidențială închiriată, IRS se așteaptă, în general, să raportezi veniturile și cheltuielile pe Schedule E. Asta înseamnă că detaliile contează: ce ai cheltuit, când ai cheltuit, pentru ce a fost cheltuiala și dacă a fost legată de utilizarea în scop de închiriere sau personală. Dacă deții proprietatea printr-un LLC, regulile de deducere nu se schimbă automat, dar un LLC poate face contabilitatea, separarea fondurilor și gestionarea documentelor mult mai ușoare.

Mai jos sunt 11 deduceri fiscale pentru proprietăți închiriate pe care proprietarii ar trebui să le înțeleagă, plus cheltuielile care, de regulă, nu se califică și obiceiurile de păstrare a evidențelor care fac perioada taxelor mai simplă.

1. Dobânda ipotecară

Dacă ai finanțat proprietatea, partea de dobândă din plata ipotecii este, de obicei, deductibilă ca cheltuială a închirierii.

Ceea ce nu poți deduce este partea de principal din plata împrumutului. Principalul reduce soldul datoriei, dar nu reprezintă o cheltuială operațională.

Această diferență contează deoarece mulți proprietari se uită doar la plata lunară și presupun că întreaga sumă este deductibilă. În realitate, în general este deductibilă doar componenta de dobândă, așa că extrasele de la creditor și documentele anuale ale ipotecii sunt esențiale.

2. Taxe pe proprietate

Taxele pe proprietate plătite pentru proprietatea închiriată sunt, în mod obișnuit, deductibile.

Aici intră taxele de proprietate județene, municipale și locale care sunt legate de activitatea de închiriere. Dacă proprietatea este folosită parțial în scop de închiriere și parțial personal, de regulă trebuie să aloci cheltuiala între cele două utilizări.

Dacă plătești taxele printr-un cont escrow, suma este tot deductibilă în momentul în care taxa este efectiv plătită în numele tău, nu doar atunci când alimentezi escrow-ul.

3. Amortizarea

Amortizarea este una dintre cele mai importante deduceri fiscale pentru proprietari, deoarece îți permite să recuperezi în timp o parte din costul proprietății.

Pentru proprietățile rezidențiale închiriate, clădirea este, de regulă, amortizată pe 27,5 ani prin metoda liniară și convenția de mijloc de lună. Terenul nu se amortizează, deci sunt incluse doar clădirea și alte îmbunătățiri eligibile.

Amortizarea se poate aplica și altor active aferente închirierii, cum ar fi electrocasnicele, mobilierul și anumite echipamente, în funcție de clasificarea lor. Ideea principală este că amortizarea nu este o cheltuială imediată în numerar, dar poate genera în timp o deducere contabilă semnificativă.

4. Reparații și întreținere

Reparațiile și întreținerea care mențin proprietatea în stare de închiriere sunt adesea deductibile în anul în care le plătești.

Exemplele pot include:

• Repararea unei scurgeri
• Înlocuirea unui yala defecte
• Repararea unor gips-carton
• Revizia unei centrale termice sau a unui aparat de aer condiționat
• Vopsirea între chiriași
• Îndepărtarea resturilor după mutarea unui chiriaș

Diferența dintre o reparație și o îmbunătățire contează. O reparație readuce proprietatea la starea de funcționare. O îmbunătățire adaugă valoare, prelungește durata de viață utilă sau adaptează proprietatea la o utilizare nouă. Îmbunătățirile sunt, în general, capitalizate și amortizate, nu deduse imediat.

5. Prime de asigurare

Asigurarea este o altă deducere frecventă pentru închirieri.

Aceasta poate include asigurarea pentru proprietari, asigurarea de risc, asigurarea de răspundere civilă, asigurarea împotriva inundațiilor și alte polițe care protejează proprietatea închiriată sau afacerea ta de închiriere. Dacă plătești pentru o asigurare cerută de creditor sau achiziționată pentru gestionarea riscurilor, acea cheltuială face, de obicei, parte din activitatea de închiriere.

Dacă o poliță acoperă atât utilizarea personală, cât și cea de închiriere, suma deductibilă trebuie, de regulă, alocată.

6. Utilitățile pe care le plătești pentru chiriași

Dacă acoperi utilitățile pentru unitatea închiriată, acele costuri sunt, în general, deductibile.

Asta poate include electricitate, gaz, apă, canalizare, salubritate, internet sau cablu, dacă proprietarul le plătește ca parte a acordului de închiriere. Deducerea aparține persoanei care plătește efectiv cheltuiala, deci dacă chiriașul te rambursează, rambursarea este, de obicei, tratată ca venit din chirii.

Acesta este un motiv pentru care evidența lunară exactă contează. Facturile la utilități pot fi ușor trecute cu vederea, mai ales dacă sunt plătite automat.

7. Taxe de administrare a proprietății

Dacă angajezi un administrator de proprietăți, un agent de leasing sau o firmă de administrare, taxele lor sunt, de obicei, deductibile.

Aceste taxe pot acoperi:

• Verificarea chiriașilor
• Încasarea chiriei
• Coordonarea întreținerii
• Administrarea contractelor de închiriere
• Publicitatea pentru vacanțe
• Supravegherea de rutină a proprietății

Mulți proprietari apelează la administrare pentru a economisi timp, a reduce munca directă și a îmbunătăți comunicarea cu chiriașii. Din punct de vedere fiscal, taxele sunt, de regulă, tratate ca cheltuieli operaționale obișnuite ale activității de închiriere.

8. Publicitate și marketing

Costurile de publicitate legate de găsirea chiriașilor sunt, în general, deductibile.

Asta poate include anunțuri online, panouri în curte, fotografie, distribuirea listării pe mai multe platforme, reclame pentru chirii și materiale de marketing folosite pentru promovarea proprietății. Dacă plătești pentru a acoperi o perioadă vacantă, acele costuri fac parte din operarea afacerii de închiriere.

Cheltuielile de selecție direct legate de marketing și închiriere pot, de asemenea, să se califice, în funcție de costul exact și de modul în care sunt plătite.

9. Cheltuieli de deplasare și vehicul

Dacă te deplasezi pentru a administra, inspecta, repara sau închiria proprietatea, unele dintre aceste costuri pot fi deductibile.

Aici pot intra drumurile pentru a arăta proprietatea, a te întâlni cu contractorii, a verifica reparațiile sau a rezolva problemele chiriașilor. Dacă folosești vehiculul pentru deplasări legate de închiriere, este posibil să deduci cheltuielile folosind fie costurile reale ale vehiculului, fie o altă metodă permisă de IRS, dacă te califici.

De regulă, ceea ce nu se califică este naveta obișnuită către un alt loc de muncă sau deplasările personale care implică întâmplător proprietatea.

Abordarea cea mai practică este să ții un jurnal al fiecărei deplasări, cu data, destinația și scopul de afaceri. Un jurnal simplu de kilometri poate preveni multe probleme mai târziu.

10. Onorarii juridice și profesionale

Proprietarii au adesea nevoie de ajutor juridic și profesional, iar aceste costuri sunt, în mod obișnuit, deductibile atunci când sunt legate de activitatea de închiriere.

Aici pot intra:

• Onorarii avocațiale pentru revizuirea contractelor sau proceduri de evacuare
• Onorarii ale contabilului sau taxelor de pregătire fiscală legate de închiriere
• Software de contabilitate sau ajutor contabil
• Onorarii de consultanță pentru operațiunile de închiriere

Cheltuielile profesionale sunt deosebit de importante pentru proprietarii care dețin mai multe unități sau proprietăți printr-un LLC. O evidență bine organizată ajută la demonstrarea faptului că cheltuiala a fost obișnuită, necesară și legată de afacerea de închiriere.

11. Consumabile și cheltuieli operaționale

Multe costuri mici de zi cu zi sunt, de asemenea, deductibile atunci când susțin activitatea de închiriere.

Exemplele pot include:

• Produse de curățenie
• Becuri
• Filtre
• Chei și feronerie pentru încuietori
• Baterii pentru detectoarele de fum
• Hârtie, cerneală pentru imprimantă și consumabile de birou
• Taxe poștale
• Comisioane bancare legate de contul de închiriere

Aceste cheltuieli pot părea minore individual, dar se adună rapid pe parcursul unui an. Pentru proprietarii activi, ele sunt adesea printre cele mai ușor de omis deduceri.

Cheltuieli pe care proprietarii, de obicei, nu le pot deduce imediat

La fel de importantă ca deducerile pe care le poți revendica este și lista cheltuielilor pe care nu le poți trata ca deduceri curente pentru chirii.

Exemple obișnuite includ:

• Prețul de achiziție al proprietății
• Valoarea terenului
• Principalul ipotecii
• Îmbunătățiri de capital care trebuie amortizate, nu deduse imediat
• Cheltuieli personale care nu au legătură cu închirierea
• Costuri legate exclusiv de utilizarea personală a proprietății

Dacă folosești proprietatea atât personal, cât și pentru închiriere, de regulă trebuie să împarți cheltuielile între cele două utilizări. Acest lucru este deosebit de important pentru casele de vacanță, proprietățile cu utilizare mixtă și unitățile în care locuiești uneori personal.

Cum se raportează veniturile din închiriere

Cele mai multe venituri și cheltuieli din închirierea rezidențială se raportează pe Schedule E.

Acest formular este locul în care proprietarii listează, în general, chiria încasată, cheltuielile deductibile și amortizarea. Dacă deții o cotă parte din proprietate, în mod normal raportezi doar partea ta din venituri și cheltuieli.

Evidențele bune fac acest lucru mai simplu. Păstrează:

• Contractele de închiriere
• Extrasele de cont bancar și de card de credit
• Jurnalele de kilometri
• Facturile de reparații
• Facturile la utilități
• Polițele de asigurare
• Evidențele taxelor pe proprietate
• Documentele de închidere a tranzacției
• Tabelele de amortizare

Dacă trebuie vreodată să justifici o cheltuială, documentele contează mai mult decât memoria.

De ce un LLC poate ajuta proprietarii să rămână organizați

Un LLC nu creează singur deduceri fiscale pentru chirii și nu înlocuiește sfatul fiscal. Dar poate face afacerea de închiriere mai ușor de administrat.

Mulți proprietari folosesc un LLC pentru a:

• Păstra separate veniturile și cheltuielile din chirii de finanțele personale
• Simplifica contabilitatea
• Organiza evidențele pentru depunerea declarațiilor fiscale
• Crea o structură mai clară pentru mai multe proprietăți
• Face mai ușor de gestionat documentele furnizorilor, contractele și conformitatea

Aici se potrivește natural Zenind. Zenind îi ajută pe proprietari și investitori să înființeze companii în SUA și să gestioneze procesul de înființare cu o structură concepută pentru a menține organizată partea de afaceri a deținerii unei proprietăți încă de la început.

Pentru un proprietar aflat la început, asta poate face diferența dintre o grabă haotică la vremea taxelor și o contabilitate curată pe tot parcursul anului.

Un obicei practic, valabil tot anul, pentru taxele proprietarilor

Cea mai bună strategie fiscală pentru chirii nu este o curățenie făcută în grabă în martie. Este un sistem menținut tot anul.

Un flux simplu funcționează cel mai bine:

1. Folosește un cont bancar dedicat proprietății închiriate.
2. Plătește cheltuielile aferente din acel cont ori de câte ori este posibil.
3. Păstrează fiecare chitanță și factură.
4. Notează kilometrii și deplasările pe măsură ce au loc.
5. Separă reparațiile de îmbunătățiri.
6. Reconciliază conturile lunar.
7. Revizuiește amortizarea când cumperi active noi sau faci modernizări majore.

Dacă faci asta consecvent, depunerea declarației fiscale devine mult mai ușoară, iar riscul de a rata deduceri scade.

Întrebări frecvente

Trebuie să am un LLC pentru a revendica deduceri fiscale pentru proprietăți închiriate?

Nu. Deducerile pentru chirii se bazează pe activitate și pe regulile IRS, nu pe faptul că proprietatea este deținută printr-un LLC. Un LLC poate ajuta totuși la organizare și evidență.

Pot deduce o proprietate închiriată vacantă?

Este posibil să poți deduce în continuare cheltuielile obișnuite ale închirierii dacă proprietatea este oferită spre închiriere, chiar și în perioada de vacanță. Contează circumstanțele specifice.

Pot deduce îmbunătățirile aduse proprietății?

De obicei, nu imediat. Îmbunătățirile sunt, în general, capitalizate și amortizate în timp, nu deduse integral odată.

Care este cea mai mare greșeală pe care o fac proprietarii?

Amestecarea cheltuielilor personale cu cele aferente închirierii. Odată ce aceste limite devin neclare, evidențele sunt mai greu de susținut, iar deducerile sunt mai greu de justificat.

Ar trebui să folosesc un CPA pentru taxele proprietății închiriate?

Dacă deții mai multe proprietăți, folosești un LLC sau faci îmbunătățiri în mod regulat, un CPA te poate ajuta să economisești timp și să eviți greșeli costisitoare la depunerea declarațiilor.

Concluzie

Deducerile fiscale pentru proprietăți închiriate pot avea un impact major asupra randamentului net, dar numai dacă știi ce cheltuieli se califică și dacă păstrezi evidențe detaliate. Dobânda ipotecară, taxele pe proprietate, amortizarea, reparațiile, asigurarea, utilitățile, taxele de administrare, deplasările, ajutorul juridic, publicitatea și consumabilele operaționale sunt toate deduceri frecvente pe care proprietarii ar trebui să le urmărească atent.

Dacă îți construiești o afacere de închiriere, combinarea unei contabilități bune cu o structură clară a entității poate face viața mai ușoară. Zenind te poate ajuta să înființezi un LLC și să ai la bază o structură administrativă solidă, astfel încât să te poți concentra pe administrarea proprietății, nu pe alergatul după documente.

Referințe utile IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses