11 daňových odpočtů u nájemních nemovitostí, které by měl znát každý pronajímatel

Vlastnictví nájemní nemovitosti může přinášet stabilní příjem, ale zároveň s sebou nese i daňové povinnosti. Dobrou zprávou je, že mnoho běžných a nezbytných výdajů spojených s nájemní činností může být daňově uznatelných, pokud vedete pečlivé záznamy a správně vykazujete příjmy.

U rezidenčních nájemních nemovitostí IRS obvykle očekává, že příjmy a výdaje uvedete v příloze Schedule E. To znamená, že na detailech záleží: kolik jste utratili, kdy jste to utratili, za co výdaj byl a zda souvisel s nájmem, nebo s osobním užíváním. Pokud vlastníte nemovitost prostřednictvím LLC, pravidla odpočtů se sama o sobě nemění, ale LLC může výrazně usnadnit účetnictví, oddělení financí i správu dokumentů.

Níže je 11 daňových odpočtů u nájemních nemovitostí, kterým by pronajímatelé měli rozumět, plus výdaje, které obvykle uznatelné nejsou, a návyky pro vedení záznamů, které zjednoduší daňové období.

1. Úroky z hypotéky

Pokud jste nemovitost financovali úvěrem, úroková část splátky hypotéky je obvykle daňově uznatelným nákladem na nájemní činnost.

Není možné odečíst splátku jistiny úvěru. Jistina snižuje zůstatek dluhu, ale nejde o provozní náklad.

Toto rozlišení je důležité, protože mnoho pronajímatelů se dívá pouze na měsíční splátku a předpokládá, že je celá daňově uznatelná. Ve skutečnosti je obvykle uznatelná jen úroková složka, takže výpisy od věřitele a roční dokumenty k hypotéce jsou zásadní.

2. Daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti zaplacená za nájemní nemovitost je obvykle daňově uznatelná.

To zahrnuje okresní, městské i místní daně z nemovitosti, které souvisejí s nájemní činností. Pokud je nemovitost částečně pronajímaná a částečně využívaná soukromě, je zpravidla nutné výdaj rozdělit mezi oba způsoby užívání.

Pokud daně platíte prostřednictvím escrow účtu, je odpočet stále uplatnitelný v okamžiku, kdy je daň skutečně zaplacena vaším jménem, nikoli jen v okamžiku, kdy do escrow posíláte peníze.

3. Odpisy

Odpisy jsou jedním z nejdůležitějších daňových odpočtů pro pronajímatele, protože umožňují postupně odepisovat část pořizovací ceny nemovitosti.

U rezidenčních nájemních nemovitostí se budova obecně odepisuje po dobu 27,5 roku metodou rovnoměrných odpisů a s použitím pravidla mid-month convention. Pozemek odepisovat nelze, takže se zahrnuje pouze budova a další kvalifikovaná zlepšení.

Odpisy se mohou vztahovat i na další nájemní aktiva, jako jsou spotřebiče, nábytek a určité vybavení, v závislosti na jejich klasifikaci. Hlavní pointa je, že odpisy nejsou okamžitým peněžním výdajem, ale v čase mohou vytvořit významný daňový odpočet.

4. Opravy a údržba

Opravy a údržba, které udržují nemovitost ve stavu vhodném k pronájmu, jsou často daňově uznatelné v roce, kdy je zaplatíte.

Mezi příklady může patřit:

• Oprava netěsnosti
• Výměna poškozeného zámku
• Oprava sádrokartonu
• Servis pece nebo klimatizace
• Malování mezi nájemníky
• Odklizení nepořádku po odchodu nájemníka

Rozdíl mezi opravou a zhodnocením je důležitý. Oprava vrací nemovitost do provozuschopného stavu. Zhodnocení přidává hodnotu, prodlužuje životnost nebo přizpůsobuje nemovitost novému využití. Zhodnocení se obvykle kapitalizuje a odepisuje, místo aby se odečetlo okamžitě.

5. Pojištění

Pojištění je dalším běžným nájemním odpočtem.

Může zahrnovat pojištění pronajímatele, majetkové pojištění, odpovědnostní pojištění, povodňové pojištění a další pojistky, které chrání nájemní nemovitost nebo váš nájemní podnik. Pokud platíte pojištění vyžadované věřitelem nebo pořízené pro řízení rizik, jde obvykle o součást nájemní činnosti.

Pokud pojistka pokrývá jak osobní, tak nájemní užívání, uznatelná část se obvykle musí rozdělit.

6. Energie a služby, které platíte za nájemníky

Pokud hradíte za nájemní jednotku energie a služby, jsou tyto náklady zpravidla daňově uznatelné.

Může jít o elektřinu, plyn, vodu, stočné, odvoz odpadu, internet nebo kabelovou televizi, pokud je pronajímatel hradí jako součást nájemního ujednání. Odpočet náleží tomu, kdo výdaj skutečně zaplatí, takže pokud vám nájemník náklady uhradí zpětně, jde obvykle o nájemní příjem.

Právě proto je důležité mít přesné měsíční záznamy. Účty za energie lze snadno přehlédnout, zejména pokud jsou nastavené na automatickou platbu.

7. Poplatky za správu nemovitosti

Pokud si najmete správce nemovitosti, realitního makléře nebo správcovskou společnost, jejich poplatky jsou obvykle daňově uznatelné.

Tyto poplatky mohou pokrývat:

• Prověřování nájemníků
• Výběr nájemného
• Koordinaci údržby
• Správu nájemních smluv
• Inzerci volných jednotek
• Běžný dohled nad nemovitostí

Mnoho pronajímatelů využívá správu, aby ušetřili čas, snížili množství operativní práce a zlepšili komunikaci s nájemníky. Z daňového pohledu se tyto poplatky obvykle považují za běžné provozní náklady nájmu.

8. Inzerce a marketing

Náklady na inzerci související s nalezením nájemníků jsou obecně daňově uznatelné.

Může jít o online inzeráty, cedule na pozemku, fotografii, šíření nabídky na realitních platformách, inzerci pronájmu a marketingové materiály používané k propagaci nemovitosti. Pokud platíte za obsazení volného bytu, tyto náklady jsou součástí provozu nájemního podniku.

Za určitých okolností mohou být uznatelné i náklady na prověřování uchazečů, pokud přímo souvisejí s marketingem a uzavřením nájmu.

9. Cestovní náklady a náklady na vozidlo

Pokud cestujete kvůli správě, kontrole, opravám nebo pronájmu nemovitosti, některé z těchto nákladů mohou být daňově uznatelné.

Může jít o cesty za účelem ukázky nemovitosti, jednání s dodavateli, kontroly oprav nebo řešení problémů s nájemníky. Pokud používáte vozidlo pro cesty související s nájmem, můžete být oprávněni uplatnit výdaje buď podle skutečných nákladů na vozidlo, nebo jinou metodou povolenou IRS, pokud splňujete podmínky.

Obvykle nelze odečíst běžnou cestu do zaměstnání ani osobní pochůzky, které jen náhodou zahrnují nemovitost.

Nejpoužívanější postup je vést si záznam o každé cestě, datu, cíli a obchodním účelu. Jednoduchý jízdní deník může později ušetřit spoustu problémů.

10. Právní a odborné služby

Pronajímatelé často potřebují právní a odbornou pomoc a tyto náklady jsou obvykle daňově uznatelné, pokud souvisejí s nájemní činností.

Může jít o:

• Právní služby při kontrole nájemní smlouvy nebo v otázkách vystěhování
• Účetní nebo daňové služby spojené s nájmem
• Účetní software nebo pomoc s vedením účetnictví
• Konzultační služby k provozu nájemní činnosti

Odborné výdaje jsou zvlášť důležité pro pronajímatele, kteří vlastní více jednotek nebo drží nemovitosti prostřednictvím LLC. Dobrá dokumentace pomáhá prokázat, že výdaj byl běžný, nezbytný a souvisel s nájemním podnikáním.

11. Spotřební materiál a provozní výdaje

Mnoho menších každodenních nákladů je také daňově uznatelných, pokud podporují provoz nájemní nemovitosti.

Mezi příklady může patřit:

• Čisticí prostředky
• Žárovky
• Filtry
• Klíče a zámkové kování
• Baterie do hlásičů kouře
• Papír, inkoust do tiskárny a kancelářské potřeby
• Poštovné
• Bankovní poplatky související s nájemním účtem

Tyto výdaje mohou být jednotlivě malé, ale za rok se rychle nasčítají. Pro aktivní pronajímatele patří často mezi nejjednodušší odpočty, na které se zapomíná.

Výdaje, které pronajímatelé obvykle nemohou ihned odečíst

Stejně důležité jako odpočty, které můžete uplatnit, je i to, které výdaje nelze považovat za běžné nájemní odpočty.

Mezi běžné příklady patří:

• Pořizovací cena samotné nemovitosti
• Hodnota pozemku
• Jistina hypotéky
• Kapitalizovaná zhodnocení, která se místo okamžitého odpočtu odepisují
• Osobní výdaje nesouvisející s nájmem
• Náklady spojené pouze s osobním užíváním nemovitosti

Pokud nemovitost využíváte jak osobně, tak k pronájmu, musíte výdaje zpravidla rozdělit mezi oba způsoby využití. To je obzvlášť důležité u rekreačních objektů, smíšeně využívaných nemovitostí a jednotek, ve kterých někdy sami pobýváte.

Jak se vykazuje příjem z nájemní nemovitosti

Většina příjmů a výdajů z rezidenčního nájmu se vykazuje v příloze Schedule E.

Právě tam pronajímatelé obvykle uvádějí přijaté nájemné, uznatelné výdaje a odpisy. Pokud vlastníte jen podíl na nemovitosti, obvykle vykazujete pouze svůj podíl na příjmech a výdajích.

Dobré záznamy celý proces usnadňují. Uchovávejte:

• Nájemní smlouvy
• Výpisy z bankovních účtů a kreditních karet
• Jízdní deníky
• Faktury za opravy
• Účty za energie a služby
• Pojistné smlouvy
• Záznamy o dani z nemovitosti
• Uzavírací dokumentaci z koupě
• Odpisové plány

Když budete někdy potřebovat doložit výdaj, papírová stopa je důležitější než paměť.

Proč může LLC pomoci pronajímatelům udržet pořádek

LLC sama o sobě nevytváří daňové odpočty a nenahrazuje daňové poradenství. Může však usnadnit provoz nájemního podniku.

Mnoho pronajímatelů využívá LLC k tomu, aby:

• Oddělili nájemní příjmy a výdaje od osobních financí
• Zjednodušili účetnictví
• Lépe organizovali podklady pro daňové přiznání
• Vytvořili přehlednější strukturu pro více nemovitostí
• Snadněji spravovali dokumentaci k dodavatelům, nájmům a souladu s předpisy

Právě zde přirozeně zapadá Zenind. Zenind pomáhá pronajímatelům a investorům zakládat společnosti v USA a řídit proces založení s takovou strukturou, která od začátku udržuje obchodní stránku vlastnictví nemovitosti organizovanou.

Pro nového pronajímatele to může být rozdíl mezi chaosem v době podání daní a přehledným účetnictvím po celý rok.

Praktický celoroční daňový návyk pro pronajímatele

Nejlepší daňová strategie pro nájem není poslední momentální úklid v březnu. Je to systém fungující po celý rok.

Nejlépe funguje jednoduchý postup:

1. Používejte pro nájem samostatný bankovní účet.
2. Pokud možno hradťe nájemní výdaje z tohoto účtu.
3. Uchovávejte každou účtenku a fakturu.
4. Sledujte počet ujetých mil a služební cesty hned, jak nastanou.
5. Oddělujte opravy od zhodnocení.
6. Každý měsíc provádějte kontrolu účtů.
7. Při nákupu nových aktiv nebo větších úpravách zkontrolujte odpisy.

Pokud to budete dělat důsledně, daňové přiznání bude mnohem jednodušší a riziko zmeškání odpočtů se sníží.

Časté dotazy

Potřebuji k uplatnění odpočtů u nájemní nemovitosti LLC?

Ne. Nárok na odpočty u nájmu vychází z činnosti a pravidel IRS, nikoli z toho, zda je nemovitost držena v LLC. LLC však může pomoci s organizací a vedením záznamů.

Mohu odečíst neobsazenou nájemní nemovitost?

Za určitých okolností můžete stále uplatnit běžné nájemní výdaje, pokud je nemovitost aktivně nabízena k pronájmu, i když je dočasně prázdná. Rozhodují konkrétní okolnosti.

Mohu odečíst zhodnocení nemovitosti?

Obvykle ne okamžitě. Zhodnocení se zpravidla kapitalizuje a odepisuje postupně, místo aby se odečítalo najednou.

Jaká je největší chyba, které se pronajímatelé dopouštějí?

Míchání osobních a nájemních výdajů. Jakmile se tyto hranice rozostří, záznamy se hůře obhajují a odpočty se hůře dokládají.

Měl bych na daňové záležitosti u nájmu použít účetního?

Pokud vlastníte více než jednu nemovitost, používáte LLC nebo provádíte pravidelné úpravy, účetní vám může ušetřit čas a pomoci předejít nákladným chybám při podání.

Závěrečné shrnutí

Daňové odpočty u nájemní nemovitosti mohou výrazně ovlivnit váš čistý výnos, ale jen pokud víte, které výdaje jsou uznatelné, a vedete podrobné záznamy. Úroky z hypotéky, daň z nemovitosti, odpisy, opravy, pojištění, energie a služby, poplatky za správu, cestovní náklady, právní pomoc, inzerce a provozní materiál patří mezi běžné odpočty, které by měli pronajímatelé pečlivě sledovat.

Pokud budujete nájemní podnik, spojení dobrého účetnictví s jasnou strukturou entity vám může usnadnit život. Zenind vám může pomoci založit LLC a vytvořit administrativní základ, abyste se mohli soustředit na správu nemovitosti, a ne na dohánění papírování.

Užitečné odkazy na zdroje IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses