8 қадамда үйді қайта сатып, қайта сататын бизнесті қалай бастауға болады

Үйді қайта сатып, қайта сату табысты жылжымайтын мүлік бизнесі бола алады, бірақ бұл оңай ақша табудың қысқа жолы емес. Табысқа жеткендер әр жобаны бизнес ретінде қарайды: олар нарықты зерттейді, сатып алуды тәртіппен жасайды, жөндеу шығындарын бақылауда ұстайды және алғашқы балға соғылмай тұрып-ақ нақты шығу жоспарын дайындайды.

Егер сіз АҚШ-та үйді қайта сатып, қайта сататын бизнесті бастауды ойласаңыз, негізі мүліктің өзімен бірдей маңызды. Сізге дұрыс құқықтық құрылым, дұрыс қаржыландыру, сенімді мердігерлер желісі және пайда қалатын мәмілелерді табу үдерісі қажет.

Бұл нұсқаулық үйді қайта сатып, қайта сататын бизнесті дұрыс жолмен бастауға арналған сегіз практикалық қадамды түсіндіреді.

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесі деген не?

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесі тұрғын үйді нарық бағасынан төмен сатып алып, оны жақсартып, кейін пайдамен қайта сатады. Бұл бизнес үлгісі жеңілдікпен сатып алуға, жөндеу шығындарын дәл есептеуге және ұстау шығындарын азайту үшін мүлікті тез сатуға сүйенеді.

Сәтті flip тек жөндеу жобасы емес. Бұл мына элементтерді қамтитын үйлестірілген процесс:

• Нарықты зерттеу
• Құрылым құру және талаптарға сәйкестік
• Қаржыландыру
• Құрылыс жоспарын жасау
• Мердігерлерді басқару
• Сату стратегиясы

Бұл үдеріс жылжымайтын мүлік мәмілелерін, құрылыс тәуекелін және салық мәселелерін қамтитындықтан, көптеген кәсіпкерлер алғашқы мүлікті алар алдында LLC құрады. Zenind АҚШ-тағы кәсіпкерлерге арналған бизнес-құрылу қызметтері арқылы осы алғашқы заңдық қадамды жасауға көмектеседі.

1-қадам: Жергілікті нарықты зерттеңіз

Әр flip орналасқан жерден басталады. Кейбір аудандарда қайта сату сұранысы жоғары болады, ал басқаларында үй қаншалықты жақсы жөнделсе де, баяу қозғалады.

Ұсыныс жасамас бұрын мыналарды зерттеңіз:

• Ұқсас үйлердің соңғы сату бағалары
• Нарықта орташа тұру уақыты
• Аудандағы сатып алушылардың қалауы
• Рұқсат алу талаптары және жергілікті құрылыс ережелері
• Маусымдық сұраныс үлгілері

Мақсат - не сатылатынын, қаншалықты тез сатылатынын және сатып алушылар не күтетінін түсіну. Бір нарықта тек сыртқы жаңарту жеткілікті болуы мүмкін, ал басқа нарықта бәсекеге түсу үшін ауқымды құрылымдық немесе дизайндық жұмыс қажет болуы мүмкін.

Мынадай аймақтарды іздеңіз:

• Тұрақты сатып алушы сұранысы бар
• Жөндеуге әлеуеті бар ескі үйлері бар
• Сенімді қайта сату салыстырулары бар
• Дереу тұруға дайын үйлер саны шектеулі

Эмоцияға сүйеніп сатып алмаңыз. Егер жөндеуден кейінгі күтілетін құн әлсіз болса немесе жөндеу көлемі тым үлкен болса, мүлік тартымды көрінгенімен, жаман инвестиция болуы мүмкін.

2-қадам: Бизнес-жоспар жазыңыз

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесіне мүліктен бұрын жоспар қажет. Бизнес-жоспар сіздің мәмілелерді қалай табатыныңызды, жобаларды қалай қаржыландыратыныңызды, жөндеуді қалай басқаратыныңызды және дайын үйлерді қалай сататыныңызды анықтауы керек.

Кемінде мыналарды қосыңыз:

• Нысаналы нарығыңыз және мүлік түрлері
• Сатып алу өлшемдеріңіз
• Сатып алу мен жөндеуге арналған бюджет ауқымдары
• Қаржыландыру стратегияңыз
• Әр жобаға күтілетін уақыт кестесі
• Пайда мақсаттарыңыз және тәуекелге төзімділік деңгейіңіз

Мықты жоспар жобаның күткендей өтпеген жағдайында не болатынын да түсіндіреді. Мысалы, егер нарық баяуласа немесе жөндеу барысында жасырын зақым анықталса, мүлікті ұзақ ұстап тұру немесе оны жалға беру нұсқасына ауыстыру үшін қосымша жоспар керек.

Жоспарға неғұрлым көп егжей-тегжей енгізсеңіз, мүмкіндіктерді соғұрлым жылдам бағалай аласыз. Бұл жылдамдық distressed property немесе off-market мәмілелер үшін бәсекелескенде маңызды.

3-қадам: Дұрыс құқықтық тұлғаны құрыңыз

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесіндегі алғашқы шешімдердің бірі - компанияны қалай құрылымдау. Көптеген инвесторлар LLC таңдауды жөн көреді, өйткені ол жеке активтерді бизнес міндеттемелерінен бөлуге көмектесуі мүмкін.

Бұл бөлу жылжымайтын мүлік саласында маңызды, себебі flip жобалары мыналарды қамтиды:

• Мердігерлер мен қосалқы мердігерлер
• Құрылыс алаңындағы тәуекелдер
• Сатып алу және сату шарттары
• Несие мен жеке кепілдіктер
• Ақаулар немесе кідірістер бойынша ықтимал даулар

LLC құру барлық тәуекелді жоймайды, бірақ бизнесіңізді жүргізуге анағұрлым таза құқықтық негіз жасай алады. Ол сондай-ақ кредиторлар, жеткізушілер және серіктестер алдында сенімділік қалыптастыруға көмектеседі.

Бизнесіңізді құрғанда мына жайттарды ескеріңіз:

• LLC қай штатта тіркелуі керек
• Сізге registered agent керек пе
• Жылдық есептер мен compliance құжаттарын қалай жүргізесіз
• Әрбір мүлікті бөлек ұйым ішінде ұстайсыз ба

Zenind мүлік сатып алудан бұрын кәсіби құрылым құрғысы келетін кәсіпкерлерге бизнес құру және compliance қызметтерін ұсынады.

4-қадам: Деал іздеуден бұрын қаржыландыруды дайындаңыз

Көптеген бастаушылар алдымен мүлік іздеп, кейін оны қалай төлейтінін ойлайды. Бұл кідіріс тудырып, келіссөздегі күшті әлсіретеді.

Оның орнына қаржыландыруды ерте дайындаңыз. Үйді қайта сатып, қайта сату көбіне дәстүрлі ипотеканың орнына қысқа мерзімді капиталға сүйенеді.

Жиі қолданылатын қаржыландыру көздері:

• Hard money loan
• Жеке кредиторлар
• Бизнес серіктестер
• Қолма-қол резервтер
• Портфельдік несие шешімдері

Кредиторлар көбіне тек сіздің жеке қаржылық жағдайыңызға емес, мәміленің сапасына қарайды. Олар нақты сатып алу бағасын, орынды жөндеу бюджетін және сенімді қайта сату стратегиясын көргісі келеді.

Мыналарды көрсетуге дайын болыңыз:

• Сатып алу шарты немесе мақсатты баға
• Жөндеуден кейінгі болжамды құн
• Жөндеу көлемі
• Аяқтау және сату мерзімі
• Үй тез сатылмаса, шығу жоспарыңыз

Әрқашан күтпеген жағдайларға арналған резерв қосыңыз. Жөндеу кезінде көбіне бастапқы қарауда байқалмаған сантехника, электр жүйесі немесе құрылымдық мәселелер анықталады.

5-қадам: Кәсіби команда құрыңыз

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесі жеке адам орындайтын жұмыс емес. Тіпті тәжірибелі инвесторлар да жобаларды алға жылжыту үшін командаға сүйенеді.

Сіздің негізгі командаңызға мыналар кіруі мүмкін:

• Инвесторлық мәмілелерді түсінетін риэлтор
• Шарттар мен жабылуларға арналған жылжымайтын мүлік бойынша адвокат
• Бухгалтер немесе салық маманы
• Бас мердігер
• Лицензиясы бар қосалқы мердігерлер
• Сақтандыру маманы
• Үй инспекторы немесе мүлікті бағалаушы

Тек стандартты тұрғын үй мәмілелерін емес, инвестициялық мүлікті түсінетін адамдарды таңдаңыз. Flip жобалары жылдамдықты, дәл бюджеттеуді және жақсы коммуникацияны талап етеді.

Кімді болса да жалдамас бұрын мыналарды тексеріңіз:

• Ұсынымдар
• Лицензиялар мен сақтандыру
• Алдыңғы жобалардың сапасы
• Қарым-қатынас стилі
• Мерзімді сақтау қабілеті

Ең арзан мердігер әрдайым ең жақсы таңдау бола бермейді. Кідірістер, сапасыз жұмыс және өзгеріс тапсырыстары жобаның маржасын аздап қымбат бастапқы ұсыныстан да тез жеп қоюы мүмкін.

6-қадам: Деалдарды табуды және бағалауды үйреніңіз

Пайда көбіне сатуда емес, сатып алуда жасалады. Сондықтан кез келген үйді қайта сатушы үшін deal табу және underwriting ең маңызды дағдылардың бірі.

Ықтимал мәмілелерді мына жерлерден табуға болады:

• MLS листингтері
• Wholesaler-лер
• Тікелей пошта науқандары
• Driving for dollars
• Аукциондар мен foreclosure мүмкіндіктері
• Off-market ұсыныстар

Потенциалды мүлік тапқан соң оны мұқият бағалаңыз. Болжамды қайта сату құнын сатып алу бағасымен, жөндеу шығындарымен, ұстау шығындарымен, сату шығындарымен және қаржыландыру алымдарымен салыстырыңыз.

Болжаммен емес, тәртіпті формуламен жұмыс істеңіз. Жиі жіберілетін қате - болашақ сату бағасы бюджеттен асып кетуді жабады деп ойлау. Шын мәнінде, нарық әлсіреуі, жөндеу көлемі ұлғаюы немесе үй күткеннен ұзақ тұруы мүмкін.

Мәмілені қарап шыққанда мына сұрақтарды қойыңыз:

• Нақты after-repair value қандай?
• Жөндеу шынымен қаншаға түседі?
• Жоба қанша уақыт алады?
• Ұстау кезеңінде қанша қаражат байланып қалады?
• Бұл мәмілені жасауға тұрарлық ең төменгі пайда қанша?

Егер сандар тек мінсіз жағдайда ғана жұмыс істесе, мәміле тым тәуекелді болуы мүмкін.

7-қадам: Таза көлем мен бюджетпен жөндеңіз

Жөндеу кезеңі жобаны да, пайданы да шешеді. Жақсы flip нақты жұмыс көлемі, шынайы уақыт кестесі және тұрақты бюджет бақылауы арқылы басқарылады.

Қайта сату құнын қолдайтын жақсартуларға назар аударыңыз, мысалы:

• Асүйлер мен жуыну бөлмелері
• Еден жабындысы мен бояу
• Сыртқы көрініс тартымдылығы
• Жарықтандыру мен арматуралар
• Қауіпсіздік және code талаптарына сәйкестік
• Үйді неғұрлым ыңғайлы ететін жоспарлау жақсартулары

Кварталға сәйкес келмейтін luxury элементтерге артық ақша жұмсамаңыз. Орта нарықтағы сатып алушылар көбіне custom finishes-тен гөрі жағдайға, функционалдылыққа және бағаға көбірек мән береді.

Жобаны бақылауда ұстау үшін:

• Мүмкін болса, жазбаша ұсыныстар алыңыз
• Әрбір өзгеріс тапсырысын тіркеңіз
• Инспекцияларды ерте жоспарлаңыз
• Рұқсат рәсімдеріне уақыт қосыңыз
• Нысанды жүйелі түрде тексеріп отырыңыз

Құрылыс мәселелері ерте анықталса, оларды басқару жеңілірек. Жөндеудің соңғы кезеңіне дейін күту әдетте көбірек төлеуге және сатуды кешіктіруге әкеледі.

8-қадам: Мүлікті стратегиялық түрде жарнамалап, сатыңыз

Аяқталған жөндеу міндетті түрде табысты шығуды қамтамасыз етпейді. Үйді дұрыс маркетинг жасап, бағаны да дәл қою керек.

Үйді сатуға дайындау үшін агентпен жұмыс істеңіз. Бұл мыналарды қамтуы мүмкін:

• Кәсіби фотосуреттер
• Жеңіл staging
• Сыртқы көріністі ретке келтіру
• Дәл листинг мәтіні
• Салыстырмалы сату талдауы

Бағаны нарыққа қарсы емес, нарықпен бірге қойыңыз. Егер үйді тым жоғары бағаласаңыз, ол ұзақ тұрып қалып, ұстау шығындарын арттырады. Егер тым төмен бағаласаңыз, ақшаны үстелде қалдыруыңыз мүмкін.

Мүліктің сатып алушы инспекциясы мен қаржыландыру талаптарына дайын екеніне көз жеткізіңіз. Аяқталмаған ұсақ жұмыстар, жетіспейтін рұқсаттар немесе нашар құжаттама жабылу процесін баяулатуы мүмкін.

Сату кезеңі сондай-ақ кері байланыс көзі болып табылады. Не жұмыс істегенін, не істемегенін және келесі жобаңызды қалай тиімдірек жүргізуге болатынын талдаңыз.

Жаңа үй flip жасаушылардың жиі жіберетін қателіктері

Көптеген бірінші рет инвесторлар процестің бизнес жағын бағаламағандықтан ақша жоғалтады.

Мына жиі кездесетін қателіктерден аулақ болыңыз:

• Толық жөндеу сметасынсыз сатып алу
• Ұстау шығындарын елемеу
• Құрылым құру мен compliance-ты өткізіп жіберу
• Тексерілмеген мердігерлермен жұмыс істеу
• Ауданға сай шамадан тыс жақсарту жасау
• Ұсыныс жасамас бұрын қаржыландыруды дайындамау
• Әр flip тез сатылады деп ойлау

Үйді қайта сатып, қайта сату тәртіпті марапаттайды. Неғұрлым мұқият жоспарласаңыз, маржаны қорғау мүмкіндігіңіз соғұрлым жоғары болады.

Үйді қайта сатып, қайта сату сізге сай ма?

Бұл бизнес үлгісі толық емес ақпаратпен шешім қабылдауға, бірнеше процесті қатар басқаруға және жоба күрделенгенде сабыр сақтауға дайын адамдарға жақсы сәйкес келеді.

Егер сіз мыналарды істей алсаңыз, сізге бұл сала сәйкес келуі мүмкін:

• Жылжымайтын мүлік пен құрылыс ұнайды
• Капиталға немесе несие байланыстарына қол жеткізе аласыз
• Кестелер мен жеткізушілерді басқара аласыз
• Тәуекелге ыңғайлысыз
• Әр жобаны бизнес-инвестиция ретінде қарайсыз

Егер сізге жөндеу мен қайта сату арқылы құн жасайтын бизнес керек болса, үйді қайта сатып, қайта сату - мықты жол болуы мүмкін. Бірақ ол жүйелермен, құқықтық құрылыммен және қаржылық тәртіппен қарастырылғанда ғана жақсы жұмыс істейді.

Қорытынды ойлар

Үйді қайта сатып, қайта сату бизнесін бастау тек ынтамен шектелмейді. Сізге нақты жоспар, мықты құқықтық негіз, сенімді қаржыландыру және қысым жағдайында орындай алатын команда керек.

Негіздерден бастаңыз: нарықты зерттеңіз, компанияңызды құрыңыз, қаржыландыруды дайындаңыз және мәмілелерді объективті бағалауды үйреніңіз. Осыдан кейін әр жоба жетілдіруге болатын үдеріске айналады.

Егер сіз АҚШ-та кәсіби бизнес құрылымын құруға дайын болсаңыз, Zenind сізге LLC құруға және алғашқы flip-ке дейін жоспардан ұйымдасуға өту барысында тәртіпті сақтауға көмектесе алады.