Рецессия кезінде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу керек пе? АҚШ инвесторларына арналған практикалық нұсқаулық

Рецессия адамдардың жылжымайтын мүлікті сатып алу, жалға алу, қаржыландыру және сату тәсілін өзгертеді. Ол нақты мүмкіндіктер де ұсына алады, бірақ инвесторларды қатаң несие беру шарттарына, бағаның баяу өсуіне және бос тұру тәуекелінің артуына да ұшыратады. Дұрыс жауап қарапайым «иә» немесе «жоқ» емес. Ол сіздің стратегияңызға, қолма-қол қорыңызға, нарығыңызға және мүлікті ұстау үшін қолданатын құқықтық құрылымға байланысты.

Кейбір инвесторлар үшін рецессия шарықтау шегінен төмен бағамен сатып алуға, жақсырақ шарттар бойынша келісуге және ақша ағыны бар активтерге назар аударуға мүмкіндік береді. Басқалары үшін бұл сақтық танытып, өтімділікті сақтап, қолайлырақ жағдайды күту кезеңі. Екі тәсіл де дұрыс болуы мүмкін. Ең бастысы - капитал салмас бұрын айырмашылықтар мен тәуекелдерді түсіну.

Рецессия әдетте жылжымайтын мүлік үшін нені білдіреді

Рецессия барлық мүлік түріне бірдей әсер етпейді. Кейбір нарықтар тез әлсірейді, ал басқалары жергілікті жұмыспен қамту өсімі, тұрғын үй ұсынысының шектеулілігі немесе жалға беруге тұрақты сұраныс салдарынан төзімді болып қала береді. Жалпы алғанда, рецессия мынадай нәтижелерге әкелуі мүмкін:

• Үй бағасының өсуі баяулауы немесе уақытша төмендеуі
• Қиын жағдайдағы сатушылар мен ынталы мәмілелер санының артуы
• Ипотекалық андеррайтингтің қатаңдауы және қарыз беру стандарттарының жоғарылауы
• Нарықта объектілердің ұзағырақ тұруы және кейбір аймақтарда жалға алушылардың ауысу қарқынының баяулауы
• Әлсіз еңбек нарықтарында жалдау ақысында қысым, бірақ негізгі тұрғын үй сегменттерінде сұраныстың сақталуы

Бұл жағдайлар сабырлы инвесторлар үшін мүмкіндік тудыруы мүмкін. Бірақ олар сонымен бірге мәмілені өте мұқият бағалаудың маңызын арттырады. Бум кезеңінде тартымды көрінген келісім қаржыландыру қымбаттағанда немесе жалдау өсімі баяулағанда тәуекелді болып шығуы мүмкін.

Неліктен инвесторлар құлдырау кезінде де жылжымайтын мүлікті қарастырады

Жылжымайтын мүліктің рецессия кезінде тартымды болуы мүмкін бірнеше сипаттамасы бар.

1. Төмен бағамен сатып алу мүмкіндіктері

Нарық әлсіреген кезде кейбір меншік иелеріне тез сату қажет болады. Бұл нарықтан төмен бағамен сатып алу, сатушыдан жеңілдіктер алу немесе келіссөзде көбірек артықшылыққа ие болу мүмкіндігін ашады. Қолында қолма-қол ақшасы бар инвесторлар ыстық нарыққа қарағанда жақсырақ кіру нүктелерін таба алады.

2. Жалға беру сұранысы тұрақты қалуы мүмкін

Рецессия кезінде де адамдарға баспана қажет. Көп жағдайда сатып алушылар сатып алуды кейінге қалдырғанда немесе қаржыландыруға қол жеткізе алмаған кезде сұраныс меншік иеленуден жалға алуға ауысады. Орналасуы жақсы жалға берілетін мүліктер, әсіресе қолжетімді және жұмысшы табына арналған тұрғын үйлер, салыстырмалы түрде жақсы нәтиже көрсетуі мүмкін.

3. Ұзақ мерзімді баға қалпына келе алады

Жылжымайтын мүлік циклді түрде өзгереді. Қысқа мерзімді құлдырау ұзақ мерзімді құнды автоматты түрде жоймайды. Бірнеше жылдық көкжиегі бар инвесторлар сапалы активтерді төменірек бастапқы бағамен сатып алып, қалпына келу кезеңінде ұстап тұрса, пайда көре алады.

4. Инфляция және нақты активтер

Белгісіз экономикалық кезеңдерде инвесторлар көбіне материалдық активтерді қалайды. Жылжымайтын мүлік, әсіресе жалдау ақысын уақыт өте түзетуге және операциялық шығындарды бақылауға мүмкіндік болса, әрі табыс, әрі пайдалық қызмет атқара алады.

Рецессия кезінде жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың тәуекелдері

Мүмкіндік бар, бірақ тәуекел де аз емес.

Қаржыландыру алу қиындауы мүмкін

Кредиторлар құлдырау кезінде әдетте сақ болады. Бұл төменірек левередж, қатаң табыс талаптары, көбірек құжаттама және тиімсіздеу шарттар дегенді білдіруі мүмкін. Біліктіліктен өтсеңіз де, капитал құны жоғары болуы ықтимал.

Бос тұру және жалдау ақысына қысым артуы мүмкін

Егер жергілікті жұмыс берушілер жұмыс орындарын қысқартса немесе жалдауды баяулатса, жалға алушылар көшіп кетуі, көлемін азайтуы немесе төменірек жалдау ақысын сұрауы мүмкін. Бұл ақша ағынын азайтып, қарыз төлемін, жөндеуді, сақтандыруды және салықты жабуды қиындатады.

Операциялық шығындар күтпеген жерден өсуі мүмкін

Рецессия сақтандыру құнының артуымен, кейінге қалдырылған техникалық қызметпен немесе күтпеген күрделі жөндеумен қатар келуі мүмкін. Жіңішке маржамен сатып алған инвесторлар қысымды тез сезінеді.

Шығу стратегиялары тарылуы мүмкін

Күшті сатушы нарығынан шығу оңайырақ. Рецессия кезінде сатып алушы сұранысы әлсіреп, мүлік ұзақ тұруы мүмкін. Егер сізге тез сату қажет болса, баға белгілеудегі мүмкіндігіңіз шектеулі болуы ықтимал.

Қай жылжымайтын мүлік стратегиялары төзімдірек болады

Рецессияда барлық стратегиялардың тәуекелі бірдей емес. Кейбір тәсілдер белгісіз нарықтар үшін басқаларға қарағанда қолайлырақ.

Сатып алып, ұзақ мерзімге ұстау үшін жалға беру

Ұзақ мерзімді жалға берілетін мүлік, егер объект бірінші күннен бастап консервативті ақша ағынын қамтамасыз етсе, жақсы жұмыс істей алады. Жұмыспен қамтуы тұрақты, мектебі жақсы және жалға алушылар сұранысы берік аудандарға назар аударыңыз.

Қауіпсіздік маржасы бар value-add

Егер сіз мүлікті жақсартып жатсаңыз, жөндеуден кейінгі күтілетін құнның баяуырақ нарық жағдайында да шынайы болатынына көз жеткізіңіз. Агрессивті жалдау ақысы өсімін немесе мінсіз толу деңгейін жорамал ретінде алмаңыз.

Негізгі қажеттілікке арналған мүлік түрлері

Тұрғын үй көбінесе сәнді емес, міндетті қажеттілікке жататын сегменттерге қарағанда төзімдірек болады. Көптеген нарықтарда қолжетімді және жұмысшы табына арналған тұрғын үй сәнді қордан жақсырақ сақталуы мүмкін.

Сақтықпен қаралатын шағын көппәтерлі нысандар

Шағын көппәтерлі объектілер тәуекелді бірнеше жалға алушыға бөле алады, бірақ тек сізде жеткілікті резерв пен сенімді операциялық жоспар болса ғана. Бір пәтердің бос тұруы бүкіл мәмілені қауіпке тікпеуі керек.

Ерекше сақтықты қажет ететін стратегиялар

Кейбір жылжымайтын мүлік тәсілдері рецессия кезінде әсіресе осал болады.

• Жоғары левереджбен жасалатын алыпсатарлық flip мәмілелер
• Жедел қайта сату бағасының өсуіне сүйенетін мәмілелер
• Ауыр кейінге қалдырылған жөндеуі бар және резерві аз объектілер
• Бір ғана басым жұмыс берушіге тәуелді нарықтар
• Жалға алушылар базасы тар сәнді активтер

Бұлар әлі де жұмыс істеуі мүмкін, бірақ тек тәртіпті андеррайтингпен және нақты резервтік жоспармен.

Рецессия кезіндегі мәмілені қалай бағалау керек

Сатып алмас бұрын сандарды стресс-тесттен өткізіңіз.

Консервативті болжамдарды қолданыңыз

Жалға ақы өсімін, бос тұру деңгейін және жөндеу резервін кеңею кезеңіндегіге қарағанда төменірек етіп модельдеңіз. Егер мәміле тек оптимистік болжамдар кезінде ғана жұмыс істесе, ол рецессияға дайын емес.

Жергілікті нарықты ғана емес, сонымен бірге ұлттық жағдайды да талдаңыз

Ұлттық құлдырау жергілікті ахуал туралы толық ақпарат бермейді. Нақты аудан бойынша жұмыс трендтерін, халық санының өсуін, жалдау сіңірілуін, жаңа құрылыс пен орташа табысты қараңыз.

Барлық шығыннан кейінгі ақша ағынын салыстырыңыз

Тек жалпы жалдау ақысына назар аудармаңыз. Қарыз төлемін, салықты, сақтандыруды, техникалық қызметті, басқаруды, капитал резервтерін және жоспарланған күрделі жақсартуларды қосыңыз.

Өтімділікті сақтаңыз

Қолма-қол резервтер - бәсекелестік артықшылық. Олар бос тұру, жөндеу немесе мөлшерлеме шокы жағдайында сізді жаман сату шешіміне итермелемей, қиындықты жеңіп шығуға мүмкіндік береді.

Сатып алмас бұрын төменгі шек қандай екенін біліңіз

Егер жалдау ақысы 10% төмен болса, бос тұру ұзағырақ болса немесе мөлшерлемелер жоғары күйде қалса, не болатынын сұраңыз. Егер мәміле бәрібір өміршең болса, ол әлдеқайда мықты.

Неліктен бизнес құрылымы маңызды

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тек қаржылық шешім емес. Ол сондай-ақ құқықтық және операциялық шешім. Көптеген инвесторлар жеке активтер мен бизнес активтерін бөлу үшін мүлікті LLC немесе басқа ұйымдық құрылым арқылы ұстайды.

Дұрыс құрылған ұйым мынадай нәрселерге көмектесе алады:

• Жеке және бизнес активтері арасындағы жауапкершілікті бөлу
• Бухгалтерлік есеп пен салықты ұйымдастыруды жеңілдету
• Бірнеше мүлікке немесе серіктестерге иелік етуді жеңілдету
• Кредиторлар, жалға алушылар және жеткізушілер алдында кәсіби сенімділікті арттыру

Ұйым жақсы сақтандырудың, дұрыс келісімшарттардың немесе мұқият операцияның орнына жүрмейді. Бірақ көптеген инвесторлар үшін ол тәуекелді басқарудың негізгі бөлігі болып табылады.

LLC қашан орынды болуы мүмкін

LLC жиі қарапайым басқару мен жауапкершілікті бөлу икемділігін қалайтын инвесторлар қолданады. Ол мына жағдайда орынды болуы мүмкін:

• Сіз бір немесе бірнеше жалға берілетін мүлік иесісіз
• Басқалармен серіктес болуды жоспарлайсыз
• Мүлік операцияларын жеке қаржыңыздан бөлек ұстағыңыз келеді
• Уақыт өте бірнеше активке кеңеюді күтесіз

Ұйым түрін таңдау сіздің штатыңызға, қаржыландыру жоспарыңызға, салық жағдайыңызға және ұзақ мерзімді мақсатыңызға байланысты. Кейбір инвесторлар үшін меншік құрылымы мүліктің өзі сияқты маңызды.

Рецессияда операциялық тәртіп одан да маңызды болады

Рецессия тәртіпті жүйені марапаттайды.

• Бизнес және жеке шоттарды бөлек ұстаңыз
• Жазбаша жалдау шарттары мен жеткізуші келісімдерін қолданыңыз
• Сақтандыруды жаңартып отырыңыз
• Есеп жүргізуді мұқият сақтаңыз
• Қарыз өтеу мерзімдері мен қайта қаржыландыру тәуекелін тексеріңіз
• Кеңеюден бұрын резерв жинаңыз

Бұл тәртіп нарық жағдайы одан әрі нашарласа, инвестицияңызды қорғауға көмектеседі.

Zenind процеске қалай көмектеседі

Жылжымайтын мүлік иелену үшін АҚШ-та бизнес ұйымын құрғысы келетін инвесторлар үшін Zenind тіркеу процесін жеңіл әрі түсінікті етеді. Бұл мүмкіндікті іске асыруға тез көшу керек болғанда, әкімшілік қадамдарға уақыт жоғалтпауға көмектеседі.

Zenind сізге дұрыс негізді бастауға көмектеседі, осылайша сіз мәмілелерді бағалауға, талаптарға сай болуға және тәуекелді басқаруға назар аудара аласыз. Жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін мұндай құрылым басынан бастап таза операцияларды қолдай алады.

Практикалық шешім қабылдау үлгісі

Егер сіз рецессия кезінде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу-салмауды шешіп жатсаңыз, мына қарапайым сүзгіні қолданыңыз:

1. Объект консервативті болжамдарда да ақша ағынын қамтамасыз ете ме?
2. Жергілікті нарық тұрақты сұраныспен қолдау таба ма?
3. Бос тұру мен жөндеуді жабуға жеткілікті резервіңіз бар ма?
4. Мөлшерлемелер жоғары күйде қалса, қаржыландыру құрылымыңыз төзімді ме?
5. Жабу алдында құқықтық ұйым мен сақтандыру құрылымы орнатылған ба?

Егер осы сұрақтардың көбіне «иә» деп жауап берсеңіз, мәміле қарастыруға тұрарлық болуы мүмкін. Олай болмаса, күту жақсырақ шешім болуы мүмкін.

Қорытынды

Рецессия кезінде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу ақылды қадам болуы мүмкін, бірақ тек сандар консервативті болып, құрылым дұрыс құрылған жағдайда ғана. Құлдыраулар сатып алу мүмкіндіктерін тудыруы мүмкін, бірақ олар сондай-ақ қаржыландыру, бос тұру және өтімділік тәуекелдерін күшейтеді. Ең жақсы инвесторлар тақырыптарға емес, ақша ағынына, резервтің беріктігіне және тәртіпті ұйымдық құрылымға назар аударады.

Егер сіз АҚШ-та ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлік портфелін құрып жатсаңыз, мұқият андеррайтинг пен дұрыс бизнес құрылымын үйлестіру елеулі айырмашылық жасай алады. Рецессия болсын, болмасын, дайындық - сіздің артықшылығыңыз.