Bir Gayrimenkul İçin LLC Operating Agreement Nasıl Hazırlanır

Bir gayrimenkul LLC'si, mülkü elde tutmak, sorumluluğu sınırlamak ve birden fazla yatırımcıyı organize etmek için etkili bir yapı olabilir. Ancak LLC, arkasındaki operating agreement kadar güçlüdür. Gayrimenkul sahipleri için operating agreement, basit bir tüzel kişiliği işleyebilir bir iş düzenine dönüştüren belgedir.

İster tek bir kiralık mülk satın alıyor, ister arsa geliştiriyor, ister çok üyeli bir yatırım girişimi yapılandırıyor olun, operating agreement; kimin neye sahip olduğunu, kararları kimin verdiğini, nakdin nasıl dağıtıldığını, gelecekteki finansmanın nasıl çalıştığını ve üyeler anlaşmazlığa düştüğünde ne olacağını açıkça belirtmelidir.

Belirsiz bir anlaşma, kaçınılabilir sürtüşmeler yaratır. İyi hazırlanmış bir anlaşma ise uyuşmazlıkları azaltabilir, finansmanı destekleyebilir ve LLC'yi ilk etapta cazip kılan sorumluluk korumalarının sürdürülmesine yardımcı olabilir.

Bir LLC operating agreement neden gayrimenkulde önemlidir

Gayrimenkul işlemleri uzun elde tutma süreleri, sermaye harcamaları, krediler, kiracı sorunları, vergi dağılımları ve değişen sahiplik hedefleri içerir. Üyeler bu konuları yazılı olarak ele almazsa, aslında amaçladıkları işlem için hiç tasarlanmamış varsayılan eyalet hukuku kurallarına güvenmek zorunda kalabilirler.

Bir operating agreement size şunlarda yardımcı olur:

• sahiplik yüzdelerini ve oy haklarını tanımlamak
• başlangıç ve sonraki sermaye katkılarını belgelemek
• mülk yönetimi ve önemli kararlar için kurallar koymak
• kârların, zararların ve vergi kalemlerinin nasıl dağıtılacağını belirlemek
• çıkışlar, devirler ve temerrütler üzerindeki ihtilaflardan şirketi korumak
• proje zarar görmeden önce kilitlenmeyi çözmek için bir süreç oluşturmak

Bir gayrimenkul LLC'si için bu bir formalite değildir. Bu, varlığın işletme kılavuzudur.

Sözleşmenin ekonomik yapısıyla başlayın

Hukuki dili kaleme almadan önce işlemin ticari şartlarını belirleyin. Anlaşma, mülkün gerçek ekonomik yapısıyla ve üyelerin beklentileriyle uyumlu olmalıdır.

Önce şu soruları sorun:

• Kim nakit, mülk veya hizmet katkısı sağlıyor?
• Günlük operasyonları kim yönetecek?
• Dağıtımlar düzenli mi yapılacak, yoksa yalnızca rezervler ayrıldıktan sonra mı?
• Bir üyenin borca kefil olması veya kredi veren belgelerini imzalaması bekleniyor mu?
• Gelecekteki sermaye çağrıları nasıl ele alınacak?
• Planlanan elde tutma süresi ve çıkış stratejisi nedir?

Bu sorular net değilse, operating agreement da büyük olasılıkla net olmayacaktır.

Her gayrimenkul LLC operating agreement'inin içermesi gereken temel hükümler

1. Sahiplik payları ve üye sınıfları

Anlaşma, her üyeyi tanımlamalı ve her katılımcının sahip olduğu yüzdeyi veya birim sayısını belirtmelidir. İşlem, preferred ve common paylar gibi farklı özkaynak sınıfları kullanıyorsa, bu yapı son derece net şekilde açıklanmalıdır.

Bu bölüm ayrıca sahipliğin başlangıç sermaye katkılarına, emek katkısına veya başka bir müzakere edilmiş paylaştırmaya bağlı olup olmadığını da açıklığa kavuşturmalıdır. Taraflar bir sponsor, yönetici veya geliştirici için özel bir tahsis öngörüyorsa, bu açıkça yazılmalıdır.

2. Sermaye katkıları

Gayrimenkul girişimleri çoğu zaman yalnızca başlangıç kapanış fonlarından fazlasını gerektirir. Anlaşma şu hususları belirtmelidir:

• her başlangıç katkısının tutarı ve türü
• katkının ne zamana kadar yapılacağı
• katkının nakit, mülk veya hizmet olup olmadığı
• bir üyenin zamanında katkı yapmaması halinde ne olacağı

Eğer bir üye mülkün kendisini katkı olarak koyuyorsa, anlaşma bunun vergisel açıdan bir olay olup olmadığını, mülkün nasıl değerleneceğini ve katkı yapan üyenin mevcut özsermaye için kredi alıp almayacağını ele almalıdır.

3. Yönetim yetkisi

Operating agreement, LLC'nin member-managed mı yoksa manager-managed mı olduğunu belirtmelidir.

Gayrimenkulde, leasing, onarım, tedarikçi sözleşmeleri ve kredi idaresini kolaylaştırabildiği için manager-managed yapılar yaygındır. Manager-managed bir LLC'de bile, anlaşma büyük kararları üye onayına ayırmalıdır.

Onay gerektirebilecek yaygın kararlar şunlardır:

• mülkün alınması veya satılması
• refinansman yapılması veya yeni borç alınması
• büyük sermaye iyileştirmelerinin onaylanması
• uzun vadeli kira sözleşmelerine girilmesi
• davaların sulh yoluyla çözülmesi
• yeni üyelerin kabul edilmesi
• şirketin feshedilmesi

4. Borçlanma ve kredi veren işlemleri üzerindeki yetki

Gayrimenkul LLC'leri çoğu zaman finansmana dayanır. Anlaşma, kredi belgelerini kimin imzalayabileceğini, refinansmanı kimin onaylayabileceğini ve şirketin mülk veya şirket varlıkları üzerinde teminat hakkı verip veremeyeceğini ele almalıdır.

Bir üyenin kişisel garanti vermesi bekleniyorsa, bu yükümlülük operating agreement'te veya ilgili ayrı bir anlaşmada kabul edilmelidir. Belge ayrıca garantörün bu ek riski üstlenmesi karşılığında tazminat, öncelikli dağıtım veya koruma hakları alıp almadığını da açıklamalıdır.

5. Dağıtımlar ve rezervler

Nakit akışı, bir gayrimenkul LLC'sindeki en önemli konulardan biridir. Anlaşma, paranın ne zaman dağıtılabileceğine ve ne zaman şirkette tutulması gerektiğine dair kuralları belirlemelidir.

Sağlam bir dağıtım hükmü şunları ele almalıdır:

• önce işletme giderlerinin ve borç servisinin ödenmesi
• onarımlar, boşluklar, vergiler ve sigorta için rezerv gereklilikleri
• aylık, üç aylık veya yıllık gibi dağıtım zamanlaması
• uygulanıyorsa öncelikli dağıtımlar, preferred return veya waterfall yapıları
• nakit başka şekilde tutulsa bile vergi dağıtımı yapılıp yapılmayacağı

Anlaşma, varlığı korumak veya kredi veren taahhütlerini yerine getirmek için fon gerekiyorsa dağıtımların ertelenebileceğini açıkça belirtmelidir.

6. Vergi tahsisleri ve vergi dağıtımları

Gayrimenkul LLC'leri sıklıkla nakit akışıyla tam örtüşmeyen vergilendirilebilir gelir, amortisman ve diğer vergi kalemleri üretir. Bu uyumsuzluk, üyeler yeterli nakit almadan vergi ödemek zorunda kaldığında sorun yaratabilir.

Anlaşma şunları yapmalıdır:

• kâr ve zararların nasıl tahsis edileceğini belirtmek
• geçerli ortaklık vergi kuralları uyarınca vergi tahsislerini ele almak
• üyelerin geçiş vergisi yükümlülüğü için vergi dağıtımları öngörmek
• vergi raporlama bilgilerinin hangi üyeye ve ne zaman sağlanacağını doğrulamak

Bu özellikle bir üye hizmet veya borç garantisi sağlarken başka bir üyenin nakit ya da mülk katkısı yaptığı durumlarda önemlidir.

7. Sermaye çağrıları ve temerrüt yaptırımları

Mülkler acil onarımlar, kiracı iyileştirmeleri veya kredi veren rezerv şartını karşılamak için ek fonlar gerektirebilir. Anlaşma, ek sermaye gerektiğinde ne olacağını açıklamalıdır.

Olası yaklaşımlar şunlardır:

• sahiplik oranına göre zorunlu sermaye çağrıları
• katılmayanlar için sulandırma ile isteğe bağlı katkılar
• özkaynak katkısı yerine şirkete üye kredileri
• payını finanse etmeyen üyeler için temerrüt cezaları

Çözüm gerçekçi ve uygulanabilir olmalıdır. Belge bir üyenin katkı yapmak zorunda olduğunu söylüyor ancak ödememe halinde ne olacağını açıklamıyorsa, bu hüküm gerçek bir uyuşmazlıkta işe yaramayabilir.

8. Devir kısıtlamaları

Gayrimenkul yatırımcıları genellikle beklenmedik bir ortak istemez. Operating agreement, üyelik paylarının izinsiz devrini sınırlamalıdır.

Şunları kapsamalıdır:

• dış taraflara gönüllü devirler
• ölüm, boşanma, iflas veya konkordato halinde devri
• ön alım hakkı veya alım-satım hakları
• zorunlu satın alma için değerleme yöntemleri
• aile üyelerinin veya bağlı tarafların üye olup olamayacağı

Devir kısıtlamaları özellikle ortak girişimler ve aileye ait gayrimenkul yapılarında önemlidir; çünkü sahiplik zamanla karmaşık hale gelebilir.

9. Kilitlenme ve uyuşmazlık çözümü

LLC'nin iki eşit üyesi veya küçük bir kontrol grubu varsa, kilitlenme gerçek bir ihtimaldir. Anlaşma, anlaşmazlıkların asla yaşanmayacağını varsaymamalıdır.

Faydalı araçlar şunları içerir:

• resmi uyuşmazlık prosedürlerinden önce taraflar arasında üst düzey eskalasyon
• dava açılmadan önce arabuluculuk
• çözülemeyen kilitlenmeler için alım-satım hükümleri
• belirli kararlar için hakem niteliğinde yönetici veya danışman
• mahkeme ya da tahkim yeri hükümleri

En iyi yaklaşım, işlemin büyüklüğüne ve üyeler arasındaki güven düzeyine bağlıdır; ancak bir tür kilitlenme mekanizması olmaması, bir mekanizma koymaktan daha kötüdür.

10. Defterler, kayıtlar ve muhasebe

Gayrimenkul LLC'lerinin, kredi verenler, yatırımcılar ve vergi bildirimi için temiz kayıtlara ihtiyacı vardır. Anlaşma şunları belirtmelidir:

• defterleri kimin tutacağı
• kayıtların nerede saklanacağı
• üyelerin şirket belgelerini nasıl inceleyebileceği
• hangi muhasebe yönteminin kullanılacağı
• ekspertizlerin, rezerv hesaplarının ve değerleme raporlarının nasıl ele alınacağı

Güçlü kayıt tutma, LLC'nin ayrı varlığını da destekler; bu da sorumluluk koruması açısından önemlidir.

11. Tazminat ve sorumluluk sınırları

Operating agreement, şirket adına hareket eden yönetici veya üyelerin hangi durumlarda şirket tarafından tazmin edileceğini tanımlamalıdır. Ayrıca tazminatın dolandırıcılık, kasıtlı kötüye kullanım veya diğer diskalifiye edici davranışları kapsamadığı açıkça belirtilmelidir.

Bu bölüm, hesap verebilirliği korurken doğru yönetimi teşvik etmeye yardımcı olur.

12. Fesih ve çıkış olayları

Her gayrimenkul LLC'sinin net bir son planı olmalıdır. Anlaşma, proje tamamlandığında, mülk satıldığında, şirket ödeme gücünü kaybettiğinde veya üyeler işi sonlandırmaya karar verdiğinde ne olacağını açıklamalıdır.

Fesih maddesi şunları ele almalıdır:

• mülkün tasfiyesi ve alacaklıların ödenmesi
• kalan gelirlerin dağıtılması
• nihai vergi beyannameleri ve muhasebe
• kapanış sonrası belgeleri imzalama yetkisi
• zorunlu satış veya tasfiyeyi tetikleyen olaylar

Tek mülk LLC'leri için özel hususlar

Birçok gayrimenkul sahibi riski izole etmek için her mülk için ayrı bir LLC kullanır. Bu yaklaşım, mülklerin farklı kredi verenleri, yatırımcıları veya risk profilleri olduğunda mantıklı olabilir.

Her varlık için ayrı bir LLC şu avantajları sağlayabilir:

• talepleri tek bir mülk ile sınırlamak
• sahiplik ve finansman kararlarını basitleştirmek
• bir varlığı diğerlerini etkilemeden satmayı kolaylaştırmak

Bazı eyaletler ayrıca series LLC yapısına izin verir ve bu yapı, bir ana kuruluş altında birden fazla varlığı tutmak için idari verimlilik sağlayabilir. Ancak kurallar eyalete, kredi verene ve işlem türüne göre değişir; bu nedenle yapı kullanılmadan önce dikkatle incelenmelidir.

Anlaşmayı etkili şekilde nasıl hazırlarsınız

Pratik bir hazırlık süreci, belgenin işleminizle uyumlu kalmasını sağlar.

1. İşlemi haritalandırın

Mülkü, üyeleri, finansman planını ve beklenen çıkışı listeleyin. Basit bir tek sayfalık term sheet, daha sonra birçok karışıklığı önleyebilir.

2. Kimin neyi kontrol edeceğine karar verin

Rutin yönetim ile büyük kararları ayırın. Yönetici, her tamir için onay almadan mülkü çalışır durumda tutabilmeli; ancak büyük işlemler yine de üye onayı gerektirmelidir.

3. İlk günden finansmanı ele alın

Gayrimenkul LLC'lerindeki anlaşmazlıkların çoğu paradan kaynaklanır. İlk fatura gelmeden önce sermaye çağrıları, rezervler ve temerrütlerin nasıl işleyeceğini açıkça yazın.

4. Vergi dilini sahiplik yapısıyla uyumlu hale getirin

Gayrimenkul işlemleri çoğu zaman özel tahsisler, vergi dağıtımları ve amortisman konularını içerir. Operating agreement, amaçlanan vergi muamelesiyle tutarlı olmalıdır.

5. Devir ve çıkış mekanizmalarını gözden geçirin

Bir üyenin beklenenden daha erken ayrılmak isteyebileceğini varsayın. Anlaşma, çıkış sürecini doğaçlama değil, öngörülebilir hale getirmelidir.

6. Nihai taslağı bir hukuk danışmanına inceletin

Kuruluş platformları tüzel kişiliği organize etmenize yardımcı olabilir, ancak operating agreement imzalanmadan önce belirli mülk, finansman şartları ve geçerli eyalet hukuku açısından incelenmelidir.

Kaçınılması gereken yaygın hatalar

• genel bir şablonu mülke uyarlamadan kullanmak
• sermaye çağrılarını tanımlamamak
• vergi dağıtımlarını göz ardı etmek
• devirleri sınırlamamak
• yöneticiyi yeterli denetim olmadan aşırı yetkilendirmek
• rezerv gerekliliklerini ve kredi veren kısıtlarını unutmak
• bir üye ölürse, boşanırsa veya temerrüde düşerse ne olacağını belgelememek
• sözlü yan anlaşmaların daha sonra geçerli olacağını varsaymak

Bu hatalar, basit bir yatırımı bir yönetişim sorununa dönüştürebilir.

Gayrimenkul LLC operating agreement'leri için pratik kontrol listesi

Belgeyi tamamlamadan önce şu soruları yanıtladığından emin olun:

• LLC'nin sahibi kim ve hangi yüzdelerde?
• Mülkü kim yönetiyor?
• Hangi eylemler üye onayı gerektiriyor?
• Sermaye katkıları ve sermaye çağrıları nasıl ele alınıyor?
• Kârlar, zararlar ve nakit dağıtımları nasıl tahsis ediliyor?
• Vergi dağıtımları dahil mi?
• Bir üye payını devretmek veya satmak isterse ne olur?
• Üyeler kilitlenirse ne olur?
• Defterler, kayıtlar ve banka hesapları nasıl tutuluyor?
• Feshi veya buyout'u ne tetikliyor?

Bu öğelerden herhangi biri eksikse, anlaşma büyük olasılıkla bir gayrimenkul işlemi için fazla zayıftır.

Sonuç

Bir gayrimenkul LLC operating agreement'i, yalnızca bir dosyalama gereksinimini karşılamaktan fazlasını yapmalıdır. Finansman, yönetim, dağıtımlar, devirler, vergiler ve çıkış haklarını yönlendirecek kadar ayrıntılı bir iş ilişkisi tanımlamalıdır.

En iyi anlaşmalar, mülke ve taraflara özeldir. Çatışmayı öngörür, şirket operasyonlarını korur ve bir finansman sorununun veya sahiplik anlaşmazlığının projeyi rayından çıkarması riskini azaltır.

Bir gayrimenkul LLC kuruyorsanız, Zenind tüzel kişiliğinizi verimli şekilde kurmanıza yardımcı olabilir. Bununla birlikte operating agreement, imzalanmadan önce yine de gerçek işlem dikkate alınarak hazırlanmalı ve dikkatle incelenmelidir.