Жылжымайтын мүлікке арналған LLC операциялық келісімшартын қалай дайындауға болады

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC мүлікті иелену, жауапкершілікті шектеу және бірнеше инвестордың жұмысын ұйымдастыру үшін тиімді құрылым бола алады. Бірақ LLC-нің тиімділігі оны қолдайтын операциялық келісімшартқа тікелей байланысты. Жылжымайтын мүлік иелері үшін операциялық келісімшарт қарапайым заңды тұлғаны іске жарамды бизнес келісіміне айналдыратын құжат болып табылады.

Сіз бір жалға берілетін нысанды сатып алып жатсаңыз да, жер телімін дамытып жатсаңыз да, не бірнеше мүшесі бар инвестициялық жобаны құрып жатсаңыз да, операциялық келісімшарт кім нені иеленетінін, кім шешім қабылдайтынын, ақша қалай бөлінетінін, болашақ қаржыландыру қалай жүретінін және мүшелер келіспеген жағдайда не болатынын нақты көрсетуі керек.

Белгісіз жазылған келісімшарт қажетсіз шиеленіс тудырады. Ал дұрыс дайындалған келісімшарт дауларды азайтуға, қаржыландыруды қолдауға және LLC-ні тартымды ететін жауапкершілікті қорғауды сақтауға көмектеседі.

Жылжымайтын мүлік саласында LLC операциялық келісімшарты неге маңызды

Жылжымайтын мүлік мәмілелерінде ұзақ иелену мерзімі, күрделі шығындар, қарыздар, жалға алушы мәселелері, салықтық бөлу және меншік мақсаттарының өзгеруі болады. Егер мүшелер бұл мәселелерді жазбаша түрде қамтымаса, олар өздері жоспарлаған мәміле үшін ешқашан жасалмаған штаттық әдеттегі заң ережелеріне сүйенуге мәжбүр болуы мүмкін.

Операциялық келісімшарт сізге мынаған көмектеседі:

• меншік үлестерін және дауыс беру құқықтарын анықтауға
• бастапқы және кейінгі капитал салымдарын құжаттауға
• мүлікті басқару мен негізгі шешімдерге қатысты ережелерді белгілеуге
• пайда, шығын және салықтық баптардың қалай бөлінетінін бекітуге
• шығу, аударым және дефолтқа байланысты даулардан компанияны қорғауға
• жобаны бұзатын келіспеушіліктерді ушықпай тұрып реттеу рәсімін құруға

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC үшін бұл жай ғана формальдылық емес. Бұл активтің жұмыс нұсқаулығы.

Келісімшартты мәміленің экономикасынан бастаңыз

Заңи мәтінді жазбас бұрын, мәміленің бизнес шарттарын анықтаңыз. Келісімшарт мүліктің нақты экономикасына және мүшелердің күткеніне сай болуы керек.

Алдымен мына сұрақтарды қойыңыз:

• Кім ақша, мүлік немесе қызмет қосады?
• Күнделікті операцияларды кім басқарады?
• Тарату қорлар толықтырылғаннан кейін ғана ма, әлде тұрақты түрде ме жасалады?
• Бір мүшеден қарызға кепілдік беру немесе несие беруші құжаттарына қол қою талап етіле ме?
• Болашақ капитал шақырулары қалай реттеледі?
• Жоспарланған иелену мерзімі және шығу стратегиясы қандай?

Егер бұл сұрақтар анық болмаса, операциялық келісімшарт та көбіне анық болмайды.

Әрбір жылжымайтын мүлікке арналған LLC операциялық келісімшартында болуы тиіс негізгі ережелер

1. Меншік үлестері және мүше санаттары

Келісімшарт әр мүшені көрсетіп, әр қатысушының меншік пайызын немесе үлестерін көрсетуі керек. Егер мәміле артықшылықты және қарапайым үлестер сияқты әртүрлі капитал санаттарын пайдаланса, бұл құрылым дәл сипатталуы тиіс.

Бұл бөлімде меншік бастапқы капитал салымына, еңбектік үлеске немесе басқа келісілген бөлуге байланысты ма, соны да нақтылау қажет. Егер тараптар демеушіге, басқарушыға немесе девелоперге ерекше бөлу қарастырса, ол анық жазылуы керек.

2. Капитал салымдары

Жылжымайтын мүлік жобаларына көбіне бастапқы жабу қаражатынан да көп қаржы қажет болады. Келісімшартта мыналар көрсетілуі тиіс:

• әр бастапқы салымның мөлшері мен нысаны
• салымды енгізу мерзімі
• салымның ақша, мүлік немесе қызмет түрінде болатыны
• мүше уақтылы салым жасамаса не болатыны

Егер бір мүше мүліктің өзін қосса, келісімшартта оның аударымы салық салынатын оқиға болып саналатыны, мүліктің қалай бағаланатыны және сол мүше қолда бар үлес үшін қандай несие алатыны айтылуы керек.

3. Басқару өкілеттігі

Операциялық келісімшарт LLC-нің мүше-басқарылатын ба, әлде менеджер-басқарылатын ба екенін көрсетуі тиіс.

Жылжымайтын мүлік саласында менеджер-басқарылатын құрылымдар жиі кездеседі, өйткені олар жалға беру, жөндеу, мердігерлермен жұмыс және несие әкімшілігін жеңілдетеді. Бірақ тіпті менеджер-басқарылатын LLC-де де келісімшарт негізгі шешімдерді мүшелердің мақұлдауына қалдыруы керек.

Жиі мүшелік келісімді қажет ететін шешімдерге мыналар жатады:

• мүлікті сатып алу немесе сату
• қайта қаржыландыру немесе жаңа қарыз алу
• ірі күрделі жөндеулерді мақұлдау
• ұзақ мерзімді жалдау шарттарын жасау
• сот дауын реттеу
• жаңа мүшелерді қабылдау
• компанияны тарату

4. Қарыз алу және несие беруші мәселелері бойынша өкілеттік

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC жиі қаржыландыруға тәуелді болады. Келісімшартта кім несие құжаттарына қол қоя алатыны, кім қайта қаржыландыруды мақұлдай алатыны және компания мүлікке немесе компания активтеріне кепілдік бере ала ма, соны көрсету керек.

Егер бір мүшеден жеке кепілдік талап етілсе, бұл міндеттеме операциялық келісімшартта немесе соған байланысты бөлек келісімде көрсетілуі тиіс. Құжатта сондай-ақ кепілдік беруші осы қосымша тәуекел үшін өтемақы, басым тарату немесе өтемақылық құқық ала ма, соны түсіндіру қажет.

5. Тарату және резервтер

Ақша ағыны жылжымайтын мүлікке арналған LLC үшін ең маңызды мәселелердің бірі. Келісімшартта ақшаның қашан таратылатыны және қашан компанияда қалдырылатынының ережелері болуы керек.

Жақсы тарату тармағы мыналарды қамтуы тиіс:

• алдымен операциялық шығындар мен қарыз қызметінің төленуі
• жөндеу, бос тұру, салық және сақтандыруға арналған резерв талаптары
• ай сайынғы, тоқсан сайынғы немесе жыл сайынғы тарату уақыты
• қолданылған жағдайда басым тарату, артықшылықты кіріс немесе waterfall тәртібі
• ақша басқа жағдайда ұсталып қалса да, салықтық тарату жасала ма, жоқ па

Келісімшартта қорлар мүлікті қорғау немесе несие беруші шарттарын орындау үшін қажет болса, тарату кейінге қалдырылуы мүмкін екені анық жазылуы керек.

6. Салықтық бөлулер және салықтық таратулар

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC жиі салық салынатын кіріс, амортизация және ақша ағынымен дәл сәйкес келмейтін басқа салықтық баптар қалыптастырады. Егер мүшелер салық төлеуге тиіс болып, бірақ оны төлеуге жеткілікті ақша алмаса, бұл сәйкессіздік қиындық тудырады.

Келісімшартта мыналар көрсетілуі керек:

• пайда мен шығын қалай бөлінетіні
• тиісті серіктестік салық ережелері бойынша салықтық бөлулер қалай қолданылатыны
• мүшелерде өтіп кететін салық міндеттемесі болса, салықтық таратулардың қарастырылуы
• салықтық есепті кім және қашан алатыны

Бұл әсіресе бір мүше қызмет көрсетіп немесе қарызға кепілдік беріп, ал екіншісі ақша немесе мүлік қосқан жағдайда маңызды.

7. Капитал шақырулары және дефолт шаралары

Нысандарға шұғыл жөндеу, жалға алушыға арналған жақсартулар немесе несие берушінің резерв талабын орындауға қосымша қаражат қажет болуы мүмкін. Келісімшартта қосымша капитал қажет болғанда не болатыны түсіндірілуі керек.

Мүмкін тәсілдерге мыналар жатады:

• меншік үлесіне пропорционалды міндетті капитал шақырулары
• қатыспаған мүшелер үшін сұйылтумен бірге ерікті салымдар
• капитал салымының орнына компанияға берілген мүше қарыздары
• өз үлесін қаржыландырмаған мүшелерге арналған дефолттық жазалар

Шара шынайы және орындалатын болуы тиіс. Егер құжатта мүше салым жасауы керек делінсе, бірақ төлем жасалмаған жағдайда салдары түсіндірілмесе, бұл тармақ нақты дау кезінде көмектеспеуі мүмкін.

8. Аударым шектеулері

Жылжымайтын мүлік инвесторлары әдетте күтпеген серіктесті қаламайды. Операциялық келісімшарт мүшелік үлестерін келісімсіз аударуға шектеу қоюы керек.

Ол мыналарды қамтуы тиіс:

• сыртқы тұлғаларға ерікті аударымдар
• қайтыс болу, ажырасу, дәрменсіздік немесе банкроттық кезіндегі аударымдар
• басым сатып алу құқығы немесе buy-sell құқықтары
• мәжбүрлі сатып алудың бағалау әдістері
• отбасы мүшелері немесе аффилиирленген тұлғалар мүше бола ала ма

Аударым шектеулері бірлескен жобалар мен отбасылық меншік құрылымдарында ерекше маңызды, өйткені уақыт өте меншік құрамы күрделеніп кетуі мүмкін.

9. Тығырық және дауды шешу

Егер LLC-де екі тең мүше немесе шағын бақылаушы топ болса, тығырыққа тірелу шынайы қауіп. Келісімшарт келіспеушіліктер ешқашан болмайды деп есептемеуі керек.

Пайдалы құралдарға мыналар жатады:

• ресми даулы рәсімдерге дейін тараптардың жетекшілеріне көтеру
• сотқа жүгінбей тұрып медиация
• шешілмейтін тығырық үшін buy-sell ережелері
• нақты шешімдер бойынша теңгеруші менеджер немесе кеңесші
• сот немесе арбитраж алаңы туралы ережелер

Ең жақсы тәсіл мәміленің көлеміне және мүшелер арасындағы сенім деңгейіне байланысты, бірақ тығырық механизмінің мүлде болмағанынан болғаны жақсы.

10. Есеп кітаптары, жазбалар және бухгалтерия

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC несие берушілер, инвесторлар және салық есебі үшін таза құжат жүргізуді қажет етеді. Келісімшартта мыналар көрсетілуі керек:

• кітаптарды кім жүргізеді
• жазбалар қайда сақталады
• мүшелер компания құжаттарын қалай қарай алады
• қандай бухгалтерлік әдіс қолданылады
• бағалаулар, резерв шоттары және құн есептері қалай жүргізіледі

Жақсы құжат жүргізу LLC-нің бөлек заңды болмысын да қолдайды, бұл жауапкершіліктен қорғау үшін маңызды.

11. Өтемақы және жауапкершілік шектеулері

Операциялық келісімшарт компания атынан әрекет ететін менеджерлерді немесе мүшелерді компания қандай жағдайларда өтемақымен қамтамасыз ететінін анықтауы керек. Сондай-ақ өтемақы алаяқтықты, қасақана теріс әрекетті немесе басқа да шеттететін әрекеттерді қамтымайтыны түсінікті болуы тиіс.

Бұл бөлім дұрыс басқаруды ынталандырып, сонымен бірге жауапкершілікті сақтауға көмектеседі.

12. Тарату және шығу оқиғалары

Әрбір жылжымайтын мүлікке арналған LLC үшін нақты аяқталу жоспары болуы тиіс. Келісімшарт жоба аяқталғанда, мүлік сатылғанда, компания төлем қабілетсіз болғанда немесе мүшелер бизнесті жабуға шешім қабылдағанда не болатынын түсіндіруі керек.

Тарату тармағы мыналарды қамтуы тиіс:

• мүлікті сату және кредиторларға төлеу
• қалған қаражатты бөлу
• соңғы салық есептілігі мен бухгалтерия
• жабылғаннан кейінгі құжаттарға қол қою өкілеттігі
• мәжбүрлі сату немесе таратуға әкелетін оқиғалар

Бір ғана нысанға арналған LLC үшін ерекше назар аударатын жайттар

Көптеген жылжымайтын мүлік иелері тәуекелді оқшаулау үшін әр нысанға бөлек LLC қолданады. Әртүрлі несие берушілері, инвесторлары немесе тәуекел профилі бар активтер болғанда бұл тәсіл орынды болуы мүмкін.

Әр актив үшін бөлек LLC мыналарға көмектесуі мүмкін:

• талаптарды бір ғана мүлікпен шектеуге
• меншік пен қаржыландыру шешімдерін жеңілдетуге
• бір активті басқаларына әсер етпей сатуды оңайлатуға

Кейбір штаттар бірнеше активті бір негізгі ұйымның ішінде ұстауға әкімшілік жағынан ыңғайлы болатын series LLC құрылымына да рұқсат береді. Бірақ ережелер штатқа, несие берушіге және мәміле түріне қарай өзгереді, сондықтан мұндай құрылымды қолданбас бұрын оны мұқият тексеру қажет.

Келісімшартты тиімді дайындау жолы

Практикалық дайындау үдерісі құжатты мәмілеге сәйкес ұстап тұрады.

1-қадам: Мәмілені картаға түсіру

Мүлікті, мүшелерді, қаржыландыру жоспарын және күтілетін шығуды жазып шығыңыз. Қарапайым бір беттік шарттар парағы кейінгі түсінбеушілікті азайта алады.

2-қадам: Кімді не басқаратынын анықтау

Күнделікті басқаруды негізгі шешімдерден бөліңіз. Менеджер нысанның жұмысын әр жөндеу үшін рұқсат сұрамай-ақ жүргізе алуы керек, бірақ ірі мәмілелер әлі де мүшелердің келісімін талап етуі тиіс.

3-қадам: Бірінші күннен бастап қаржыландыруды реттеу

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC-дегі даулардың көбі ақшаға байланысты туындайды. Қосымша капитал шақырулары, резервтер және дефолт қалай жұмыс істейтінін алғашқы шот келмей тұрып жазып қойыңыз.

4-қадам: Салық тілін меншік құрылымына сәйкестендіру

Жылжымайтын мүлік мәмілелерінде жиі арнайы бөлулер, салықтық таратулар және амортизацияға қатысты мәселелер болады. Операциялық келісімшарт көзделген салықтық өңдеуге сай болуы тиіс.

5-қадам: Аударым және шығу тетіктерін тексеру

Мүше күтілгеннен ертерек кеткісі келуі мүмкін деп есептеңіз. Келісімшарт шығу үдерісін импровизациясыз, болжамды етуі керек.

6-қадам: Соңғы нұсқаны заңгерге тексертіңіз

Құрылымдау платформалары ұйымды рәсімдеуге көмектесе алады, бірақ операциялық келісімшарт қол қойылар алдында нақты мүлікке, қаржыландыру шарттарына және тиісті штат заңына сай тексерілуі керек.

Жиі жіберілетін қателер

• құжатты мүлікке бейімдемей, әмбебап үлгіні қолдану
• капитал шақыруларын анықтамау
• салықтық таратуларды елемеу
• аударымдарды шектемеу
• менеджерге бақылаусыз тым көп өкілеттік беру
• резерв талаптары мен несие беруші шектеулерін ұмыту
• мүше қайтыс болса, ажырасса немесе дефолтқа ұшыраса не болатынын жазбау
• ауызша қосымша келісімдер кейін жарамды болады деп болжау

Бұл қателер қарапайым инвестицияны басқару проблемасына айналдыруы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC операциялық келісімшарттарының практикалық чек-парағы

Құжатты аяқтамас бұрын, оның мына сұрақтарға жауап беретініне көз жеткізіңіз:

• LLC-ні кім және қандай үлестермен иеленеді?
• Мүлікті кім басқарады?
• Қандай әрекеттерге мүшелердің мақұлдауы қажет?
• Капитал салымдары мен капитал шақырулары қалай реттеледі?
• Пайда, шығын және ақша таралымы қалай бөлінеді?
• Салықтық таратулар бар ма?
• Мүше үлесін аударғысы немесе сатқысы келсе не болады?
• Мүшелер тығырыққа тірелсе не болады?
• Есеп кітаптары, жазбалар және банк шоттары қалай жүргізіледі?
• Таратуға немесе buyout-қа не түрткі болады?

Егер осы тармақтардың бірі жоқ болса, келісімшарт жылжымайтын мүлік мәмілесі үшін тым жұқа болуы мүмкін.

Қорытынды

Жылжымайтын мүлікке арналған LLC операциялық келісімшарты тек тіркеу талабын орындаумен шектелмеуі керек. Ол қаржыландыруды, басқаруды, таратуды, аударымдарды, салықтарды және шығу құқықтарын бағыттайтындай деңгейде іскерлік қатынасты сипаттауы тиіс.

Ең жақсы келісімшарттар нақты мүлік пен қатысушыларға бейімделеді. Олар қақтығысты алдын ала болжайды, компания қызметін қорғайды және қаржыландыру мәселесі немесе меншік дауы жобаны бұзып жіберу қаупін азайтады.

Егер сіз жылжымайтын мүлікке арналған LLC құрып жатсаңыз, Zenind ұйымды тиімді тіркеуге көмектесе алады. Бірақ операциялық келісімшарттың өзі де нақты мәмілені ескеріп дайындалуы және қол қойылар алдында мұқият тексерілуі керек.