11 skattemæssige fradrag for udlejningsejendomme, som enhver udlejer bør kende

At eje en udlejningsejendom kan give en stabil indtægt, men det medfører også skattemæssige rapporteringsforpligtelser. Den gode nyhed er, at mange almindelige og nødvendige udgifter, der er knyttet til en udlejningsaktivitet, kan være fradragsberettigede, hvis du fører ordentlige optegnelser og indberetter indkomsten korrekt.

For boligejendomme til udlejning forventer IRS generelt, at du indberetter indtægter og udgifter på Schedule E. Det betyder, at detaljerne er vigtige: hvad du brugte penge på, hvornår du brugte dem, hvad udgiften gjaldt, og om den var knyttet til udlejning eller privat brug. Hvis du ejer ejendommen gennem et LLC, ændrer fradragsreglerne sig ikke af den grund, men et LLC kan gøre bogføring, adskillelse af midler og dokumenthåndtering meget lettere.

Nedenfor er 11 skattemæssige fradrag for udlejningsejendomme, som udlejere bør kende, samt de udgifter, der normalt ikke kvalificerer, og de gode vaner for dokumentation, der gør skatteseasonen enklere.

1. Rente på realkreditlån

Hvis du har finansieret ejendommen, er renteandelen af din realkreditydelse normalt fradragsberettiget som en udlejningsudgift.

Det, du ikke kan fradrage, er hovedstolen af lånebetalingen. Hovedstolen reducerer gældens saldo, men er ikke en driftsudgift.

Denne skelnen er vigtig, fordi mange udlejere kun ser på den månedlige betaling og antager, at hele beløbet kan fratrækkes. I praksis er det normalt kun renteandelen, der kan fradrages, så dine låneopgørelser og årlige realkreditdokumenter er afgørende.

2. Ejendomsskat

Ejendomsskat, der betales for udlejningsejendommen, er ofte fradragsberettiget.

Det omfatter county-, kommune- og lokal ejendomsskat, der er knyttet til udlejningsaktiviteten. Hvis ejendommen bruges både til udlejning og privat brug, skal du normalt fordele udgiften mellem de to anvendelser.

Hvis du betaler skat via en escrow-konto, er beløbet stadig fradragsberettiget, når skatten faktisk bliver betalt på dine vegne, ikke blot når du indbetaler til escrow.

3. Afskrivning

Afskrivning er et af de vigtigste skattemæssige fradrag for udlejere, fordi det giver dig mulighed for at genvinde en del af ejendommens værdi over tid.

For boligejendomme til udlejning afskrives bygningen generelt over 27,5 år ved hjælp af lineær afskrivning og mid-month convention. Jorden kan ikke afskrives, så det er kun bygningen og andre kvalificerede forbedringer, der indgår.

Afskrivning kan også gælde for andre aktiver i udlejningen, såsom hårde hvidevarer, møbler og visse typer udstyr, afhængigt af hvordan de klassificeres. Det vigtigste er, at afskrivning ikke er en øjeblikkelig kontant udgift, men den kan give et betydeligt skattemæssigt fradrag over tid.

4. Reparationer og vedligeholdelse

Reparationer og vedligeholdelse, der holder ejendommen i udlejningsklar stand, er ofte fradragsberettigede i det år, du betaler dem.

Eksempler kan være:

• Reparation af en vandlækage
• Udskiftning af en ødelagt lås
• Udbedring af gipsvæg
• Service på fyr eller aircondition
• Maling mellem lejere
• Fjernelse af affald efter en fraflytning

Grænsen mellem en reparation og en forbedring er vigtig. En reparation bringer ejendommen tilbage i funktionsdygtig stand. En forbedring øger værdien, forlænger den nyttige levetid eller tilpasser ejendommen til en ny anvendelse. Forbedringer skal normalt aktiveres og afskrives i stedet for at blive fradraget med det samme.

5. Forsikringspræmier

Forsikring er endnu et almindeligt fradrag for udlejning.

Det kan omfatte udlejerforsikring, bygningsforsikring, ansvarsforsikring, oversvømmelsesforsikring og andre policer, der beskytter udlejningsejendommen eller din udlejningsvirksomhed. Hvis du betaler for forsikring, som kræves af långiveren, eller som er købt til risikostyring, er udgiften normalt en del af udlejningsaktiviteten.

Hvis en police dækker både privat og udlejning, skal det fradragsberettigede beløb normalt fordeles.

6. Forsyningsudgifter, som du betaler for lejerne

Hvis du dækker forsyningsudgifter for lejemålet, er disse omkostninger generelt fradragsberettigede.

Det kan omfatte el, gas, vand, kloak, renovation, internet eller kabel, hvis udlejeren betaler dem som en del af lejeaftalen. Fradraget tilfalder den person, der faktisk betaler udgiften, så hvis lejeren refunderer dig, behandles refusionen normalt som lejeindtægt.

Det er en af grundene til, at præcis månedlig bogføring er vigtig. Forsyningsregninger kan være lette at overse, især hvis de er sat op til automatisk betaling.

7. Gebyrer til ejendomsadministration

Hvis du hyrer en ejendomsadministrator, udlejningsagent eller administrationsvirksomhed, er deres gebyrer typisk fradragsberettigede.

Disse gebyrer kan dække:

• Screening af lejere
• Opkrævning af husleje
• Koordinering af vedligeholdelse
• Administration af lejekontrakter
• Markedsføring af ledige boliger
• Løbende tilsyn med ejendommen

Mange udlejere hyrer hjælp til administration for at spare tid, reducere det daglige arbejde og forbedre kommunikationen med lejere. Skattemæssigt behandles gebyrerne normalt som almindelige driftsudgifter i udlejningen.

8. Annoncering og markedsføring

Annonceudgifter, der er knyttet til at finde lejere, er generelt fradragsberettigede.

Det kan omfatte onlineannoncer, opslag i haven, fotografering, distribution af annoncer på flere platforme og markedsføringsmateriale, der bruges til at promovere ejendommen. Hvis du betaler for at få en tom bolig udlejet, er disse omkostninger en del af driften af udlejningen.

Screeningomkostninger, der direkte er knyttet til markedsføring og udlejning, kan også være fradragsberettigede, afhængigt af den konkrete udgift og hvordan den er betalt.

9. Rejse- og biludgifter

Hvis du rejser for at administrere, inspicere, reparere eller udleje ejendommen, kan nogle af disse omkostninger være fradragsberettigede.

Det kan omfatte ture for at fremvise ejendommen, mødes med håndværkere, inspicere reparationer eller håndtere lejersager. Hvis du bruger din bil til udlejningsrelateret kørsel, kan du muligvis fradrage udgifter ved enten at bruge de faktiske biludgifter eller en anden IRS-godkendt metode, hvis du er berettiget.

Det, der normalt ikke kvalificerer, er din normale pendling til et separat dagjob eller private ærinder, der tilfældigvis involverer ejendommen.

Den mest praktiske tilgang er at føre en log over hver tur, datoen, destinationen og forretningsformålet. En simpel kørselslog kan forhindre mange problemer senere.

10. Juridiske og professionelle honorarer

Udlejere har ofte brug for juridisk og professionel hjælp, og disse udgifter er normalt fradragsberettigede, når de vedrører udlejningsaktiviteten.

Det kan omfatte:

• Advokathonorarer til gennemgang af lejekontrakter eller udsættelsessager
• CPA- eller skatterådgivningsgebyrer knyttet til udlejningen
• Bogføringssoftware eller regnskabshjælp
• Konsulentydelser til driften af udlejningen

Professionelle udgifter er især vigtige for udlejere, der ejer flere enheder eller har ejendomme gennem et LLC. Et stærkt spor af dokumentation hjælper med at vise, at udgiften var almindelig, nødvendig og knyttet til udlejningsvirksomheden.

11. Forbrugsvarer og driftsudgifter

Mange mindre daglige udgifter er også fradragsberettigede, når de understøtter udlejningsdriften.

Eksempler kan være:

• Rengøringsmidler
• Pærer
• Filtre
• Nøgler og låsebeslag
• Batterier til røgalarmer
• Papir, printerblæk og kontorartikler
• Porto
• Bankgebyrer knyttet til udlejningskontoen

Disse udgifter kan virke små hver for sig, men de løber hurtigt op i løbet af et år. For aktive udlejere er de ofte blandt de nemmeste fradrag at overse.

Udgifter, som udlejere normalt ikke kan fradrage med det samme

Lige så vigtigt som de fradrag, du kan kræve, er listen over udgifter, du ikke kan behandle som aktuelle fradrag i udlejningen.

Almindelige eksempler omfatter:

• Købsprisen for selve ejendommen
• Grundværdien
• Hovedstolen på realkreditlånet
• Kapitalforbedringer, som skal afskrives i stedet for at fradrages med det samme
• Private udgifter, der ikke er relateret til udlejningen
• Udgifter, der udelukkende vedrører privat brug af ejendommen

Hvis du bruger ejendommen både privat og til udlejning, skal du normalt fordele udgifterne mellem de to anvendelser. Det er især vigtigt for ferieboliger, ejendomme med blandet anvendelse og enheder, du selv bor i fra tid til anden.

Sådan indberettes lejeindtægter

De fleste lejeindtægter og udgifter for boligejendomme indberettes på Schedule E.

På det skema angiver udlejere normalt modtaget husleje, fradragsberettigede udgifter og afskrivninger. Hvis du ejer en andel af ejendommen, indberetter du normalt kun din andel af indtægter og udgifter.

Gode optegnelser gør dette lettere. Gem:

• Lejekontrakter
• Bank- og kreditkortudtog
• Kørselslog
• Reparationfakturaer
• Forsyningsregninger
• Forsikringsopgørelser
• Ejendomsskatteopgørelser
• Afslutningsdokumenter
• Afskrivningsplaner

Hvis du nogensinde skal dokumentere en udgift, er dokumentationen vigtigere end hukommelsen.

Hvorfor et LLC kan hjælpe udlejere med at holde styr på tingene

Et LLC skaber ikke i sig selv skattemæssige fradrag, og det erstatter ikke skatterådgivning. Men det kan gøre udlejningsvirksomheden lettere at drive.

Mange udlejere bruger et LLC til at:

• Holde lejeindtægter og udgifter adskilt fra privatøkonomien
• Gøre bogføringen enklere
• Organisere dokumenter til skatteindberetning
• Skabe en mere overskuelig struktur for flere ejendomme
• Gøre leverandør-, leje- og compliance-dokumentation lettere at håndtere

Det er her, Zenind passer naturligt ind. Zenind hjælper udlejere og investorer med at stifte amerikanske selskaber og håndtere stiftelsesprocessen med en struktur, der er designet til at holde den forretningsmæssige del af ejendomsbesiddelse organiseret fra starten.

For en ny udlejer kan det være forskellen mellem at skulle skynde sig ved skattetid og at have ryddelige bøger hele året.

En praktisk skattevane for udlejere året rundt

Den bedste skatteplan for udlejning er ikke en sidste-øjebliks oprydning i marts. Det er et system, der kører hele året.

En enkel arbejdsgang fungerer bedst:

1. Brug en separat bankkonto til udlejningen.
2. Betal udlejningsudgifter fra den konto, når det er muligt.
3. Gem alle kvitteringer og fakturaer.
4. Registrer kørsel og rejser, mens de sker.
5. Adskil reparationer fra forbedringer.
6. Afstem konti hver måned.
7. Gennemgå afskrivninger, når du køber nye aktiver eller foretager større opgraderinger.

Hvis du gør det konsekvent, bliver skatteindberetningen meget lettere, og risikoen for at overse fradrag falder.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg have et LLC for at kræve fradrag for udlejningsejendomme?

Nej. Fradrag for udlejning afhænger af aktiviteten og IRS-reglerne, ikke af om ejendommen ejes gennem et LLC. Et LLC kan dog stadig hjælpe med organisering og dokumentation.

Kan jeg fradrage en tom udlejningsejendom?

Du kan muligvis stadig fradrage almindelige udlejningsudgifter, hvis ejendommen aktivt udbydes til leje, også i en tom periode. De konkrete forhold er afgørende.

Kan jeg fradrage forbedringer på ejendommen?

Normalt ikke med det samme. Forbedringer kapitaliseres typisk og afskrives over tid i stedet for at blive fradraget på én gang.

Hvad er den største fejl, udlejere begår?

At blande private og udlejningsrelaterede udgifter sammen. Når grænserne udviskes, bliver dokumentationen sværere at forsvare, og fradragene sværere at underbygge.

Bør jeg bruge en CPA til skatter på udlejningsejendomme?

Hvis du ejer mere end én ejendom, bruger et LLC eller foretager løbende forbedringer, kan en CPA spare tid og hjælpe dig med at undgå dyre fejl i indberetningen.

Konklusion

Skattefradrag for udlejningsejendomme kan gøre en stor forskel for dit nettoafkast, men kun hvis du ved, hvilke udgifter der kvalificerer, og du fører detaljerede optegnelser. Rente på realkreditlån, ejendomsskat, afskrivning, reparationer, forsikring, forsyningsudgifter, administrationsgebyrer, rejser, juridisk hjælp, annoncering og driftsartikler er alle almindelige fradrag, som udlejere bør holde nøje øje med.

Hvis du opbygger en udlejningsvirksomhed, kan god bogføring kombineret med en klar selskabsstruktur gøre livet lettere. Zenind kan hjælpe dig med at stifte et LLC og få den administrative grundstruktur på plads, så du kan fokusere på at drive ejendommen i stedet for at jagte papirarbejde.

Nyttige IRS-referencer

• Publikation 527, Boligejendom til udlejning
• Publikation 946, Sådan afskriver du ejendom
• Schedule E (Form 1040), Supplerende indkomst og tab
• Publikation 463, Rejse-, gave- og biludgifter