11 Potongan Pajak Properti Sewa yang Harus Diketahui Setiap Pemilik Properti

Memiliki properti sewa dapat menghasilkan pendapatan yang stabil, tetapi juga menimbulkan tanggung jawab pelaporan pajak. Kabar baiknya, banyak biaya yang biasa dan perlu yang terkait dengan aktivitas sewa dapat dikurangkan jika Anda menyimpan catatan yang rapi dan melaporkan penghasilan dengan benar.

Untuk properti sewa residensial, IRS umumnya mengharuskan Anda melaporkan pendapatan dan pengeluaran pada Schedule E. Artinya, detail sangat penting: apa yang Anda belanjakan, kapan Anda membelanjakannya, untuk apa pengeluaran itu, dan apakah biaya tersebut terkait dengan penggunaan sewa atau pribadi. Jika Anda memiliki properti melalui LLC, aturan potongan pajaknya tidak berubah dengan sendirinya, tetapi LLC dapat membuat pembukuan, pemisahan dana, dan pengelolaan dokumen menjadi jauh lebih mudah.

Di bawah ini adalah 11 potongan pajak properti sewa yang perlu dipahami pemilik properti, ditambah pengeluaran yang biasanya tidak memenuhi syarat dan kebiasaan pencatatan yang membuat urusan pajak menjadi lebih sederhana.

1. Bunga KPR

Jika Anda membiayai properti dengan pinjaman, porsi bunga dari pembayaran KPR biasanya dapat dikurangkan sebagai biaya sewa.

Yang tidak bisa Anda kurangkan adalah porsi pokok dari pembayaran pinjaman. Pokok mengurangi saldo utang, tetapi bukan biaya operasional.

Perbedaan ini penting karena banyak pemilik properti hanya melihat pembayaran bulanan dan mengira seluruh jumlahnya bisa dikurangkan. Pada kenyataannya, biasanya hanya komponen bunga yang dapat dikurangkan, sehingga laporan pemberi pinjaman dan dokumen hipotek tahunan sangat penting.

2. Pajak Properti

Pajak properti yang dibayar atas properti sewa umumnya dapat dikurangkan.

Ini mencakup pajak properti tingkat county, kota, dan lokal yang terkait dengan aktivitas sewa. Jika properti digunakan sebagian untuk sewa dan sebagian untuk penggunaan pribadi, Anda umumnya perlu mengalokasikan pengeluaran antara kedua penggunaan tersebut.

Jika Anda membayar pajak melalui rekening escrow, jumlah tersebut tetap dapat dikurangkan saat pajak benar-benar dibayarkan atas nama Anda, bukan hanya ketika Anda mengisi dana escrow.

3. Depresiasi

Depresiasi adalah salah satu potongan pajak terpenting bagi pemilik properti karena memungkinkan Anda memulihkan sebagian biaya properti dari waktu ke waktu.

Untuk properti sewa residensial, bangunan umumnya didepresiasi selama 27,5 tahun dengan metode garis lurus dan konvensi pertengahan bulan. Tanah tidak dapat didepresiasi, jadi hanya bangunan dan perbaikan tertentu yang memenuhi syarat yang dimasukkan.

Depresiasi juga dapat berlaku untuk aset sewa lain seperti peralatan, furnitur, dan peralatan tertentu, tergantung pada klasifikasinya. Intinya, depresiasi bukan pengeluaran kas langsung, tetapi dapat menciptakan potongan kertas yang signifikan seiring waktu.

4. Perbaikan dan Pemeliharaan

Perbaikan dan pemeliharaan yang menjaga properti tetap layak disewa sering kali dapat dikurangkan pada tahun saat Anda membayarnya.

Contohnya dapat mencakup:

• Memperbaiki kebocoran
• Mengganti kunci yang rusak
• Menambal drywall
• Menservis tungku atau AC
• Mengecat di antara penyewa
• Membersihkan puing setelah penyewa pindah

Batas antara perbaikan dan peningkatan sangat penting. Perbaikan mengembalikan properti ke kondisi kerja. Peningkatan menambah nilai, memperpanjang umur manfaat, atau mengadaptasi properti untuk penggunaan baru. Peningkatan umumnya dikapitalisasi dan didepresiasi, bukan langsung dikurangkan.

5. Premi Asuransi

Asuransi adalah potongan umum lainnya untuk properti sewa.

Ini dapat mencakup asuransi landlord, asuransi kerusakan, asuransi tanggung jawab, asuransi banjir, dan polis lain yang melindungi properti sewa atau bisnis sewa Anda. Jika Anda membayar asuransi yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman atau dibeli untuk manajemen risiko, biaya tersebut biasanya merupakan bagian dari aktivitas sewa.

Jika polis mencakup penggunaan pribadi dan sewa, jumlah yang dapat dikurangkan biasanya perlu dialokasikan.

6. Utilitas yang Anda Bayarkan untuk Penyewa

Jika Anda menanggung utilitas untuk unit sewa, biaya tersebut umumnya dapat dikurangkan.

Itu dapat mencakup listrik, gas, air, saluran pembuangan, sampah, internet, atau kabel jika pemilik properti membayarnya sebagai bagian dari perjanjian sewa. Potongan tersebut menjadi milik pihak yang benar-benar membayar biaya itu, jadi jika penyewa mengganti biaya kepada Anda, penggantian tersebut biasanya diperlakukan sebagai pendapatan sewa.

Inilah salah satu alasan pencatatan bulanan yang akurat sangat penting. Tagihan utilitas mudah terlewat, terutama jika dibayar otomatis.

7. Biaya Manajemen Properti

Jika Anda menyewa manajer properti, agen penyewaan, atau perusahaan manajemen, biayanya biasanya dapat dikurangkan.

Biaya ini dapat mencakup:

• Penyaringan penyewa
• Penagihan sewa
• Koordinasi pemeliharaan
• Administrasi sewa
• Iklan kekosongan unit
• Pengawasan rutin properti

Banyak pemilik properti menggunakan bantuan manajemen untuk menghemat waktu, mengurangi pekerjaan langsung, dan meningkatkan komunikasi dengan penyewa. Dari sisi pajak, biaya ini biasanya diperlakukan sebagai biaya operasional sewa biasa.

8. Iklan dan Pemasaran

Biaya iklan yang terkait dengan pencarian penyewa umumnya dapat dikurangkan.

Itu dapat mencakup listing online, papan halaman, fotografi, distribusi listing, iklan sewa, dan materi pemasaran yang digunakan untuk mempromosikan properti. Jika Anda membayar untuk mengisi kekosongan, biaya tersebut termasuk dalam operasional bisnis sewa.

Biaya penyaringan yang secara langsung terkait dengan pemasaran dan penyewaan juga dapat memenuhi syarat, tergantung pada biaya yang tepat dan cara pembayarannya.

9. Biaya Perjalanan dan Kendaraan

Jika Anda bepergian untuk mengelola, memeriksa, memperbaiki, atau menyewakan properti, sebagian dari biaya tersebut mungkin dapat dikurangkan.

Ini dapat mencakup perjalanan untuk menunjukkan properti, bertemu kontraktor, memeriksa perbaikan, atau menangani masalah penyewa. Jika Anda menggunakan kendaraan untuk perjalanan terkait sewa, Anda mungkin dapat mengurangkan biaya dengan metode biaya aktual kendaraan atau metode lain yang diizinkan IRS, jika Anda memenuhi syarat.

Yang biasanya tidak memenuhi syarat adalah perjalanan harian normal ke pekerjaan lain atau urusan pribadi yang kebetulan melibatkan properti.

Pendekatan yang paling praktis adalah menyimpan catatan setiap perjalanan, tanggalnya, tujuan, dan tujuan bisnisnya. Log jarak tempuh sederhana dapat mencegah banyak masalah di kemudian hari.

10. Biaya Hukum dan Profesional

Pemilik properti sering membutuhkan bantuan hukum dan profesional, dan biaya tersebut umumnya dapat dikurangkan jika terkait dengan aktivitas sewa.

Ini dapat mencakup:

• Biaya pengacara untuk peninjauan perjanjian sewa atau masalah pengusiran
• Biaya CPA atau persiapan pajak yang terkait dengan sewa
• Perangkat lunak pembukuan atau bantuan akuntansi
• Biaya konsultasi untuk operasional sewa

Biaya profesional sangat penting bagi pemilik properti yang memiliki banyak unit atau memegang properti melalui LLC. Jejak dokumen yang kuat membantu menunjukkan bahwa biaya tersebut biasa, perlu, dan terkait dengan bisnis sewa.

11. Perlengkapan dan Biaya Operasional

Banyak biaya kecil sehari-hari juga dapat dikurangkan ketika mendukung operasional sewa.

Contohnya dapat mencakup:

• Perlengkapan kebersihan
• Bola lampu
• Filter
• Kunci dan perangkat keras kunci
• Baterai detektor asap
• Kertas, tinta printer, dan perlengkapan kantor
• Ongkos kirim
• Biaya bank yang terkait dengan rekening sewa

Biaya-biaya ini mungkin tampak kecil satu per satu, tetapi jumlahnya cepat bertambah selama setahun. Bagi pemilik properti aktif, biaya ini sering menjadi salah satu potongan yang paling mudah terlewat.

Biaya yang Biasanya Tidak Dapat Langsung Dikurangkan oleh Pemilik Properti

Sama pentingnya dengan potongan yang bisa Anda klaim adalah daftar biaya yang tidak dapat diperlakukan sebagai potongan sewa текущи.

Contoh umum meliputi:

• Harga pembelian properti itu sendiri
• Nilai tanah
• Pokok hipotek
• Peningkatan modal yang harus didepresiasi, bukan langsung dikurangkan
• Biaya pribadi yang tidak terkait dengan sewa
• Biaya yang hanya terkait dengan penggunaan pribadi atas properti

Jika Anda menggunakan properti untuk tujuan pribadi dan sewa, Anda umumnya harus membagi biaya antara kedua penggunaan tersebut. Ini sangat penting untuk rumah liburan, properti dengan penggunaan campuran, dan unit yang kadang Anda tempati sendiri.

Cara Pendapatan Properti Sewa Dilaporkan

Sebagian besar pendapatan dan pengeluaran sewa residensial dilaporkan pada Schedule E.

Formulir tersebut adalah tempat pemilik properti biasanya mencatat sewa yang diterima, biaya yang dapat dikurangkan, dan depresiasi. Jika Anda memiliki sebagian kepemilikan properti, Anda biasanya hanya melaporkan bagian pendapatan dan pengeluaran milik Anda.

Catatan yang baik membuat hal ini lebih mudah. Simpan:

• Perjanjian sewa
• Laporan bank dan kartu kredit
• Log jarak tempuh
• Faktur perbaikan
• Tagihan utilitas
• Laporan asuransi
• Catatan pajak properti
• Dokumen penutupan
• Jadwal depresiasi

Jika Anda perlu membuktikan suatu biaya, jejak dokumen lebih penting daripada ingatan.

Mengapa LLC Dapat Membantu Pemilik Properti Tetap Terorganisasi

LLC tidak menciptakan potongan pajak sewa dengan sendirinya, dan tidak menggantikan saran pajak. Namun, LLC dapat membuat bisnis sewa lebih mudah dijalankan.

Banyak pemilik properti menggunakan LLC untuk:

• Memisahkan pendapatan dan biaya sewa dari keuangan pribadi
• Menyederhanakan pembukuan
• Mengatur catatan untuk pelaporan pajak
• Membuat struktur yang lebih rapi untuk beberapa properti
• Memudahkan pengelolaan dokumen vendor, sewa, dan kepatuhan

Di sinilah Zenind berperan secara alami. Zenind membantu pemilik properti dan investor membentuk perusahaan di A.S. dan mengelola proses pembentukan dengan struktur yang dirancang agar sisi bisnis kepemilikan properti tetap terorganisasi sejak awal.

Bagi pemilik properti baru, itu bisa menjadi pembeda antara terburu-buru saat musim pajak dan memiliki pembukuan yang rapi sepanjang tahun.

Kebiasaan Pajak Tahunan yang Praktis untuk Pemilik Properti

Strategi pajak properti sewa terbaik bukanlah bersih-bersih mendadak di bulan Maret. Itu adalah sistem sepanjang tahun.

Alur kerja sederhana biasanya paling efektif:

1. Gunakan rekening bank khusus untuk properti sewa.
2. Bayar biaya sewa dari rekening itu bila memungkinkan.
3. Simpan setiap tanda terima dan faktur.
4. Catat jarak tempuh dan perjalanan saat terjadi.
5. Pisahkan perbaikan dari peningkatan.
6. Rekonsiliasi rekening setiap bulan.
7. Tinjau depresiasi saat Anda membeli aset baru atau melakukan peningkatan besar.

Jika Anda melakukannya secara konsisten, pelaporan pajak menjadi jauh lebih mudah dan risiko melewatkan potongan pajak berkurang.

FAQ

Apakah saya perlu LLC untuk mengklaim potongan pajak properti sewa?

Tidak. Potongan sewa didasarkan pada aktivitas dan aturan IRS, bukan pada apakah properti dimiliki melalui LLC. Namun, LLC tetap dapat membantu organisasi dan pencatatan.

Apakah saya bisa mengurangkan properti sewa yang kosong?

Anda mungkin masih bisa mengurangkan biaya sewa biasa jika properti memang dipasarkan untuk disewa, bahkan selama kosong. Fakta spesifik sangat penting.

Apakah saya bisa mengurangkan peningkatan pada properti?

Biasanya tidak secara langsung. Peningkatan biasanya dikapitalisasi dan didepresiasi dari waktu ke waktu, bukan langsung dikurangkan sekaligus.

Apa kesalahan terbesar yang dilakukan pemilik properti?

Mencampur biaya pribadi dan biaya sewa. Begitu batasnya kabur, catatan menjadi lebih sulit dipertahankan dan potongan pajak menjadi lebih sulit didukung.

Apakah saya harus menggunakan CPA untuk pajak properti sewa?

Jika Anda memiliki lebih dari satu properti, menggunakan LLC, atau sering melakukan peningkatan, CPA dapat menghemat waktu dan membantu Anda menghindari kesalahan pelaporan yang mahal.

Poin Penting

Potongan pajak properti sewa dapat memberikan perbedaan besar pada laba bersih Anda, tetapi hanya jika Anda tahu biaya mana yang memenuhi syarat dan Anda menyimpan catatan yang detail. Bunga KPR, pajak properti, depresiasi, perbaikan, asuransi, utilitas, biaya manajemen, perjalanan, bantuan hukum, iklan, dan perlengkapan operasional semuanya adalah potongan umum yang harus dicatat dengan cermat oleh pemilik properti.

Jika Anda membangun bisnis sewa, menggabungkan pembukuan yang baik dengan struktur entitas yang jelas dapat memudahkan hidup. Zenind dapat membantu Anda membentuk LLC dan menyiapkan fondasi administratif sehingga Anda bisa fokus mengelola properti, bukan mengejar dokumen.

Referensi IRS yang Berguna

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses