АҚШ-та жалға берілетін мүлікке инвестициялау бизнесін қалай бастауға болады: 7 практикалық қадам

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау ұзақ мерзімді бизнеске айнала алады, егер сіз оған басынан-ақ бизнес ретінде қарасаңыз. Бұл үшін дұрыс заңды құрылымды таңдау, жеке және бизнес қаржысын бөлу, жергілікті жалға беруші ережелерін түсіну және активтерді сатып алуды, басқаруды және ауқымдауды жеңілдететін жүйелер құру қажет.

Табысты жалға берілетін мүлік бизнесі тек үй сатып алып, жалдау ақысын жинаумен шектелмейді. Бұл сіздің активтеріңізді қорғайтын, қаржыландыруды қолдайтын және портфолиоңыз ұлғайған сайын сәйкестікті сақтайтын қайталанатын операция құру туралы. Сіз бір отбасыға арналған жалға берілетін үйді, көппәтерлі нысанды немесе ұзақ мерзімді жалға берулердің аралас түрін жоспарлап отырсаңыз да, алғашқы қадамдарыңыз бизнестің қаншалықты табысты және басқаруға қолайлы болатынын айқындайды.

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау бизнесі не істейді

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау бизнесі жылжымайтын мүлікке иелік ету және оны жалға алушыларға беру арқылы табыс табады. Сіздің стратегияңызға қарай, кіріс мына көздерден түсуі мүмкін:

• Ұзақ мерзімді жалға алушылардан ай сайынғы жалдау ақысы
• Заңмен рұқсат етілген жағдайда өтінім және кешіктірілген төлемдер
• Уақыт өте келе құнның өсуі
• Жақсартылған операциялық тиімділіктен түсетін ақша ағыны
• Жөндеу жұмыстары есебінен капиталдың өсуі

Кейбір инвесторлар тұрақты ай сайынғы табысқа мән береді. Басқалары ұзақ мерзімді құн өсімін, салықтық артықшылықтарды немесе кейін зейнетақыны қолдай алатын портфолионы қалайды. Бұл модель әртүрлі түрде жұмыс істей алады, бірақ оның тұрақты болуы үшін заңды, қаржылық және операциялық бөліктер дұрыс орнатылуы тиіс.

1. Инвестициялық стратегияңызды анықтаңыз

Бизнес құрудан немесе мүлік сатып алудан бұрын, қандай жалға беру бизнесін қалыптастырғыңыз келетінін шешіңіз. Сіздің стратегияңыз қаржыландыру қажеттіліктеріңізге, салық жоспарлауға, құрылым таңдауға және басқару тәсіліне дейін бәріне әсер етеді.

Жиі қолданылатын тәсілдер:

• Жалғыз отбасылық үйлерді жалға беру, өйткені оларды басқару оңайырақ
• Көппәтерлі нысандар, өйткені олар ақша ағынын күшейтіп, әртараптандыру береді
• Болжамды табыс үшін ұзақ мерзімді сатып алып, ұстап қалу стратегиясы
• Тұрақтандыру алдында жөндеуді қажет ететін құн қосатын нысандар
• Жергілікті заңдар рұқсат еткен қысқа немесе орта мерзімді жалға берулер

Өзіңізге бірнеше практикалық сұрақ қойыңыз:

• Бастапқыда қанша капитал сала аласыз?
• Пассивті табыс па, әлде белсенді портфолио өсімі ме қажет?
• Өзіңіз басқарасыз ба, әлде мүлік басқарушысын жалдайсыз ба?
• Бір нарыққа ма, әлде бірнеше штатқа ма инвестиция жасайсыз?
• Бір ғана нысан ба, әлде ауқымдауға болатын бизнес пе?

Айқын стратегия сізге мақсатыңызға сай келмейтін мүлікті сатып алудан сақтайды.

2. Дұрыс бизнес құрылымын таңдаңыз

Көптеген инвесторлар барлық мүлікті жеке атына рәсімдеудің орнына, жалға берілетін мүлікті бизнес құрылымы арқылы ұстайды. Дұрыс құрылым сіздің мақсаттарыңызға, тәуекелге төзімділігіңізге, салық жағдайыңызға және иелік еткіңіз келетін нысандар санына байланысты.

Жиі қолданылатын нұсқалар:

• Жеке кәсіпкерлік: қарапайым, бірақ жауапкершілікті бөлуі ең әлсіз
• LLC: жалға берушілер арасында танымал, өйткені ол бизнес пен жеке активтерді бөлуге көмектеседі
• Корпорация: қарапайым жалға беру иелігі үшін сирек қолданылады, бірақ кейбір өсім немесе инвестициялық құрылымдарда пайдалы болуы мүмкін

Көптеген жалға берушілер үшін LLC - бастауға ең практикалық нұсқа. Ол жеке және бизнес әрекеттерінің арасында айқын шекара құруға көмектеседі, әсіресе сіз жалдау шарттарына қол қойғанда, бизнес шоттарын ашқанда немесе қаржыландыру келісімдеріне кіргенде пайдалы.

Егер сіз АҚШ-та жалға берілетін мүлік бизнесін құрып жатсаңыз, келесі қадамдарды қарастырыңыз:

• Штатыңызда қолжетімді бизнес атауын таңдаңыз
• Құрылтай құжаттарын штатқа тапсырыңыз
• Тіркелген агент тағайындаңыз
• LLC құрсаңыз, операциялық келісім жасаңыз
• IRS-тен EIN алыңыз
• Бизнес банктік шот ашыңыз

Zenind кәсіпкерлерге АҚШ-та бизнес құрылымын құруға және оны қолдап отыруға көмектесе алады, бұл мүлікті сатып алмас бұрын жалға беру компаниясын ашқыңыз келгенде пайдалы.

3. Жеке және бизнес қаржысын бөлек ұстаңыз

Қаражаттарды араластыру бухгалтерлік қиындықтар туғызудың және ұйымның жауапкершілікті шектеуін әлсіретудің ең жылдам жолдарының бірі. Тіпті бір ғана нысан болса да, бизнес транзакцияларын бірінші күннен бастап бөлек ұстаңыз.

Мыналарды ашыңыз:

• Арнайы бизнес чек шоты
• Жалға беруге қатысты шығындарға арналған бизнес кредит картасы
• Табыс пен шығындарды есепке алу жүйесі
• Нысанға қатысты жазбалар үшін бірыңғай атау жүйесі

Бизнес шотын мына төлемдер үшін пайдаланыңыз:

• Ипотека төлемдері, егер қолданылса
• Сақтандыру жарналары
• Жөндеу және техникалық қызмет көрсету
• Мүлік салығы
• Жарнама және жалға беру шығындары
• Заңгерлік және кәсіби қызметтер

Жеке шығындарды бизнес шотынан бөлек ұстаңыз. Мұндай тәртіп салық есептерін жеңілдетеді және бизнестің қалай жүргізілетінін көрсету қажет болса, таза жазбаларды сақтауға көмектеседі.

4. Нарықты және мәміле критерийлерін түсініңіз

Жалға беру бизнесі эмоцияға емес, тәртіпке сүйеніп сатып алғанда жақсы жұмыс істейді. Бұл нарықты талдауды, табыстылықты бағалауды және сатып алу үшін нақты өлшемдерге ие болуды білдіреді.

Мыналарды қараңыз:

• Орташа сатып алу бағалары
• Ұқсас нысандардың жалдау деңгейлері
• Бос тұру деңгейі
• Аудан сұранысы және жалға алушы профилі
• Жергілікті жұмыс орындарының өсімі және халық санының үрдістері
• Мүлік салығының мөлшерлемелері және сақтандыру шығындары
• Жөндеу және техникалық қызмет көрсету күтулері

Қарапайым мәміле талдауын жасаңыз, оған мыналар кіреді:

• Сатып алу бағасы
• Алғашқы жарна
• Жабу шығындары
• Жөндеу бюджеті
• Болжамды ай сайынғы жалдау ақысы
• Ипотека төлемі
• Сақтандыру
• Салықтар
• Техникалық қызмет көрсету резерві
• Бос тұру резерві
• Мүлік басқару ақысы

Тек жалдау ақысын негізге алып тартымды көрінген мәміле, салықтарды, сақтандыруды, жөндеуді және бос тұру кезеңдерін қоса есептегенде тиімді болмауы мүмкін. Ең жақсы инвесторлар ұсыныс бермей тұрып өз сандарын жақсы біледі.

5. Қаржыландыруды ерте қамтамасыз етіңіз

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу капиталды көп қажет етеді, сондықтан қаржыландыру бизнес-жоспардың маңызды бөлігі болып табылады. Нысанды қалай қаржыландыратыныңыз ақша ағынына, левереджге және қаншалықты жылдам ауқымдай алатыныңызға әсер етеді.

Ықтимал қаржыландыру нұсқалары:

• Дәстүрлі инвестициялық мүлік несиелері
• Қоғамдық банктерден немесе кредиттік одақтардан портфельдік несиелер
• Жеке несие берушілер
• Қысқа мерзімді жобаларға арналған hard money несиелері
• Кейбір мәмілелердегі сатушы қаржыландыруы
• Резервтер немесе серіктестіктер есебінен қолма-қол сатып алу

Несие берушілер әдетте мыналарды бағалайды:

• Кредиттік балл және кредит тарихы
• Қарыздың табысқа қатынасы
• Қолма-қол резервтер
• Алғашқы жарна мөлшері
• Мүлік түрі және оны пайдалану сипаты
• Жалдау табысының болжамдары

Егер сіз LLC арқылы бастасаңыз, несие берушілерден титул, жауапкершілік және жеке кепілдік мәселелерін қалай қарайтынын сұраңыз. Кейбір несиелер ұйымның атына беріледі, ал басқалары жеке кепілдікті талап етеді. Құрылымды алдын ала білу жабылу процесіндегі кідірістерді болдырмауға көмектеседі.

6. Құқықтық және сәйкестік жүйелерін енгізіңіз

Жалға берілетін мүлікті иелену тұрақты сәйкестік міндеттемелерін туғызады. Бұлар штат пен қалаға қарай өзгеруі мүмкін, бірақ бизнеске оларды қадағалап отыруға арналған жүйе керек.

Негізгі сәйкестік салаларына жиі мыналар кіреді:

• Жалға беруші мен жалға алушы заңдары
• Әділ тұрғын үй ережелері
• Қауіпсіздік депозитін өңдеу тәртібі
• Тұруға жарамдылық және қауіпсіздік талаптары
• Жергілікті жалға беру тіркеуі немесе лицензиялау
• Штаттық және федералдық салық есебі
• Егер ұйым арқылы жұмыс істесеңіз, жыл сайынғы бизнес есептері

Күшті келісімшарттар мен жазбаша рәсімдерді қолдану да маңызды:

• Сіздің штатыңызға бейімделген жалдау шарттары
• Кіріс және шығыс тексеру парақтары
• Жалдау ақысын жинау саясаты
• Жөндеу сұрауларын өңдеу тәртібі
• Жергілікті заңға сай көшіру және хабарлама рәсімдері

Егер сіз LLC немесе корпорация құрсаңыз, сәйкестік тек тіркеумен аяқталмайтынын есте сақтаңыз. Жақсы мәртебені сақтау үшін жылдық есептерді, тіркелген агент талаптарын және өзге де штаттық міндеттемелерді орындап отыру қажет.

7. Мүлікті басқару жүйелерін құрыңыз

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау сенімді жүйелер болғанда әлдеқайда жеңілдейді. Тіпті шағын портфолионың өзіне құрылым қажет.

Мына процестерді құрыңыз:

• Бос тұрған нысандарды жарнамалау
• Жалға алушыларды біркелкі және заңға сай тексеру
• Жалдау ақысын электронды түрде жинау
• Жөндеу сұрауларын қадағалау
• Тексерулерді жоспарлау
• Жалдау шарттарын ұзарту
• Қаржылық жазбаларды реттеп сақтау

Сондай-ақ басқару тәсілі бойынша шешім қабылдау керек:

• Төмен шығын және тікелей бақылау қажет болса, өзіңіз басқару
• Уақытты үнемдеп, тезірек ауқымдау үшін үшінші тарап мүлік басқаруын пайдалану
• Кейбір міндеттерді өзіңіз атқарып, қалғанын аутсорсингке беру үшін аралас басқару

Өзіңіз басқару жергілікті иелер үшін бір немесе екі нысанмен жақсы жұмыс істей алады. Портфолио өскен сайын көптеген инвесторлар сатып алу, қаржыландыру және стратегияға назар аудару үшін кәсіби басқаруға көшеді.

Бастау құны қанша

Бастапқы шығындар мүліктің бағасына, нарыққа және қаржыландыру шарттарына қарай айтарлықтай өзгереді. Жалпы алғанда, сізге әрі құрылым құруға, әрі мүлік сатып алуға қатысты шығындарды ескеру қажет.

Бизнес құру шығындарына мыналар кіруі мүмкін:

• Штаттық тіркеу алымдары
• Тіркелген агент қызметі
• Операциялық келісім дайындау
• EIN рәсімдеу
• Жылдық сәйкестік немесе есеп алымдары

Мүлікке қатысты шығындарға мыналар кіруі мүмкін:

• Алғашқы жарна
• Жабу шығындары
• Сақтандыру
• Тексерулер
• Бағалау
• Бастапқы жөндеу немесе қайта жаңарту
• Бос тұру және күтім үшін резерв қаражат

Жақсы қағида - қолда қосымша капитал ұстау. Жалға берілетін мүлік бизнесі күтпеген жөндеуді, бос тұруды немесе жалға алушының кешіктірілген төлемін бүкіл операцияға қауіп төндірмей көтере алғанда тұрақтырақ болады.

Жалға берілетін мүлік бизнесіне қатысты салықтық мәселелер

Салықтар - инвесторлардың жалға беру бизнесін рәсімдеуінің негізгі себептерінің бірі. Сіздің құрылымыңызға және жағдайыңызға қарай, мүлікке қатысты кәдімгі және қажетті бизнес шығындарын шегерімге жатқыза аласыз.

Жиі шегерілетін санаттарға мыналар жатады:

• Ипотека бойынша пайыздар
• Мүлік салығы
• Сақтандыру
• Жөндеу және техникалық қызмет көрсету
• Жарнама
• Кәсіби қызметтер
• Рұқсат етілген жағдайда мүлікті басқаруға байланысты сапар шығындары
• Амортизация

Салықтық тәртіп ұйым түріне, жұмыс істейтін штатыңызға және мүліктің қалай пайдаланылатынына байланысты өзгереді. Жалға берілетін мүлікке қатысты салық ережелері күрделі болуы мүмкін, сондықтан ірі құрылымдық шешімдер қабылдамас бұрын білікті салық маманымен жұмыс істеңіз.

Жиі жіберілетін қателер

Көптеген алғаш рет инвестиция салатындар алдын алуға болатын қиындықтарға тап болады. Ең жиі кездесетіндері:

• Барлық операциялық шығындарды есептемей сатып алу
• Жеке және бизнес қаржысын бөлмеу
• Жалға беруші мен жалға алушы заңдарын елемеу
• Жөндеу және бос тұру резервтерін төмен бағалау
• Әлсіз жалдау келісімдерін пайдалану
• Жүйелерсіз тым жылдам кеңею
• Қолма-қол резерві аз нысандарға шамадан тыс қарыз жүктеу

Мақсат тек жылжымайтын мүлік сатып алу емес. Мақсат - нарық өзгерістеріне, жалға алушылардың ауысуына және операциялық тосын жағдайларға төтеп бере алатын бизнес құру.

Жалға берілетін мүлік бизнесі қашан орынды

Егер сізге мыналар маңызды болса, жалға берілетін мүлік бизнесі жақсы таңдау болуы мүмкін:

• Жылжымайтын мүлік арқылы ұзақ мерзімді байлық жинау
• Салық тұрғысынан тиімді табыс мүмкіндіктері
• Қайталанатын табысы бар нақты бизнес
• Тек цифрлық емес, активке негізделген өсу
• Уақыт өте келе ауқымдау мүмкіндігі

Егер сізде капитал, шыдам немесе белсенді операцияларға бейімділік болмаса, бұл модель сізге аз қолайлы болуы мүмкін. Жалға берушілік - бұл бизнес, және ол заңдық, қаржылық және техникалық қызмет көрсету жауапкершіліктерін талап етеді.

Қорытынды ойлар

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау бизнесін бастау мінсіз нысанды табудан гөрі, дұрыс негіз құруға көбірек байланысты. Егер сіз нақты стратегия таңдасаңыз, дұрыс ұйым құрып, қаржыны бөлсеңіз, жергілікті нарықты түсінсеңіз және берік сәйкестік пен басқару жүйелерін орнатсаңыз, бизнесіңізді жауапкершілікпен дамытуға жағдай жасайсыз.

Көптеген инвесторлар үшін бірінші нысанды сатып алмас бұрын дұрыс бизнес құрылымын құру ең ақылды алғашқы қадам болып табылады. Бұл сізге операциялық құрылымды, жақсырақ есеп жүргізуді және несие берушілермен, жеткізушілермен және жалға алушылармен жұмыс істеуге арналған кәсіби негізді береді.

Жалға берілетін мүлік бизнесі табыс пен ұзақ мерзімді құн әкеле алады, бірақ ол тәртіппен құрылғанда ғана. Құрылымнан бастаңыз, содан кейін сенімді түрде ауқымдаңыз.

Жиі қойылатын сұрақтар

Жалға берілетін мүлік бизнесін бастау үшін LLC қажет пе?

Жоқ, бірақ көптеген инвесторлар LLC таңдауды жөн көреді, өйткені ол жеке және бизнес әрекеттерін бөлуге көмектеседі. Ең жақсы құрылым сіздің мақсаттарыңызға, салық жағдайыңызға және қаржыландыру стратегияңызға байланысты.

Бір ғана жалға берілетін мүлікпен бастауға бола ма?

Иә. Көптеген табысты инвесторлар бір нысаннан бастап, тәжірибе, капитал және жүйелер жинаған сайын кеңейеді.

Мүлікті өзім басқаруым керек пе?

Бұл сіздің уақытыңызға, орналасқан жеріңізге және тәжірибеңізге байланысты. Өзi басқару ақша үнемдеуі мүмкін, бірақ кәсіби басқару жүктемені азайтып, ауқымдауға көмектеседі.

Ең маңызды алғашқы қадам қандай?

Ең маңызды алғашқы қадам - нақты жоспар жасау. Бұған нарық, қаржыландыру тәсілі, заңды құрылым және сатып алудан бұрынғы операциялық модель кіреді.