Sprievodca licenciami na realitnú činnosť v New Yorku pre maklérske firmy

Ak plánujete prevádzkovať realitnú firmu v New Yorku, licencia nie je voliteľná. Štát prísne reguluje maklérsku činnosť a pravidlá ovplyvňujú štruktúru spoločnosti aj ľudí, ktorí pod ňou pracujú. Či už budujete samostatnú maklérsku kanceláriu, otvárate tímovú kanceláriu alebo rozširujete existujúce realitné podnikanie, potrebujete jasne rozumieť tomu, čo očakáva Ministerstvo zahraničných vecí štátu New York.

Tento sprievodca vysvetľuje hlavné licenčné požiadavky pre newyorské realitné maklérske firmy a individuálnych držiteľov licencií, rozdiel medzi maklérmi a predajcami, hlavné povinnosti v oblasti dodržiavania predpisov a kroky pri zakladaní firmy, ktoré môžu novej spoločnosti pomôcť začať správne.

Čo sa v New Yorku považuje za realitnú maklérsku činnosť

New York definuje realitného makléra široko. Maklér je každá osoba, firma, spoločnosť s ručením obmedzeným alebo korporácia, ktorá za odmenu alebo inú protihodnotu pre iných ponúka, predáva, vymieňa, kupuje, prenajíma alebo vyjednáva realitné transakcie. Definícia zahŕňa aj niektoré činnosti súvisiace s výberom nájomného a hypotékami.

To znamená, že licenčná požiadavka sa neobmedzuje iba na jednotlivcov. Podnikateľský subjekt, ktorý poskytuje maklérske služby, môže potrebovať licenciu a osoby konajúce v mene tohto podniku musia byť riadne licencované a kontrolované.

Licencia makléra vs. licencia predajcu

Dve najbežnejšie licencie sú licencia makléra a licencia predajcu.

Predajca pracuje pod dohľadom licencovaného makléra. Predajca nemôže pôsobiť samostatne a nemôže sám prevádzkovať maklérsku firmu.

Maklér môže pôsobiť samostatne a môže tiež organizovať a dohliadať na maklérske podnikanie. V praxi je licencia makléra kľúčovým oprávnením pre každého, kto chce vlastniť alebo riadiť maklérsku firmu v New Yorku.

Požiadavky na realitného predajcu v New Yorku

Aby sa žiadateľ stal realitným predajcom v New Yorku, vo všeobecnosti musí:

• Mať najmenej 18 rokov
• Mať platný vodičský preukaz s fotografiou štátu New York alebo nešoférsky preukaz totožnosti
• Absolvovať 77 hodín schváleného kvalifikačného vzdelávania
• Úspešne zložiť skúšku realitného predajcu štátu New York
• Byť sponzorovaný licencovaným realitným maklérom štátu New York
• Predložiť vyplnenú žiadosť a zaplatiť požadovaný poplatok

Aktuálny poplatok Ministerstva zahraničných vecí za prvotnú žiadosť predajcu je 65 USD. Poplatok za obnovenie je tiež 65 USD a poplatok za písomnú skúšku je 15 USD.

Platnosť licencie je dva roky.

Požiadavky na realitného makléra v New Yorku

Aby sa žiadateľ stal realitným maklérom v New Yorku, vo všeobecnosti musí:

• Mať najmenej 20 rokov
• Mať platný vodičský preukaz s fotografiou štátu New York alebo nešoférsky preukaz totožnosti
• Mať najmenej dva roky praxe ako licencovaný realitný predajca alebo najmenej tri roky praxe vo všeobecnej realitnej oblasti, prípadne kombináciu oboch
• Splniť minimálny počet bodov požadovaný pre príslušný typ praxe
• Absolvovať 152 hodín schváleného kvalifikačného vzdelávania
• Úspešne zložiť maklérsku skúšku
• Predložiť vyplnenú žiadosť a zaplatiť požadovaný poplatok

Žiadosť makléra zahŕňa aj schválenie názvu. Pred podaním musia byť navrhované obchodné názvy písomne predložené Divízii licenčných služieb na schválenie. Po schválení musí žiadateľ podať príslušný podnikateľský dokument na okresnom úrade alebo na Divízii korporácií Ministerstva zahraničných vecí štátu New York, v závislosti od štruktúry.

Aktuálny poplatok Ministerstva zahraničných vecí za prvotnú žiadosť makléra je 185 USD. Poplatok za obnovenie je tiež 185 USD a poplatok za písomnú skúšku je 15 USD.

Platnosť licencie je dva roky.

Výber správnej podnikateľskej štruktúry pre maklérsku firmu

Ak zakladáte maklérsku firmu, na štruktúre záleží. Mnohé firmy pôsobia ako jedna z týchto foriem:

• Spoločnosť s ručením obmedzeným
• Korporácia
• Partnerstvo
• Individuálna maklérska činnosť

Správna štruktúra závisí od vašich cieľov, modelu vlastníctva, daňových preferencií, postoja k zodpovednosti a plánov dlhodobého rastu. Pre mnohých nových zakladateľov je LLC najflexibilnejším východiskom, pretože oddeľuje osobnú a podnikateľskú identitu, podporuje profesionálnu značku a často sa udržiava jednoduchšie než korporácia.

Zenind pomáha podnikateľom zakladať americké podnikateľské subjekty so záznamami a základmi dodržiavania predpisov, ktoré potrebujú pred začatím licenčných krokov. Pri maklérskej firme to môže znamenať založenie subjektu, udržiavanie zakladateľských záznamov v poriadku a prípravu spoločnosti na licenčný proces.

Licenčné kroky pre novú maklérsku firmu

Čisté spustenie zvyčajne nasleduje takúto postupnosť:

1. Vyberte subjekt a obchodný názov
2. Overte dostupnosť názvu a získajte schválenie tam, kde sa vyžaduje
3. Založte podnikateľský subjekt v štáte
4. Získajte EIN od IRS
5. Nastavte samostatné finančné záznamy a firemné bankovníctvo
6. Dokončite proces získania maklérskej licencie cez Ministerstvo zahraničných vecí štátu New York
7. Zaregistrujte pobočky, ak je to relevantné
8. Zaveďte zásady dodržiavania predpisov pred prijímaním klientov

Vynechanie týchto krokov vytvára zbytočné oneskorenia. Ak napríklad obchodný názov nie je schválený včas, žiadosť o licenciu sa môže zaseknúť. Ak sú interné záznamy spoločnosti neusporiadané, neskoršie obnovenie licencie a dodržiavanie dohľadu budú náročnejšie.

Požiadavky na priebežné vzdelávanie

New York vyžaduje priebežné vzdelávanie pri obnove realitných licencií. Väčšina držiteľov licencií vrátane maklérov a predajcov musí počas každého licenčného obdobia absolvovať 22,5 hodiny schváleného priebežného vzdelávania.

Aktuálna skladba priebežného vzdelávania zahŕňa minimálne:

• 2 hodiny kultúrnej kompetencie
• 2 hodiny implicitnej zaujatosti
• 2,5 hodiny etických obchodných postupov
• 1 hodinu aktuálnych právnych záležitostí
• 3 hodiny spravodlivého bývania a/alebo diskriminácie pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti alebo podielu na nehnuteľnosti
• 1 hodinu výučby práva zastúpenia

Pri prvom dvojročnom licenčnom období predajcov sa požiadavka súvisiaca so zastúpením rieši odlišne a pred obnovením by sa mali skontrolovať aktuálne usmernenia Ministerstva zahraničných vecí.

Priebežné vzdelávanie nie je niečo, čo treba odkladať na koniec obdobia. Majitelia maklérskych firiem by ho mali sledovať včas, aby kľúčoví pracovníci zostali licencovaní a prevádzkyschopní.

Štandardizované prevádzkové postupy pre maklérov

Newyorskí makléri musia udržiavať štandardizované prevádzkové postupy a sprístupniť ich verejnosti na každej webovej stránke alebo mobilnej aplikácii, ktorú prevádzkujú. Pravidlá boli aktualizované tak, aby makléri mali tieto postupy zavedené a dostupné verejnosti.

Z podnikateľského hľadiska nejde len o formálnu požiadavku dodržiavania predpisov. Ovplyvňuje to, ako vaša maklérska firma pracuje s prichádzajúcimi klientmi, aké informácie si vyžiadate na začiatku a ako komunikujete svoj proces online.

Nová maklérska firma by mala tieto postupy pripraviť pred spustením, zaškoliť tím, aby ich dodržiaval, a prehodnotiť ich vždy, keď podnik zmení proces prijímania klientov.

Dohľad a nelicencovaní asistenti

Maklérska firma môže využívať nelicencovaných asistentov na všeobecnú kancelársku prácu, ale maklér zostáva zodpovedný za dohľad a kontrolu všetkých činností vykonávaných v mene podniku.

Nelicencovaní asistenti môžu vykonávať kancelárske úlohy, ktoré nevyžadujú realitnú licenciu. Za tieto zákonné činnosti môžu byť platení hodinovo, za úlohu alebo formou mzdy.

Ak je odmena viazaná na dokončené transakcie, pracovník spravidla musí byť licencovaný ako predajca a platený prostredníctvom licencovaného makléra.

Toto je dôležité rozlíšenie pre majiteľov maklérskych firiem. Nesprávne štruktúry odmeňovania môžu vytvoriť licenčné problémy aj vtedy, keď je podnik inak dobre zorganizovaný.

Bežné chyby nových majiteľov maklérskych firiem

Noví majitelia maklérskych firiem často narážajú na rovnaké zbytočné problémy:

• Založenie subjektu pred kontrolou pravidiel obchodného názvu
• Predpoklad, že predajca môže pôsobiť ako maklér
• Odkladanie licencovania až na čas po otvorení kancelárie
• Zabudnutie, že priebežné vzdelávanie je potrebné na obnovenie
• Využívanie nelicencovaných pracovníkov na činnosti, ktoré vyžadujú licenciu
• Nezverejnenie štandardizovaných prevádzkových postupov
• Neoddeľovanie obchodných záznamov od osobných financií

Týmto problémom sa zvyčajne ľahšie predchádza, než sa neskôr opravujú. Disciplinovaný proces spustenia šetrí čas a znižuje licenčné riziko.

Ako môže Zenind pomôcť pred začiatkom licencovania

Zenind je vytvorený na pomoc zakladateľom pri zakladaní a udržiavaní amerických podnikateľských subjektov. Pri realitnej maklérskej firme je tento základ dôležitý, pretože štruktúra spoločnosti a záznamy často prichádzajú ako prvé a licencia nasleduje až potom.

Zenind vám môže pomôcť:

• Založiť LLC alebo korporáciu
• Udržiavať zakladateľské záznamy v poriadku
• Udržiavať čistý kalendár dodržiavania predpisov
• Vybudovať profesionálnu štruktúru pred podaním žiadosti o štátnu licenciu

Pre zakladateľov, ktorí chcú spustiť maklérsku firmu správnym spôsobom, takáto disciplína v administratívnom zázemí zjednodušuje licenčný proces a uľahčuje riadenie podniku.

Záverečné zhrnutie

Licencovanie realitnej činnosti v New Yorku je otázkou individuálneho aj podnikateľského dodržiavania predpisov. Predajcovia potrebujú vzdelanie, sponzorstvo a dohľad. Makléri potrebujú viac skúseností, viac vzdelania a širšiu prevádzkovú zodpovednosť. Maklérske firmy tiež potrebujú správnu štruktúru subjektu, schválený obchodný názov, zdokumentované postupy a priebežný dohľad.

Ak zakladáte maklérsku firmu v New Yorku, najbezpečnejšou cestou je založiť podnik čisto, porozumieť aktuálnym požiadavkám Ministerstva zahraničných vecí a zaviesť dodržiavanie predpisov ešte pred otvorením dverí.

Tento článok slúži iba na informačné účely a nenahrádza usmernenia Ministerstva zahraničných vecí štátu New York ani kvalifikované právne poradenstvo.