Путівник з ліцензування нерухомості в Нью-Йорку для брокерських компаній

Якщо ви плануєте вести бізнес у сфері нерухомості в Нью-Йорку, ліцензування є обов’язковим. Штат ретельно регулює брокерську діяльність, і правила впливають як на структуру компанії, так і на людей, які в ній працюють. Незалежно від того, чи ви створюєте індивідуальне брокерське агентство, відкриваєте командний офіс або розширюєте вже існуючий бізнес у сфері нерухомості, вам потрібно чітко розуміти, чого очікує Департамент штату Нью-Йорк.

Цей путівник пояснює основні вимоги до ліцензування брокерських компаній у сфері нерухомості Нью-Йорка та індивідуальних ліцензіатів, різницю між брокерами та агентами з продажу, головні обов’язки щодо дотримання вимог, а також кроки з формування бізнесу, які допоможуть новій компанії правильно розпочати роботу.

Що вважається брокерською діяльністю у сфері нерухомості в Нью-Йорку

У Нью-Йорку брокер з нерухомості визначається широко. Брокер — це будь-яка особа, фірма, товариство з обмеженою відповідальністю або корпорація, яка за винагороду або іншу цінну компенсацію розміщує об’єкти, продає, обмінює, купує, здає в оренду або веде переговори щодо операцій з нерухомістю для інших осіб. Визначення також охоплює певну діяльність, пов’язану зі збором орендної плати та іпотечними операціями.

Це означає, що вимога щодо ліцензії не обмежується лише фізичними особами. Бізнес-структура, яка надає брокерські послуги, може потребувати ліцензії, а люди, які діють від її імені, повинні мати належні ліцензії та перебувати під відповідним наглядом.

Ліцензія брокера проти ліцензії агента з продажу

Дві найпоширеніші ліцензії — це ліцензія брокера та ліцензія агента з продажу.

Агент з продажу працює під наглядом ліцензованого брокера. Агент з продажу не може діяти самостійно і не може самостійно керувати брокерською компанією.

Брокер може працювати незалежно, а також може організовувати й контролювати брокерський бізнес. На практиці ліцензія брокера є ключовим документом для будь-кого, хто хоче володіти брокерською компанією або керувати нею в Нью-Йорку.

Вимоги до агента з продажу нерухомості в Нью-Йорку

Щоб стати агентом з продажу нерухомості в Нью-Йорку, заявник, як правило, повинен:

• бути не молодшим за 18 років
• мати чинне посвідчення водія штату Нью-Йорк із фотографією або ID-картку без права керування транспортним засобом
• завершити 77 годин затвердженої кваліфікаційної підготовки
• скласти іспит для агентів з продажу нерухомості штату Нью-Йорк
• мати спонсора у вигляді ліцензованого брокера з нерухомості штату Нью-Йорк
• подати заповнену заяву та необхідний збір

Поточний збір Департаменту штату за первинну заяву для агента з продажу становить 65 доларів США. Збір за продовження також становить 65 доларів США, а збір за письмовий іспит — 15 доларів США.

Строк дії ліцензії становить два роки.

Вимоги до брокера з нерухомості в Нью-Йорку

Щоб стати брокером з нерухомості в Нью-Йорку, заявник, як правило, повинен:

• бути не молодшим за 20 років
• мати чинне посвідчення водія штату Нью-Йорк із фотографією або ID-картку без права керування транспортним засобом
• мати щонайменше два роки досвіду роботи як ліцензований агент з продажу нерухомості або щонайменше три роки досвіду в загальній сфері нерухомості, або їх поєднання
• відповідати мінімальній кількості балів, передбаченій для відповідного типу досвіду
• завершити 152 години затвердженої кваліфікаційної підготовки
• скласти іспит для брокерів
• подати заповнену заяву та необхідний збір

Заява на брокерську ліцензію також передбачає погодження назви. До подання документи із запропонованою назвою бізнесу потрібно подати письмово до Division of Licensing Services для схвалення. Після схвалення заявник має подати відповідний установчий документ до County Clerk або до Division of Corporations Департаменту штату Нью-Йорк, залежно від структури.

Поточний збір Департаменту штату за первинну заяву для брокера становить 185 доларів США. Збір за продовження також становить 185 доларів США, а збір за письмовий іспит — 15 доларів США.

Строк дії ліцензії становить два роки.

Вибір правильної бізнес-структури для брокерської компанії

Якщо ви створюєте брокерський бізнес, структура має значення. Багато компаній працюють як одна з таких форм:

• товариство з обмеженою відповідальністю
• корпорація
• партнерство
• діяльність індивідуального брокера

Правильна структура залежить від ваших цілей, моделі власності, податкових пріоритетів, підходу до відповідальності та довгострокових планів зростання. Для багатьох нових засновників товариство з обмеженою відповідальністю є найбільш гнучким варіантом на старті, оскільки воно відокремлює особисту та бізнес-ідентичність, підтримує професійний бренд і часто є простішим в адмініструванні, ніж корпорація.

Zenind допомагає підприємцям створювати бізнес-структури в США та підтримувати записи й основу для дотримання вимог, які їм потрібні ще до початку ліцензійної роботи. Для брокерської компанії це може означати створення юридичної особи, упорядкування документів про формування та підготовку компанії до ліцензійного процесу.

Кроки ліцензування для нової брокерської компанії

Чистий запуск зазвичай відбувається в такій послідовності:

1. Обрати юридичну особу та назву бізнесу
2. Переконатися, що назва доступна, та отримати погодження, якщо це потрібно
3. Зареєструвати бізнес-структуру в штаті
4. Отримати EIN в IRS
5. Налаштувати окремий фінансовий облік і банківське обслуговування бізнесу
6. Пройти процес отримання брокерської ліцензії через Департамент штату Нью-Йорк
7. Зареєструвати філії, якщо це застосовно
8. Запровадити політики дотримання вимог до початку роботи з клієнтами

Пропуск цих кроків призводить до уникненних затримок. Наприклад, якщо назву бізнесу не погодити заздалегідь, заявка на ліцензію може зупинитися. Якщо внутрішні записи компанії ведуться без належного порядку, згодом ускладнюються продовження ліцензії та виконання вимог щодо нагляду.

Вимоги до безперервної освіти

У Нью-Йорку для продовження ліцензій на нерухомість потрібна безперервна освіта. Більшість ліцензіатів, зокрема брокери та агенти з продажу, повинні пройти 22,5 години затвердженої безперервної освіти протягом кожного ліцензійного строку.

Поточний набір вимог до безперервної освіти включає щонайменше:

• 2 години культурної компетентності
• 2 години неявної упередженості
• 2,5 години етичної ділової практики
• 1 годину нещодавніх правових питань
• 3 години щодо справедливого житла та/або дискримінації під час продажу чи оренди нерухомого майна або частки в нерухомому майні
• 1 годину навчання з питань агентського права

Для першого дворічного ліцензійного строку агентів з продажу вимога, пов’язана з агентськими питаннями, виконується інакше, і перед продовженням слід перевіряти актуальні вказівки Департаменту штату.

Безперервну освіту не варто відкладати до кінця строку дії ліцензії. Власникам брокерських компаній слід відстежувати її завчасно, щоб ключовий персонал залишався ліцензованим і міг працювати.

Стандартизовані операційні процедури для брокерів

Брокери в Нью-Йорку повинні підтримувати стандартизовані операційні процедури та робити їх загальнодоступними на будь-якому вебсайті або в мобільному застосунку, якими вони керують. Правила були оновлені, щоб брокери мали ці процедури та зберігали їх у відкритому доступі для громадськості.

З бізнесової точки зору це не просто формальність дотримання вимог. Це впливає на те, як ваша брокерська компанія працює з новими клієнтами, яку інформацію ви запитуєте на початку та як ви комунікуєте свій процес онлайн.

Нова брокерська компанія повинна підготувати ці процедури до запуску, навчити команду дотримуватися їх і переглядати їх кожного разу, коли бізнес змінює процес залучення клієнтів.

Нагляд і неліцензовані помічники

Брокерська компанія може використовувати неліцензованих помічників для загальної офісної роботи, але брокер залишається відповідальним за нагляд і контроль усіх дій, що виконуються від імені бізнесу.

Неліцензовані помічники можуть виконувати офісні завдання, які не вимагають ліцензії на нерухомість. Їм можуть платити погодинно, за завдання або у вигляді окладу за такі законні види діяльності.

Якщо винагорода прив’язана до завершених угод, працівник, як правило, повинен мати ліцензію агента з продажу і отримувати оплату через ліцензованого брокера.

Це важливе розмежування для власників брокерських компаній. Неправильні моделі оплати можуть створити проблеми з ліцензуванням навіть тоді, коли бізнес в іншому організований належно.

Типові помилки нових власників брокерських компаній

Нові власники брокерських компаній часто стикаються з одними й тими самими помилками, яких можна уникнути:

• створюють юридичну особу, не перевіривши правила щодо назви бізнесу
• припускають, що агент з продажу може працювати як брокер
• відкладають ліцензування до того, як офіс уже відкрито
• забувають, що для продовження ліцензії потрібна безперервна освіта
• використовують неліцензований персонал для діяльності, яка потребує ліцензії
• не публікують стандартизовані операційні процедури
• не відокремлюють бізнес-облік від особистих фінансів

Зазвичай запобігти цим проблемам легше, ніж виправляти їх. Дисциплінований процес запуску економить час і знижує ризик проблем із ліцензуванням.

Як Zenind може допомогти до початку ліцензування

Zenind створено, щоб допомагати засновникам створювати та підтримувати бізнес-структури в США. Для брокерської компанії у сфері нерухомості ця основа має значення, оскільки спочатку часто виникають структура компанії та її записи, а вже потім отримується ліцензія.

Zenind може допомогти вам:

• створити товариство з обмеженою відповідальністю або корпорацію
• упорядкувати документи про формування
• підтримувати чіткий календар дотримання вимог
• побудувати професійну структуру перед поданням на ліцензію штату

Для засновників, які хочуть запустити брокерську компанію правильно, така дисципліна бек-офісу робить ліцензійний процес простішим, а бізнес — легшим в управлінні.

Підсумок

Ліцензування нерухомості в Нью-Йорку — це водночас питання індивідуальної відповідності вимогам і корпоративного дотримання правил. Агенти з продажу потребують освіти, спонсорства та нагляду. Брокери потребують більшого досвіду, більшої кількості навчання та ширшої операційної відповідальності. Брокерські компанії також потребують правильної структури юридичної особи, погодженої назви бізнесу, задокументованих процедур і постійного нагляду.

Якщо ви починаєте брокерську діяльність у Нью-Йорку, найбезпечніший шлях — належно оформити бізнес, зрозуміти актуальні вимоги Департаменту штату та запровадити дотримання вимог ще до відкриття.

Ця стаття має лише інформаційний характер і не замінює консультацію Департаменту штату Нью-Йорк або кваліфікованого юриста.