Ръководство за лицензиране на недвижими имоти в Ню Йорк за брокерски фирми

Ако планирате да управлявате бизнес с недвижими имоти в Ню Йорк, лицензът не е по избор. Щатът регулира брокерската дейност строго и правилата засягат както структурата на компанията, така и хората, които работят в нея. Независимо дали изграждате самостоятелна брокерска фирма, откривате екипен офис или разширявате съществуващ бизнес с недвижими имоти, трябва ясно да разбирате какво очаква Департаментът по държавни въпроси на Ню Йорк.

Това ръководство обяснява основните изисквания за лицензиране на брокерски фирми за недвижими имоти в Ню Йорк и за отделните лицензополучатели, разликата между брокери и агенти по продажби, основните задължения за съответствие и стъпките за учредяване на бизнес, които могат да помогнат на новата фирма да започне правилно.

Какво се счита за брокерска дейност с недвижими имоти в Ню Йорк

Ню Йорк определя брокера на недвижими имоти широко. Брокер е всяко лице, фирма, дружество с ограничена отговорност или корпорация, което срещу възнаграждение или друга ценна облага предлага, продава, заменя, купува, отдава под наем или посредничи при сделки с недвижими имоти за други лица. Определението обхваща и определени дейности по събиране на наем и свързани с ипотечно кредитиране дейности.

Това означава, че изискването за лиценз не е ограничено само до физически лица. Бизнес структура, която извършва брокерски услуги, може да се нуждае от лиценз, а лицата, които действат от нейно име, трябва да бъдат надлежно лицензирани и контролирани.

Лиценз за брокер срещу лиценз за агент по продажби

Двата най-често срещани лиценза са лицензът за брокер и лицензът за агент по продажби.

Агентът по продажби работи под надзора на лицензиран брокер. Агентът по продажби не може да работи самостоятелно и не може да управлява брокерска фирма сам.

Брокерът може да работи независимо и също така може да организира и контролира брокерски бизнес. На практика лицензът за брокер е ключовият документ за всеки, който иска да притежава или контролира брокерска фирма в Ню Йорк.

Изисквания за агент по продажби на недвижими имоти в Ню Йорк

За да стане агент по продажби на недвижими имоти в Ню Йорк, кандидатът обикновено трябва да:

• е навършил 18 години
• има валидна шофьорска книжка или лична карта без право на шофиране, издадена от щата Ню Йорк
• завърши 77 часа одобрено подготвително обучение
• издържи изпита за агент по продажби на недвижими имоти в щата Ню Йорк
• бъде спонсориран от лицензиран брокер на недвижими имоти в щата Ню Йорк
• подаде попълненото заявление и изискуемата такса

Текущата такса на Департамента по държавни въпроси за първоначално заявление за агент по продажби е 65 USD. Таксата за подновяване също е 65 USD, а таксата за писмения изпит е 15 USD.

Срокът на лиценза е две години.

Изисквания за брокер на недвижими имоти в Ню Йорк

За да стане брокер на недвижими имоти в Ню Йорк, кандидатът обикновено трябва да:

• е навършил 20 години
• има валидна шофьорска книжка или лична карта без право на шофиране, издадена от щата Ню Йорк
• има поне две години опит като лицензиран агент по продажби на недвижими имоти, или поне три години опит в общата сфера на недвижимите имоти, или комбинация от двете
• отговаря на минималните точки, изисквани за съответния тип опит
• завърши 152 часа одобрено подготвително обучение
• издържи брокерския изпит
• подаде попълненото заявление и изискуемата такса

Заявлението за брокер включва и одобрение на име. Преди подаване предложените фирмени имена трябва да бъдат представени писмено на Division of Licensing Services за одобрение. След одобрение кандидатът трябва да подаде съответния учредителен документ в окръжния секретар или в Division of Corporations на Държавния департамент на Ню Йорк, в зависимост от структурата.

Текущата такса на Департамента по държавни въпроси за първоначално заявление за брокер е 185 USD. Таксата за подновяване също е 185 USD, а таксата за писмения изпит е 15 USD.

Срокът на лиценза е две години.

Избор на правилната бизнес структура за брокерска фирма

Ако учредявате брокерски бизнес, структурата има значение. Много фирми работят като едно от следните:

• дружество с ограничена отговорност
• корпорация
• партньорство
• дейност на индивидуален брокер

Правилната структура зависи от целите ви, модела на собственост, данъчните предпочитания, нивото на отговорност и дългосрочните планове за растеж. За много нови основатели едно ООД е най-гъвкавата отправна точка, защото отделя личната и бизнес идентичността, поддържа професионална марка и често е по-лесно за поддържане от корпорация.

Zenind помага на предприемачите да учредяват бизнес структури в САЩ с необходимите документи и основи за съответствие, преди да започнат работата по лицензиране. За брокерска фирма това може да означава създаване на юридическото лице, организиране на учредителните записи и подготовка на компанията за процеса на лицензиране.

Стъпки за лицензиране на нова брокерска фирма

Едно добро стартиране обикновено следва последователност като тази:

1. Изберете юридическото лице и фирменото име
2. Проверете дали името е свободно и получете одобрение, когато това се изисква
3. Учредете бизнес структурата в щата
4. Получете EIN от IRS
5. Организирайте отделни финансови записи и бизнес банкова сметка
6. Завършете процеса по лицензиране на брокер чрез Департамента по държавни въпроси на Ню Йорк
7. Регистрирайте клонове, ако е приложимо
8. Въведете политики за съответствие, преди да започнете работа с клиенти

Пропускането на тези стъпки води до избягваеми забавяния. Например, ако фирменото име не бъде одобрено навреме, заявлението за лиценз може да се забави. Ако вътрешните записи на компанията са неорганизирани, подновяването и надзорното съответствие стават по-трудни по-късно.

Изисквания за продължаващо обучение

Ню Йорк изисква продължаващо обучение за подновяване на лицензи за недвижими имоти. Повечето лицензополучатели, включително брокери и агенти по продажби, трябва да завършат 22,5 часа одобрено продължаващо обучение през всеки лицензионен период.

Текущият набор от изисквания за продължаващо обучение включва поне:

• 2 часа културна компетентност
• 2 часа имплицитни предразсъдъци
• 2,5 часа етични бизнес практики
• 1 час актуални правни въпроси
• 3 часа справедливо жилищно настаняване и/или дискриминация при продажбата или отдаването под наем на недвижим имот или право върху недвижим имот
• 1 час обучение по право на агенцията

За първоначалния двугодишен лицензионен срок за агентите по продажби изискването, свързано с агенцията, се третира по различен начин и преди подновяване трябва да се провери актуалното ръководство на Департамента по държавни въпроси.

Продължаващото обучение не е нещо, което трябва да се отлага до края на срока. Собствениците на брокерски фирми трябва да го следят отрано, за да останат ключовите служители лицензирани и активни.

Стандартизирани оперативни процедури за брокери

Брокерите в Ню Йорк трябва да поддържат стандартизирани оперативни процедури и да ги направят публично достъпни на всеки уебсайт или мобилно приложение, което управляват. Правилата бяха актуализирани, така че брокерите да имат тези процедури и да ги държат достъпни за обществеността.

От бизнес гледна точка това не е просто формалност за съответствие. То влияе върху начина, по който вашата фирма приема клиенти, каква информация изисквате предварително и как комуникирате процеса си онлайн.

Нова брокерска фирма трябва да изготви тези процедури преди старта, да обучи екипа да ги следва и да ги преглежда всеки път, когато бизнесът промени процеса си за прием на клиенти.

Надзор и нелицензирани асистенти

Брокерската фирма може да използва нелицензирани асистенти за обща офис работа, но брокерът остава отговорен за надзора и контрола върху всички дейности, извършвани от името на бизнеса.

Нелицензираните асистенти могат да изпълняват административни задачи, които не изискват лиценз за недвижими имоти. Те могат да бъдат заплащани на час, на задача или със заплата за тези законни дейности.

Ако възнаграждението е обвързано със завършени сделки, работникът по принцип трябва да бъде лицензиран като агент по продажби и да получава плащане чрез лицензиран брокер.

Това е важна разлика за собствениците на брокерски фирми. Неправилните модели на възнаграждение могат да създадат лицензионни проблеми, дори когато бизнесът иначе е добре организиран.

Чести грешки, които новите собственици на брокерски фирми допускат

Новите собственици на брокерски фирми често се сблъскват със същите избегваеми проблеми:

• Учредяват структурата, преди да проверят правилата за фирмено име
• Предполагат, че агент по продажби може да работи като брокер
• Отлагат лицензирането до след отварянето на офиса
• Забравят, че за подновяване е необходимо продължаващо обучение
• Използват нелицензирани служители за дейности, които изискват лиценз
• Не публикуват стандартизирани оперативни процедури
• Не отделят бизнес документите от личните финанси

Обикновено тези проблеми са по-лесни за предотвратяване, отколкото за поправяне. Дисциплинираният процес на стартиране спестява време и намалява лицензионния риск.

Как Zenind може да помогне преди началото на лицензирането

Zenind е създаден да помага на основателите да създават и поддържат бизнес структури в САЩ. За една брокерска фирма тази основа е важна, защото структурата и документите на компанията често идват първи, а лицензът след тях.

Zenind може да ви помогне да:

• Учредите ООД или корпорация
• Поддържате организирани учредителните документи
• Поддържате ясен календар за съответствие
• Изградите професионална структура преди кандидатстване за щатско лицензиране

За основателите, които искат да стартират брокерска фирма по правилния начин, този вид дисциплина в административната дейност прави процеса по лицензиране по-лесен и бизнеса по-лесен за управление.

Заключение

Лицензирането на недвижими имоти в Ню Йорк е едновременно въпрос на индивидуално и бизнес съответствие. Агентите по продажби се нуждаят от обучение, спонсорство и надзор. Брокерите се нуждаят от повече опит, повече обучение и по-широка оперативна отговорност. Брокерските фирми също се нуждаят от правилната фирмена структура, одобрено име, документирани процедури и постоянен надзор.

Ако започвате брокерска фирма в Ню Йорк, най-сигурният път е да учредите бизнеса правилно, да разберете актуалните изисквания на Департамента по държавни въпроси и да въведете съответствие преди да отворите врати.

Тази статия е само с информативна цел и не замества указанията на Департамента по държавни въпроси на щата Ню Йорк или консултацията с квалифициран правен съветник.