13 данъчни облекчения за собствениците на имоти под наем, които могат да използват за намаляване на данъците

Собствеността върху имот под наем може да осигури стабилен доход и дългосрочно натрупване на капитал, но тя носи и оперативни разходи, нужда от водене на документация и данъчни задължения. Добрата новина е, че инвестиционните имоти под наем са сред най-благоприятно третирани от данъчното законодателство форми на недвижима собственост в Съединените щати.

За много наемодатели истинската стойност не е само в събирането на месечен наем. Тя е в правилното използване на данъчните правила, така че по-голяма част от този доход да остане в бизнеса. От лихви по ипотека и амортизация до пътни разходи и професионални хонорари, собствениците на имоти под наем често имат повече възможни приспадания, отколкото предполагат.

Ако тепърва започвате, правилната правна структура на бизнеса също може да улесни управлението му. Много инвеститори избират да учредят LLC, за да отделят личните си дейности от дейностите, свързани с имота под наем, да организират документацията и да изградят по-професионална дейност. Zenind помага на предприемачи и инвеститори да учредяват бизнес структури ефективно, за да могат да се съсредоточат върху развитието на бизнеса.

По-долу са 13 от най-важните данъчни облекчения за имоти под наем, както и практични бележки за това как наемодателите могат да ги използват отговорно.

1. Приспадане на лихвите по ипотека

За повечето наемодатели с финансирани имоти лихвата по ипотеката е едно от най-големите приспадаеми разходи.

Ако сте взели заем, за да купите, подобрите или рефинансирате имот под наем, частта от тези плащания, която представлява лихва, обикновено е приспадаем разход за наемната дейност. В много случаи това приспадане е приложимо дори ако главницата не е приспадаема. Това разграничение е важно, защото първите ипотечни плащания често съдържат голяма част лихва.

Ако рефинансирате, данъчното третиране може да зависи от това как са използвани средствата от заема. Лихвата, свързана с използване за наемна дейност, обикновено е по-лесна за приспадане от лихвата, свързана с лично използване.

2. Амортизация

Амортизацията е едно от най-ценните данъчни облекчения за собствениците на имоти под наем.

Макар една сграда да може да увеличава пазарната си стойност с времето, IRS третира самата конструкция като нещо, което постепенно се износва. Това означава, че наемодателите могат да приспадат част от стойността на имота всяка година за определен срок на възстановяване. Жилищните имоти под наем обикновено се амортизират за 27,5 години.

Амортизацията може да създаде счетоводна загуба, дори когато имотът генерира паричен поток. Това е една от причините недвижимите имоти често да се считат за данъчно ефективни.

Важно: земята не подлежи на амортизация. Само сградата и определени подобрения отговарят на условията.

3. Данък върху имота

Държавните и местните данъци върху имота за имот под наем обикновено са приспадаем обичаен бизнес разход.

Това приспадане може да бъде значимо на пазари с по-високи оценки или нарастващи местни данъчни ставки. Наемодателите трябва да пазят документи за всяка данъчна сметка и да потвърждават дали разходът е платен от тях или е възстановен чрез наемен договор.

Ако наемателят ви възстановява отделно данъците, може да се наложи да третирате това възстановяване като наемен доход и след това да приспаднете съответния разход.

4. Застрахователни премии

Застраховката е друг често срещан приспадаем разход за имот под наем.

Наемодателите могат да приспадат премии за:

• Застраховка на имота на наемодателя
• Застраховка „Гражданска отговорност“
• Покритие при наводнения или бури, когато е свързано с имота под наем
• Застраховка за прекъсване на дейността
• Някои премии за работническо обезщетение, ако са приложими

Предварително платената застраховка обикновено трябва да се разпредели към съответната данъчна година, затова добрата документация е важна. IRS обикновено очаква разходите да бъдат съпоставени с периода, за който се отнасят.

5. Ремонти и поддръжка

Рутинните ремонти и поддръжка често са приспадаеми през годината, в която ги плащате или натрупвате, в зависимост от счетоводния ви метод.

Примери са:

• Поправяне на течащ кран
• Подмяна на счупена брава на прозорец
• Боядисване между наематели
• Ремонт на компоненти на HVAC система
• Почистване на улуци
• Подмяна на повредени плочки

Ключовото разграничение е между ремонт и подобрение. Ремонтите поддържат имота в нормално ефективно работно състояние. Подобренията обикновено увеличават стойността, приспособяват имота към ново предназначение или удължават полезния му живот и обикновено се амортизират, вместо да се изписват изцяло веднага.

6. Комунални услуги, които плащате

Ако вие поемате комуналните разходи за имота под наем, тези разходи обикновено са приспадаеми.

Това може да включва:

• Електроенергия
• Вода и канализация
• Газ
• Извозване на отпадъци
• Интернет или кабелна телевизия, ако са предоставени като част от наема

Ако договорът изисква наемателят да ви възстановява комуналните разходи, възстановената сума може да се наложи да бъде отчетена като наемен доход. Приспадането все пак е важно, защото помага да се компенсира приходната страна на транзакцията.

7. Такси за управление на имота

Ако наемете управител на имота, неговите такси обикновено са приспадаеми.

Това може да включва плащания за:

• Подбор на наематели
• Събиране на наем
• Координация на поддръжката
• Администриране на договори за наем
• Координация при извеждане на наематели

За инвеститори, които притежават множество единици или живеят далеч от имота, таксите за управление могат да бъдат практичен бизнес разход. Те също така помагат да се създаде документация, която показва, че имотът се управлява по бизнес начин.

8. Разходи за реклама и маркетинг

Свободните периоди без наем са скъпи, затова наемодателите често влагат средства в маркетинг на своите жилища. Тези разходи обикновено са приспадаеми.

Типичните рекламни разходи включват:

• Онлайн обяви за наем
• Професионални снимки
• Табели и флаери
• Реклами в социалните мрежи
• Такси за сайт за отдаване под наем

Ако имотът ви остане празен за определен период, рекламата може да намали разхода за всяко незаето време. От данъчна гледна точка тези разходи обикновено се третират като обичайни и необходими разходи за наемна дейност.

9. Пътувания и местен транспорт

Някои пътни разходи, свързани с дейността по отдаване под наем, може да са приспадаеми.

Примери могат да включват пътуване до имота, за да:

• Събирате наем
• Проверите жилището
• Срещнете се с изпълнители
• Покажете имота на наематели
• Наблюдавате ремонтни дейности

Имайте предвид, че пътуването от дома ви до редовен офис по принцип не е приспадаемо по същия начин. Данъчното третиране зависи от конкретните обстоятелства, структурата на бизнеса и дали пътуването е пряко свързано с наемната дейност.

Точните дневници за пробег, разписки и бележки за срещи правят това приспадане много по-лесно за обосноваване.

10. Правни и професионални хонорари

Наемодателите често се нуждаят от помощ от адвокати, счетоводители и други специалисти. Много от тези такси са приспадаеми, когато са свързани с наемния бизнес.

Често срещани примери включват:

• Помощ при учредяване на юридическо лице
• Преглед и изготвяне на договори за наем
• Правна работа, свързана с извеждане на наематели
• Данъчна подготовка за наемна дейност
• Консултантски такси за счетоводство или съответствие

Ако учредите LLC за вашия наемен бизнес, помощта при учредяване и организационните услуги могат да бъдат важна първа стъпка. Zenind помага на собственици на бизнес да учредяват LLC и други структури, за да могат да отделят бизнес администрацията от личните финанси и да поддържат по-добра организация на дейността.

11. Разходи за домашен офис

Някои наемодатели отговарят на условията за приспадане на домашен офис, ако използват част от дома си изключително и редовно за управление на наемния бизнес.

Това може да се прилага, когато домашният офис се използва за задачи като:

• Счетоводство
• Комуникация с наематели
• Водене на документация
• Планиране на ремонти
• Управление на договори за наем и фактури

Правилата на IRS са конкретни, така че пространството обикновено трябва да се използва изключително за бизнес и не може да бъде обща семейна стая или стая за гости. Когато приспадането е налично, то може да позволи част от домашните ви разходи, като наем, лихва по ипотека, комунални услуги и застраховка, да бъдат разпределени към наемния бизнес.

12. Бизнес консумативи и оперативни разходи

Разходите за управление на имот под наем често надхвърлят големите пера. Много по-малки ежедневни разходи също са приспадаеми.

Те могат да включват:

• Канцеларски материали
• Кутии за ключове и ключове
• Абонаменти за софтуер
• Инструменти за счетоводство
• Почистващи материали
• Пощенски и куриерски услуги
• Услуги за проверка на наематели
• Малки инструменти и железария

Тези разходи лесно се пропускат, но с времето могат да доведат до значителни данъчни спестявания. Добрата система за проследяване на разписки и категоризиране на разходите е от съществено значение.

13. Планиране на капиталовите печалби и обмен по раздел 1031

Когато продадете имот под наем, може да дължите данък върху капиталовата печалба от нарастването на стойността.

Добрата новина е, че инвеститорите в недвижими имоти разполагат с инструменти за планиране, които могат да помогнат за отлагане или намаляване на данъчния ефект от продажбата. Един от най-известните е обменът по раздел 1031, който може да позволи отлагане на печалбата, ако реинвестирате средствата в подобен инвестиционен недвижим имот и спазите изискваните срокове.

Обменът по раздел 1031 може да бъде много полезен за инвеститори, които искат да преминат към по-голям имот, да диверсифицират портфейла си или да пренасочат активи без незабавно признаване на облагаема печалба.

Тази област е техническа, затова наемодателите трябва да работят с квалифициран данъчен специалист, преди да продават или разменят инвестиционен имот.

Защо структурата на юридическото лице е важна за собствениците на имоти под наем

Данъчните облекчения не съществуват във вакуум. Начинът, по който държите и управлявате имота под наем, може да повлияе на документацията, на рисковете от отговорност и на лекотата на данъчното отчитане.

Много наемодатели учредяват LLC, защото това може да помогне да:

• Държат бизнес и личните активи разделени
• Организират доходите и разходите по-ясно
• Поддържат по-професионална дейност
• Улеснят банковите операции и счетоводството
• Създадат по-ясна структура за бъдещ растеж

LLC не е заместител на данъчен съвет и не премахва всички правни или данъчни рискове. Но за много собственици на имоти това е практична основа за по-дисциплинирано управление на наемите.

Как наемодателите трябва да проследяват приспаданията

IRS очаква приспаданията за имоти под наем да бъдат подкрепени с документи. Добрата документация улеснява данъчния сезон и намалява риска да пропуснете приспадания.

Практична система трябва да включва:

• Отделна бизнес банкова сметка
• Цифрово съхранение на разписки
• Дневници за пробег
• Копия на договори за наем
• Годишни графици за амортизация
• Фактури от изпълнители и доказателство за плащане

Дори прости навици за счетоводство могат да запазят приспадания, които иначе биха били загубени.

Често срещани грешки, които да избягвате

Наемодателите често пропускат ползи поради избягваеми грешки.

Внимавайте за следните грешки:

• Смесване на лични и наемни разходи
• Пропускане на разграничението между ремонти и подобрения
• Забравяне да амортизирате големи разходи по имота
• Пренебрегване на малките повтарящи се разходи
• Лоша документация за пробег
• Третиране на възстановяванията като необлагаеми, когато не са
• Пропускане на професионален съвет при продажби, обмен или учредяване на юридическо лице

Малко организация през годината може да предотврати скъпа последваща корекция по-късно.

Заключителни мисли

Имотът под наем може да бъде силен инструмент за натрупване на богатство, но истинското му предимство често идва от внимателно данъчно планиране. Лихви по ипотека, амортизация, данъци върху имота, застраховка, ремонти, пътувания, професионални хонорари и стратегическо планиране при изход от инвестицията могат да намалят облагаемия доход, ако се управляват правилно.

За наемодатели, които тепърва започват, учредяването на правилното бизнес юридическо лице може да улесни управлението на тези приспадания и да поддържа бизнеса организиран. Zenind подкрепя предприемачи и собственици на имоти, които искат чиста и надеждна основа за своята наемна дейност.

Ако притежавате имот под наем или планирате да купите първото си жилище за отдаване, поддържайте документацията си изрядна, разберете разликата между ремонти и подобрения и работете с квалифицирани данъчни специалисти, когато правилата станат сложни. Данъчните облекчения са реални, но само когато ги заявите правилно.

Често задавани въпроси

Винаги ли разходите за имот под наем са приспадаеми?

Не. Един разход обикновено трябва да бъде обичаен, необходим и пряко свързан с дейността по отдаване под наем. Личните разходи не са приспадаеми като бизнес разходи за наем.

Мога ли да приспадам загуби от имота си под наем?

Възможно е, но правилата зависят от доходите ви, степента на участие и това дали загубата се счита за пасивна. Данъчен специалист може да помогне да се определи как се третира загубата.

Нужен ли ми е LLC, за да заявя приспадания за имот под наем?

Не. Можете да притежавате имот под наем без LLC и все пак да заявявате допустимите приспадания. Въпреки това много наемодатели използват LLC, за да подобрят организацията и отделянето между лични и бизнес дейности.

Задължителна ли е амортизацията за имот под наем?

Амортизацията обикновено е допустима и често се очаква за квалифициращ се имот под наем. В повечето случаи собствениците трябва да я отчитат, дори ако са печеливши на паричен принцип.

Кога трябва да се консултирам с данъчен специалист?

Трябва да се консултирате с данъчен специалист преди да купите, рефинансирате, продадете или обмените имот под наем, както и винаги когато не сте сигурни дали даден разход трябва да бъде приспаднат или капитализиран.