13 Faedah Cukai Hartanah Sewa yang Boleh Digunakan oleh Tuan Rumah untuk Mengurangkan Cukai

Memiliki hartanah sewa boleh menjana pendapatan yang stabil dan kekayaan jangka panjang, tetapi ia juga datang dengan kos operasi, penyimpanan rekod, dan kewajipan cukai. Berita baiknya ialah hartanah sewa merupakan antara bentuk harta pelaburan yang paling berfaedah dari segi cukai di Amerika Syarikat.

Bagi kebanyakan tuan rumah, nilai sebenar bukan sekadar mengutip sewa bulanan. Nilainya ialah menggunakan kod cukai dengan betul supaya lebih banyak pendapatan itu kekal dalam perniagaan. Daripada faedah gadai janji dan susut nilai hinggalah kepada perjalanan dan yuran profesional, pemilik hartanah sewa sering mempunyai lebih banyak potongan daripada yang mereka sedari.

Jika anda baru bermula, struktur entiti yang betul juga boleh memudahkan pengurusan perniagaan anda. Ramai pelabur memilih untuk menubuhkan LLC bagi memisahkan aktiviti peribadi dan aktiviti sewaan, mengatur rekod, dan membina operasi yang lebih profesional. Zenind membantu usahawan dan pelabur menubuhkan entiti perniagaan dengan cekap supaya mereka boleh memberi tumpuan kepada pertumbuhan perniagaan.

Di bawah ialah 13 faedah cukai hartanah sewa yang paling penting, bersama nota praktikal tentang cara tuan rumah boleh menggunakannya secara bertanggungjawab.

1. Potongan Faedah Gadai Janji

Bagi kebanyakan tuan rumah yang mempunyai hartanah yang dibiayai, faedah gadai janji ialah salah satu perbelanjaan yang paling besar dan boleh ditolak.

Jika anda meminjam wang untuk membeli, menambah baik, atau membiayai semula hartanah sewa, bahagian faedah daripada bayaran tersebut biasanya boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewaan. Dalam banyak kes, potongan ini terpakai walaupun baki prinsipal tidak boleh ditolak. Perbezaan itu penting kerana bayaran gadai janji pada awal tempoh pinjaman sering mengandungi jumlah faedah yang besar.

Jika anda membuat pembiayaan semula, layanan cukai mungkin bergantung pada bagaimana hasil pinjaman digunakan. Faedah yang berkaitan dengan penggunaan perniagaan sewaan biasanya lebih mudah untuk ditolak berbanding faedah yang berkaitan dengan penggunaan peribadi.

2. Susut Nilai

Susut nilai ialah salah satu faedah cukai yang paling bernilai bagi pemilik hartanah sewa.

Walaupun bangunan mungkin meningkat dari segi nilai pasaran dari semasa ke semasa, IRS menganggap struktur itu sendiri semakin haus secara beransur-ansur. Ini bermakna tuan rumah boleh menolak sebahagian daripada nilai hartanah setiap tahun sepanjang tempoh pemulihan yang ditetapkan. Hartanah sewa kediaman biasanya disusut nilaikan selama 27.5 tahun.

Susut nilai boleh menghasilkan kerugian atas kertas walaupun hartanah menjana aliran tunai. Itulah salah satu sebab hartanah sering dianggap cekap dari segi cukai.

Nota penting: tanah tidak boleh disusut nilaikan. Hanya bangunan dan penambahbaikan tertentu yang layak.

3. Cukai Harta

Cukai harta negeri dan tempatan bagi hartanah sewa biasanya boleh ditolak sebagai perbelanjaan perniagaan biasa.

Potongan ini boleh menjadi signifikan di pasaran dengan nilai taksiran yang lebih tinggi atau kadar cukai tempatan yang meningkat. Tuan rumah harus menyimpan rekod setiap bil cukai dan mengesahkan sama ada perbelanjaan itu dibayar oleh mereka atau dibayar balik melalui pengaturan pajakan.

Jika penyewa membayar balik cukai secara berasingan kepada anda, anda mungkin perlu menganggap bayaran balik itu sebagai pendapatan sewaan dan kemudian menolak perbelanjaan berkaitan tersebut.

4. Premium Insurans

Insurans ialah satu lagi perbelanjaan sewaan biasa yang boleh ditolak.

Tuan rumah mungkin boleh menolak premium untuk:

• Insurans hartanah tuan rumah
• Insurans liabiliti
• Perlindungan banjir atau ribut apabila berkaitan dengan sewaan
• Perlindungan gangguan perniagaan
• Premium pampasan pekerja tertentu, jika berkenaan

Insurans prabayar biasanya perlu diperuntukkan kepada tahun cukai yang betul, jadi penyimpanan rekod adalah penting. IRS biasanya melihat supaya perbelanjaan dipadankan dengan tempoh yang dilindungi.

5. Pembaikan dan Penyelenggaraan

Pembaikan dan penyelenggaraan rutin sering boleh ditolak pada tahun anda membayar atau menanggungnya, bergantung pada kaedah perakaunan anda.

Contohnya termasuk:

• Membetulkan paip yang bocor
• Mengganti kunci tingkap yang rosak
• Mengecat antara penyewa
• Membaiki komponen HVAC
• Membersihkan longkang
• Mengganti jubin yang rosak

Perbezaan utama ialah antara pembaikan dan penambahbaikan. Pembaikan mengekalkan hartanah dalam keadaan operasi yang biasanya cekap. Penambahbaikan biasanya menambah nilai, menyesuaikan hartanah kepada penggunaan baharu, atau memanjangkan jangka hayatnya, dan lazimnya disusut nilaikan dan bukannya dibelanjakan sepenuhnya serta-merta.

6. Utiliti yang Anda Bayar

Jika anda menanggung kos utiliti untuk hartanah sewa, kos tersebut biasanya boleh ditolak.

Ini mungkin termasuk:

• Elektrik
• Air dan pembetungan
• Gas
• Kutipan sampah
• Internet atau kabel, jika disediakan sebagai sebahagian daripada sewaan

Jika pajakan memerlukan penyewa membayar balik utiliti kepada anda, bayaran balik itu mungkin perlu dilaporkan sebagai pendapatan sewaan. Potongan masih penting kerana ia membantu mengimbangi bahagian pendapatan dalam transaksi tersebut.

7. Yuran Pengurusan Hartanah

Jika anda mengupah pengurus hartanah, yurannya biasanya boleh ditolak.

Ini boleh merangkumi bayaran untuk:

• Penempatan penyewa
• Kutipan sewa
• Penyelarasan penyelenggaraan
• Pentadbiran pajakan
• Penyelarasan pengusiran

Bagi pelabur yang memiliki beberapa unit atau tinggal jauh dari hartanah, yuran pengurusan boleh menjadi perbelanjaan perniagaan yang praktikal. Ia juga membantu mewujudkan dokumentasi yang menunjukkan hartanah diuruskan secara profesional.

8. Kos Pengiklanan dan Pemasaran

Kekosongan adalah mahal, jadi tuan rumah sering membelanjakan wang untuk memasarkan unit mereka. Kos tersebut biasanya boleh ditolak.

Perbelanjaan pengiklanan yang biasa termasuk:

• Penyenaraian sewaan dalam talian
• Foto profesional
• Papan tanda dan risalah
• Promosi media sosial
• Yuran laman web penyewaan

Jika hartanah anda kosong untuk tempoh tertentu, pengiklanan boleh mengurangkan kos pegangan bagi setiap kekosongan. Dari sudut cukai, perbelanjaan ini biasanya dianggap sebagai kos perniagaan sewaan yang biasa dan perlu.

9. Perjalanan dan Pengangkutan Tempatan

Sesetengah perbelanjaan perjalanan yang berkaitan dengan aktiviti sewaan mungkin boleh ditolak.

Contohnya termasuk memandu ke hartanah untuk:

• Mengutip sewa
• Memeriksa unit
• Bertemu kontraktor
• Menunjukkan hartanah kepada penyewa
• Menyelia kerja penyelenggaraan

Perlu diingat bahawa perjalanan ulang-alik dari rumah anda ke pejabat biasa biasanya tidak boleh ditolak dengan cara yang sama. Layanan cukai bergantung pada fakta, struktur perniagaan anda, dan sama ada perjalanan itu berkaitan secara langsung dengan operasi sewaan.

Log jarak perjalanan yang tepat, resit, dan nota janji temu akan memudahkan sokongan bagi potongan ini.

10. Yuran Undang-Undang dan Profesional

Tuan rumah sering memerlukan bantuan daripada peguam, akauntan, dan profesional lain. Banyak yuran tersebut boleh ditolak apabila ia berkaitan dengan perniagaan sewaan.

Contoh biasa termasuk:

• Bantuan penubuhan entiti
• Semakan dan penyediaan pajakan
• Kerja undang-undang berkaitan pengusiran
• Penyediaan cukai untuk aktiviti sewaan
• Yuran rundingan untuk simpan kira atau pematuhan

Jika anda menubuhkan LLC untuk perniagaan sewaan anda, sokongan penubuhan dan organisasi boleh menjadi langkah awal yang penting. Zenind membantu pemilik perniagaan menubuhkan LLC dan entiti lain supaya mereka boleh memisahkan pentadbiran perniagaan daripada kewangan peribadi dan memastikan operasi teratur.

11. Perbelanjaan Pejabat Rumah

Sesetengah tuan rumah layak mendapat potongan pejabat rumah jika mereka menggunakan sebahagian rumah mereka secara eksklusif dan tetap untuk pengurusan perniagaan sewaan.

Ini boleh terpakai apabila pejabat rumah digunakan untuk mengendalikan tugas seperti:

• Simpan kira
• Komunikasi dengan penyewa
• Penyimpanan rekod
• Penjadualan pembaikan
• Pengurusan pajakan dan invois

Peraturan IRS adalah khusus, jadi ruang itu biasanya mestilah digunakan secara eksklusif untuk perniagaan dan bukan sebagai bilik keluarga atau bilik tetamu yang dikongsi. Apabila potongan ini tersedia, ia mungkin membolehkan sebahagian perbelanjaan rumah anda, seperti sewa, faedah gadai janji, utiliti, dan insurans, diperuntukkan kepada perniagaan sewaan.

12. Bekalan Perniagaan dan Perbelanjaan Operasi

Kos mengendalikan hartanah sewa sering melangkaui item yang besar. Banyak perbelanjaan kecil harian juga boleh ditolak.

Ini mungkin termasuk:

• Bekalan pejabat
• Kotak kunci dan kunci
• Langganan perisian
• Alat simpan kira
• Bekalan pembersihan
• Pos dan penghantaran
• Perkhidmatan saringan penyewa
• Alat dan perkakasan kecil

Perbelanjaan ini mudah terlepas pandang, tetapi dari masa ke masa ia boleh menghasilkan penjimatan cukai yang bermakna. Sistem yang kukuh untuk menjejak resit dan mengkategorikan perbelanjaan adalah penting.

13. Perancangan Keuntungan Modal dan Pertukaran 1031

Apabila anda menjual hartanah sewa, anda mungkin perlu membayar cukai keuntungan modal atas kenaikan nilainya.

Berita baiknya ialah pelabur hartanah mempunyai alat perancangan yang boleh membantu menangguhkan atau mengurangkan kesan cukai daripada jualan. Salah satu yang paling dikenali ialah pertukaran Seksyen 1031, yang mungkin membolehkan anda menangguhkan keuntungan jika anda melaburkan semula hasil jualan ke dalam hartanah pelaburan sejenis dan mematuhi tempoh masa yang diperlukan.

Pertukaran 1031 boleh menjadi sangat berkesan bagi pelabur yang mahu menaik taraf kepada hartanah yang lebih besar, mempelbagaikan portfolio mereka, atau menyusun semula aset tanpa segera mengiktiraf keuntungan bercukai.

Bidang ini bersifat teknikal, jadi tuan rumah harus bekerjasama dengan profesional cukai yang berkelayakan sebelum menjual atau menukar hartanah pelaburan.

Mengapa Struktur Entiti Penting untuk Pemilik Hartanah Sewa

Faedah cukai tidak wujud secara berasingan. Cara anda memegang dan mengurus hartanah sewa boleh mempengaruhi penyimpanan rekod, pendedahan liabiliti, dan kemudahan pelaporan cukai.

Ramai tuan rumah menubuhkan LLC kerana ia boleh membantu:

• Memisahkan aset perniagaan dan peribadi
• Mengatur pendapatan dan perbelanjaan dengan lebih kemas
• Menyokong operasi yang lebih profesional
• Memudahkan perbankan dan simpan kira
• Mewujudkan struktur yang lebih jelas untuk pertumbuhan masa hadapan

LLC bukan pengganti nasihat cukai, dan ia tidak menghapuskan setiap risiko undang-undang atau cukai. Tetapi bagi kebanyakan pemilik hartanah, ia merupakan asas yang praktikal untuk mengurus sewaan dengan lebih berdisiplin.

Cara Tuan Rumah Menjejaki Potongan

IRS menjangkakan potongan sewaan disokong oleh rekod. Dokumentasi yang baik memudahkan musim cukai dan mengurangkan risiko potongan yang terlepas.

Sistem yang praktikal harus merangkumi:

• Akaun bank perniagaan yang berasingan
• Penyimpanan resit secara digital
• Log jarak perjalanan
• Salinan perjanjian pajakan
• Jadual susut nilai tahunan
• Invois kontraktor dan bukti pembayaran

Walaupun tabiat simpan kira yang ringkas boleh memelihara potongan yang sebaliknya akan hilang.

Kesilapan Biasa yang Perlu Dielakkan

Tuan rumah sering terlepas manfaat kerana kesilapan yang boleh dielakkan.

Berhati-hati dengan kesilapan berikut:

• Mencampurkan perbelanjaan peribadi dan sewaan
• Gagal membezakan pembaikan daripada penambahbaikan
• Lupa menyusut nilaikan kos hartanah utama
• Mengabaikan perbelanjaan kecil yang berulang
• Dokumentasi jarak perjalanan yang lemah
• Menganggap bayaran balik sebagai pendapatan tidak bercukai apabila sebenarnya tidak
• Tidak mendapatkan nasihat profesional tentang jualan, pertukaran, atau penubuhan entiti

Sedikit organisasi sepanjang tahun boleh mengelakkan kerja pembetulan yang mahal kemudian hari.

Penutup

Hartanah sewa boleh menjadi alat yang kuat untuk membina kekayaan, tetapi kelebihan sebenar sering datang daripada perancangan cukai yang teliti. Faedah gadai janji, susut nilai, cukai harta, insurans, pembaikan, perjalanan, yuran profesional, dan perancangan keluar yang strategik semuanya boleh mengurangkan pendapatan bercukai apabila dikendalikan dengan betul.

Bagi tuan rumah yang baru bermula, menubuhkan entiti perniagaan yang betul boleh memudahkan pengurusan potongan ini dan memastikan perniagaan lebih teratur. Zenind menyokong usahawan dan pemilik hartanah yang mahukan asas yang kemas dan boleh dipercayai untuk operasi sewaan mereka.

Jika anda memiliki hartanah sewa atau merancang untuk membeli unit pertama anda, pastikan rekod anda teratur, fahami perbezaan antara pembaikan dan penambahbaikan, dan bekerjasama dengan profesional cukai yang berkelayakan apabila peraturan menjadi rumit. Faedah cukai itu nyata, tetapi hanya apabila anda menuntutnya dengan betul.

Soalan Lazim

Adakah perbelanjaan hartanah sewa sentiasa boleh ditolak?

Tidak. Perbelanjaan biasanya mestilah biasa, perlu, dan berkaitan secara langsung dengan aktiviti sewaan. Perbelanjaan peribadi tidak boleh ditolak sebagai kos perniagaan sewaan.

Bolehkah saya menolak kerugian daripada hartanah sewa saya?

Mungkin, tetapi peraturannya bergantung pada pendapatan anda, tahap penglibatan, dan sama ada kerugian itu dianggap pasif. Profesional cukai boleh membantu menentukan cara kerugian itu dilayan.

Adakah saya perlu mempunyai LLC untuk menuntut potongan sewaan?

Tidak. Anda boleh memiliki hartanah sewa tanpa LLC dan masih menuntut potongan yang layak. Walau bagaimanapun, ramai tuan rumah menggunakan LLC untuk meningkatkan organisasi dan pemisahan antara aktiviti peribadi dan perniagaan.

Adakah susut nilai wajib untuk hartanah sewa?

Susut nilai biasanya dibenarkan dan sering dijangka bagi hartanah sewa yang layak. Dalam kebanyakan kes, pemilik harus merekodkannya walaupun mereka memperoleh keuntungan dari segi tunai.

Bilakah saya harus berbincang dengan profesional cukai?

Anda harus berunding dengan profesional cukai sebelum membeli, membiayai semula, menjual, atau menukar hartanah sewa, dan pada bila-bila masa anda tidak pasti sama ada sesuatu perbelanjaan patut ditolak atau dikapitalisasikan.