13 verohyötyä vuokra-asunnon omistajille, joilla voi pienentää veroja

Vuokra-asunnon omistaminen voi tuottaa tasaista tuloa ja pitkäaikaista varallisuutta, mutta siihen liittyy myös käyttökustannuksia, kirjanpitoa ja verovelvoitteita. Hyvä uutinen on, että vuokra-asunnot ovat Yhdysvalloissa yksi veroetuja eniten tarjoavista sijoituskiinteistöjen muodoista.

Monille vuokranantajille todellinen arvo ei ole vain kuukausivuokran keräämisessä. Kyse on siitä, että verolakia käytetään oikein, jotta suurempi osa tuloista jää liiketoimintaan. Asuntolainan korosta ja poistosta matkakuluihin ja ammattilaisten palkkioihin vuokra-asuntojen omistajilla on usein enemmän vähennyksiä käytettävissään kuin he ymmärtävät.

Jos olet vasta aloittamassa, oikea yhtiörakenne voi myös helpottaa liiketoimintasi hallintaa. Monet sijoittajat perustavat LLC-yhtiön erottaakseen henkilökohtaiset ja vuokraustoiminnan asiat toisistaan, organisoidakseen kirjanpidon ja rakentaakseen ammattimaisemman toiminnan. Zenind auttaa yrittäjiä ja sijoittajia perustamaan yritysrakenteita tehokkaasti, jotta he voivat keskittyä liiketoiminnan kasvattamiseen.

Alla on 13 tärkeintä vuokra-asunnon verohyötyä sekä käytännön huomioita siitä, miten vuokranantajat voivat hyödyntää niitä vastuullisesti.

1. Asuntolainan koron vähennys

Useimmille rahoitetun kohteen omistaville vuokranantajille asuntolainan korko on yksi suurimmista vähennyskelpoisista kuluista.

Jos olet lainannut rahaa vuokra-asunnon ostamiseen, parantamiseen tai jälleenrahoitukseen, näiden maksujen korko-osa on yleensä vähennyskelpoinen vuokrakuluna. Monissa tapauksissa tämä vähennys koskee silloinkin, kun lainan pääomaosaa ei voi vähentää. Tällä erolla on merkitystä, koska lainan alkuvaiheen maksut sisältävät usein suuren korko-osuuden.

Jos jälleenrahoitat, verokohtelu voi riippua siitä, mihin lainan varat käytetään. Vuokraustoimintaan liittyvä korko on yleensä helpompi vähentää kuin henkilökohtaiseen käyttöön liittyvä korko.

2. Poisto

Poisto on yksi arvokkaimmista vuokra-asunnon omistajille tarjolla olevista veroeduista.

Vaikka rakennuksen markkina-arvo voi nousta ajan myötä, verottaja käsittelee itse rakennusta vähitellen kuluvana omaisuutena. Tämä tarkoittaa, että vuokranantajat voivat vähentää osan kiinteistön arvosta vuosittain tietyn poistoajan kuluessa. Asuinkäytössä oleva vuokra-asunto poistetaan yleensä 27,5 vuoden aikana.

Poisto voi aiheuttaa kirjanpidollisen tappion, vaikka kiinteistö tuottaisi kassavirtaa. Siksi kiinteistöjä pidetään usein verotehokkaina.

Tärkeä huomio: maa-alueesta ei voi tehdä poistoja. Vain rakennus ja tietyt parannukset ovat kelpoisia.

3. Kiinteistövero

Osavaltion ja paikalliset vuokra-asunnosta maksetut kiinteistöverot ovat yleensä vähennyskelpoisia tavanomaisina liiketoimintakuluina.

Tämä vähennys voi olla merkittävä markkinoilla, joilla verotusarvot ovat korkeita tai paikalliset veroprosentit nousevat. Vuokranantajien kannattaa säilyttää jokainen verolasku ja varmistaa, maksoivatko he kulun itse vai korvattiinko se vuokrasopimuksen kautta.

Jos vuokralainen korvaa verot erillisesti, korvaus saatetaan joutua käsittelemään vuokratulona ja siihen liittyvä kulu vähentämään.

4. Vakuutusmaksut

Vakuutus on toinen tavallinen vähennyskelpoinen vuokrakulu.

Vuokranantajat voivat yleensä vähentää esimerkiksi seuraavien vakuutusten maksut:

• Vuokranantajan kiinteistövakuutus
• Vastuuvakuutus
• Tulva- tai myrskyvahinkovakuutus, kun se liittyy vuokra-asuntoon
• Liiketoiminnan keskeytysvakuutus
• Tietyt työntekijöiden tapaturmavakuutusmaksut, jos soveltuu

Ennakkoon maksetut vakuutukset tulisi yleensä jaksottaa oikealle verovuodelle, joten kirjanpidolla on merkitystä. Verottaja odottaa yleensä, että kulut kohdistetaan sille ajalle, jota ne koskevat.

5. Korjaukset ja kunnossapito

Tavanomaiset korjaukset ja kunnossapito ovat usein vähennyskelpoisia sinä vuonna, jona ne maksat tai aiheutat, riippuen kirjanpitotavastasi.

Esimerkkejä ovat:

• Vuotavan hanan korjaaminen
• Rikkinäisen ikkunalukon vaihtaminen
• Maalaaminen vuokralaisten välillä
• Ilmastointijärjestelmän osien korjaaminen
• Rännien puhdistaminen
• Vaurioituneiden laattojen vaihtaminen

Keskeinen ero on korjauksen ja parannuksen välillä. Korjaukset pitävät kiinteistön normaalisti toimintakuntoisena. Parannukset yleensä lisäävät arvoa, mukauttavat kohteen uuteen käyttöön tai pidentävät sen käyttöikää, ja ne poistetaan yleensä ajan kuluessa sen sijaan, että ne vähennettäisiin kokonaan heti.

6. Maksamasi käyttöpalvelut

Jos maksat vuokra-asunnon käyttöpalvelut itse, nämä kulut ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Tähän voi kuulua:

• Sähkö
• Vesi ja viemäröinti
• Kaasu
• Jätehuolto
• Internet tai kaapelitelevisio, jos ne sisältyvät vuokraukseen

Jos vuokrasopimus velvoittaa vuokralaisen korvaamaan käyttöpalvelut, korvaus saatetaan joutua ilmoittamaan vuokratulona. Vähennys on silti tärkeä, koska se auttaa tasaamaan tulopuolta.

7. Kiinteistönhallintapalkkiot

Jos palkkaat kiinteistönhoitajan, tämän palkkiot ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Tähän voi sisältyä maksuja seuraavista:

• Vuokralaisten hankinta
• Vuokran perintä
• Kunnossapidon koordinointi
• Vuokrasopimusten hallinta
• Häätöihin liittyvä koordinointi

Sijoittajille, joilla on useita kohteita tai jotka asuvat kaukana kohteesta, hallinnointipalkkiot voivat olla käytännöllinen liiketoimintakulu. Ne auttavat myös luomaan dokumentaatiota siitä, että kiinteistöä hoidetaan liiketoimintamaisesti.

8. Mainonta- ja markkinointikulut

Tyhjäkäyttö on kallista, joten vuokranantajat käyttävät usein rahaa asuntojen markkinointiin. Nämä kulut ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Tyypillisiä mainoskuluja ovat:

• Verkossa julkaistut vuokra-asuntailmoitukset
• Ammattimaiset valokuvat
• Kyltit ja esitteet
• Sosiaalisen median kampanjat
• Vuokraussivustojen maksut

Jos kohde on jonkin aikaa tyhjillään, markkinointi voi pienentää tyhjänäolon kustannuksia. Verotuksessa nämä kulut käsitellään yleensä tavanomaisina ja tarpeellisina vuokraustoiminnan kuluina.

9. Matkakulut ja paikallinen liikkuminen

Vuokraustoimintaan liittyvät matkakulut voivat joissakin tapauksissa olla vähennyskelpoisia.

Esimerkkejä voivat olla ajot kohteelle, kun tarkoitus on:

• Kerätä vuokra
• Tarkastaa asunto
• Tavata urakoitsijoita
• Näyttää kohdetta vuokralaisille
• Valvoa kunnossapitoa

On hyvä muistaa, että työmatka kodista vakituiselle toimistolle ei yleensä ole vähennyskelpoinen samalla tavalla. Verokohtelu riippuu tosiseikoista, yritysrakenteesta ja siitä, onko matka suoraan sidoksissa vuokraustoimintaan.

Tarkat ajopäiväkirjat, kuitit ja tapaamismerkinnät helpottavat tämän vähennyksen perustelemista huomattavasti.

10. Oikeudelliset ja ammattilaisten palkkiot

Vuokranantajat tarvitsevat usein apua asianajajilta, kirjanpitäjiltä ja muilta ammattilaisilta. Monet näistä palkkioista ovat vähennyskelpoisia, kun ne liittyvät vuokraustoimintaan.

Tavallisia esimerkkejä ovat:

• Yhtiön perustamiseen liittyvä apu
• Vuokrasopimusten tarkistus ja laatiminen
• Häätöihin liittyvä oikeudellinen työ
• Vuokraustoiminnan veroilmoituksen laatiminen
• Kirjanpitoa tai vaatimustenmukaisuutta koskeva konsultointi

Jos perustat vuokraustoiminnallesi LLC-yhtiön, perustamis- ja organisointituki voi olla tärkeä ensimmäinen askel. Zenind auttaa yrityksen omistajia perustamaan LLC-yhtiöitä ja muita yhtiörakenteita, jotta he voivat erottaa liiketoiminnan hallinnon henkilökohtaisista varoista ja pitää toiminnan järjestyksessä.

11. Kotitoimiston kulut

Jotkut vuokranantajat voivat saada kotitoimistovähennyksen, jos he käyttävät osaa kodistaan yksinomaan ja säännöllisesti vuokraustoiminnan hallintaan.

Tämä voi koskea tilanteita, joissa kotitoimistoa käytetään esimerkiksi seuraaviin tehtäviin:

• Kirjanpito
• Vuokralaisten viestintä
• Kirjanpitoaineiston säilytys
• Korjausten aikataulutus
• Vuokrasopimusten ja laskujen hallinta

Verottajan säännöt ovat tarkkoja, joten tilaa tulee yleensä käyttää yksinomaan liiketoimintaan eikä esimerkiksi yhteisenä perhehuoneena tai vierashuoneena. Kun vähennys on mahdollinen, osa kotikuluista, kuten vuokra, asuntolainan korko, käyttöpalvelut ja vakuutus, voidaan kohdistaa vuokraustoimintaan.

12. Liiketoiminnan tarvikkeet ja käyttökulut

Vuokra-asunnon pyörittämisen kulut eivät rajoitu vain suuriin menoeriin. Myös monet pienemmät arjen kulut ovat vähennyskelpoisia.

Näihin voivat kuulua:

• Toimiston tarvikkeet
• Lukittavat säilytyslaatikot ja avaimet
• Ohjelmistotilaukset
• Kirjanpitotyökalut
• Siivoustarvikkeet
• Postitus ja lähetykset
• Vuokralaisten taustatarkastuspalvelut
• Pienet työkalut ja rautatavara

Nämä kulut jäävät helposti huomaamatta, mutta ajan mittaan ne voivat tuottaa merkittäviä verosäästöjä. Hyvä järjestelmä kuittien seurantaan ja kulujen luokitteluun on välttämätön.

13. Pääomavoittojen suunnittelu ja 1031-vaihto

Kun myyt vuokra-asunnon, saatat joutua maksamaan pääomavoittoveroa arvonnoususta.

Hyvä uutinen on, että kiinteistösijoittajilla on suunnittelukeinoja, joilla myynnin verovaikutusta voidaan lykätä tai pienentää. Yksi tunnetuimmista on Section 1031 -vaihto, joka voi mahdollistaa voittojen lykkäämisen, jos sijoitat tuotot vastaavanlaiseen sijoituskiinteistöön ja noudatat vaadittuja määräaikoja.

1031-vaihto voi olla tehokas sijoittajalle, joka haluaa vaihtaa suurempaan kohteeseen, hajauttaa salkkuaan tai järjestellä omaisuutta uudelleen ilman, että verotettava voitto realisoituu heti.

Tämä alue on tekninen, joten vuokranantajien kannattaa työskennellä pätevän veroammattilaisen kanssa ennen sijoituskiinteistön myyntiä tai vaihtoa.

Miksi yhtiörakenne on tärkeä vuokranantajille

Verohyödyt eivät ole erillään muusta kokonaisuudesta. Se, miten omistat ja hallinnoit vuokra-asuntoasi, voi vaikuttaa kirjanpitoon, vastuuseen ja veroilmoituksen tekemisen helppouteen.

Monet vuokranantajat perustavat LLC-yhtiön, koska se voi auttaa:

• Pitämään liiketoiminnan ja henkilökohtaiset varat erillään
• Organisoimaan tulot ja menot selkeämmin
• Tukemaan ammattimaisempaa toimintaa
• Helpottamaan pankkiasiointia ja kirjanpitoa
• Luomaan selkeämmän rakenteen tulevaa kasvua varten

LLC ei korvaa veroneuvontaa, eikä se poista kaikkia oikeudellisia tai veroriskejä. Mutta monille kiinteistönomistajille se on käytännöllinen perusta vuokraustoiminnan hallintaan kurinalaisemmin.

Miten vuokranantajien kannattaa seurata vähennyksiä

Verottaja odottaa, että vuokrakulut voidaan todentaa kirjauksilla. Hyvä dokumentointi helpottaa verokautta ja vähentää riskiä siitä, että vähennyksiä jää käyttämättä.

Toimiva järjestelmä sisältää yleensä:

• Erillisen liiketoimintatilin
• Digitaalisen kuittien säilytyksen
• Ajopäiväkirjat
• Kopiot vuokrasopimuksista
• Vuosittaiset poistolaskelmat
• Urakoitsijoiden laskut ja maksutositteet

Jo yksinkertaiset kirjanpitotottumukset voivat säilyttää vähennyksiä, jotka muuten katoaisivat.

Yleiset virheet, joita kannattaa välttää

Vuokranantajat menettävät usein etuja vältettävissä olevien virheiden vuoksi.

Varo näitä virheitä:

• Henkilökohtaisten ja vuokraustoiminnan kulujen sekoittaminen
• Korjausten ja parannusten eron unohtaminen
• Suurten kiinteistökustannusten poistojen tekemättä jättäminen
• Pienten toistuvien kulujen sivuuttaminen
• Huono ajopäiväkirjan pitäminen
• Korvausten käsitteleminen verottomina, vaikka ne eivät ole sitä
• Ammattilaisavun ohittaminen myyntien, vaihtojen tai yhtiörakenteen perustamisen yhteydessä

Pieni järjestelmällisyys vuoden aikana voi estää kalliin jälkityön myöhemmin.

Loppupäätelmä

Vuokra-asunto voi olla vahva varallisuutta kasvattava työkalu, mutta sen todellinen etu syntyy usein harkitusta verosuunnittelusta. Asuntolainan korko, poistot, kiinteistöverot, vakuutus, korjaukset, matkakulut, ammattilaisten palkkiot ja strateginen irtautumis-suunnittelu voivat kaikki pienentää verotettavaa tuloa, kun ne hoidetaan oikein.

Vasta aloittaville vuokranantajille oikean yhtiörakenteen perustaminen voi helpottaa näiden vähennysten hallintaa ja pitää liiketoiminnan järjestyksessä. Zenind tukee yrittäjiä ja kiinteistönomistajia, jotka haluavat siistin ja luotettavan perustan vuokraustoiminnalleen.

Jos omistat vuokra-asunnon tai aiot ostaa ensimmäisen kohteesi, pidä kirjaukset siisteinä, ymmärrä korjausten ja parannusten ero ja työskentele pätevien veroammattilaisten kanssa aina kun säännöt muuttuvat monimutkaisiksi. Verohyödyt ovat todellisia, mutta vain silloin, kun haet ne oikein.

Usein kysytyt kysymykset

Ovatko vuokra-asunnon kulut aina vähennyskelpoisia?

Eivät. Kulun on yleensä oltava tavanomainen, tarpeellinen ja suoraan vuokraustoimintaan liittyvä. Henkilökohtaiset kulut eivät ole vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan kuluina.

Voinko vähentää vuokra-asuntoni tappiot?

Mahdollisesti, mutta säännöt riippuvat tuloistasi, osallistumisen tasosta ja siitä, katsotaanko tappio passiiviseksi. Veroammattilainen voi auttaa selvittämään, miten tappio käsitellään.

Tarvitsenko LLC-yhtiön saadakseni vuokravähennykset?

Et. Voit omistaa vuokra-asunnon ilman LLC-yhtiötä ja silti hakea kelpoisia vähennyksiä. Monet vuokranantajat käyttävät kuitenkin LLC:tä parantaakseen järjestystä ja erottelua henkilökohtaisten ja liiketoimintaan liittyvien asioiden välillä.

Onko poisto pakollinen vuokra-asunnossa?

Poisto on yleensä sallittu ja usein odotettu kelpoiselle vuokra-asunnolle. Useimmissa tapauksissa omistajien tulisi huomioida se, vaikka he tekisivät kassavirtana voittoa.

Milloin minun pitäisi puhua veroammattilaisen kanssa?

Sinun kannattaa keskustella veroammattilaisen kanssa ennen vuokra-asunnon ostamista, jälleenrahoitusta, myyntiä tai vaihtoa sekä aina, kun olet epävarma siitä, tulisiko jokin kulu vähentää vai aktivoida.