13 податкових переваг орендарів нерухомості, які допомагають зменшити податки

Володіння орендною нерухомістю може приносити стабільний дохід і довгострокове зростання капіталу, але також супроводжується операційними витратами, веденням обліку та податковими зобов’язаннями. Добра новина полягає в тому, що орендна нерухомість є однією з найбільш податково вигідних форм інвестиційної нерухомості у Сполучених Штатах.

Для багатьох орендодавців справжня цінність полягає не лише в отриманні щомісячної орендної плати. Вона полягає в правильному використанні податкового кодексу, щоб більша частина цього доходу залишалася в бізнесі. Від відсотків за іпотекою та амортизації до подорожей і професійних послуг, власники орендної нерухомості часто мають більше доступних відрахувань, ніж їм здається.

Якщо ви лише починаєте, правильна організаційна структура також може спростити управління вашим бізнесом. Багато інвесторів вирішують створити LLC, щоб відокремити особисту діяльність від орендної, упорядкувати записи та побудувати більш професійну операційну модель. Zenind допомагає підприємцям та інвесторам ефективно створювати бізнес-структури, щоб вони могли зосередитися на розвитку бізнесу.

Нижче наведено 13 найважливіших податкових переваг орендної нерухомості, а також практичні зауваження про те, як орендодавці можуть відповідально ними користуватися.

1. Відрахування відсотків за іпотекою

Для більшості орендодавців із фінансованими об’єктами нерухомості відсотки за іпотекою є однією з найбільших витрат, що підлягають відрахуванню.

Якщо ви позичили кошти для купівлі, поліпшення або рефінансування орендної нерухомості, частина платежів, яка припадає на відсотки, зазвичай підлягає відрахуванню як орендна витрата. У багатьох випадках це відрахування застосовується навіть тоді, коли основна сума боргу не підлягає відрахуванню. Ця відмінність важлива, тому що на початку строку іпотеки в платежах часто міститься значна частка відсотків.

Якщо ви проводите рефінансування, податковий режим може залежати від того, як саме використано кошти позики. Відсотки, пов’язані з використанням у орендному бізнесі, зазвичай легше віднести до витрат, ніж відсотки, пов’язані з особистим використанням.

2. Амортизація

Амортизація є однією з найцінніших податкових переваг для власників орендної нерухомості.

Хоча будівля може зростати в ринковій вартості з часом, IRS вважає, що сама конструкція поступово зношується. Це означає, що орендодавці можуть щороку відраховувати частину вартості майна протягом встановленого строку відновлення. Житлова орендна нерухомість зазвичай амортизується протягом 27,5 року.

Амортизація може створювати паперовий збиток навіть тоді, коли об’єкт генерує грошовий потік. Саме тому нерухомість часто вважається податково ефективною.

Важливе зауваження: земля не амортизується. Для амортизації підлягають лише будівля та певні поліпшення.

3. Податок на нерухомість

Місцеві та штатні податки на нерухомість, пов’язані з орендним об’єктом, зазвичай підлягають відрахуванню як звичайні бізнес-витрати.

Це відрахування може бути суттєвим на ринках із вищою оціночною вартістю або зростаючими місцевими ставками податку. Орендодавцям слід зберігати записи про кожен податковий рахунок і підтверджувати, чи сплачували вони його самостійно, чи отримали компенсацію через умови договору оренди.

Якщо орендар окремо компенсує вам податки, вам може знадобитися відобразити цю компенсацію як орендний дохід, а потім відрахувати пов’язану витрату.

4. Страхові внески

Страхування також є поширеною витратою на орендну нерухомість, що підлягає відрахуванню.

Орендодавці можуть відраховувати премії за:

• Страхування майна орендодавця
• Страхування відповідальності
• Покриття від повені або шторму, якщо воно пов’язане з орендою
• Страхування перерви в діяльності
• Деякі внески на страхування працівників, якщо це застосовно

Попередньо сплачене страхування зазвичай слід відносити до відповідного податкового року, тому ведення обліку має значення. IRS зазвичай очікує, що витрати будуть прив’язані до періоду, який вони покривають.

5. Ремонт і технічне обслуговування

Поточний ремонт і технічне обслуговування часто можна віднести до витрат у тому році, коли ви їх сплатили або понесли, залежно від вашого методу обліку.

Приклади включають:

• Усунення протікання змішувача
• Заміну зламаного віконного замка
• Фарбування між орендарями
• Ремонт компонентів HVAC-системи
• Очищення водостоків
• Заміна пошкодженої плитки

Ключова відмінність полягає між ремонтом і поліпшенням. Ремонт підтримує об’єкт у належному робочому стані. Поліпшення зазвичай додають вартість, адаптують майно до нового використання або подовжують строк його служби, і зазвичай вони амортизуються, а не повністю відносяться на витрати одразу.

6. Комунальні послуги, які оплачуєте ви

Якщо ви покриваєте комунальні витрати для орендної нерухомості, ці витрати зазвичай підлягають відрахуванню.

Це може включати:

• Електроенергію
• Воду та каналізацію
• Газ
• Вивезення сміття
• Інтернет або кабельне телебачення, якщо вони надаються разом з орендою

Якщо договір оренди передбачає, що орендар відшкодовує вам комунальні витрати, таке відшкодування може бути потрібно відобразити як орендний дохід. Відрахування все одно має значення, оскільки воно допомагає компенсувати дохідну частину операції.

7. Комісія за управління нерухомістю

Якщо ви наймаєте керуючого нерухомістю, його послуги зазвичай підлягають відрахуванню.

До цього можуть входити платежі за:

• Пошук орендарів
• Збір орендної плати
• Координацію обслуговування
• Адміністрування договорів оренди
• Координацію виселень

Для інвесторів, які володіють кількома об’єктами або живуть далеко від нерухомості, послуги управління можуть бути практичною бізнес-витратою. Вони також допомагають створити документацію, що показує, що об’єкт експлуатується як бізнес.

8. Витрати на рекламу та маркетинг

Порожні приміщення коштують дорого, тому орендодавці часто витрачають кошти на маркетинг своїх об’єктів. Такі витрати зазвичай підлягають відрахуванню.

Типові витрати на рекламу включають:

• Онлайн-оголошення про оренду
• Професійні фотографії
• Вивіски та листівки
• Просування в соціальних мережах
• Плата за сайт для здачі в оренду

Якщо ваша нерухомість певний час стоїть порожньою, реклама може знизити витрати на кожну вакантну одиницю. З податкового погляду ці витрати зазвичай вважаються звичайними та необхідними витратами орендного бізнесу.

9. Подорожі та місцевий транспорт

Деякі витрати на поїздки, пов’язані з орендною діяльністю, можуть підлягати відрахуванню.

Приклади можуть включати поїздки до об’єкта, щоб:

• Зібрати орендну плату
• Оглянути приміщення
• Зустрітися з підрядниками
• Показати об’єкт орендарям
• Контролювати виконання ремонтних робіт

Варто пам’ятати, що поїздки з дому до звичайного офісу зазвичай не підлягають відрахуванню в тому ж сенсі. Податковий режим залежить від обставин, вашої бізнес-структури та того, чи прямо пов’язана поїздка з орендною діяльністю.

Точні журнали пробігу, квитанції та нотатки про зустрічі значно спрощують підтвердження цього відрахування.

10. Юридичні та професійні послуги

Орендодавцям часто потрібна допомога юристів, бухгалтерів та інших фахівців. Багато таких витрат підлягають відрахуванню, якщо вони пов’язані з орендним бізнесом.

Поширені приклади включають:

• Допомогу зі створенням юридичної особи
• Перегляд і підготовку договорів оренди
• Юридичну роботу, пов’язану з виселенням
• Податкову підготовку для орендної діяльності
• Консультаційні послуги з бухгалтерського обліку або дотримання вимог

Якщо ви створюєте LLC для свого орендного бізнесу, послуги зі створення та організації можуть стати важливим першим кроком. Zenind допомагає власникам бізнесу створювати LLC та інші структури, щоб вони могли відокремити бізнес-адміністрування від особистих фінансів і підтримувати впорядковану діяльність.

11. Витрати на домашній офіс

Деякі орендодавці можуть претендувати на відрахування за домашній офіс, якщо вони використовують частину свого житла виключно та регулярно для управління орендним бізнесом.

Це може застосовуватися, коли домашній офіс використовується для таких завдань, як:

• Бухгалтерський облік
• Комунікація з орендарями
• Ведення записів
• Планування ремонтів
• Управління договорами оренди та рахунками

Правила IRS є конкретними, тому приміщення, як правило, має використовуватися виключно для бізнесу, а не як спільна сімейна кімната чи гостьова спальня. Якщо відрахування доступне, воно може дозволити віднести частину домашніх витрат, таких як оренда, відсотки за іпотекою, комунальні послуги та страхування, до витрат орендного бізнесу.

12. Бізнес-приладдя та операційні витрати

Витрати на управління орендною нерухомістю часто виходять за межі великих статей. Багато дрібних щоденних витрат також підлягають відрахуванню.

До них можуть належати:

• Канцелярське приладдя
• Сейфи для ключів і самі ключі
• Підписки на програмне забезпечення
• Інструменти для бухгалтерського обліку
• Засоби для прибирання
• Поштові та доставні витрати
• Послуги перевірки орендарів
• Невеликі інструменти та кріплення

Ці витрати легко не помітити, але з часом вони можуть дати значну податкову економію. Важливо мати надійну систему для відстеження квитанцій та класифікації витрат.

13. Планування приросту капіталу та обмін 1031

Коли ви продаєте орендну нерухомість, вам може знадобитися сплатити податок на приріст капіталу з отриманого приросту вартості.

Добра новина полягає в тому, що інвестори в нерухомість мають інструменти планування, які можуть допомогти відтермінувати або зменшити податковий вплив продажу. Одним із найвідоміших є обмін за розділом 1031, який може дозволити відстрочити оподаткування приросту, якщо ви реінвестуєте кошти в подібну інвестиційну нерухомість і дотримуєтеся необхідних строків.

Обмін 1031 може бути потужним інструментом для інвесторів, які хочуть перейти до більшого об’єкта, диверсифікувати портфель або змінити структуру активів без негайного визнання оподатковуваного приросту.

Ця сфера є технічно складною, тому орендодавцям слід працювати з кваліфікованим податковим фахівцем перед продажем або обміном інвестиційної нерухомості.

Чому структура юридичної особи має значення для власників орендної нерухомості

Податкові переваги не існують у вакуумі. Те, як ви володієте та керуєте орендною нерухомістю, може впливати на ведення обліку, ризик відповідальності та простоту податкової звітності.

Багато орендодавців створюють LLC, оскільки це може допомогти:

• Відокремити бізнес-активи від особистих
• Чіткіше організувати доходи та витрати
• Підтримувати більш професійну операційну модель
• Спрощувати банківські операції та бухгалтерський облік
• Створити зрозумілішу структуру для майбутнього зростання

LLC не замінює податкову консультацію і не усуває всі юридичні чи податкові ризики. Але для багатьох власників нерухомості це практична основа для більш дисциплінованого управління орендою.

Як орендодавцям відстежувати відрахування

IRS очікує, що орендні відрахування будуть підтверджені записами. Добре ведення документації спрощує податковий сезон і знижує ризик пропущених відрахувань.

Практична система повинна включати:

• Окремий бізнес-банкінг
• Цифрове зберігання квитанцій
• Журнали пробігу
• Копії договорів оренди
• Річні графіки амортизації
• Рахунки підрядників і підтвердження оплати

Навіть прості звички ведення обліку можуть зберегти відрахування, які інакше були б втрачені.

Поширені помилки, яких слід уникати

Орендодавці часто втрачають можливості через помилки, яких можна уникнути.

Звертайте увагу на такі помилки:

• Змішування особистих та орендних витрат
• Невірне розмежування ремонту та поліпшень
• Забуття про амортизацію великих витрат на нерухомість
• Ігнорування невеликих регулярних витрат
• Погане документування пробігу
• Віднесення компенсацій до неоподатковуваних доходів, коли це не так
• Відмова від професійної поради щодо продажів, обмінів або створення юридичної особи

Трохи організації протягом року може запобігти дорогому виправленню помилок пізніше.

Підсумок

Орендна нерухомість може бути сильним інструментом накопичення капіталу, але її справжня перевага часто полягає в продуманому податковому плануванні. Відсотки за іпотекою, амортизація, податок на нерухомість, страхування, ремонти, поїздки, професійні послуги та стратегічне планування виходу з інвестиції можуть зменшити оподатковуваний дохід, якщо ними правильно керувати.

Для орендодавців, які лише починають, створення правильної бізнес-структури може спростити управління цими відрахуваннями та впорядкувати бізнес. Zenind підтримує підприємців і власників нерухомості, які хочуть отримати чисту й надійну основу для своєї орендної діяльності.

Якщо ви володієте орендною нерухомістю або плануєте придбати свою першу одиницю, підтримуйте чистий облік, розумійте різницю між ремонтом і поліпшеннями та звертайтеся до кваліфікованих податкових фахівців, коли правила стають складними. Податкові переваги реальні, але лише тоді, коли ви заявляєте їх правильно.

Поширені запитання

Чи завжди витрати на орендну нерухомість підлягають відрахуванню?

Ні. Витрата зазвичай має бути звичайною, необхідною та безпосередньо пов’язаною з орендною діяльністю. Особисті витрати не підлягають відрахуванню як витрати орендного бізнесу.

Чи можу я відрахувати збитки від орендної нерухомості?

Можливо, але правила залежать від вашого доходу, рівня участі та того, чи вважається збиток пасивним. Податковий фахівець допоможе визначити, як саме обробляється збиток.

Чи потрібна мені LLC, щоб заявляти відрахування за оренду?

Ні. Ви можете володіти орендною нерухомістю без LLC і все одно заявляти дозволені відрахування. Однак багато орендодавців використовують LLC, щоб покращити організацію та відокремити особисту й бізнесову діяльність.

Чи є амортизація обов’язковою для орендної нерухомості?

Амортизація зазвичай дозволена і часто очікується для відповідної орендної нерухомості. У більшості випадків власникам слід враховувати її, навіть якщо з точки зору грошових потоків вони є прибутковими.

Коли мені слід звернутися до податкового фахівця?

Вам слід проконсультуватися з податковим фахівцем перед купівлею, рефінансуванням, продажем або обміном орендної нерухомості, а також у будь-який момент, коли ви не впевнені, чи слід витрату відносити на витрати чи капіталізувати.