13 Manfaat Pajak Properti Sewa yang Dapat Digunakan Pemilik untuk Menurunkan Pajak

Memiliki properti sewa dapat menghasilkan pendapatan yang stabil dan kekayaan jangka panjang, tetapi juga disertai biaya operasional, pencatatan, dan kewajiban pajak. Kabar baiknya, real estat sewa adalah salah satu bentuk properti investasi yang paling menguntungkan dari sisi pajak di Amerika Serikat.

Bagi banyak pemilik properti sewa, nilai sebenarnya bukan hanya mengumpulkan uang sewa bulanan. Nilainya adalah menggunakan kode pajak dengan benar agar lebih banyak pendapatan tetap berada di bisnis. Mulai dari bunga hipotek dan depresiasi hingga perjalanan dan biaya profesional, pemilik properti sewa sering kali memiliki lebih banyak potongan pajak daripada yang mereka sadari.

Jika Anda baru memulai, struktur entitas yang tepat juga dapat membuat bisnis Anda lebih mudah dikelola. Banyak investor memilih membentuk LLC untuk memisahkan aktivitas pribadi dan properti sewa, mengatur pencatatan, dan membangun operasi yang lebih profesional. Zenind membantu para pengusaha dan investor membentuk entitas bisnis secara efisien agar mereka dapat fokus mengembangkan bisnis.

Di bawah ini adalah 13 manfaat pajak properti sewa yang paling penting, beserta catatan praktis tentang bagaimana pemilik properti dapat memanfaatkannya secara bertanggung jawab.

1. Potongan Bunga Hipotek

Bagi sebagian besar pemilik properti sewa dengan properti yang dibiayai pinjaman, bunga hipotek adalah salah satu biaya yang paling besar dan dapat dikurangkan.

Jika Anda meminjam uang untuk membeli, memperbaiki, atau membiayai ulang properti sewa, bagian bunga dari pembayaran tersebut umumnya dapat dikurangkan sebagai beban sewa. Dalam banyak kasus, potongan ini tetap berlaku meskipun pokok pinjaman tidak dapat dikurangkan. Perbedaan ini penting karena pembayaran hipotek pada awal masa pinjaman sering kali mengandung porsi bunga yang besar.

Jika Anda melakukan refinancing, perlakuan pajaknya dapat bergantung pada bagaimana dana pinjaman digunakan. Bunga yang terkait dengan penggunaan untuk bisnis sewa biasanya lebih mudah dikurangkan daripada bunga yang terkait dengan penggunaan pribadi.

2. Depresiasi

Depresiasi adalah salah satu manfaat pajak paling berharga bagi pemilik properti sewa.

Meskipun bangunan dapat meningkat nilainya seiring waktu, IRS memperlakukan struktur itu sendiri sebagai aset yang menyusut secara bertahap. Artinya, pemilik properti dapat mengurangkan sebagian nilai properti setiap tahun selama periode pemulihan tertentu. Properti sewa residensial umumnya didepresiasi selama 27,5 tahun.

Depresiasi dapat menghasilkan kerugian akuntansi meskipun properti menghasilkan arus kas. Itulah salah satu alasan real estat sering dianggap efisien secara pajak.

Catatan penting: tanah tidak dapat didepresiasi. Hanya bangunan dan perbaikan tertentu yang memenuhi syarat.

3. Pajak Properti

Pajak properti negara bagian dan lokal atas properti sewa umumnya dapat dikurangkan sebagai beban usaha biasa.

Potongan ini bisa signifikan di pasar dengan nilai penilaian yang lebih tinggi atau tarif pajak lokal yang meningkat. Pemilik properti harus menyimpan catatan setiap tagihan pajak dan memastikan apakah biaya tersebut dibayar oleh mereka atau diganti melalui pengaturan sewa.

Jika penyewa mengganti biaya pajak secara terpisah kepada Anda, Anda mungkin perlu memperlakukan penggantian tersebut sebagai pendapatan sewa lalu mengurangkan beban yang terkait.

4. Premi Asuransi

Asuransi adalah beban sewa lain yang umum dan dapat dikurangkan.

Pemilik properti mungkin dapat mengurangkan premi untuk:

• Asuransi properti pemilik sewa
• Asuransi tanggung jawab hukum
• Perlindungan banjir atau badai jika terkait dengan properti sewa
• Asuransi gangguan usaha
• Premi kompensasi pekerja tertentu jika berlaku

Asuransi yang dibayar di muka biasanya harus dialokasikan ke tahun pajak yang tepat, jadi pencatatan sangat penting. IRS umumnya mengharapkan biaya dicocokkan dengan periode yang dicakupnya.

5. Perbaikan dan Pemeliharaan

Perbaikan dan pemeliharaan rutin sering kali dapat dikurangkan pada tahun Anda membayar atau menanggung biayanya, tergantung pada metode akuntansi Anda.

Contohnya meliputi:

• Memperbaiki keran yang bocor
• Mengganti kunci jendela yang rusak
• Mengecat di antara pergantian penyewa
• Memperbaiki komponen HVAC
• Membersihkan talang air
• Mengganti ubin yang rusak

Perbedaan utamanya adalah antara perbaikan dan peningkatan. Perbaikan menjaga properti tetap dalam kondisi operasi yang semestinya. Peningkatan umumnya menambah nilai, mengadaptasi properti untuk penggunaan baru, atau memperpanjang masa manfaatnya, dan biasanya didepresiasi alih-alih langsung dibebankan sepenuhnya.

6. Utilitas yang Anda Bayar

Jika Anda menanggung biaya utilitas untuk properti sewa, biaya tersebut umumnya dapat dikurangkan.

Biaya itu dapat mencakup:

• Listrik
• Air dan saluran pembuangan
• Gas
• Pengangkutan sampah
• Internet atau kabel, jika disediakan sebagai bagian dari sewa

Jika perjanjian sewa mengharuskan penyewa mengganti biaya utilitas kepada Anda, penggantian tersebut mungkin perlu dilaporkan sebagai pendapatan sewa. Potongan tetap penting karena membantu mengimbangi sisi pendapatan dari transaksi tersebut.

7. Biaya Manajemen Properti

Jika Anda menyewa pengelola properti, biaya mereka biasanya dapat dikurangkan.

Ini dapat mencakup pembayaran untuk:

• Penempatan penyewa
• Pengumpulan sewa
• Koordinasi pemeliharaan
• Administrasi sewa
• Koordinasi pengusiran penyewa

Bagi investor yang memiliki beberapa unit atau tinggal jauh dari properti, biaya manajemen dapat menjadi beban usaha yang praktis. Biaya ini juga membantu menciptakan dokumentasi bahwa properti dijalankan secara profesional.

8. Biaya Iklan dan Pemasaran

Kekosongan unit itu mahal, jadi pemilik properti sering mengeluarkan uang untuk memasarkan unit mereka. Biaya tersebut biasanya dapat dikurangkan.

Biaya iklan yang umum meliputi:

• Daftar properti sewa online
• Foto profesional
• Papan tanda dan brosur
• Promosi media sosial
• Biaya situs web penyewaan

Jika properti Anda kosong untuk sementara waktu, iklan dapat mengurangi biaya kepemilikan selama masa kosong tersebut. Dari sisi pajak, biaya ini umumnya diperlakukan sebagai biaya bisnis sewa yang biasa dan perlu.

9. Perjalanan dan Transportasi Lokal

Sebagian biaya perjalanan yang terkait dengan aktivitas sewa mungkin dapat dikurangkan.

Contohnya dapat mencakup berkendara ke properti untuk:

• Mengambil sewa
• Memeriksa unit
• Bertemu kontraktor
• Menunjukkan properti kepada calon penyewa
• Mengawasi pemeliharaan

Perlu diingat bahwa perjalanan pulang-pergi dari rumah ke kantor tetap biasanya tidak dapat dikurangkan dengan cara yang sama. Perlakuan pajak bergantung pada fakta, struktur bisnis Anda, dan apakah perjalanan tersebut secara langsung terkait dengan operasi properti sewa.

Catatan jarak tempuh yang akurat, tanda terima, dan catatan janji temu akan sangat membantu mendukung potongan ini.

10. Biaya Hukum dan Profesional

Pemilik properti sering membutuhkan bantuan pengacara, akuntan, dan profesional lain. Banyak dari biaya tersebut dapat dikurangkan jika terkait dengan bisnis sewa.

Contoh umum meliputi:

• Bantuan pembentukan entitas
• Tinjauan dan penyusunan perjanjian sewa
• Pekerjaan hukum terkait pengusiran penyewa
• Persiapan pajak untuk aktivitas sewa
• Biaya konsultasi untuk pembukuan atau kepatuhan

Jika Anda membentuk LLC untuk bisnis properti sewa, bantuan pembentukan dan pengorganisasian dapat menjadi langkah awal yang penting. Zenind membantu pemilik bisnis membentuk LLC dan entitas lain agar mereka dapat memisahkan administrasi bisnis dari keuangan pribadi dan menjaga operasi tetap teratur.

11. Biaya Home Office

Beberapa pemilik properti memenuhi syarat untuk potongan home office jika mereka menggunakan sebagian rumah secara eksklusif dan teratur untuk pengelolaan bisnis sewa.

Ini dapat berlaku ketika ruang kerja di rumah digunakan untuk menangani tugas seperti:

• Pembukuan
• Komunikasi dengan penyewa
• Pencatatan
• Menjadwalkan perbaikan
• Mengelola perjanjian sewa dan faktur

Aturan IRS cukup spesifik, jadi ruang tersebut umumnya harus digunakan secara eksklusif untuk bisnis dan tidak boleh menjadi ruang keluarga bersama atau kamar tamu. Jika potongan tersedia, sebagian biaya rumah Anda, seperti sewa, bunga hipotek, utilitas, dan asuransi, dapat dialokasikan ke bisnis sewa.

12. Perlengkapan Bisnis dan Biaya Operasional

Biaya menjalankan properti sewa sering kali lebih dari sekadar item besar. Banyak biaya harian yang lebih kecil juga dapat dikurangkan.

Ini dapat mencakup:

• Perlengkapan kantor
• Kotak kunci dan kunci
• Langganan perangkat lunak
• Alat pembukuan
• Perlengkapan kebersihan
• Ongkos kirim dan pengiriman
• Layanan pemeriksaan penyewa
• Alat dan perangkat keras kecil

Biaya-biaya ini mudah terlewatkan, tetapi seiring waktu dapat menghasilkan penghematan pajak yang berarti. Sistem yang kuat untuk melacak tanda terima dan mengelompokkan biaya sangat penting.

13. Perencanaan Capital Gains dan Pertukaran 1031

Ketika Anda menjual properti sewa, Anda mungkin harus membayar pajak capital gains atas apresiasi nilainya.

Kabar baiknya, investor real estat memiliki alat perencanaan yang dapat membantu menunda atau mengurangi dampak pajak dari penjualan. Salah satu yang paling dikenal adalah pertukaran Bagian 1031, yang mungkin memungkinkan Anda menunda keuntungan jika Anda menginvestasikan kembali hasil penjualan ke properti real estat investasi sejenis dan mengikuti tenggat waktu yang diwajibkan.

Pertukaran 1031 bisa sangat kuat bagi investor yang ingin meningkatkan ke properti yang lebih besar, mendiversifikasi portofolio, atau menata ulang aset tanpa segera mengakui keuntungan kena pajak.

Bidang ini bersifat teknis, jadi pemilik properti sebaiknya bekerja dengan profesional pajak yang berkualifikasi sebelum menjual atau menukar properti investasi.

Mengapa Struktur Entitas Penting bagi Pemilik Properti Sewa

Manfaat pajak tidak berdiri sendiri. Cara Anda memegang dan mengelola properti sewa dapat memengaruhi pencatatan, eksposur liabilitas, dan kemudahan pelaporan pajak.

Banyak pemilik properti membentuk LLC karena dapat membantu:

• Memisahkan aset bisnis dan pribadi
• Mengatur pendapatan dan biaya dengan lebih rapi
• Mendukung operasi yang lebih profesional
• Membuat perbankan dan pembukuan lebih sederhana
• Menciptakan struktur yang lebih rapi untuk pertumbuhan di masa depan

LLC bukan pengganti nasihat pajak, dan juga tidak menghilangkan semua risiko hukum atau pajak. Namun, bagi banyak pemilik properti, ini adalah fondasi praktis untuk mengelola properti sewa dengan lebih disiplin.

Cara Pemilik Properti Harus Mencatat Potongan Pajak

IRS mengharuskan potongan sewa didukung oleh catatan. Dokumentasi yang baik membuat musim pajak lebih mudah dan mengurangi risiko potongan yang terlewat.

Sistem yang praktis sebaiknya mencakup:

• Rekening bank bisnis terpisah
• Penyimpanan tanda terima digital
• Catatan jarak tempuh
• Salinan perjanjian sewa
• Jadwal depresiasi tahunan
• Faktur kontraktor dan bukti pembayaran

Kebiasaan pembukuan yang sederhana pun dapat menjaga potongan yang seharusnya tidak hilang.

Kesalahan Umum yang Harus Dihindari

Pemilik properti sering kehilangan manfaat karena kesalahan yang sebenarnya bisa dihindari.

Waspadai kesalahan berikut:

• Mencampur biaya pribadi dan biaya sewa
• Gagal membedakan perbaikan dan peningkatan
• Lupa mendepresiasi biaya properti besar
• Mengabaikan biaya kecil yang berulang
• Dokumentasi jarak tempuh yang buruk
• Memperlakukan penggantian biaya sebagai pendapatan yang tidak kena pajak padahal sebenarnya tidak
• Melewatkan nasihat profesional saat menjual, melakukan pertukaran, atau membentuk entitas

Sedikit organisasi sepanjang tahun dapat mencegah pekerjaan pembenahan yang mahal di kemudian hari.

Penutup

Properti sewa bisa menjadi alat yang kuat untuk membangun kekayaan, tetapi keunggulan sebenarnya sering datang dari perencanaan pajak yang cermat. Bunga hipotek, depresiasi, pajak properti, asuransi, perbaikan, perjalanan, biaya profesional, dan perencanaan keluar yang strategis semuanya dapat menurunkan penghasilan kena pajak jika dikelola dengan benar.

Bagi pemilik properti yang baru memulai, membentuk entitas bisnis yang tepat dapat mempermudah pengelolaan potongan ini dan menjaga bisnis tetap teratur. Zenind mendukung para pengusaha dan pemilik properti yang menginginkan fondasi yang rapi dan andal untuk operasi properti sewa mereka.

Jika Anda memiliki properti sewa atau berencana membeli unit pertama Anda, jaga catatan tetap rapi, pahami perbedaan antara perbaikan dan peningkatan, dan bekerja samalah dengan profesional pajak yang berkualifikasi ketika aturannya menjadi kompleks. Manfaat pajaknya nyata, tetapi hanya jika Anda mengklaimnya dengan benar.

FAQ

Apakah biaya properti sewa selalu dapat dikurangkan?

Tidak. Suatu biaya umumnya harus biasa, perlu, dan terkait langsung dengan aktivitas sewa. Biaya pribadi tidak dapat dikurangkan sebagai biaya bisnis sewa.

Bisakah saya mengurangkan kerugian dari properti sewa?

Mungkin, tetapi aturannya bergantung pada pendapatan Anda, tingkat partisipasi, dan apakah kerugiannya dianggap pasif. Profesional pajak dapat membantu menentukan perlakuan kerugian tersebut.

Apakah saya memerlukan LLC untuk mengklaim potongan properti sewa?

Tidak. Anda dapat memiliki properti sewa tanpa LLC dan tetap mengklaim potongan yang memenuhi syarat. Namun, banyak pemilik properti menggunakan LLC untuk meningkatkan pengorganisasian dan pemisahan antara aktivitas pribadi dan bisnis.

Apakah depresiasi wajib untuk properti sewa?

Depresiasi umumnya diperbolehkan dan sering kali diharapkan untuk properti sewa yang memenuhi syarat. Dalam banyak kasus, pemilik harus mencatatnya meskipun secara kas mereka tetap untung.

Kapan saya harus berbicara dengan profesional pajak?

Anda sebaiknya berkonsultasi dengan profesional pajak sebelum membeli, membiayai ulang, menjual, atau menukar properti sewa, dan kapan pun Anda tidak yakin apakah suatu biaya harus dikurangkan atau dikapitalisasi.