13 lợi ích thuế của chủ nhà cho thuê có thể tận dụng để giảm thuế

Sở hữu bất động sản cho thuê có thể tạo ra dòng tiền ổn định và tài sản tích lũy dài hạn, nhưng đồng thời cũng đi kèm với chi phí vận hành, việc lưu trữ hồ sơ và nghĩa vụ thuế. Tin tốt là bất động sản cho thuê là một trong những loại tài sản đầu tư được ưu đãi thuế nhiều nhất tại Hoa Kỳ.

Đối với nhiều chủ nhà, giá trị thực sự không chỉ là thu tiền thuê hàng tháng. Đó là việc sử dụng đúng luật thuế để giữ lại nhiều hơn phần thu nhập đó cho doanh nghiệp. Từ lãi vay thế chấp và khấu hao đến chi phí đi lại và phí dịch vụ chuyên môn, chủ sở hữu bất động sản cho thuê thường có nhiều khoản khấu trừ hơn họ nghĩ.

Nếu bạn mới bắt đầu, cấu trúc pháp nhân phù hợp cũng có thể giúp việc quản lý doanh nghiệp dễ dàng hơn. Nhiều nhà đầu tư chọn thành lập LLC để tách bạch hoạt động cá nhân và hoạt động cho thuê, sắp xếp hồ sơ và xây dựng một mô hình vận hành chuyên nghiệp hơn. Zenind giúp các doanh nhân và nhà đầu tư thành lập pháp nhân một cách hiệu quả để họ có thể tập trung phát triển kinh doanh.

Dưới đây là 13 lợi ích thuế quan trọng nhất của bất động sản cho thuê, cùng với một số lưu ý thực tiễn về cách chủ nhà có thể áp dụng chúng một cách đúng đắn.

1. Khấu trừ lãi vay thế chấp

Đối với hầu hết chủ nhà có tài sản được tài trợ bằng vay vốn, lãi vay thế chấp là một trong những khoản chi phí được khấu trừ lớn nhất.

Nếu bạn vay tiền để mua, cải tạo hoặc tái cấp vốn cho một bất động sản cho thuê, phần lãi của các khoản thanh toán đó thường được khấu trừ như một chi phí cho thuê. Trong nhiều trường hợp, khoản khấu trừ này vẫn áp dụng ngay cả khi phần gốc vay không được khấu trừ. Sự khác biệt này rất quan trọng vì những khoản thanh toán thế chấp đầu kỳ thường chứa phần lãi lớn.

Nếu bạn tái cấp vốn, cách xử lý thuế có thể phụ thuộc vào việc tiền vay được sử dụng vào đâu. Lãi vay liên quan đến mục đích kinh doanh cho thuê thường dễ được khấu trừ hơn lãi vay gắn với mục đích cá nhân.

2. Khấu hao

Khấu hao là một trong những lợi ích thuế giá trị nhất dành cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê.

Mặc dù giá trị thị trường của một tòa nhà có thể tăng theo thời gian, IRS coi bản thân cấu trúc đó là hao mòn dần dần. Điều đó có nghĩa là chủ nhà có thể khấu trừ một phần giá trị của bất động sản mỗi năm trong một khoảng thời gian thu hồi nhất định. Bất động sản cho thuê nhà ở thường được khấu hao trong 27,5 năm.

Khấu hao có thể tạo ra khoản lỗ trên sổ sách ngay cả khi bất động sản đang tạo ra dòng tiền dương. Đó là một lý do khiến bất động sản thường được xem là có hiệu quả về thuế.

Lưu ý quan trọng: đất không được khấu hao. Chỉ phần công trình và một số hạng mục cải tiến mới đủ điều kiện.

3. Thuế bất động sản

Thuế bất động sản của tiểu bang và địa phương đối với tài sản cho thuê thường được khấu trừ như một chi phí kinh doanh thông thường.

Khoản khấu trừ này có thể rất đáng kể ở những thị trường có giá trị định giá cao hoặc thuế địa phương tăng. Chủ nhà nên lưu giữ hồ sơ của từng hóa đơn thuế và xác nhận xem chi phí đó do mình thanh toán hay được hoàn trả thông qua thỏa thuận thuê.

Nếu người thuê hoàn trả riêng cho bạn khoản thuế này, bạn có thể cần ghi nhận khoản hoàn trả đó là thu nhập cho thuê rồi khấu trừ chi phí liên quan.

4. Phí bảo hiểm

Bảo hiểm cũng là một khoản chi phí cho thuê phổ biến được khấu trừ.

Chủ nhà có thể khấu trừ phí bảo hiểm cho:

• Bảo hiểm tài sản dành cho chủ nhà
• Bảo hiểm trách nhiệm dân sự
• Bảo hiểm lũ lụt hoặc bão khi gắn với bất động sản cho thuê
• Bảo hiểm gián đoạn kinh doanh
• Một số khoản phí bảo hiểm bồi thường lao động nếu áp dụng

Bảo hiểm trả trước thường cần được phân bổ đúng theo năm tính thuế, vì vậy việc lưu hồ sơ rất quan trọng. IRS thường yêu cầu các chi phí phải được ghi nhận phù hợp với kỳ mà chúng bao phủ.

5. Sửa chữa và bảo trì

Các sửa chữa và bảo trì thường xuyên thường được khấu trừ trong năm bạn thanh toán hoặc phát sinh, tùy theo phương pháp kế toán của bạn.

Ví dụ bao gồm:

• Sửa vòi nước bị rò rỉ
• Thay chốt cửa sổ bị hỏng
• Sơn lại giữa các đợt thuê
• Sửa các bộ phận của hệ thống HVAC
• Vệ sinh máng xối
• Thay gạch bị hư hỏng

Điểm khác biệt quan trọng là giữa sửa chữa và cải tạo. Sửa chữa giúp bất động sản duy trì tình trạng hoạt động bình thường. Cải tạo thường làm tăng giá trị, chuyển đổi mục đích sử dụng của bất động sản hoặc kéo dài thời gian sử dụng, và thường được khấu hao thay vì ghi nhận toàn bộ ngay lập tức.

6. Các tiện ích bạn chi trả

Nếu bạn thanh toán các tiện ích cho bất động sản cho thuê, những chi phí đó thường được khấu trừ.

Điều này có thể bao gồm:

• Điện
• Nước và thoát nước
• Khí đốt
• Thu gom rác
• Internet hoặc truyền hình cáp, nếu được cung cấp như một phần của hợp đồng thuê

Nếu hợp đồng yêu cầu người thuê hoàn trả cho bạn tiền tiện ích, khoản hoàn trả này có thể cần được ghi nhận là thu nhập cho thuê. Dù vậy, khoản khấu trừ vẫn rất quan trọng vì nó giúp bù lại phần thu nhập phát sinh.

7. Phí quản lý bất động sản

Nếu bạn thuê đơn vị quản lý bất động sản, các khoản phí của họ thường được khấu trừ.

Điều này có thể bao gồm chi phí cho:

• Tìm người thuê
• Thu tiền thuê
• Điều phối bảo trì
• Quản lý hợp đồng thuê
• Điều phối thủ tục trục xuất

Đối với nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hoặc sống xa bất động sản, phí quản lý có thể là một chi phí kinh doanh thực tế. Chúng cũng giúp tạo tài liệu chứng minh rằng bất động sản đang được vận hành theo cách chuyên nghiệp.

8. Chi phí quảng cáo và tiếp thị

Tình trạng trống nhà rất tốn kém, vì vậy chủ nhà thường chi tiền để tiếp thị căn hộ của mình. Những chi phí đó thường được khấu trừ.

Các chi phí quảng cáo điển hình bao gồm:

• Danh sách cho thuê trực tuyến
• Ảnh chụp chuyên nghiệp
• Biển hiệu và tờ rơi
• Quảng cáo trên mạng xã hội
• Phí website cho thuê

Nếu bất động sản của bạn để trống một thời gian, quảng cáo có thể giảm chi phí lưu giữ cho mỗi kỳ trống. Về mặt thuế, những khoản này thường được xem là chi phí kinh doanh thông thường và cần thiết của hoạt động cho thuê.

9. Chi phí đi lại và di chuyển trong khu vực

Một số chi phí đi lại liên quan đến hoạt động cho thuê có thể được khấu trừ.

Ví dụ có thể bao gồm việc lái xe đến bất động sản để:

• Thu tiền thuê
• Kiểm tra căn hộ
• Gặp nhà thầu
• Cho người thuê xem nhà
• Giám sát công việc bảo trì

Lưu ý rằng việc đi từ nhà đến một văn phòng cố định thông thường không được khấu trừ theo cách tương tự. Cách xử lý thuế phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cấu trúc doanh nghiệp của bạn và việc chuyến đi có gắn trực tiếp với hoạt động cho thuê hay không.

Nhật ký số dặm, hóa đơn và ghi chú cuộc hẹn chính xác sẽ giúp khoản khấu trừ này dễ được chứng minh hơn nhiều.

10. Phí pháp lý và phí chuyên môn

Chủ nhà thường cần sự hỗ trợ từ luật sư, kế toán và các chuyên gia khác. Nhiều khoản phí như vậy được khấu trừ khi chúng liên quan đến hoạt động cho thuê.

Các ví dụ phổ biến gồm:

• Hỗ trợ thành lập pháp nhân
• Rà soát và soạn thảo hợp đồng thuê
• Công việc pháp lý liên quan đến trục xuất
• Chuẩn bị tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê
• Phí tư vấn về sổ sách hoặc tuân thủ

Nếu bạn thành lập LLC cho hoạt động cho thuê, hỗ trợ thành lập và tổ chức ban đầu có thể là một bước khởi đầu quan trọng. Zenind giúp chủ doanh nghiệp thành lập LLC và các pháp nhân khác để họ có thể tách phần quản trị doanh nghiệp khỏi tài chính cá nhân và giữ cho hoạt động được tổ chức tốt hơn.

11. Chi phí văn phòng tại nhà

Một số chủ nhà đủ điều kiện được khấu trừ văn phòng tại nhà nếu họ sử dụng một phần nhà ở của mình một cách độc quyền và thường xuyên cho việc quản lý hoạt động cho thuê.

Điều này có thể áp dụng khi văn phòng tại nhà được dùng để xử lý các công việc như:

• Kế toán
• Trao đổi với người thuê
• Lưu trữ hồ sơ
• Lên lịch sửa chữa
• Quản lý hợp đồng thuê và hóa đơn

Quy định của IRS khá cụ thể, vì vậy không gian đó thường phải được sử dụng độc quyền cho công việc và không phải là phòng sinh hoạt chung hay phòng khách dành cho gia đình. Khi đủ điều kiện, khoản khấu trừ này có thể cho phép phân bổ một phần chi phí nhà ở như tiền thuê, lãi vay thế chấp, tiện ích và bảo hiểm cho hoạt động cho thuê.

12. Vật tư kinh doanh và chi phí vận hành

Chi phí vận hành bất động sản cho thuê thường không chỉ dừng lại ở các khoản lớn. Nhiều chi phí nhỏ hằng ngày cũng được khấu trừ.

Những khoản này có thể bao gồm:

• Văn phòng phẩm
• Hộp khóa và chìa khóa
• Phần mềm đăng ký theo gói
• Công cụ kế toán sổ sách
• Vật tư vệ sinh
• Bưu chính và vận chuyển
• Dịch vụ sàng lọc người thuê
• Dụng cụ và phần cứng nhỏ

Những chi phí này rất dễ bị bỏ sót, nhưng theo thời gian chúng có thể tạo ra khoản tiết kiệm thuế đáng kể. Một hệ thống tốt để theo dõi hóa đơn và phân loại chi phí là điều thiết yếu.

13. Lập kế hoạch lãi vốn và trao đổi 1031

Khi bán bất động sản cho thuê, bạn có thể phải nộp thuế lãi vốn trên phần giá trị tăng thêm.

Tin tốt là các nhà đầu tư bất động sản có những công cụ lập kế hoạch có thể giúp hoãn hoặc giảm tác động thuế của việc bán. Một trong những công cụ được biết đến nhiều nhất là trao đổi theo Mục 1031, có thể cho phép bạn hoãn ghi nhận lãi nếu bạn tái đầu tư số tiền thu được vào bất động sản đầu tư cùng loại và tuân thủ các mốc thời gian bắt buộc.

Trao đổi 1031 có thể rất hữu ích đối với các nhà đầu tư muốn nâng cấp lên bất động sản lớn hơn, đa dạng hóa danh mục hoặc tái cơ cấu tài sản mà không phải ghi nhận ngay khoản lãi chịu thuế.

Đây là lĩnh vực phức tạp, vì vậy chủ nhà nên làm việc với chuyên gia thuế đủ năng lực trước khi bán hoặc trao đổi bất động sản đầu tư.

Vì sao cấu trúc pháp nhân quan trọng đối với chủ sở hữu bất động sản cho thuê

Lợi ích thuế không tồn tại độc lập. Cách bạn nắm giữ và quản lý bất động sản cho thuê có thể ảnh hưởng đến việc lưu hồ sơ, mức độ rủi ro pháp lý và sự dễ dàng khi khai thuế.

Nhiều chủ nhà thành lập LLC vì nó có thể giúp:

• Giữ tài sản kinh doanh và tài sản cá nhân tách biệt
• Sắp xếp thu nhập và chi phí rõ ràng hơn
• Hỗ trợ hoạt động chuyên nghiệp hơn
• Làm cho việc ngân hàng và kế toán đơn giản hơn
• Tạo cấu trúc gọn gàng hơn cho sự phát triển trong tương lai

LLC không thay thế cho tư vấn thuế và cũng không loại bỏ mọi rủi ro pháp lý hoặc thuế. Nhưng đối với nhiều chủ sở hữu bất động sản, đây là nền tảng thực tế để quản lý hoạt động cho thuê một cách kỷ luật hơn.

Cách chủ nhà nên theo dõi các khoản khấu trừ

IRS yêu cầu các khoản khấu trừ cho thuê phải có hồ sơ chứng minh. Việc ghi chép tốt giúp mùa thuế dễ dàng hơn và giảm nguy cơ bỏ sót khoản khấu trừ.

Một hệ thống thực tế nên bao gồm:

• Tài khoản ngân hàng kinh doanh riêng
• Lưu trữ hóa đơn điện tử
• Nhật ký số dặm
• Bản sao hợp đồng thuê
• Bảng khấu hao hằng năm
• Hóa đơn nhà thầu và bằng chứng thanh toán

Ngay cả những thói quen kế toán đơn giản cũng có thể giúp giữ lại các khoản khấu trừ vốn có thể bị mất.

Những sai lầm phổ biến cần tránh

Chủ nhà thường bỏ lỡ lợi ích vì những lỗi có thể tránh được.

Hãy chú ý các sai lầm sau:

• Trộn lẫn chi phí cá nhân và chi phí cho thuê
• Không phân biệt sửa chữa với cải tạo
• Quên khấu hao các chi phí lớn của bất động sản
• Bỏ qua các chi phí nhỏ nhưng lặp lại
• Không ghi chép đầy đủ quãng đường đi lại
• Coi các khoản hoàn trả là không chịu thuế khi thực tế không phải vậy
• Bỏ qua tư vấn chuyên môn khi bán, trao đổi hoặc thành lập pháp nhân

Một chút tổ chức trong suốt cả năm có thể ngăn chặn những công việc xử lý tốn kém sau này.

Kết luận

Bất động sản cho thuê có thể là một công cụ xây dựng tài sản mạnh mẽ, nhưng lợi thế thực sự của nó thường đến từ việc lập kế hoạch thuế cẩn thận. Lãi vay thế chấp, khấu hao, thuế bất động sản, bảo hiểm, sửa chữa, đi lại, phí chuyên môn và lập kế hoạch thoát vốn chiến lược đều có thể giúp giảm thu nhập chịu thuế nếu được xử lý đúng cách.

Đối với chủ nhà mới bắt đầu, việc thành lập đúng pháp nhân có thể giúp dễ dàng quản lý các khoản khấu trừ này và giữ cho hoạt động kinh doanh được tổ chức tốt hơn. Zenind hỗ trợ các doanh nhân và chủ sở hữu bất động sản muốn có một nền tảng rõ ràng, đáng tin cậy cho hoạt động cho thuê của họ.

Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê hoặc có kế hoạch mua căn đầu tiên, hãy giữ hồ sơ gọn gàng, hiểu sự khác biệt giữa sửa chữa và cải tạo, và làm việc với các chuyên gia thuế đủ năng lực khi quy định trở nên phức tạp. Lợi ích thuế là có thật, nhưng chỉ khi bạn khai đúng cách.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí bất động sản cho thuê có luôn được khấu trừ không?

Không. Một khoản chi thường phải là chi phí thông thường, cần thiết và liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê. Chi phí cá nhân không được khấu trừ như chi phí kinh doanh cho thuê.

Tôi có thể khấu trừ lỗ từ bất động sản cho thuê không?

Có thể, nhưng quy định phụ thuộc vào thu nhập của bạn, mức độ tham gia và việc khoản lỗ đó có được xem là thụ động hay không. Chuyên gia thuế có thể giúp xác định cách xử lý khoản lỗ.

Tôi có cần LLC để được khấu trừ các khoản cho thuê không?

Không. Bạn có thể sở hữu bất động sản cho thuê mà không cần LLC và vẫn được khấu trừ các khoản đủ điều kiện. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà sử dụng LLC để cải thiện việc tổ chức và tách biệt hoạt động cá nhân với hoạt động kinh doanh.

Khấu hao bất động sản cho thuê có bắt buộc không?

Khấu hao thường được phép và trong nhiều trường hợp là điều được kỳ vọng đối với bất động sản cho thuê đủ điều kiện. Trong hầu hết các trường hợp, chủ sở hữu nên ghi nhận khoản này ngay cả khi họ có lợi nhuận dương về dòng tiền.

Khi nào tôi nên nói chuyện với chuyên gia thuế?

Bạn nên tham khảo chuyên gia thuế trước khi mua, tái cấp vốn, bán hoặc trao đổi bất động sản cho thuê, và bất cứ khi nào bạn không chắc một khoản chi phí có nên được khấu trừ hay vốn hóa hay không.