13 daňových výhod prenajímateľov nehnuteľností, ktoré môžu znížiť dane

Vlastníctvo prenajímanej nehnuteľnosti môže prinášať stabilný príjem a dlhodobé bohatstvo, no zároveň so sebou nesie prevádzkové náklady, vedenie evidencie a daňové povinnosti. Dobrá správa je, že prenajímané nehnuteľnosti patria medzi najviac daňovo zvýhodnené formy investičného majetku v Spojených štátoch.

Pre mnohých prenajímateľov nie je skutočnou hodnotou len mesačné nájomné. Ide o to, využívať daňový systém správne, aby v podnikaní zostalo viac z tohto príjmu. Od úrokov z hypotéky a odpisov až po cestovné a profesionálne služby majú vlastníci prenájmov často k dispozícii viac odpočítateľných položiek, než si uvedomujú.

Ak len začínate, správna štruktúra subjektu môže tiež uľahčiť riadenie vášho podnikania. Mnohí investori si zakladajú LLC, aby oddelili osobné a prenajaté aktivity, usporiadali záznamy a budovali profesionálnejšiu prevádzku. Zenind pomáha podnikateľom a investorom efektívne zakladať obchodné subjekty, aby sa mohli sústrediť na rast svojho podnikania.

Nižšie nájdete 13 najdôležitejších daňových výhod prenájmu nehnuteľností spolu s praktickými poznámkami, ako ich môžu prenajímatelia zodpovedne využívať.

1. Odpočet úrokov z hypotéky

Pre väčšinu prenajímateľov s financovanými nehnuteľnosťami patria úroky z hypotéky medzi najväčšie odpočítateľné náklady.

Ak ste si požičali peniaze na kúpu, zlepšenie alebo refinancovanie prenajímanej nehnuteľnosti, časť splátky pripadajúca na úroky je vo všeobecnosti odpočítateľná ako náklad na prenájom. V mnohých prípadoch sa tento odpočet uplatní aj vtedy, keď istina nie je odpočítateľná. Tento rozdiel je dôležitý, pretože v počiatočných splátkach hypotéky býva často veľký podiel úrokov.

Ak refinancujete, daňové zaobchádzanie môže závisieť od toho, na čo boli použité výnosy z úveru. Úroky viazané na využitie v prenajímanej činnosti sa zvyčajne odpočítavajú jednoduchšie ako úroky viazané na osobné použitie.

2. Odpisy

Odpisy patria medzi najcennejšie daňové výhody pre vlastníkov prenajímaných nehnuteľností.

Hoci sa hodnota budovy môže v priebehu času zvyšovať, IRS považuje samotnú stavbu za majetok, ktorý sa postupne opotrebúva. To znamená, že prenajímatelia môžu každý rok počas stanoveného obdobia odpisovania odpočítať časť hodnoty nehnuteľnosti. Rezidenčné prenajímané nehnuteľnosti sa spravidla odpisujú počas 27,5 roka.

Odpisy môžu vytvoriť účtovnú stratu aj vtedy, keď nehnuteľnosť generuje hotovostný tok. Aj preto sa nehnuteľnosti často považujú za daňovo efektívne.

Dôležitá poznámka: pozemok sa neodpisuje. Odpismi možno uplatniť iba budovu a určité vylepšenia.

3. Daň z nehnuteľnosti

Štátne a miestne dane z nehnuteľnosti pri prenájme sú vo všeobecnosti odpočítateľné ako bežný podnikový náklad.

Tento odpočet môže byť významný na trhoch s vyššími odhadnutými hodnotami alebo rastúcimi miestnymi daňovými sadzbami. Prenajímatelia by si mali viesť záznamy o každej daňovej platbe a overiť, či náklad uhradili sami alebo im bol preplatený v rámci nájomnej zmluvy.

Ak vám nájomca samostatne prepláca dane, možno budete musieť toto preplatenie vykázať ako príjem z prenájmu a následne odpočítať súvisiaci náklad.

4. Poistné

Poistenie je ďalší bežný odpočítateľný náklad pri prenájme.

Prenajímatelia si môžu často odpočítať poistné za:

• poistenie nehnuteľnosti prenajímateľa
• zodpovednostné poistenie
• krytie povodní alebo búrok, ak súvisí s prenájmom
• poistenie prerušenia činnosti
• určité poistné na kompenzáciu pracovníkov, ak sa uplatňuje

Predplatené poistenie sa zvyčajne musí alokovať do správneho daňového roka, preto je vedenie záznamov dôležité. IRS vo všeobecnosti očakáva, že náklady budú priradené k obdobiu, ktoré pokrývajú.

5. Opravy a údržba

Bežné opravy a údržba sú často odpočítateľné v roku, keď ich zaplatíte alebo zaúčtujete, v závislosti od vášho účtovného postupu.

Príklady zahŕňajú:

• opravu kvapkajúceho kohútika
• výmenu poškodeného zámku na okne
• maľovanie medzi nájomníkmi
• opravu komponentov HVAC
• čistenie odkvapov
• výmenu poškodených dlaždíc

Kľúčový rozdiel je medzi opravou a zlepšením. Opravy udržiavajú nehnuteľnosť v bežne funkčnom stave. Zlepšenia spravidla zvyšujú hodnotu, prispôsobujú nehnuteľnosť novému využitiu alebo predlžujú jej životnosť a zvyčajne sa odpisujú namiesto toho, aby sa celé uplatnili okamžite.

6. Vami hradené energie

Ak pri prenájme hradíte energie vy, tieto náklady sú vo všeobecnosti odpočítateľné.

Môže ísť o:

• elektrinu
• vodu a kanalizáciu
• plyn
• odvoz odpadu
• internet alebo káblovú televíziu, ak sú súčasťou prenájmu

Ak zmluva vyžaduje, aby vám nájomca energie preplácal, môže byť potrebné toto preplatenie vykázať ako príjem z prenájmu. Odpočet však stále znižuje daňový základ na strane príjmov.

7. Poplatky za správu nehnuteľnosti

Ak si najímate správcu nehnuteľnosti, jeho poplatky sú zvyčajne odpočítateľné.

Môže ísť o platby za:

• získavanie nájomníkov
• výber nájomného
• koordináciu údržby
• správu nájomných zmlúv
• koordináciu vysťahovania

Pre investorov, ktorí vlastnia viac jednotiek alebo bývajú ďaleko od nehnuteľnosti, môžu byť poplatky za správu praktickým podnikateľským nákladom. Zároveň pomáhajú vytvárať dokumentáciu, ktorá ukazuje, že nehnuteľnosť je spravovaná podnikateľským spôsobom.

8. Náklady na reklamu a marketing

Voľné jednotky sú drahé, preto prenajímatelia často míňajú peniaze na marketing svojich priestorov. Tieto náklady sú spravidla odpočítateľné.

Typické výdavky na reklamu zahŕňajú:

• online inzercie prenájmu
• profesionálne fotografie
• tabule a letáky
• propagáciu na sociálnych sieťach
• poplatky za webové stránky pre prenájom

Ak je nehnuteľnosť určitý čas neobsadená, reklama môže znížiť náklady na každé obdobie neobsadenosti. Z daňového hľadiska sa tieto výdavky vo všeobecnosti považujú za bežné a nevyhnutné náklady podnikania v prenájme.

9. Cestovanie a miestna doprava

Niektoré cestovné náklady súvisiace s prenájomnou činnosťou môžu byť odpočítateľné.

Príklady môžu zahŕňať jazdu k nehnuteľnosti za účelom:

• vyzdvihnutia nájomného
• obhliadky jednotky
• stretnutia s dodávateľmi
• ukázania nehnuteľnosti nájomníkom
• dohľadu nad údržbou

Majte na pamäti, že dochádzanie z domu do stálej kancelárie zvyčajne nie je odpočítateľné rovnakým spôsobom. Daňové zaobchádzanie závisí od okolností, vašej podnikateľskej štruktúry a od toho, či je cesta priamo viazaná na prevádzku prenájmu.

Presné záznamy o najazdených kilometroch, účtenky a poznámky z termínov uľahčujú obhajobu tohto odpočtu.

10. Právne a profesionálne služby

Prenajímatelia často potrebujú pomoc od právnikov, účtovníkov a iných odborníkov. Mnohé z týchto poplatkov sú odpočítateľné, ak súvisia s prenájomnou činnosťou.

Bežné príklady zahŕňajú:

• pomoc so založením subjektu
• kontrolu a prípravu nájomných zmlúv
• právne služby súvisiace s vysťahovaním
• prípravu daní pre prenájomnú činnosť
• konzultačné poplatky za vedenie účtovníctva alebo dodržiavanie predpisov

Ak si pre svoje prenájmy založíte LLC, pomoc so založením a organizáciou môže byť dôležitým prvým krokom. Zenind pomáha vlastníkom podnikov zakladať LLC a iné subjekty, aby mohli oddeliť podnikové riadenie od osobných financií a udržiavať prehľadnú prevádzku.

11. Náklady na domácu kanceláriu

Niektorí prenajímatelia môžu mať nárok na odpočet domácej kancelárie, ak používajú časť svojho domu výlučne a pravidelne na správu prenájomného podnikania.

To môže platiť, keď sa domáca kancelária používa na úlohy ako:

• vedenie účtovníctva
• komunikácia s nájomníkmi
• vedenie evidencie
• plánovanie opráv
• správa nájomných zmlúv a faktúr

Pravidlá IRS sú presné, takže priestor musí byť spravidla používaný výlučne na podnikanie a nie ako spoločná rodinná miestnosť alebo hosťovská izba. Ak je odpočet dostupný, môže umožniť alokovať časť domácich nákladov, ako sú nájom, úroky z hypotéky, energie a poistenie, na prenájomnú činnosť.

12. Podnikové potreby a prevádzkové náklady

Náklady na prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti často presahujú veľké položky. Mnohé menšie každodenné výdavky sú tiež odpočítateľné.

Môže ísť o:

• kancelárske potreby
• trezorové schránky a kľúče
• predplatné softvéru
• nástroje na vedenie účtovníctva
• čistiace prostriedky
• poštovné a prepravu
• služby preverovania nájomníkov
• drobné náradie a kovanie

Tieto výdavky sa ľahko prehliadnu, no časom môžu priniesť významnú daňovú úsporu. Je nevyhnutné mať dobrý systém na sledovanie účteniek a kategorizáciu nákladov.

13. Plánovanie kapitálových ziskov a výmena 1031

Pri predaji prenajímanej nehnuteľnosti môžete dlžiť daň z kapitálového zisku z jej zhodnotenia.

Dobrou správou je, že investori do nehnuteľností majú plánovacie nástroje, ktoré môžu pomôcť odložiť alebo znížiť daňový dopad predaja. Jedným z najznámejších je výmena podľa Section 1031, ktorá vám môže umožniť odložiť zisk, ak znovu investujete výnosy do porovnateľnej investičnej nehnuteľnosti a dodržíte požadované časové lehoty.

Výmena 1031 môže byť silným nástrojom pre investorov, ktorí chcú prejsť na väčšiu nehnuteľnosť, diverzifikovať svoje portfólio alebo presunúť aktíva bez okamžitého vykázania zdaniteľného zisku.

Táto oblasť je technická, preto by prenajímatelia mali pred predajom alebo výmenou investičnej nehnuteľnosti spolupracovať s kvalifikovaným daňovým odborníkom.

Prečo na štruktúre subjektu záleží pri vlastníkoch prenájmov

Daňové výhody neexistujú vo vákuu. Spôsob, akým držíte a spravujete svoju prenajímanú nehnuteľnosť, môže ovplyvniť vedenie záznamov, vystavenie zodpovednosti aj jednoduchosť daňového výkazníctva.

Mnohí prenajímatelia zakladajú LLC, pretože im to môže pomôcť:

• oddeliť podnikový a osobný majetok
• prehľadnejšie organizovať príjmy a výdavky
• podporiť profesionálnejšiu prevádzku
• zjednodušiť bankovníctvo a účtovníctvo
• vytvoriť prehľadnejšiu štruktúru pre budúci rast

LLC nenahrádza daňové poradenstvo a neodstraňuje všetky právne ani daňové riziká. Pre mnohých vlastníkov nehnuteľností je však praktickým základom pre disciplinovanejšiu správu prenájmov.

Ako by si prenajímatelia mali viesť odpočty

IRS očakáva, že odpočty z prenájmu budú podložené záznamami. Dobrá dokumentácia uľahčuje daňové obdobie a znižuje riziko, že prídete o odpočítateľné položky.

Praktický systém by mal obsahovať:

• oddelené podnikové bankovníctvo
• digitálne ukladanie účteniek
• záznamy o najazdených kilometroch
• kópie nájomných zmlúv
• ročné odpisové plány
• faktúry dodávateľov a doklady o úhrade

Aj jednoduché zvyky pri vedení účtovníctva môžu zachovať odpočty, o ktoré by ste inak prišli.

Časté chyby, ktorým sa treba vyhnúť

Prenajímatelia často prichádzajú o výhody kvôli chybám, ktorým sa dá predísť.

Pozor na tieto chyby:

• miešanie osobných a prenájomných výdavkov
• nezohľadnenie rozdielu medzi opravami a zlepšeniami
• zabudnutie odpisovať hlavné náklady na nehnuteľnosť
• ignorovanie malých opakujúcich sa výdavkov
• slabá dokumentácia najazdených kilometrov
• považovanie preplatení za nezdaniteľné, keď nie sú
• vynechanie odborného poradenstva pri predaji, výmenách alebo zakladaní subjektu

Trocha organizácie počas roka môže zabrániť drahému upratovaniu neskôr.

Záverečné myšlienky

Prenajímaná nehnuteľnosť môže byť silným nástrojom na budovanie bohatstva, no jej skutočná výhoda často spočíva v premyslenom daňovom plánovaní. Úroky z hypotéky, odpisy, dane z nehnuteľnosti, poistenie, opravy, cestovanie, profesionálne poplatky aj strategické plánovanie ukončenia investície môžu pri správnom zaobchádzaní znížiť zdaniteľný príjem.

Pre prenajímateľov, ktorí len začínajú, môže založenie správneho podnikateľského subjektu uľahčiť správu týchto odpočtov a udržať podnik organizovaný. Zenind podporuje podnikateľov a vlastníkov nehnuteľností, ktorí chcú pre svoje prenájmy čistý a spoľahlivý základ.

Ak vlastníte prenajímanú nehnuteľnosť alebo plánujete kúpiť svoju prvú jednotku, veďte si prehľadnú evidenciu, rozumieť rozdielu medzi opravami a zlepšeniami a pri zložitejších pravidlách spolupracujte s kvalifikovanými daňovými odborníkmi. Daňové výhody sú reálne, ale len vtedy, keď si ich uplatníte správne.

Často kladené otázky

Sú výdavky na prenajímanú nehnuteľnosť vždy odpočítateľné?

Nie. Výdavok musí byť vo všeobecnosti bežný, nevyhnutný a priamo súvisiaci s prenájomnou činnosťou. Osobné výdavky nie sú odpočítateľné ako náklady podnikania v prenájme.

Môžem si odpočítať straty z prenajímanej nehnuteľnosti?

Možno áno, ale pravidlá závisia od vášho príjmu, úrovne účasti a od toho, či sa strata považuje za pasívnu. Daňový odborník vám môže pomôcť určiť, ako sa strata posudzuje.

Potrebujem LLC na uplatnenie odpočtov z prenájmu?

Nie. Prenajímanú nehnuteľnosť môžete vlastniť aj bez LLC a stále si uplatniť oprávnené odpočty. Mnohí prenajímatelia však používajú LLC na zlepšenie organizácie a oddelenie osobných a podnikových aktivít.

Je odpisovanie prenajímanej nehnuteľnosti povinné?

Odpisovanie je vo všeobecnosti povolené a pri kvalifikovanej prenajímanej nehnuteľnosti sa často očakáva. Vo väčšine prípadov by mali vlastníci odpisy zohľadniť aj vtedy, keď sú z pohľadu hotovosti v zisku.

Kedy by som mal hovoriť s daňovým odborníkom?

Daňového odborníka by ste mali kontaktovať pred kúpou, refinancovaním, predajom alebo výmenou prenajímanej nehnuteľnosti a kedykoľvek si nie ste istí, či by sa výdavok mal odpočítať alebo kapitalizovať.