13 φορολογικά οφέλη που μπορούν να αξιοποιήσουν οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων για να μειώσουν τους φόρους

Η ιδιοκτησία ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει σταθερό εισόδημα και μακροπρόθεσμο πλούτο, αλλά συνοδεύεται επίσης από λειτουργικά έξοδα, τήρηση αρχείων και φορολογικές υποχρεώσεις. Τα καλά νέα είναι ότι τα ενοικιαζόμενα ακίνητα αποτελούν μία από τις πιο φορολογικά ευνοϊκές μορφές επενδυτικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Για πολλούς ιδιοκτήτες, η πραγματική αξία δεν είναι μόνο η είσπραξη του μηνιαίου ενοικίου. Είναι η σωστή αξιοποίηση της φορολογικής νομοθεσίας, ώστε μεγαλύτερο μέρος αυτού του εισοδήματος να παραμένει στην επιχείρηση. Από τους τόκους στεγαστικού δανείου και την απόσβεση έως τα έξοδα μετακίνησης και τις επαγγελματικές αμοιβές, οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων συχνά έχουν περισσότερες εκπτώσεις από όσες αντιλαμβάνονται.

Αν μόλις ξεκινάτε, η σωστή εταιρική δομή μπορεί επίσης να κάνει τη διαχείριση της επιχείρησής σας πιο εύκολη. Πολλοί επενδυτές επιλέγουν να συστήσουν μια LLC για να διαχωρίσουν τις προσωπικές από τις μισθωτικές δραστηριότητες, να οργανώσουν καλύτερα τα αρχεία και να δημιουργήσουν μια πιο επαγγελματική λειτουργία. Η Zenind βοηθά επιχειρηματίες και επενδυτές να συστήνουν εταιρικές οντότητες αποτελεσματικά, ώστε να μπορούν να επικεντρωθούν στην ανάπτυξη της επιχείρησης.

Παρακάτω παρουσιάζονται 13 από τα σημαντικότερα φορολογικά οφέλη των ενοικιαζόμενων ακινήτων, μαζί με πρακτικές σημειώσεις για το πώς μπορούν οι ιδιοκτήτες να τα αξιοποιούν υπεύθυνα.

1. Έκπτωση τόκων στεγαστικού δανείου

Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες με χρηματοδοτούμενα ακίνητα, οι τόκοι στεγαστικού δανείου αποτελούν μία από τις μεγαλύτερες εκπιπτόμενες δαπάνες.

Αν δανειστήκατε χρήματα για να αγοράσετε, να βελτιώσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, το μέρος των πληρωμών που αντιστοιχεί στους τόκους είναι συνήθως εκπιπτόμενο ως έξοδο ενοικιαζόμενης δραστηριότητας. Σε πολλές περιπτώσεις, η έκπτωση αυτή ισχύει ακόμη κι αν το κεφάλαιο δεν είναι εκπιπτόμενο. Αυτή η διάκριση έχει σημασία, επειδή οι πρώτες πληρωμές του στεγαστικού δανείου περιέχουν συχνά μεγάλο ποσό τόκων.

Αν κάνετε αναχρηματοδότηση, η φορολογική αντιμετώπιση μπορεί να εξαρτάται από το πώς χρησιμοποιήθηκαν τα έσοδα του δανείου. Οι τόκοι που συνδέονται με χρήση στην ενοικιαστική επιχείρηση είναι συνήθως ευκολότεροι να εκπέσουν από τους τόκους που συνδέονται με προσωπική χρήση.

2. Απόσβεση

Η απόσβεση είναι ένα από τα πιο πολύτιμα φορολογικά οφέλη που είναι διαθέσιμα στους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων.

Παρότι ένα κτίριο μπορεί να αυξάνει την αγοραία αξία του με την πάροδο του χρόνου, η IRS αντιμετωπίζει τη δομή ως κάτι που φθείρεται σταδιακά. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκπέσουν μέρος της αξίας του ακινήτου κάθε χρόνο σε μια καθορισμένη περίοδο ανάκτησης. Τα οικιστικά ενοικιαζόμενα ακίνητα αποσβένονται γενικά σε 27,5 χρόνια.

Η απόσβεση μπορεί να δημιουργήσει λογιστική ζημία ακόμη και όταν το ακίνητο παράγει θετικές ταμειακές ροές. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο τα ακίνητα θεωρούνται συχνά φορολογικά αποδοτικά.

Σημαντική σημείωση: η γη δεν αποσβένεται. Μόνο το κτίριο και ορισμένες βελτιώσεις πληρούν τις προϋποθέσεις.

3. Δημοτικοί και τοπικοί φόροι ακίνητης περιουσίας

Οι δημοτικοί και τοπικοί φόροι ακίνητης περιουσίας για ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο είναι γενικά εκπιπτόμενοι ως συνήθης επιχειρηματική δαπάνη.

Η έκπτωση αυτή μπορεί να είναι σημαντική σε αγορές με υψηλότερες αντικειμενικές αξίες ή αυξανόμενους τοπικούς φορολογικούς συντελεστές. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να διατηρούν αρχεία για κάθε ειδοποίηση φόρου και να επιβεβαιώνουν αν το έξοδο πληρώθηκε από τους ίδιους ή επιστράφηκε μέσω μισθωτικής συμφωνίας.

Αν ο ενοικιαστής σας επιστρέφει ξεχωριστά τους φόρους, ίσως χρειαστεί να αντιμετωπίσετε την επιστροφή ως εισόδημα από ενοίκια και στη συνέχεια να εκπέσετε το σχετικό έξοδο.

4. Ασφάλιστρα

Η ασφάλιση αποτελεί επίσης μια συνηθισμένη εκπιπτόμενη δαπάνη για ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μπορούν να εκπέσουν ασφάλιστρα για:

• Ασφάλιση ακινήτου για ιδιοκτήτες
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης
• Κάλυψη πλημμύρας ή καταιγίδας όταν αφορά το ενοικιαζόμενο ακίνητο
• Ασφάλιση διακοπής εργασιών
• Ορισμένα ασφάλιστρα εργατικών αποζημιώσεων, αν ισχύει

Η προπληρωμένη ασφάλιση θα πρέπει συνήθως να επιμερίζεται στη σωστή φορολογική χρήση, επομένως η τήρηση αρχείων είναι σημαντική. Η IRS συνήθως αναμένει τα έξοδα να αντιστοιχίζονται στην περίοδο που καλύπτουν.

5. Επισκευές και συντήρηση

Οι συνήθεις επισκευές και η συντήρηση είναι συχνά εκπιπτόμενες μέσα στο έτος που τις πληρώνετε ή τις πραγματοποιείτε, ανάλογα με τη λογιστική μέθοδο που χρησιμοποιείτε.

Παραδείγματα περιλαμβάνουν:

• Επισκευή διαρροής σε βρύση
• Αντικατάσταση σπασμένου μηχανισμού κλειδαριάς παραθύρου
• Βάψιμο μεταξύ ενοικιαστών
• Επισκευή εξαρτημάτων HVAC
• Καθαρισμό υδρορροών
• Αντικατάσταση φθαρμένων πλακιδίων

Η βασική διάκριση είναι μεταξύ επισκευής και βελτίωσης. Οι επισκευές διατηρούν το ακίνητο σε συνήθως λειτουργική κατάσταση. Οι βελτιώσεις γενικά προσθέτουν αξία, προσαρμόζουν το ακίνητο σε νέα χρήση ή παρατείνουν τη διάρκεια ζωής του, και συνήθως αποσβένονται αντί να καταχωρούνται πλήρως ως έξοδο άμεσα.

6. Κοινόχρηστα που πληρώνετε εσείς

Αν καλύπτετε εσείς τα κοινόχρηστα του ενοικιαζόμενου ακινήτου, αυτά τα έξοδα είναι γενικά εκπιπτόμενα.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει:

• Ηλεκτρικό ρεύμα
• Νερό και αποχέτευση
• Φυσικό αέριο
• Αποκομιδή απορριμμάτων
• Internet ή καλωδιακή τηλεόραση, αν παρέχονται στο πλαίσιο της μίσθωσης

Αν η μίσθωση απαιτεί από τον ενοικιαστή να σας επιστρέφει τα κοινόχρηστα, η επιστροφή ενδέχεται να πρέπει να δηλωθεί ως εισόδημα από ενοίκια. Η έκπτωση εξακολουθεί να έχει σημασία, επειδή βοηθά να αντισταθμιστεί το σκέλος του εισοδήματος της συναλλαγής.

7. Αμοιβές διαχείρισης ακινήτου

Αν προσλάβετε διαχειριστή ακινήτου, οι αμοιβές του είναι συνήθως εκπιπτόμενες.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει πληρωμές για:

• Εύρεση ενοικιαστή
• Είσπραξη ενοικίου
• Συντονισμό συντήρησης
• Διαχείριση μισθώσεων
• Συντονισμό διαδικασιών έξωσης

Για επενδυτές που κατέχουν πολλές μονάδες ή ζουν μακριά από το ακίνητο, οι αμοιβές διαχείρισης μπορούν να αποτελέσουν πρακτικό επιχειρηματικό έξοδο. Επίσης βοηθούν στη δημιουργία τεκμηρίωσης που δείχνει ότι το ακίνητο λειτουργεί με επιχειρηματικό τρόπο.

8. Έξοδα διαφήμισης και μάρκετινγκ

Η κενή θέση κοστίζει ακριβά, οπότε οι ιδιοκτήτες συχνά ξοδεύουν χρήματα για να προωθήσουν τις μισθώσεις τους. Αυτά τα κόστη είναι συνήθως εκπιπτόμενα.

Τυπικά έξοδα διαφήμισης περιλαμβάνουν:

• Online καταχωρίσεις μισθώσεων
• Επαγγελματικές φωτογραφίες
• Πινακίδες και φυλλάδια
• Προωθήσεις στα social media
• Αμοιβές για ιστοσελίδες μίσθωσης

Αν το ακίνητό σας παραμένει άδειο για κάποιο διάστημα, η διαφήμιση μπορεί να μειώσει το κόστος διατήρησης της κενής περιόδου. Από φορολογικής άποψης, αυτά τα έξοδα αντιμετωπίζονται γενικά ως συνήθεις και αναγκαίες επιχειρηματικές δαπάνες.

9. Ταξίδια και τοπικές μετακινήσεις

Ορισμένα έξοδα μετακίνησης που συνδέονται με τη μισθωτική δραστηριότητα μπορεί να είναι εκπιπτόμενα.

Παραδείγματα μπορεί να περιλαμβάνουν οδήγηση προς το ακίνητο για να:

• Εισπράξετε ενοίκιο
• Επιθεωρήσετε τη μονάδα
• Συναντηθείτε με συνεργεία
• Δείξετε το ακίνητο σε ενοικιαστές
• Εποπτεύσετε εργασίες συντήρησης

Λάβετε υπόψη ότι η καθημερινή μετακίνηση από το σπίτι σας σε ένα συνηθισμένο γραφείο γενικά δεν εκπίπτει με τον ίδιο τρόπο. Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά, τη δομή της επιχείρησής σας και το αν το ταξίδι συνδέεται άμεσα με τις μισθωτικές δραστηριότητες.

Ακριβή αρχεία χιλιομέτρων, αποδείξεις και σημειώσεις ραντεβού καθιστούν πολύ ευκολότερη την τεκμηρίωση αυτής της έκπτωσης.

10. Νομικές και επαγγελματικές αμοιβές

Οι ιδιοκτήτες συχνά χρειάζονται βοήθεια από δικηγόρους, λογιστές και άλλους επαγγελματίες. Πολλές από αυτές τις αμοιβές είναι εκπιπτόμενες όταν σχετίζονται με τη μισθωτική επιχείρηση.

Συνήθη παραδείγματα περιλαμβάνουν:

• Υποστήριξη για τη σύσταση εταιρικής οντότητας
• Έλεγχο και σύνταξη μισθωτηρίων
• Νομική εργασία σχετική με εξώσεις
• Φορολογική δήλωση για μισθωτική δραστηριότητα
• Αμοιβές συμβούλων για λογιστική ή συμμόρφωση

Αν συστήσετε μια LLC για τη μισθωτική σας επιχείρηση, η υποστήριξη σύστασης και οργάνωσης μπορεί να αποτελέσει σημαντικό πρώτο βήμα. Η Zenind βοηθά τους ιδιοκτήτες επιχειρήσεων να συστήσουν LLCs και άλλες οντότητες, ώστε να μπορούν να διαχωρίζουν τη διοίκηση της επιχείρησης από τα προσωπικά οικονομικά και να διατηρούν οργανωμένες τις λειτουργίες τους.

11. Έξοδα γραφείου στο σπίτι

Ορισμένοι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να δικαιούνται έκπτωση γραφείου στο σπίτι, αν χρησιμοποιούν τμήμα της κατοικίας τους αποκλειστικά και τακτικά για τη διαχείριση της μισθωτικής επιχείρησης.

Αυτό μπορεί να ισχύει όταν το γραφείο στο σπίτι χρησιμοποιείται για εργασίες όπως:

• Τήρηση βιβλίων
• Επικοινωνία με ενοικιαστές
• Τήρηση αρχείων
• Προγραμματισμό επισκευών
• Διαχείριση μισθώσεων και τιμολογίων

Οι κανόνες της IRS είναι συγκεκριμένοι, επομένως ο χώρος πρέπει γενικά να χρησιμοποιείται αποκλειστικά για επαγγελματικούς σκοπούς και όχι ως κοινόχρηστο οικογενειακό δωμάτιο ή δωμάτιο φιλοξενίας. Όταν η έκπτωση είναι διαθέσιμη, μπορεί να επιτρέψει την κατανομή μέρους των εξόδων της κατοικίας σας, όπως ενοίκιο, τόκοι στεγαστικού δανείου, κοινόχρηστα και ασφάλιση, στη μισθωτική επιχείρηση.

12. Επιχειρησιακά αναλώσιμα και λειτουργικά έξοδα

Το κόστος λειτουργίας ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου συχνά ξεπερνά τα μεγάλα έξοδα. Πολλές μικρότερες καθημερινές δαπάνες είναι επίσης εκπιπτόμενες.

Αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Γραφική ύλη
• Κουτιά ασφαλείας και κλειδιά
• Συνδρομές σε λογισμικό
• Εργαλεία λογιστικής
• Αναλώσιμα καθαρισμού
• Ταχυδρομικά έξοδα και αποστολές
• Υπηρεσίες ελέγχου ενοικιαστών
• Μικρά εργαλεία και υλικά

Αυτά τα έξοδα είναι εύκολο να παραβλεφθούν, αλλά με την πάροδο του χρόνου μπορούν να οδηγήσουν σε σημαντική φορολογική εξοικονόμηση. Ένα ισχυρό σύστημα παρακολούθησης αποδείξεων και κατηγοριοποίησης δαπανών είναι απαραίτητο.

13. Σχεδιασμός κεφαλαιακών κερδών και ανταλλαγή 1031

Όταν πουλάτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, ενδέχεται να οφείλετε φόρο κεφαλαιακών κερδών για την υπεραξία.

Τα καλά νέα είναι ότι οι επενδυτές σε ακίνητα διαθέτουν εργαλεία σχεδιασμού που μπορούν να βοηθήσουν στην αναβολή ή στη μείωση του φορολογικού αντίκτυπου μιας πώλησης. Ένα από τα πιο γνωστά είναι η ανταλλαγή Section 1031, η οποία μπορεί να σας επιτρέψει να αναβάλετε τα κέρδη αν επανεπενδύσετε τα έσοδα σε όμοια επενδυτικά ακίνητα και τηρήσετε τα απαιτούμενα χρονικά όρια.

Η ανταλλαγή 1031 μπορεί να είναι ιδιαίτερα ισχυρή για επενδυτές που θέλουν να μεταβούν σε μεγαλύτερο ακίνητο, να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιό τους ή να αναδιαμορφώσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία χωρίς να αναγνωρίσουν αμέσως φορολογητέο κέρδος.

Αυτός ο τομέας είναι τεχνικός, επομένως οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνεργάζονται με εξειδικευμένο φορολογικό επαγγελματία πριν πουλήσουν ή ανταλλάξουν επενδυτικό ακίνητο.

Γιατί η εταιρική δομή έχει σημασία για τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων

Τα φορολογικά οφέλη δεν υπάρχουν μεμονωμένα. Ο τρόπος με τον οποίο κατέχετε και διαχειρίζεστε το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας μπορεί να επηρεάσει την τήρηση αρχείων, την έκθεση σε ευθύνη και την ευκολία της φορολογικής αναφοράς.

Πολλοί ιδιοκτήτες συστήνουν μια LLC επειδή μπορεί να βοηθήσει:

• Να διατηρούνται ξεχωριστά τα επιχειρηματικά και προσωπικά περιουσιακά στοιχεία
• Να οργανώνονται πιο καθαρά τα έσοδα και τα έξοδα
• Να υποστηρίζονται πιο επαγγελματικές λειτουργίες
• Να απλοποιούνται οι τραπεζικές συναλλαγές και η λογιστική
• Να δημιουργείται πιο καθαρή δομή για μελλοντική ανάπτυξη

Μια LLC δεν αντικαθιστά τη φορολογική συμβουλή και δεν εξαλείφει κάθε νομικό ή φορολογικό κίνδυνο. Όμως για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων αποτελεί μια πρακτική βάση για πιο πειθαρχημένη διαχείριση των μισθώσεων.

Πώς πρέπει οι ιδιοκτήτες να παρακολουθούν τις εκπτώσεις

Η IRS αναμένει οι εκπτώσεις για ενοικιαζόμενα ακίνητα να τεκμηριώνονται με αρχεία. Η καλή τεκμηρίωση κάνει πιο εύκολη την περίοδο των φόρων και μειώνει τον κίνδυνο να χαθούν εκπτώσεις.

Ένα πρακτικό σύστημα θα πρέπει να περιλαμβάνει:

• Ξεχωριστό επαγγελματικό τραπεζικό λογαριασμό
• Ψηφιακή αποθήκευση αποδείξεων
• Αρχεία χιλιομέτρων
• Αντίγραφα μισθωτηρίων
• Ετήσια προγράμματα απόσβεσης
• Τιμολόγια συνεργείων και αποδείξεις πληρωμής

Ακόμη και απλές συνήθειες λογιστικής μπορούν να διατηρήσουν εκπτώσεις που διαφορετικά θα χάνονταν.

Συνηθισμένα λάθη που πρέπει να αποφεύγονται

Οι ιδιοκτήτες συχνά χάνουν οφέλη λόγω αποφεύξιμων λαθών.

Προσέξτε τα εξής λάθη:

• Ανάμειξη προσωπικών και ενοικιαστικών εξόδων
• Μη διάκριση μεταξύ επισκευών και βελτιώσεων
• Παράλειψη απόσβεσης σημαντικών δαπανών ακινήτου
• Αγνόηση μικρών επαναλαμβανόμενων εξόδων
• Ελλιπής τεκμηρίωση χιλιομέτρων
• Αντιμετώπιση επιστροφών χρημάτων ως αφορολόγητου εισοδήματος όταν δεν είναι
• Παράλειψη επαγγελματικής συμβουλής σε πωλήσεις, ανταλλαγές ή σύσταση οντότητας

Λίγη οργάνωση καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους μπορεί να αποτρέψει δαπανηρή εργασία διόρθωσης αργότερα.

Τελικές σκέψεις

Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορούν να αποτελέσουν ισχυρό εργαλείο δημιουργίας πλούτου, αλλά το πραγματικό τους πλεονέκτημα συχνά προκύπτει από τον προσεκτικό φορολογικό σχεδιασμό. Οι τόκοι στεγαστικού δανείου, η απόσβεση, οι φόροι ακίνητης περιουσίας, η ασφάλιση, οι επισκευές, οι μετακινήσεις, οι επαγγελματικές αμοιβές και ο στρατηγικός σχεδιασμός εξόδου μπορούν όλα να μειώσουν το φορολογητέο εισόδημα όταν αντιμετωπίζονται σωστά.

Για τους ιδιοκτήτες που μόλις ξεκινούν, η σύσταση της σωστής επιχειρηματικής οντότητας μπορεί να κάνει ευκολότερη τη διαχείριση αυτών των εκπτώσεων και να κρατήσει την επιχείρηση οργανωμένη. Η Zenind υποστηρίζει επιχειρηματίες και ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν μια καθαρή και αξιόπιστη βάση για τις μισθωτικές τους δραστηριότητες.

Αν κατέχετε ενοικιαζόμενο ακίνητο ή σχεδιάζετε να αγοράσετε το πρώτο σας ακίνητο, κρατήστε τα αρχεία σας οργανωμένα, κατανοήστε τη διαφορά μεταξύ επισκευών και βελτιώσεων και συνεργαστείτε με εξειδικευμένους φορολογικούς επαγγελματίες όταν οι κανόνες γίνονται πολύπλοκοι. Τα φορολογικά οφέλη είναι πραγματικά, αλλά μόνο όταν τα διεκδικείτε σωστά.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι πάντα εκπιπτόμενα τα έξοδα ενοικιαζόμενου ακινήτου;

Όχι. Μια δαπάνη πρέπει γενικά να είναι συνήθης, αναγκαία και άμεσα σχετική με τη μισθωτική δραστηριότητα. Τα προσωπικά έξοδα δεν εκπίπτουν ως επιχειρηματικό κόστος ενοικίασης.

Μπορώ να εκπέσω ζημίες από το ενοικιαζόμενο ακίνητό μου;

Ίσως, αλλά οι κανόνες εξαρτώνται από το εισόδημά σας, το επίπεδο συμμετοχής σας και το αν η ζημία θεωρείται παθητική. Ένας φορολογικός επαγγελματίας μπορεί να βοηθήσει να καθοριστεί πώς αντιμετωπίζεται η ζημία.

Χρειάζομαι LLC για να διεκδικήσω εκπτώσεις ενοικίασης;

Όχι. Μπορείτε να κατέχετε ενοικιαζόμενο ακίνητο χωρίς LLC και να διεκδικήσετε τις επιλέξιμες εκπτώσεις. Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν μια LLC για καλύτερη οργάνωση και διαχωρισμό μεταξύ προσωπικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Είναι υποχρεωτική η απόσβεση στα ενοικιαζόμενα ακίνητα;

Η απόσβεση γενικά επιτρέπεται και συχνά αναμένεται για τα επιλέξιμα ενοικιαζόμενα ακίνητα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να την υπολογίζουν ακόμη κι αν είναι κερδοφόροι σε επίπεδο ταμειακών ροών.

Πότε πρέπει να μιλήσω με φορολογικό επαγγελματία;

Θα πρέπει να συμβουλευτείτε φορολογικό επαγγελματία πριν αγοράσετε, αναχρηματοδοτήσετε, πουλήσετε ή ανταλλάξετε ενοικιαζόμενο ακίνητο, και κάθε φορά που δεν είστε σίγουροι αν μια δαπάνη πρέπει να εκπέσει ή να κεφαλαιοποιηθεί.