11 ulg podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, które powinien znać każdy wynajmujący

Posiadanie nieruchomości na wynajem może zapewniać stały dochód, ale wiąże się też z obowiązkami podatkowymi. Dobra wiadomość jest taka, że wiele zwykłych i niezbędnych wydatków związanych z działalnością najmu może podlegać odliczeniu, o ile prowadzisz dokładną dokumentację i prawidłowo wykazujesz przychody.

W przypadku mieszkalnych nieruchomości na wynajem IRS zwykle oczekuje, że przychody i koszty zostaną wykazane w Schedule E. To oznacza, że znaczenie mają szczegóły: na co wydałeś pieniądze, kiedy to zrobiłeś, czego dotyczył wydatek oraz czy był związany z najmem czy z użytkiem osobistym. Jeśli posiadasz nieruchomość przez LLC, zasady odliczeń same z siebie się nie zmieniają, ale LLC może znacznie ułatwić księgowość, oddzielenie środków i zarządzanie dokumentami.

Poniżej przedstawiamy 11 ulg podatkowych związanych z nieruchomościami na wynajem, które powinni rozumieć wynajmujący, a także wydatki, które zwykle nie kwalifikują się do odliczenia, oraz nawyki związane z dokumentacją, które upraszczają rozliczenia podatkowe.

1. Odsetki od kredytu hipotecznego

Jeśli sfinansowałeś nieruchomość kredytem, część odsetkowa raty hipotecznej jest zwykle kosztem podlegającym odliczeniu jako wydatek związany z najmem.

Nie można natomiast odliczyć części kapitałowej raty. Kapitał zmniejsza saldo zadłużenia, ale nie jest kosztem operacyjnym.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ wielu wynajmujących patrzy wyłącznie na miesięczną ratę i zakłada, że cała kwota podlega odliczeniu. W rzeczywistości zwykle odliczeniu podlega tylko część odsetkowa, dlatego zestawienia od kredytodawcy i roczne dokumenty hipoteczne są niezbędne.

2. Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości zapłacony za lokal na wynajem można zwykle odliczyć.

Dotyczy to podatków lokalnych, miejskich i powiatowych, które są związane z działalnością najmu. Jeśli nieruchomość służy częściowo jako wynajem, a częściowo do użytku osobistego, zazwyczaj trzeba podzielić koszt między oba sposoby wykorzystania.

Jeśli płacisz podatek przez rachunek escrow, kwota nadal podlega odliczeniu w momencie faktycznej zapłaty podatku w Twoim imieniu, a nie tylko wtedy, gdy zasilasz rachunek escrow.

3. Amortyzacja

Amortyzacja to jedna z najważniejszych ulg podatkowych dla wynajmujących, ponieważ pozwala odzyskać część kosztu nieruchomości w czasie.

W przypadku mieszkalnych nieruchomości na wynajem budynek jest zazwyczaj amortyzowany przez 27,5 roku metodą liniową i z zastosowaniem zasady połowy miesiąca. Grunt nie podlega amortyzacji, więc uwzględnia się wyłącznie budynek i inne kwalifikujące się ulepszenia.

Amortyzacja może dotyczyć także innych składników majątku wykorzystywanych w najmie, takich jak urządzenia, meble i niektóre elementy wyposażenia, zależnie od ich klasyfikacji. Najważniejsze jest to, że amortyzacja nie jest natychmiastowym wydatkiem gotówkowym, ale z czasem może dać znaczące odliczenie podatkowe.

4. Naprawy i utrzymanie

Naprawy i prace konserwacyjne, które utrzymują nieruchomość w stanie nadającym się do wynajmu, często można odliczyć w roku, w którym zostały opłacone.

Przykłady mogą obejmować:

• Naprawę przecieku
• Wymianę uszkodzonego zamka
• Załatanie płyty gipsowo-kartonowej
• Serwis pieca lub klimatyzacji
• Malowanie między najemcami
• Usunięcie odpadów po wyprowadzce najemcy

Granica między naprawą a ulepszeniem ma znaczenie. Naprawa przywraca nieruchomość do sprawności. Ulepszenie zwiększa wartość, wydłuża okres użyteczności albo dostosowuje nieruchomość do nowego sposobu użycia. Ulepszenia zwykle kapitalizuje się i amortyzuje zamiast odliczać od razu.

5. Składki ubezpieczeniowe

Ubezpieczenie to kolejny często spotykany koszt związany z najmem.

Może to obejmować ubezpieczenie właściciela, ubezpieczenie od zdarzeń losowych, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, ubezpieczenie od powodzi i inne polisy chroniące nieruchomość na wynajem lub Twoją działalność najmu. Jeśli płacisz za ubezpieczenie wymagane przez kredytodawcę lub kupione w celu zarządzania ryzykiem, taki wydatek zwykle stanowi część działalności najmu.

Jeśli polisa obejmuje zarówno użytek osobisty, jak i wynajem, odliczana kwota zazwyczaj wymaga proporcjonalnego podziału.

6. Media opłacane za najemców

Jeśli pokrywasz koszty mediów dla lokalu na wynajem, takie wydatki zazwyczaj podlegają odliczeniu.

Może to obejmować energię elektryczną, gaz, wodę, kanalizację, wywóz śmieci, internet lub telewizję kablową, jeśli właściciel płaci za nie w ramach umowy najmu. Prawo do odliczenia przysługuje osobie, która faktycznie ponosi koszt, więc jeśli najemca zwraca Ci te wydatki, taki zwrot zwykle traktuje się jako przychód z najmu.

To jeden z powodów, dla których dokładna miesięczna dokumentacja ma znaczenie. Rachunki za media łatwo przeoczyć, zwłaszcza jeśli są opłacane automatycznie.

7. Opłaty za zarządzanie nieruchomością

Jeśli korzystasz z usług zarządcy nieruchomości, agenta ds. najmu lub firmy zarządzającej, ich wynagrodzenie zwykle podlega odliczeniu.

Opłaty te mogą obejmować:

• Weryfikację najemców
• Pobieranie czynszu
• Koordynację napraw i konserwacji
• Obsługę umów najmu
• Reklamę pustostanu
• Bieżący nadzór nad nieruchomością

Wielu wynajmujących korzysta z pomocy zarządców, aby oszczędzić czas, ograniczyć własne zaangażowanie i poprawić komunikację z najemcami. Z perspektywy podatkowej są to zwykle zwykłe koszty operacyjne najmu.

8. Reklama i marketing

Koszty reklamy związane ze znalezieniem najemców są zazwyczaj odliczalne.

Może to obejmować ogłoszenia internetowe, tablice ogłoszeniowe, fotografię, publikację oferty na wielu portalach, ogłoszenia o wynajmie i materiały marketingowe służące promocji nieruchomości. Jeśli płacisz za znalezienie najemcy, takie koszty są częścią prowadzenia działalności najmu.

Koszty związane z weryfikacją kandydatów, które są bezpośrednio powiązane z marketingiem i procesem najmu, również mogą kwalifikować się do odliczenia, zależnie od konkretnego wydatku i sposobu jego poniesienia.

9. Koszty podróży i używania samochodu

Jeśli podróżujesz, aby zarządzać nieruchomością, ją oglądać, naprawiać lub wynajmować, część tych kosztów może podlegać odliczeniu.

Może to obejmować dojazdy do lokalu w celu pokazania go, spotkania z wykonawcami, kontroli napraw lub załatwiania spraw najemców. Jeśli używasz pojazdu do podróży związanych z najmem, możesz odliczyć koszty według rzeczywistych wydatków na samochód albo innej metody dozwolonej przez IRS, jeśli spełniasz warunki.

Zwykle nie kwalifikuje się natomiast codzienny dojazd do innej pracy ani prywatne sprawy, które przy okazji dotyczą nieruchomości.

Najpraktyczniejsze jest prowadzenie rejestru każdej podróży, z datą, miejscem docelowym i celem służbowym. Prosty dziennik przebiegu może później oszczędzić wielu problemów.

10. Opłaty prawne i profesjonalne

Wynajmujący często potrzebują pomocy prawnej i profesjonalnej, a takie koszty zwykle podlegają odliczeniu, jeśli są związane z działalnością najmu.

Może to obejmować:

• Opłaty adwokackie za analizę umów najmu lub sprawy eksmisyjne
• Opłaty CPA lub za przygotowanie zeznania podatkowego związane z najmem
• Oprogramowanie księgowe lub pomoc w prowadzeniu ksiąg
• Opłaty konsultingowe związane z działalnością najmu

Wydatki profesjonalne są szczególnie ważne dla wynajmujących posiadających wiele lokali lub nieruchomości utrzymywanych przez LLC. Dobra dokumentacja pomaga wykazać, że wydatek był zwykły, konieczny i związany z działalnością najmu.

11. Materiały i koszty operacyjne

Wiele drobnych, codziennych kosztów również podlega odliczeniu, jeśli wspiera działalność najmu.

Przykłady mogą obejmować:

• Środki czystości
• Żarówki
• Filtry
• Klucze i elementy zamków
• Baterie do czujników dymu
• Papier, tusz do drukarki i materiały biurowe
• Znaczki pocztowe
• Opłaty bankowe związane z rachunkiem najmu

Takie wydatki mogą wydawać się niewielkie pojedynczo, ale w skali roku szybko się sumują. Dla aktywnych wynajmujących są one często jednymi z najłatwiejszych do przeoczenia odliczeń.

Wydatki, których wynajmujący zwykle nie mogą odliczyć od razu

Równie ważna jak odliczenia, które można zastosować, jest lista wydatków, których nie można traktować jako bieżących kosztów najmu.

Do typowych przykładów należą:

• Cena zakupu samej nieruchomości
• Wartość gruntu
• Spłata kapitału kredytu hipotecznego
• Ulepszenia kapitalne, które trzeba amortyzować zamiast odliczać od razu
• Wydatki osobiste niezwiązane z najmem
• Koszty dotyczące wyłącznie prywatnego użytku nieruchomości

Jeśli używasz nieruchomości zarówno prywatnie, jak i na wynajem, zazwyczaj trzeba podzielić wydatki między oba zastosowania. Jest to szczególnie ważne w przypadku domów wakacyjnych, nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu i lokali, w których czasami sam mieszkasz.

Jak wykazuje się przychody z najmu

Większość przychodów i kosztów z mieszkalnego najmu wykazuje się w Schedule E.

To właśnie tam wynajmujący zazwyczaj wpisują otrzymane czynsze, odliczalne koszty i amortyzację. Jeśli posiadasz tylko część udziałów w nieruchomości, zwykle wykazujesz jedynie swoją część przychodów i kosztów.

Dobra dokumentacja to ułatwia. Zachowuj:

• Umowy najmu
• Wyciągi z kont bankowych i kart kredytowych
• Rejestry przebiegu pojazdu
• Faktury za naprawy
• Rachunki za media
• Polisy ubezpieczeniowe
• Dokumenty dotyczące podatku od nieruchomości
• Dokumenty zamknięcia transakcji
• Harmonogramy amortyzacji

Jeśli kiedykolwiek będziesz musiał uzasadnić wydatek, dokumentacja ma większe znaczenie niż pamięć.

Jak LLC może pomóc wynajmującym zachować porządek

LLC nie tworzy samo z siebie odliczeń podatkowych i nie zastępuje porady podatkowej. Może jednak ułatwić prowadzenie działalności najmu.

Wielu wynajmujących wykorzystuje LLC, aby:

• Oddzielić przychody i koszty najmu od finansów osobistych
• Uprościć księgowość
• Uporządkować dokumenty do rozliczeń podatkowych
• Stworzyć czytelniejszą strukturę dla wielu nieruchomości
• Ułatwić zarządzanie dokumentacją dostawców, umów najmu i zgodności z przepisami

W tym miejscu Zenind wpisuje się naturalnie. Zenind pomaga właścicielom nieruchomości i inwestorom zakładać spółki w USA oraz prowadzić proces tworzenia podmiotu w sposób, który od początku porządkuje stronę biznesową posiadania nieruchomości.

Dla nowego wynajmującego może to oznaczać różnicę między chaosem w sezonie podatkowym a uporządkowanymi księgami przez cały rok.

Praktyczny całoroczny nawyk podatkowy dla wynajmujących

Najlepsza strategia podatkowa dla najmu to nie gorączkowe porządki w marcu. To system działający przez cały rok.

Najlepiej sprawdza się prosty schemat:

1. Używaj osobnego rachunku bankowego dla nieruchomości na wynajem.
2. Opłacaj z niego wydatki związane z najmem, kiedy to możliwe.
3. Zachowuj każdy paragon i każdą fakturę.
4. Rejestruj przebieg i podróże na bieżąco.
5. Oddzielaj naprawy od ulepszeń.
6. Uzgadniaj konta co miesiąc.
7. Przeglądaj amortyzację przy zakupie nowych aktywów lub dużych modernizacjach.

Jeśli robisz to konsekwentnie, rozliczenie podatkowe staje się znacznie prostsze, a ryzyko pominięcia odliczeń spada.

FAQ

Czy potrzebuję LLC, aby odliczać koszty nieruchomości na wynajem?

Nie. Odliczenia z tytułu najmu zależą od samej działalności i zasad IRS, a nie od tego, czy nieruchomość jest prowadzona przez LLC. LLC może jednak pomóc w organizacji i dokumentacji.

Czy mogę odliczyć pustostan w nieruchomości na wynajem?

Być może nadal możesz odliczać zwykłe koszty najmu, jeśli nieruchomość jest oferowana do wynajmu, nawet w okresie pustostanu. Znaczenie mają konkretne okoliczności.

Czy mogę odliczyć ulepszenia do nieruchomości?

Zwykle nie od razu. Ulepszenia zazwyczaj kapitalizuje się i amortyzuje w czasie, zamiast odliczać je jednorazowo.

Jaki jest największy błąd popełniany przez wynajmujących?

Mieszanie wydatków osobistych i związanych z najmem. Gdy te granice się zacierają, dokumentacja staje się trudniejsza do obrony, a odliczenia trudniejsze do wykazania.

Czy powinienem korzystać z usług CPA przy podatkach od najmu?

Jeśli posiadasz więcej niż jedną nieruchomość, korzystasz z LLC albo regularnie dokonujesz ulepszeń, CPA może oszczędzić czas i pomóc uniknąć kosztownych błędów w rozliczeniach.

Najważniejsze wnioski

Ulgi podatkowe związane z nieruchomościami na wynajem mogą znacząco wpłynąć na Twój wynik netto, ale tylko wtedy, gdy wiesz, które wydatki się kwalifikują i prowadzisz szczegółową dokumentację. Odsetki od kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości, amortyzacja, naprawy, ubezpieczenie, media, opłaty za zarządzanie, podróże, pomoc prawna, reklama i materiały operacyjne to częste odliczenia, które wynajmujący powinni starannie śledzić.

Jeśli budujesz działalność najmu, połączenie dobrej księgowości z przejrzystą strukturą podmiotu może ułatwić codzienne funkcjonowanie. Zenind może pomóc Ci założyć LLC i stworzyć administracyjne podstawy, dzięki którym możesz skupić się na zarządzaniu nieruchomością, a nie na pogoni za dokumentami.

Pomocne materiały IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses