11 skatteavdrag för hyresfastigheter som varje hyresvärd bör känna till

Att äga en hyresfastighet kan ge stabila intäkter, men det innebär också ansvar för skatterapportering. Den goda nyheten är att många vanliga och nödvändiga kostnader kopplade till uthyrningsverksamheten kan vara avdragsgilla om du för noggranna bokföringsunderlag och redovisar inkomsterna korrekt.

För bostadshyresfastigheter förväntar sig IRS i allmänhet att du redovisar inkomster och utgifter på Schedule E. Det betyder att detaljerna spelar roll: vad du betalade, när du betalade det, vad kostnaden avsåg och om den hörde till uthyrningen eller privat användning. Om du äger fastigheten genom ett LLC ändras avdragsreglerna inte i sig, men ett LLC kan göra bokföring, åtskillnad av medel och dokumenthantering mycket enklare.

Nedan följer 11 skatteavdrag för hyresfastigheter som hyresvärdar bör förstå, samt de kostnader som vanligtvis inte kvalificerar och de rutiner för dokumentation som gör deklarationstiden enklare.

1. Räntekostnader för bolån

Om du finansierade fastigheten är ränteandelen av din bolånebetalning vanligtvis avdragsgill som en uthyrningskostnad.

Det du inte kan dra av är amorteringsdelen av lånet. Amortering minskar skuldbeloppet, men är inte en driftkostnad.

Denna skillnad är viktig eftersom många hyresvärdar bara tittar på den månatliga betalningen och antar att hela beloppet är avdragsgillt. I verkligheten är det normalt bara räntedelen som är avdragsgill, så långivarens sammanställningar och årsbesked är viktiga.

2. Fastighetsskatt

Fastighetsskatt som betalas för hyresfastigheten är ofta avdragsgill.

Detta inkluderar kommunala och lokala fastighetsskatter som är kopplade till uthyrningsverksamheten. Om fastigheten delvis används för uthyrning och delvis privat behöver du i allmänhet fördela kostnaden mellan de två användningarna.

Om du betalar skatt via ett escrow-konto är beloppet fortfarande avdragsgillt när skatten faktiskt betalas för din räkning, inte bara när du sätter in pengar på escrow-kontot.

3. Avskrivningar

Avskrivningar är ett av de viktigaste skatteavdragen för hyresvärdar eftersom de låter dig återfå en del av fastighetens kostnad över tid.

För bostadshyresfastigheter skrivs byggnaden i allmänhet av över 27,5 år med linjär avskrivning och mid-month convention. Mark är inte avskrivningsbar, så endast byggnaden och andra kvalificerade förbättringar ingår.

Avskrivningar kan också gälla andra tillgångar i uthyrningen, såsom vitvaror, möbler och viss utrustning, beroende på hur de klassificeras. Det viktiga är att avskrivningar inte är en omedelbar kontantkostnad, men de kan ge ett betydande skattemässigt avdrag över tid.

4. Reparationer och underhåll

Reparationer och underhåll som håller fastigheten i uthyrningsbart skick är ofta avdragsgilla det år du betalar dem.

Exempel kan vara:

• Att laga en läcka
• Att byta ett trasigt lås
• Att laga gipsskivor
• Att serva en värmepanna eller luftkonditionering
• Att måla mellan hyresgäster
• Att röja bort skräp efter att en hyresgäst har flyttat ut

Gränsen mellan en reparation och en förbättring är viktig. En reparation återställer fastigheten till fungerande skick. En förbättring ökar värdet, förlänger den ekonomiska livslängden eller anpassar fastigheten för en ny användning. Förbättringar aktiveras i allmänhet och skrivs av i stället för att dras av direkt.

5. Försäkringspremier

Försäkring är ett annat vanligt avdrag för hyresfastigheter.

Det kan omfatta fastighetsförsäkring för hyresvärdar, egendomsförsäkring, ansvarsförsäkring, översvämningsförsäkring och andra försäkringar som skyddar fastigheten eller din uthyrningsverksamhet. Om du betalar för försäkring som krävs av långivaren eller som köpts för riskhantering är den kostnaden vanligtvis en del av uthyrningsverksamheten.

Om en försäkring täcker både privat och uthyrd användning behöver det avdragsgilla beloppet normalt fördelas.

6. Driftskostnader för den hyresgäst du betalar för

Om du står för driftskostnader för hyresenheten är dessa kostnader i allmänhet avdragsgilla.

Det kan omfatta el, gas, vatten, avlopp, sopor, internet eller kabel-tv om hyresvärden betalar dem som en del av hyresupplägget. Avdraget tillhör den som faktiskt betalar kostnaden, så om hyresgästen ersätter dig räknas ersättningen vanligtvis som hyresintäkt.

Detta är en anledning till att noggrann månadsvis bokföring är viktig. El- och andra räkningar är lätta att förbise, särskilt om de är autogirodragna.

7. Förvaltningsavgifter

Om du anlitar en fastighetsförvaltare, uthyrningsmäklare eller förvaltningsbolag är deras avgifter vanligtvis avdragsgilla.

Dessa avgifter kan omfatta:

• Hyresgästkontroller
• Hyresinkasso
• Samordning av underhåll
• Administrering av hyresavtal
• Annonsering av vakanta objekt
• Löpande tillsyn av fastigheten

Många hyresvärdar anlitar förvaltningstjänster för att spara tid, minska det praktiska arbetet och förbättra kommunikationen med hyresgäster. Ur skattesynpunkt behandlas avgifterna vanligtvis som vanliga driftkostnader för uthyrningen.

8. Annonsering och marknadsföring

Marknadsföringskostnader som är kopplade till att hitta hyresgäster är i allmänhet avdragsgilla.

Det kan omfatta annonser online, skyltar i trädgården, fotografering, spridning till annonsportaler och marknadsföringsmaterial som används för att marknadsföra fastigheten. Om du betalar för att fylla en vakans är dessa kostnader en del av drift av uthyrningsverksamheten.

Kostnader för screening som direkt är kopplade till marknadsföring och uthyrning kan också kvalificera, beroende på den exakta kostnaden och hur den betalas.

9. Resor och fordonskostnader

Om du reser för att förvalta, inspektera, reparera eller visa fastigheten kan vissa av dessa kostnader vara avdragsgilla.

Det kan omfatta resor för att visa fastigheten, träffa entreprenörer, inspektera reparationer eller hantera hyresgästärenden. Om du använder din bil för uthyrningsrelaterade resor kan du ha rätt att dra av kostnaderna antingen enligt faktiska fordonskostnader eller enligt en annan metod som IRS tillåter, om du uppfyller villkoren.

Det som normalt inte kvalificerar är din vanliga pendling till ett separat dagjobb eller privata ärenden som råkar involvera fastigheten.

Det mest praktiska är att föra en logg över varje resa, datum, destination och affärsmässigt syfte. En enkel körjournal kan spara mycket besvär senare.

10. Juridiska och professionella avgifter

Hyresvärdar behöver ofta juridisk och professionell hjälp, och sådana kostnader är vanligtvis avdragsgilla när de avser uthyrningsverksamheten.

Det kan omfatta:

• Advokatarvoden för genomgång av hyresavtal eller vräkningsärenden
• CPA- eller deklarationsarvoden som är kopplade till uthyrningen
• Bokföringsprogram eller bokföringshjälp
• Konsultarvoden för fastighetsdrift

Professionella kostnader är särskilt viktiga för hyresvärdar som äger flera enheter eller håller fastigheter genom ett LLC. En stark dokumentation hjälper till att visa att kostnaden var vanlig, nödvändig och kopplad till uthyrningsverksamheten.

11. Förbrukningsvaror och driftkostnader

Många mindre löpande kostnader är också avdragsgilla när de stödjer uthyrningsverksamheten.

Exempel kan vara:

• Rengöringsartiklar
• Glödlampor
• Filter
• Nycklar och låsdetaljer
• Batterier till brandvarnare
• Papper, bläck och kontorsmaterial
• Porto
• Bankavgifter kopplade till uthyrningskontot

Dessa kostnader kan verka små var för sig, men de blir snabbt betydande under ett år. För aktiva hyresvärdar är de ofta bland de lättaste avdragen att missa.

Kostnader som hyresvärdar vanligtvis inte kan dra av direkt

Lika viktigt som de avdrag du kan göra är listan över kostnader som du inte kan behandla som aktuella hyresavdrag.

Vanliga exempel är:

• Inköpspriset för själva fastigheten
• Markvärdet
• Amortering på bolån
• Kapitalförbättringar som måste skrivas av i stället för att dras av direkt
• Privata kostnader som inte är kopplade till uthyrningen
• Kostnader som endast avser privat användning av fastigheten

Om du använder fastigheten både privat och för uthyrning måste du i allmänhet dela upp kostnaderna mellan de två användningarna. Detta är särskilt viktigt för fritidshus, blandfastigheter och enheter som du själv ibland använder.

Hur hyresinkomster redovisas

De flesta bostadshyresinkomster och utgifter redovisas på Schedule E.

Det är där hyresvärdar normalt listar mottagen hyra, avdragsgilla kostnader och avskrivningar. Om du äger en del av fastigheten redovisar du normalt bara din andel av inkomster och kostnader.

Bra underlag gör detta enklare. Spara:

• Hyresavtal
• Bank- och kreditkortsutdrag
• Körjournaler
• Fakturor för reparationer
• El- och andra räkningar
• Försäkringsbesked
• Fastighetsskatteunderlag
• Köpehandlingar
• Avskrivningsplaner

Om du någon gång behöver styrka en kostnad är dokumentationen viktigare än minnet.

Hur ett LLC kan hjälpa hyresvärdar att hålla ordning

Ett LLC skapar inte avdrag för uthyrning i sig, och det ersätter inte skatterådgivning. Men det kan göra verksamheten lättare att driva.

Många hyresvärdar använder ett LLC för att:

• Hålla hyresintäkter och kostnader åtskilda från privata finanser
• Förenkla bokföringen
• Organisera underlag för deklarationen
• Skapa en renare struktur för flera fastigheter
• Göra leverantörs-, hyres- och compliance-dokumentation enklare att hantera

Det är där Zenind passar naturligt in. Zenind hjälper hyresvärdar och investerare att bilda amerikanska bolag och hantera bildningsprocessen med en struktur som är utformad för att hålla ordning på den affärsmässiga sidan av fastighetsägandet från början.

För en ny hyresvärd kan det vara skillnaden mellan att stressa vid deklarationstid och att ha ordnad bokföring hela året.

En praktisk skatterutin året runt för hyresvärdar

Den bästa skatteplaneringen för hyresfastigheter är inte en sista-minuten-städning i mars. Det är ett system som fungerar året runt.

Ett enkelt arbetssätt brukar fungera bäst:

1. Använd ett separat bankkonto för uthyrningen.
2. Betala uthyrningskostnader från det kontot när det är möjligt.
3. Spara varje kvitto och faktura.
4. Registrera körsträcka och resor när de sker.
5. Håll isär reparationer och förbättringar.
6. Stäm av konton månadsvis.
7. Gå igenom avskrivningar när du köper nya tillgångar eller gör större uppgraderingar.

Om du gör det konsekvent blir deklarationen mycket enklare och risken att missa avdrag minskar.

Vanliga frågor

Behöver jag ett LLC för att kunna dra av kostnader för hyresfastigheter?

Nej. Skatteavdrag för uthyrning baseras på verksamheten och IRS-reglerna, inte på om fastigheten ägs genom ett LLC. Ett LLC kan ändå hjälpa med struktur och dokumentation.

Kan jag dra av en vakant hyresfastighet?

Du kan fortfarande kunna dra av vanliga uthyrningskostnader om fastigheten erbjuds för uthyrning, även under en vakans. De konkreta omständigheterna är avgörande.

Kan jag dra av förbättringar på fastigheten?

Vanligtvis inte direkt. Förbättringar aktiveras normalt och skrivs av över tid i stället för att dras av på en gång.

Vad är det största misstaget hyresvärdar gör?

Att blanda privata kostnader och uthyrningskostnader. När gränsen suddas ut blir underlagen svårare att försvara och avdragen svårare att styrka.

Bör jag använda en CPA för skatter på hyresfastigheter?

Om du äger mer än en fastighet, använder ett LLC eller gör regelbundna förbättringar kan en CPA spara tid och hjälpa dig att undvika kostsamma fel i deklarationen.

Slutsats

Skatteavdrag för hyresfastigheter kan göra stor skillnad för din nettovinst, men bara om du vet vilka kostnader som kvalificerar och du för detaljerad dokumentation. Räntekostnader, fastighetsskatt, avskrivningar, reparationer, försäkring, driftskostnader, förvaltningsavgifter, resor, juridisk hjälp, annonsering och förbrukningsvaror är alla vanliga avdrag som hyresvärdar bör följa noggrant.

Om du bygger upp en uthyrningsverksamhet kan en kombination av god bokföring och en tydlig bolagsstruktur göra livet enklare. Zenind kan hjälpa dig att bilda ett LLC och få den administrativa grunden på plats så att du kan fokusera på att förvalta fastigheten, inte jaga papper.

Hjälpsamma IRS-referenser

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses