11 vuokra-asunnon verovähennystä, jotka jokaisen vuokranantajan tulisi tietää

Vuokra-asunnon omistaminen voi tuottaa tasaista tuloa, mutta se tuo mukanaan myös veroraportointiin liittyviä velvoitteita. Hyvä uutinen on, että monet vuokraustoimintaan liittyvät tavanomaiset ja tarpeelliset kulut voivat olla vähennyskelpoisia, kun pidät kirjanpidon siistinä ja ilmoitat tulot oikein.

Asuinkiinteistön vuokrauksessa IRS odottaa yleensä, että ilmoitat tulot ja kulut Schedule E -lomakkeella. Siksi yksityiskohdilla on väliä: mitä maksoit, milloin maksoit, mitä varten kulu oli ja liittyikö se vuokra- vai henkilökohtaiseen käyttöön. Jos omistat kiinteistön LLC-yhtiön kautta, vähennyssäännöt eivät muutu sellaisenaan, mutta LLC voi helpottaa kirjanpitoa, varojen erottelua ja asiakirjojen hallintaa.

Alla on 11 vuokra-asunnon verovähennystä, jotka vuokranantajien kannattaa tuntea, sekä kulut, jotka eivät yleensä kelpaa vähennettäviksi, ja kirjanpitotavat, jotka helpottavat verokautta.

1. Asuntolainan korot

Jos olet rahoittanut kiinteistön lainalla, asuntolainan maksun korko-osuus on yleensä vähennyskelpoinen vuokrakulu.

Et voi vähentää lainan pääomaosuutta. Pääoma pienentää velan määrää, mutta se ei ole liiketoiminnan käyttökulu.

Tämä ero on tärkeä, koska monet vuokranantajat katsovat vain kuukausierää ja olettavat koko summan olevan vähennyskelpoinen. Todellisuudessa yleensä vain korko-osuus voidaan vähentää, joten lainanantajan tiliotteet ja vuosittaiset lainadokumentit ovat olennaisia.

2. Kiinteistövero

Vuokra-asunnosta maksetut kiinteistöverot ovat tavallisesti vähennyskelpoisia.

Tähän sisältyvät läänin, kunnan ja muiden paikallisten viranomaisten kiinteistöverot, jotka liittyvät vuokraustoimintaan. Jos kiinteistö on osittain vuokra- ja osittain henkilökohtaisessa käytössä, kulut on yleensä kohdistettava näiden kahden käytön välillä.

Jos maksat verot escrow-tilin kautta, summa on silti vähennyskelpoinen silloin, kun vero todella maksetaan puolestasi, ei vain silloin, kun täydennät escrow-tiliä.

3. Poistot

Poistot ovat yksi tärkeimmistä verovähennyksistä vuokranantajille, koska niiden avulla voit palauttaa osan kiinteistön hankintamenosta ajan myötä.

Asuinkiinteistön vuokrauksessa rakennus poistetaan yleensä 27,5 vuoden aikana tasapoistoin ja mid-month-menetelmällä. Maa-alue ei ole poistokelpoinen, joten vain rakennus ja muut kelpoiset parannukset otetaan mukaan.

Poistoja voidaan soveltaa myös muihin vuokraukseen liittyviin varoihin, kuten kodinkoneisiin, huonekaluihin ja tiettyihin laitteisiin, riippuen niiden luokittelusta. Olennaista on, että poistot eivät ole välitön kassavirran kulu, mutta ne voivat tuottaa merkittävän laskennallisen vähennyksen ajan mittaan.

4. Korjaukset ja ylläpito

Vuokrauskunnossa pitävät korjaukset ja ylläpito ovat usein vähennyskelpoisia sinä vuonna, jona maksat ne.

Esimerkkejä voivat olla:

• Vuodon korjaaminen
• Rikkinäisen lukon vaihtaminen
• Kipsilevyn paikkaaminen
• Uunin tai ilmastointilaitteen huolto
• Maalaus vuokralaisten vaihtuessa
• Roskien siivoaminen vuokralaisen muuton jälkeen

Ero korjauksen ja parannuksen välillä on tärkeä. Korjaus palauttaa kiinteistön toimintakuntoon. Parannus lisää arvoa, pidentää käyttöikää tai mukauttaa kiinteistön uuteen käyttöön. Parannukset aktivoidaan ja poistetaan yleensä ajan myötä sen sijaan, että ne vähennettäisiin heti.

5. Vakuutusmaksut

Vakuutus on toinen tavallinen vuokrakulu.

Tähän voi sisältyä vuokranantajan vakuutus, kiinteistövakuutus, vastuuvakuutus, tulvavakuutus ja muut vakuutukset, jotka suojaavat vuokra-asuntoa tai vuokraustoimintaasi. Jos maksat vakuutuksen, jota lainanantaja edellyttää tai joka on hankittu riskienhallintaa varten, se kulu liittyy yleensä vuokraustoimintaan.

Jos vakuutus kattaa sekä henkilökohtaisen että vuokra-käytön, vähennyskelpoinen osuus on yleensä jaettava.

6. Vuokralaisten puolesta maksamasi käyttöpalvelut

Jos maksat vuokra-asunnon käyttöpalveluja, ne ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Tähän voi kuulua sähkö, kaasu, vesi, viemäröinti, jätehuolto, internet tai kaapeli, jos vuokranantaja maksaa ne osana vuokraehtoja. Vähennys kuuluu sille, joka todella maksaa kulun, joten jos vuokralainen korvaa sinulle kulun, korvaus käsitellään yleensä vuokratulona.

Siksi tarkka kuukausittainen kirjanpito on tärkeää. Sähkölaskut on helppo unohtaa, varsinkin jos ne on asetettu automaattisiksi veloituksiksi.

7. Kiinteistönhallintamaksut

Jos palkkaat isännöitsijän, vuokrausvälittäjän tai hallinnointiyhtiön, heidän maksunsa ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Näihin maksuihin voi sisältyä:

• Vuokralaisten seulonta
• Vuokran perintä
• Ylläpidon koordinointi
• Vuokrasopimusten hallinnointi
• Tyhjän asunnon markkinointi
• Kiinteistön tavanomainen valvonta

Monet vuokranantajat käyttävät hallinnointiapua säästääkseen aikaa, vähentääkseen käytännön työtä ja parantaakseen vuokralaisten viestintää. Verotuksen näkökulmasta maksut käsitellään yleensä tavallisina vuokraustoiminnan käyttökuluina.

8. Ilmoittelu ja markkinointi

Vuokralaisten löytämiseen liittyvät markkinointikulut ovat yleensä vähennyskelpoisia.

Tähän voi sisältyä verkkoilmoitukset, pihakyltit, valokuvaus, ilmoitusjakelu ja markkinointimateriaalit, joita käytetään asunnon esittelemiseen. Jos maksat tyhjän asunnon täyttämisestä, nämä kulut ovat osa vuokraustoiminnan pyörittämistä.

Myös seulontaan liittyvät kulut voivat joissakin tapauksissa olla vähennyskelpoisia, riippuen tarkasta kulusta ja siitä, miten se on maksettu.

9. Matka- ja ajoneuvokulut

Jos matkustat hallinnoimaan, tarkastamaan, korjaamaan tai vuokraamaan kiinteistöä, osa kuluista voi olla vähennyskelpoisia.

Tähän voi sisältyä matkoja, joilla näytät asuntoa, tapaat urakoitsijoita, tarkistat korjauksia tai hoidat vuokralaisasioita. Jos käytät ajoneuvoasi vuokraustoimintaan liittyvään ajoon, voit ehkä vähentää kulut joko todellisten ajoneuvokulujen tai muun IRS:n salliman menetelmän avulla, jos täytät ehdot.

Yleensä vähennyskelpoista ei ole normaali työmatka erilliselle päivätyölle eikä henkilökohtaiset asioinnit, joihin liittyy kiinteistö.

Käytännöllisin tapa on pitää kirjaa jokaisesta matkasta, päivämäärästä, kohteesta ja liiketoiminnallisesta tarkoituksesta. Yksinkertainen ajopäiväkirja voi säästää paljon vaivaa myöhemmin.

10. Oikeudelliset ja ammatilliset palkkiot

Vuokranantajat tarvitsevat usein oikeudellista ja ammatillista apua, ja nämä kulut ovat yleensä vähennyskelpoisia, kun ne liittyvät vuokraustoimintaan.

Tähän voi sisältyä:

• Asianajopalkkiot vuokrasopimusten tarkistamisesta tai häätöasioista
• CPA:n tai veronvalmistelijan palkkiot, jotka liittyvät vuokraukseen
• Kirjanpito-ohjelmisto tai kirjanpitoapu
• Konsultointipalkkiot vuokraustoiminnasta

Ammatilliset kulut ovat erityisen tärkeitä vuokranantajille, joilla on useita kohteita tai jotka pitävät kiinteistöjä LLC-yhtiön kautta. Hyvä dokumentointi auttaa osoittamaan, että kulu oli tavallinen, tarpeellinen ja liittyi vuokraustoimintaan.

11. Tarvikkeet ja käyttökulut

Myös monet pienet arjen kulut ovat vähennyskelpoisia, kun ne tukevat vuokraustoimintaa.

Esimerkkejä voivat olla:

• Siivoustarvikkeet
• Hehkulamput
• Suodattimet
• Avaimet ja lukkojen tarvikkeet
• Palovaroittimen paristot
• Paperi, tulostimen muste ja toimistotarvikkeet
• Postikulut
• Vuokratiliin liittyvät pankkimaksut

Nämä kulut voivat olla yksittäin pieniä, mutta ne kertyvät nopeasti vuoden aikana. Aktiivisille vuokranantajille ne ovat usein niitä vähennyksiä, jotka unohtuvat helpoimmin.

Kulut, joita vuokranantaja ei yleensä voi vähentää heti

Yhtä tärkeää kuin vähennykset on myös se, mitä et voi käsitellä nykyisen kauden vuokravähennyksenä.

Yleisiä esimerkkejä ovat:

• Itse kiinteistön hankintahinta
• Maa-alueen arvo
• Asuntolainan pääoma
• Pääomaparannukset, jotka on poistettava eikä vähennettävä heti
• Henkilökohtaiset kulut, jotka eivät liity vuokraukseen
• Kulut, jotka liittyvät vain kiinteistön henkilökohtaiseen käyttöön

Jos käytät kiinteistöä sekä henkilökohtaisesti että vuokraukseen, kulut on yleensä jaettava näiden käyttöjen välillä. Tämä on erityisen tärkeää loma-asunnoissa, sekakäyttöisissä kohteissa ja yksiköissä, joissa asut joskus itse.

Miten vuokratulot ilmoitetaan

Useimmat asuinkiinteistön vuokratulot ja kulut ilmoitetaan Schedule E -lomakkeella.

Siinä vuokranantajat ilmoittavat yleensä saadut vuokrat, vähennyskelpoiset kulut ja poistot. Jos omistat osuuden kiinteistöstä, ilmoitat normaalisti vain oman osasi tuloista ja kuluista.

Hyvä kirjanpito helpottaa tätä. Säilytä:

• Vuokrasopimukset
• Pankki- ja luottokorttitiliotteet
• Ajopäiväkirjat
• Korjauslaskut
• Käyttöpalvelulaskut
• Vakuutustiedot
• Kiinteistöverotiedot
• Kauppakirjat ja sulkemisasiakirjat
• Poistosuunnitelmat

Jos sinun joskus täytyy perustella kulu, dokumentaatio on muistia tärkeämpää.

Miten LLC voi auttaa vuokranantajaa pysymään järjestyksessä

LLC ei luo vuokravähennyksiä itsessään, eikä se korvaa veroneuvontaa. Se voi kuitenkin tehdä vuokraustoiminnasta helpommin hallittavaa.

Monet vuokranantajat käyttävät LLC:tä seuraaviin tarkoituksiin:

• Erottamaan vuokratulot ja kulut henkilökohtaisista talouksista
• Helpottamaan kirjanpitoa
• Järjestämään asiakirjat verotusta varten
• Luomaan selkeämmän rakenteen useille kiinteistöille
• Helpottamaan toimittaja-, vuokrasopimus- ja compliance-asiakirjojen hallintaa

Tässä Zenind sopii luontevasti kuvaan. Zenind auttaa vuokranantajia ja sijoittajia perustamaan yhdysvaltalaisia yhtiöitä ja hallitsemaan perustamisprosessia rakenteella, joka on suunniteltu pitämään kiinteistönomistuksen liiketoimintapuoli järjestyksessä alusta alkaen.

Uudelle vuokranantajalle tämä voi olla ero sen välillä, että veroaikana selvitään kiireessä, tai että koko vuoden kirjanpito on siistiä.

Käytännöllinen ympäri vuoden jatkuva verotapa vuokranantajalle

Paras vuokrakiinteistön verostrategia ei ole viime hetken siivous maaliskuussa. Se on ympäri vuoden toimiva järjestelmä.

Yksinkertainen toimintatapa toimii parhaiten:

1. Käytä vuokraukselle erillistä pankkitiliä.
2. Maksa vuokrakulut mahdollisuuksien mukaan siltä tililtä.
3. Tallenna jokainen kuitti ja lasku.
4. Kirjaa ajot ja matkat niiden tapahtuessa.
5. Erottele korjaukset ja parannukset toisistaan.
6. Täsmäytä tilit kuukausittain.
7. Tarkista poistot, kun ostat uusia varoja tai teet suuria päivityksiä.

Kun teet tämän johdonmukaisesti, veroilmoituksen tekeminen helpottuu ja riski vähennyksien unohtamisesta pienenee.

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitsenko LLC-yhtiön vuokra-asunnon vähennyksiä varten?

Et. Vuokravähennykset perustuvat toimintaan ja IRS:n sääntöihin, eivät siihen, onko kiinteistö LLC:n omistuksessa. LLC voi silti auttaa järjestelyssä ja kirjanpidossa.

Voinko vähentää tyhjillään olevan vuokra-asunnon kulut?

Saatat silti voida vähentää tavallisia vuokraan liittyviä kuluja, jos kiinteistöä tarjotaan vuokralle, vaikka se olisi tyhjillään. Tarkat olosuhteet ratkaisevat.

Voinko vähentää kiinteistön parannukset?

Yleensä et heti. Parannukset aktivoidaan yleensä ja poistetaan ajan myötä sen sijaan, että ne vähennettäisiin kerralla.

Mikä on suurin virhe, jonka vuokranantajat tekevät?

Henkilökohtaisten ja vuokraan liittyvien kulujen sekoittaminen. Kun rajat hämärtyvät, dokumentaatio vaikeutuu ja vähennyksiä on vaikeampi perustella.

Kannattaako minun käyttää CPA:ta vuokrakiinteistön veroissa?

Jos omistat useamman kuin yhden kohteen, käytät LLC:tä tai teet säännöllisesti parannuksia, CPA voi säästää aikaa ja auttaa välttämään kalliita virheitä.

Lopullinen yhteenveto

Vuokra-asunnon verovähennykset voivat vaikuttaa merkittävästi nettotuottoosi, mutta vain jos tiedät, mitkä kulut kelpaavat ja pidät tarkkaa kirjanpitoa. Asuntolainan korot, kiinteistöverot, poistot, korjaukset, vakuutukset, käyttöpalvelut, hallinnointimaksut, matkakulut, oikeudellinen apu, markkinointi ja käyttötarvikkeet ovat kaikki tavallisia vähennyksiä, joita vuokranantajan kannattaa seurata huolellisesti.

Jos rakennat vuokraustoimintaa, hyvä kirjanpito ja selkeä yhtiörakenne voivat tehdä elämästä helpompaa. Zenind voi auttaa sinua perustamaan LLC-yhtiön ja saamaan hallinnollisen perustan kuntoon, jotta voit keskittyä kiinteistön hallintaan paperitöiden sijaan.

Hyödyllisiä IRS-viitteitä

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses