11 данъчни приспадания за имоти под наем, които всеки наемодател трябва да познава

Притежаването на имот под наем може да осигурява стабилен доход, но носи и данъчни задължения по отчитане. Добрата новина е, че много обичайни и необходими разходи, свързани с дейност по отдаване под наем, могат да бъдат приспаднати, ако водите изрядна документация и правилно отчитате доходите.

За жилищни имоти под наем IRS по правило очаква да отчитате доходите и разходите в Schedule E. Това означава, че детайлите имат значение: какво сте платили, кога сте го платили, за какво е бил разходът и дали е свързан с наема или с лично ползване. Ако притежавате имота чрез LLC, правилата за приспадане сами по себе си не се променят, но LLC може значително да улесни счетоводството, разделянето на средствата и управлението на документите.

По-долу са 11 данъчни приспадания за имоти под наем, които наемодателите трябва да познават, както и разходите, които обикновено не се квалифицират, и навиците за водене на документация, които улесняват данъчния сезон.

1. Лихва по ипотека

Ако сте финансирали имота, лихвената част от ипотечната ви вноска обикновено е приспадащ се разход за наем.

Това, което не можете да приспаднете, е главницата по кредита. Главницата намалява остатъка по дълга, но не е оперативен разход.

Това разграничение е важно, защото много наемодатели гледат само месечната вноска и приемат, че цялата сума е приспадаема. В действителност обикновено се приспада само лихвената компонента, затова извлеченията от кредитора и годишните ипотечни документи са от съществено значение.

2. Данък сгради

Платените данъци върху имота под наем обикновено са приспадаеми.

Това включва окръжни, общински и местни данъци върху имота, свързани с дейността по отдаване под наем. Ако имотът е частично за отдаване под наем и частично за лично ползване, обикновено трябва да разпределите разхода между двете употреби.

Ако плащате данъците чрез ескроу сметка, сумата все пак е приспадаема, когато данъкът действително е платен от ваше име, а не просто когато заредите средствата в ескроу сметката.

3. Амортизация

Амортизацията е едно от най-важните данъчни приспадания за наемодателите, защото ви позволява да възстановявате част от стойността на имота във времето.

За жилищен имот под наем сградата обикновено се амортизира за 27,5 години по линейния метод и с правилото за средата на месеца. Земята не подлежи на амортизация, така че се включват само сградата и други квалифицирани подобрения.

Амортизацията може да се прилага и за други активи на имота под наем, като уреди, мебели и определено оборудване, в зависимост от тяхната класификация. Важното е, че амортизацията не е незабавен паричен разход, но може да създаде значително счетоводно приспадане във времето.

4. Ремонти и поддръжка

Ремонтите и поддръжката, които поддържат имота в състояние за отдаване под наем, често са приспадаеми през годината, в която ги плащате.

Примери могат да включват:

• Отстраняване на теч
• Подмяна на счупен заключващ механизъм
• Запълване на гипсокартон
• Обслужване на пещ или климатик
• Боядисване между наематели
• Почистване на отпадъци след напускане на наемател

Границата между ремонт и подобрение е важна. Ремонтът възстановява имота до работно състояние. Подобрението добавя стойност, удължава полезния живот или адаптира имота за ново предназначение. Подобренията обикновено се капитализират и амортизират, вместо да се приспадат веднага.

5. Застрахователни премии

Застраховката е друго често срещано приспадане за имот под наем.

Това може да включва застраховка за наемодател, застраховка срещу щети, застраховка „Гражданска отговорност“, застраховка срещу наводнение и други полици, които защитават имота под наем или вашия бизнес с наеми. Ако плащате за застраховка, изисквана от кредитора, или закупена за управление на риска, този разход обикновено е част от дейността по отдаване под наем.

Ако полица покрива и лично, и наемно ползване, приспадаемата сума обикновено трябва да бъде разпределена.

6. Комунални услуги, които плащате за наемателите

Ако поемате комуналните разходи за наетия обект, тези разходи обикновено са приспадаеми.

Това може да включва електричество, газ, вода, канализация, сметосъбиране, интернет или кабелна телевизия, ако наемодателят ги плаща като част от наемното споразумение. Приспадането принадлежи на лицето, което действително плаща разхода, така че ако наемателят ви възстановява сумите, това възстановяване обикновено се третира като наемен доход.

Това е една от причините точното месечно водене на документация да е важно. Сметките за комунални услуги могат лесно да бъдат пропуснати, особено ако са на автоматично плащане.

7. Такси за управление на имота

Ако наемете управител на имот, агент по наеми или компания за управление, техните такси обикновено са приспадаеми.

Тези такси могат да покриват:

• Проверка на наематели
• Събиране на наеми
• Координация на поддръжка
• Управление на договори за наем
• Реклама при свободен обект
• Рутинен контрол върху имота

Много наемодатели наемат помощ за управление, за да спестят време, да намалят ангажимента си и да подобрят комуникацията с наемателите. От данъчна гледна точка тези такси обикновено се третират като обичайни оперативни разходи за наема.

8. Реклама и маркетинг

Разходите за реклама, свързани с намиране на наематели, обикновено са приспадаеми.

Това може да включва онлайн обяви, табели, фотография, разпространение на обяви и маркетингови материали, използвани за промотиране на имота. Ако плащате, за да запълните свободен период, тези разходи са част от оперативната дейност на бизнеса с наеми.

Разходите за проверка на кандидати, пряко свързани с маркетинга и отдаването под наем, също могат да отговарят на условията, в зависимост от конкретния разход и начина на плащане.

9. Пътувания и разходи за автомобил

Ако пътувате, за да управлявате, инспектирате, ремонтирате или отдавате имота, част от тези разходи може да са приспадаеми.

Това може да включва пътувания за оглед, срещи с изпълнители, проверка на ремонти или решаване на проблеми с наематели. Ако използвате автомобила си за пътувания, свързани с имота под наем, може да имате право да приспадате разходи или по действителни автомобилни разходи, или по друг позволен от IRS метод, ако отговаряте на условията.

Обикновено не се признават ежедневното ви пътуване до основна работа или лични ангажименти, които случайно включват имота.

Най-практичният подход е да водите дневник на всяко пътуване, датата, дестинацията и бизнес целта. Елементарен дневник на пробега може да предотврати много проблеми по-късно.

10. Правни и професионални хонорари

Наемодателите често се нуждаят от правна и професионална помощ и тези разходи обикновено са приспадаеми, когато са свързани с дейността по отдаване под наем.

Това може да включва:

• Адвокатски хонорари за преглед на договори за наем или дела по изгонване
• Хонорари за CPA или данъчна подготовка, свързани с имота под наем
• Софтуер за счетоводство или помощ от счетоводител
• Консултантски хонорари за оперативни въпроси, свързани с наема

Професионалните разходи са особено важни за наемодатели с повече от един имот или за такива, които държат имотите чрез LLC. Добрата документация помага да се покаже, че разходът е обичаен, необходим и свързан с бизнеса с наеми.

11. Консумативи и оперативни разходи

Много по-малки ежедневни разходи също са приспадаеми, когато подпомагат дейността на имота под наем.

Примери могат да включват:

• Почистващи материали
• Крушки
• Филтри
• Ключове и заключващ хардуер
• Батерии за димни детектори
• Хартия, мастило за принтер и офис консумативи
• Пощенски разходи
• Банкови такси, свързани със сметката за наема

Тези разходи може да изглеждат малки поотделно, но за една година се натрупват бързо. За активните наемодатели те често са сред най-лесните за пропускане приспадания.

Разходи, които наемодателите обикновено не могат да приспадат веднага

Също толкова важно, колкото и приспаданията, които можете да заявите, е списъкът с разходи, които не можете да третирате като текущи приспадания за наем.

Чести примери включват:

• Покупната цена на самия имот
• Стойността на земята
• Главницата по ипотеката
• Капиталови подобрения, които трябва да се амортизират вместо да се приспадат веднага
• Лични разходи, несвързани с наема
• Разходи, свързани само с лично ползване на имота

Ако използвате имота и за лично, и за наемно ползване, обикновено трябва да разделите разходите между двете употреби. Това е особено важно за ваканционни имоти, имоти със смесено предназначение и обекти, в които понякога живеете сами.

Как се отчитат приходите от имот под наем

Повечето жилищни приходи и разходи от наем се отчитат в Schedule E.

Този формуляр е мястото, където наемодателите обикновено посочват получените наеми, приспадаемите разходи и амортизацията. Ако притежавате част от имота, обикновено отчитате само своя дял от доходите и разходите.

Добрата документация улеснява този процес. Пазете:

• Договори за наем
• Извлечения от банкови и кредитни карти
• Дневници на пробега
• Фактури за ремонти
• Сметки за комунални услуги
• Застрахователни документи
• Данъчни документи за имота
• Документи при покупка и прехвърляне
• Графици за амортизация

Ако някога трябва да обосновете разход, документите са по-важни от паметта.

Защо LLC може да помогне на наемодателите да бъдат по-организирани

LLC не създава само по себе си данъчни приспадания и не замества данъчния съвет. Но може да улесни управлението на бизнеса с наеми.

Много наемодатели използват LLC, за да:

• Държат приходите и разходите от наема отделно от личните финанси
• Опростят счетоводството
• Организират документите за данъчно подаване
• Създадат по-ясна структура за повече имоти
• Улеснят документирането към доставчици, наемни договори и съответствие

Тук Zenind се вписва естествено. Zenind помага на наемодатели и инвеститори да учредяват компании в САЩ и да управляват процеса по учредяване със структура, създадена да поддържа бизнес страната на собствеността върху имоти организирана от самото начало.

За нов наемодател това може да е разликата между хаотичното търсене на документи по време на данъчния сезон и добре подредените счетоводни книги през цялата година.

Практичен целогодишен данъчен навик за наемодатели

Най-добрата данъчна стратегия за имот под наем не е прибързаното разчистване през март. Тя е целогодишна система.

Един прост работен процес е най-ефективен:

1. Използвайте отделна банкова сметка за имота под наем.
2. Плащайте разходите по наема от тази сметка, когато е възможно.
3. Съхранявайте всяка разписка и фактура.
4. Следете пробега и пътуванията в момента, в който се случват.
5. Разграничавайте ремонтите от подобренията.
6. Сверявайте сметките всеки месец.
7. Преглеждайте амортизацията, когато купувате нови активи или правите големи подобрения.

Ако правите това последователно, подаването на данъчната декларация става много по-лесно и рискът да пропуснете приспадания намалява.

Често задавани въпроси

Нуждая ли се от LLC, за да заявя приспадания за имот под наем?

Не. Данъчните приспадания зависят от дейността и правилата на IRS, а не от това дали имотът се държи в LLC. LLC все пак може да помогне с организацията и документацията.

Мога ли да приспадам празен имот под наем?

Възможно е все пак да приспадате обичайни разходи за наем, ако имотът се предлага за отдаване, дори по време на вакантен период. Конкретните обстоятелства имат значение.

Мога ли да приспадам подобренията по имота?

Обикновено не веднага. Подобренията обикновено се капитализират и се амортизират във времето, вместо да се приспадат наведнъж.

Коя е най-голямата грешка, която правят наемодателите?

Смесването на лични и наемни разходи. Когато тези граници се размиват, документите стават по-трудни за защита и приспаданията по-трудни за обосноваване.

Трябва ли да използвам CPA за данъците на имот под наем?

Ако притежавате повече от един имот, използвате LLC или правите редовни подобрения, CPA може да ви спести време и да ви помогне да избегнете скъпи грешки при подаването.

Заключение

Данъчните приспадания за имот под наем могат да окажат значително влияние върху нетната ви възвръщаемост, но само ако знаете кои разходи отговарят на условията и водите подробна документация. Лихвата по ипотека, данъкът върху имота, амортизацията, ремонтите, застраховките, комуналните услуги, таксите за управление, пътуванията, правната помощ, рекламата и оперативните консумативи са често срещани приспадания, които наемодателите трябва да следят внимателно.

Ако изграждате бизнес с имоти под наем, съчетаването на добро счетоводство с ясна организационна структура може да улесни живота ви. Zenind може да ви помогне да учредите LLC и да поставите административната основа, така че да се фокусирате върху управлението на имота, а не върху бумащината.

Полезни справки от IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses