11 daňových odpočtov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré by mal poznať každý prenajímateľ

Vlastníctvo prenajímanej nehnuteľnosti môže prinášať stabilný príjem, ale zároveň vytvára aj daňové povinnosti pri vykazovaní. Dobrou správou je, že mnohé bežné a nevyhnutné výdavky spojené s prenájomnou činnosťou môžu byť odpočítateľné, ak si vediete prehľadnú evidenciu a správne vykazujete príjmy.

Pri rezidenčnej prenajímanej nehnuteľnosti IRS vo všeobecnosti očakáva, že príjmy a výdavky budete uvádzať v prílohe Schedule E. To znamená, že rozhodujú detaily: čo ste zaplatili, kedy ste to zaplatili, na čo bol výdavok určený a či súvisel s prenájmom alebo osobným užívaním. Ak vlastníte nehnuteľnosť prostredníctvom LLC, pravidlá odpočtov sa tým samy osebe nemenia, ale LLC môže výrazne uľahčiť účtovníctvo, oddelenie financií a správu dokumentov.

Nižšie uvádzame 11 daňových odpočtov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré by mal prenajímateľ poznať, spolu s výdavkami, ktoré zvyčajne nespĺňajú podmienky, a s návykmi pri vedení záznamov, ktoré uľahčia daňové obdobie.

1. Úroky z hypotéky

Ak ste nákup nehnuteľnosti financovali úverom, úroková časť vašej splátky hypotéky je zvyčajne odpočítateľná ako výdavok na prenájom.

Odpočítať si nemôžete časť splátky, ktorá ide na istinu. Istina znižuje zostatok dlhu, ale nejde o prevádzkový náklad.

Toto rozlíšenie je dôležité, pretože mnohí prenajímatelia sa pozerajú len na mesačnú splátku a predpokladajú, že je odpočítateľná celá. V skutočnosti je spravidla odpočítateľná iba úroková zložka, preto sú výpisy od veriteľa a ročné hypotekárne dokumenty nevyhnutné.

2. Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti zaplatená za prenajímanú nehnuteľnosť je bežne odpočítateľná.

Sem patria okresné, mestské a miestne dane z nehnuteľnosti, ktoré súvisia s prenajímanou činnosťou. Ak je nehnuteľnosť čiastočne prenajímaná a čiastočne používaná osobne, výdavok zvyčajne treba rozdeliť medzi obe využitia.

Ak dane platíte cez escrow účet, odpočítateľná je suma v momente, keď bola daň skutočne zaplatená vo vašom mene, nie len vtedy, keď ste doplnili prostriedky na escrow.

3. Odpisovanie

Odpisovanie je jedným z najdôležitejších daňových odpočtov pre prenajímateľov, pretože vám umožňuje postupne si uplatniť časť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Pri rezidenčnej prenajímanej nehnuteľnosti sa budova spravidla odpisuje počas 27,5 roka pomocou rovnomerného odpisovania a metódy mid-month convention. Pozemok sa neodpisuje, takže do odpisov vstupuje iba budova a iné oprávnené vylepšenia.

Odpisovanie sa môže vzťahovať aj na iný prenajatý majetok, napríklad spotrebiče, nábytok a určité zariadenia, v závislosti od ich klasifikácie. Podstatné je, že odpisovanie nie je okamžitý peňažný výdavok, ale časom môže vytvoriť významný papierový odpočet.

4. Opravy a údržba

Opravy a údržba, ktoré udržiavajú nehnuteľnosť v stave vhodnom na prenájom, sú často odpočítateľné v roku, keď ich zaplatíte.

Medzi príklady môžu patriť:

• Oprava netesnosti
• Výmena pokazeného zámku
• Oprava sadrokartónu
• Servis pece alebo klimatizácie
• Maľovanie medzi nájomníkmi
• Odvoz neporiadku po odchode nájomníka

Dôležitý je rozdiel medzi opravou a zhodnotením. Oprava uvedie nehnuteľnosť do funkčného stavu. Zhodnotenie pridáva hodnotu, predlžuje životnosť alebo prispôsobuje nehnuteľnosť na nové využitie. Zhodnotenia sa spravidla kapitalizujú a odpisujú namiesto okamžitého odpočtu.

5. Poistné

Poistenie je ďalší bežný odpočítateľný výdavok pri prenájme.

Sem môže patriť poistenie prenajímateľa, majetkové poistenie, poistenie zodpovednosti, povodňové poistenie a ďalšie poistné zmluvy, ktoré chránia prenajímanú nehnuteľnosť alebo vaše podnikanie v oblasti prenájmu. Ak platíte poistenie požadované veriteľom alebo kúpené na riadenie rizík, tento výdavok je zvyčajne súčasťou prenájomnej činnosti.

Ak poistka pokrýva osobné aj prenájomné využitie, odpočítateľná suma sa zvyčajne musí rozdeliť.

6. Energie, ktoré platíte za nájomníkov

Ak hradíte energie za prenajatú jednotku, tieto náklady sú spravidla odpočítateľné.

Môže ísť o elektrinu, plyn, vodu, kanalizáciu, odvoz odpadu, internet alebo káblovú televíziu, ak ich prenajímateľ platí ako súčasť nájomného vzťahu. Odpočet patrí tomu, kto výdavok skutočne uhradí, takže ak vám nájomník preplatí náklady, preplatenie sa zvyčajne považuje za príjem z prenájmu.

Aj preto je dôležité presné mesačné vedenie evidencie. Účty za energie sa dajú ľahko prehliadnuť, najmä ak sú nastavené na automatickú platbu.

7. Správcovské poplatky

Ak si najmete správcu nehnuteľnosti, realitného makléra alebo správcovskú spoločnosť, ich poplatky sú zvyčajne odpočítateľné.

Tieto poplatky môžu zahŕňať:

• Preverovanie nájomníkov
• Výber nájomného
• Koordináciu údržby
• Správu nájomných zmlúv
• Inzerciu neobsadených priestorov
• Bežný dohľad nad nehnuteľnosťou

Mnohí prenajímatelia si najímajú správu, aby ušetrili čas, znížili osobnú záťaž a zlepšili komunikáciu s nájomníkmi. Z daňového pohľadu sa tieto poplatky zvyčajne považujú za bežné prevádzkové výdavky prenájmu.

8. Inzercia a marketing

Náklady na inzerciu spojené s hľadaním nájomníkov sú spravidla odpočítateľné.

Môže ísť o online inzeráty, cedule na pozemku, fotografovanie, šírenie ponuky cez inzertné portály a marketingové materiály používané na propagáciu nehnuteľnosti. Ak platíte za obsadenie neobsadeného priestoru, tieto náklady patria k prevádzke prenájmu.

Aj výdavky na preverovanie, ktoré sú priamo spojené s marketingom a prenájmom, môžu byť oprávnené, v závislosti od konkrétneho nákladu a spôsobu úhrady.

9. Cestovné a výdavky na vozidlo

Ak cestujete kvôli správe, kontrole, oprave alebo prenájmu nehnuteľnosti, niektoré z týchto nákladov môžu byť odpočítateľné.

Môže ísť o cesty za účelom obhliadky nehnuteľnosti, stretnutí s dodávateľmi, kontroly opráv alebo riešenia problémov s nájomníkmi. Ak používate svoje vozidlo na prenájomné účely, možno si budete môcť uplatniť výdavky buď podľa skutočných nákladov na vozidlo, alebo inou metódou povolenou IRS, ak spĺňate podmienky.

To, čo sa zvyčajne neuznáva, je bežné dochádzanie do inej práce alebo osobné vybavovanie, ktoré len náhodou súvisí s nehnuteľnosťou.

Najpraktickejším prístupom je viesť si záznam o každej jazde, dátume, cieľovom mieste a obchodnom účele. Základný denník jázd môže neskôr ušetriť veľa problémov.

10. Právne a odborné poplatky

Prenajímatelia často potrebujú právnu alebo odbornú pomoc a tieto náklady sú zvyčajne odpočítateľné, ak súvisia s prenajímanou činnosťou.

Môže ísť o:

• Poplatky advokátovi za kontrolu nájomnej zmluvy alebo vybavovanie vysťahovania
• Poplatky CPA alebo za daňové priznanie týkajúce sa prenájmu
• Účtovnícky softvér alebo pomoc s vedením účtovníctva
• Konzultačné poplatky súvisiace s prevádzkou prenájmu

Odborné výdavky sú obzvlášť dôležité pre prenajímateľov, ktorí vlastnia viacero jednotiek alebo držia nehnuteľnosti prostredníctvom LLC. Kvalitná dokumentácia pomáha preukázať, že výdavok bol bežný, nevyhnutný a súvisel s prenájomným podnikaním.

11. Spotrebný materiál a prevádzkové výdavky

Mnohé menšie každodenné náklady sú tiež odpočítateľné, ak podporujú prevádzku prenájmu.

Medzi príklady môžu patriť:

• Čistiace prostriedky
• Žiarovky
• Filtre
• Kľúče a zámkové kovanie
• Batérie do detektorov dymu
• Papier, toner do tlačiarne a kancelárske potreby
• Poštovné
• Bankové poplatky spojené s prenájomným účtom

Tieto výdavky môžu byť jednotlivo malé, ale počas roka sa rýchlo nazbierajú. Pre aktívnych prenajímateľov patria často medzi najľahšie prehliadané odpočty.

Výdavky, ktoré si prenajímatelia zvyčajne nemôžu ihneď odpočítať

Rovnako dôležitý ako zoznam odpočtov je aj zoznam výdavkov, ktoré nemôžete považovať za bežné prenájomné odpočty.

Medzi bežné príklady patria:

• Kúpna cena samotnej nehnuteľnosti
• Hodnota pozemku
• Istina hypotéky
• Kapitálové zhodnotenia, ktoré sa musia odpisovať namiesto okamžitého odpočtu
• Osobné výdavky nesúvisiace s prenájmom
• Náklady, ktoré sa týkajú iba osobného používania nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť používate zároveň osobne aj na prenájom, výdavky zvyčajne musíte rozdeliť medzi obe využitia. To je obzvlášť dôležité pri dovolenkových nehnuteľnostiach, zmiešaných objektoch a jednotkách, ktoré niekedy využívate aj vy sami.

Ako sa vykazuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti

Väčšina príjmov a výdavkov z rezidenčného prenájmu sa vykazuje v prílohe Schedule E.

Na tomto formulári prenajímatelia zvyčajne uvádzajú prijaté nájomné, odpočítateľné výdavky a odpisy. Ak vlastníte len podiel na nehnuteľnosti, zvyčajne vykazujete iba svoj podiel na príjmoch a výdavkoch.

Dobrá evidencia to uľahčuje. Uchovávajte:

• Nájomné zmluvy
• Výpisy z banky a kreditných kariet
• Záznamy o počte najazdených kilometrov
• Faktúry za opravy
• Účty za energie
• Poistné dokumenty
• Záznamy o dani z nehnuteľnosti
• Záverečné dokumenty z kúpy
• Odpisové plány

Ak budete niekedy potrebovať doložiť výdavok, papierová stopa je dôležitejšia než pamäť.

Ako môže LLC pomôcť prenajímateľom zostať organizovanými

LLC sama osebe nevytvára daňové odpočty pri prenájme a nenahrádza daňové poradenstvo. Môže však uľahčiť prevádzku prenájomného podnikania.

Mnohí prenajímatelia používajú LLC na to, aby:

• Oddelili príjmy a výdavky z prenájmu od osobných financií
• Zjednodušili účtovníctvo
• Usporiadali záznamy pre daňové priznanie
• Vytvorili prehľadnejšiu štruktúru pre viacero nehnuteľností
• Uľahčili správu dodávateľov, nájomných zmlúv a dokumentácie súvisiacej s dodržiavaním predpisov

Práve tu prirodzene zapadá Zenind. Zenind pomáha prenajímateľom a investorom zakladať americké spoločnosti a spravovať proces založenia s procesom navrhnutým tak, aby podnikateľská stránka vlastníctva nehnuteľností bola od začiatku organizovaná.

Pre nového prenajímateľa to môže znamenať rozdiel medzi zháňaním dokladov na poslednú chvíľu a prehľadnými účtami počas celého roka.

Praktický celoročný daňový návyk pre prenajímateľov

Najlepšia daňová stratégia pri prenájme nie je posledná marcová čistka. Je to systém počas celého roka.

Najlepšie funguje jednoduchý postup:

1. Používajte samostatný bankový účet pre prenajímanú nehnuteľnosť.
2. Platby spojené s prenájmom hradte z tohto účtu vždy, keď je to možné.
3. Uchovávajte každý doklad a faktúru.
4. Sledujte najazdené kilometre a cesty v reálnom čase.
5. Oddeľujte opravy od zhodnotení.
6. Každý mesiac si zosúlaďte účty.
7. Pri kúpe nového majetku alebo väčších úpravách skontrolujte odpisy.

Ak to budete robiť dôsledne, podanie daňového priznania bude oveľa jednoduchšie a riziko prehliadnutých odpočtov sa zníži.

Často kladené otázky

Potrebujem na uplatnenie odpočtov z prenájmu LLC?

Nie. Prenájomné odpočty závisia od činnosti a pravidiel IRS, nie od toho, či je nehnuteľnosť vedená v LLC. LLC však môže pomôcť s organizáciou a vedením záznamov.

Môžem si odpočítať prázdnu prenajímanú nehnuteľnosť?

Možno stále budete môcť odpočítať bežné výdavky na prenájom, ak je nehnuteľnosť ponúkaná na prenájom, aj počas obdobia neobsadenosti. Rozhodujú konkrétne okolnosti.

Môžem si odpočítať zhodnotenie nehnuteľnosti?

Zvyčajne nie okamžite. Zhodnotenia sa spravidla kapitalizujú a odpisujú v čase, nie odpočítavajú jednorazovo.

Aká je najväčšia chyba prenajímateľov?

Miešanie osobných a prenájomných výdavkov. Keď sa tieto hranice rozmažú, záznamy sa ťažšie obhajujú a odpočty sa ťažšie dokladajú.

Mal by som na dane z prenájmu použiť CPA?

Ak vlastníte viac než jednu nehnuteľnosť, používate LLC alebo pravidelne robíte zhodnotenia, CPA vám môže ušetriť čas a pomôcť vyhnúť sa nákladným chybám v podaní.

Záverečné zhrnutie

Daňové odpočty z prenájmu nehnuteľnosti môžu výrazne ovplyvniť vašu čistú výnosnosť, ale iba vtedy, ak viete, ktoré výdavky spĺňajú podmienky, a vediete podrobnú evidenciu. Úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, odpisovanie, opravy, poistenie, energie, správcovské poplatky, cestovné, právna pomoc, inzercia a prevádzkový materiál sú bežné odpočty, ktoré by si prenajímatelia mali dôsledne sledovať.

Ak budujete prenájomný biznis, spojenie dobrého účtovníctva s prehľadnou štruktúrou subjektu vám môže výrazne uľahčiť život. Zenind vám môže pomôcť založiť LLC a vytvoriť administratívny základ, aby ste sa mohli sústrediť na správu nehnuteľnosti, nie na naháňanie papierov.

Užitočné referencie IRS

• Publikácia 527, Rezidenčná prenajímaná nehnuteľnosť
• Publikácia 946, Ako odpisovať majetok
• Schedule E (Form 1040), Doplnkový príjem a strata
• Publikácia 463, Cestovné, darčeky a výdavky na auto