11 φορολογικές εκπτώσεις για ακίνητα προς ενοικίαση που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης

Η ιδιοκτησία ακινήτων προς ενοικίαση μπορεί να δημιουργεί σταθερό εισόδημα, αλλά συνεπάγεται επίσης φορολογικές υποχρεώσεις αναφοράς. Τα καλά νέα είναι ότι πολλές συνήθεις και απαραίτητες δαπάνες που σχετίζονται με μια μισθωτική δραστηριότητα μπορεί να εκπίπτουν, εφόσον κρατάτε καθαρά αρχεία και δηλώνετε σωστά τα εισοδήματα.

Για οικιστικά ακίνητα προς ενοικίαση, η IRS γενικά αναμένει να δηλώνετε τα έσοδα και τα έξοδα στο Schedule E. Αυτό σημαίνει ότι οι λεπτομέρειες έχουν σημασία: τι ξοδέψατε, πότε το ξοδέψατε, για ποιον σκοπό έγινε η δαπάνη και αν συνδέεται με τη μίσθωση ή με προσωπική χρήση. Αν κατέχετε το ακίνητο μέσω μιας LLC, οι κανόνες των εκπτώσεων δεν αλλάζουν από μόνοι τους, αλλά μια LLC μπορεί να κάνει τη λογιστική παρακολούθηση, τον διαχωρισμό των κεφαλαίων και τη διαχείριση των εγγράφων πολύ πιο εύκολα.

Παρακάτω παρουσιάζονται 11 φορολογικές εκπτώσεις για ακίνητα προς ενοικίαση που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες, καθώς και οι δαπάνες που συνήθως δεν πληρούν τις προϋποθέσεις και οι συνήθειες τήρησης αρχείων που κάνουν την περίοδο των φόρων πιο απλή.

1. Τόκοι στεγαστικού δανείου

Αν χρηματοδοτήσατε το ακίνητο, το μέρος των τόκων της μηνιαίας δόσης του στεγαστικού δανείου είναι συνήθως εκπεστέο ως δαπάνη μίσθωσης.

Αυτό που δεν μπορείτε να εκπέσετε είναι το κεφάλαιο της δόσης. Το κεφάλαιο μειώνει το υπόλοιπο του χρέους, αλλά δεν αποτελεί λειτουργική δαπάνη.

Η διάκριση αυτή έχει σημασία, επειδή πολλοί ιδιοκτήτες βλέπουν μόνο τη μηνιαία δόση και υποθέτουν ότι ολόκληρο το ποσό εκπίπτει. Στην πραγματικότητα, μόνο το μέρος των τόκων είναι γενικά εκπεστέο, οπότε οι βεβαιώσεις του δανειστή και τα ετήσια έγγραφα του στεγαστικού είναι απαραίτητα.

2. Φόροι ακινήτου

Οι φόροι ακινήτου που καταβάλλονται για το ακίνητο προς ενοικίαση είναι συνήθως εκπεστέοι.

Αυτό περιλαμβάνει νομαρχιακούς, δημοτικούς και τοπικούς φόρους ακινήτου που συνδέονται με τη μισθωτική δραστηριότητα. Αν το ακίνητο χρησιμοποιείται εν μέρει για ενοικίαση και εν μέρει για προσωπική χρήση, συνήθως πρέπει να κατανείμετε τη δαπάνη μεταξύ των δύο χρήσεων.

Αν πληρώνετε φόρους μέσω λογαριασμού escrow, το ποσό εξακολουθεί να εκπίπτει όταν ο φόρος καταβάλλεται πραγματικά για λογαριασμό σας και όχι απλώς όταν χρηματοδοτείτε το escrow.

3. Αποσβέσεις

Οι αποσβέσεις είναι μία από τις σημαντικότερες φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες, επειδή σας επιτρέπουν να ανακτήσετε μέρος του κόστους του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου.

Για οικιστικά ακίνητα προς ενοικίαση, το κτίριο αποσβένεται συνήθως σε 27,5 χρόνια με τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης και τον κανόνα του μεσαίου μήνα. Το οικόπεδο δεν αποσβένεται, επομένως περιλαμβάνονται μόνο το κτίριο και άλλες επιλέξιμες βελτιώσεις.

Οι αποσβέσεις μπορεί επίσης να ισχύουν για άλλα στοιχεία του ακινήτου προς ενοικίαση, όπως συσκευές, έπιπλα και ορισμένος εξοπλισμός, ανάλογα με την κατηγορία τους. Το βασικό σημείο είναι ότι η απόσβεση δεν αποτελεί άμεση ταμειακή δαπάνη, αλλά μπορεί να δημιουργήσει σημαντική λογιστική έκπτωση με την πάροδο του χρόνου.

4. Επισκευές και συντήρηση

Οι επισκευές και η συντήρηση που διατηρούν το ακίνητο σε κατάσταση κατάλληλη για ενοικίαση συχνά εκπίπτουν μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος που πληρώνονται.

Παραδείγματα μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Επιδιόρθωση διαρροής
• Αντικατάσταση σπασμένης κλειδαριάς
• Επιδιόρθωση γυψοσανίδας
• Συντήρηση καυστήρα ή κλιματιστικού
• Βάψιμο μεταξύ ενοικιαστών
• Απομάκρυνση απορριμμάτων μετά την αποχώρηση ενοικιαστή

Η διαφορά ανάμεσα σε μια επισκευή και μια βελτίωση έχει σημασία. Η επισκευή επαναφέρει το ακίνητο σε λειτουργική κατάσταση. Η βελτίωση προσθέτει αξία, παρατείνει τη διάρκεια ζωής ή προσαρμόζει το ακίνητο σε νέα χρήση. Οι βελτιώσεις συνήθως κεφαλαιοποιούνται και αποσβένονται αντί να εκπίπτουν άμεσα.

5. Ασφάλιστρα

Η ασφάλιση είναι μια ακόμη κοινή έκπτωση για ακίνητα προς ενοικίαση.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει ασφάλιση ιδιοκτήτη, ασφάλιση κάλυψης ζημιών, ασφάλιση αστικής ευθύνης, ασφάλιση έναντι πλημμύρας και άλλα συμβόλαια που προστατεύουν το ακίνητο ή τη μισθωτική σας δραστηριότητα. Αν πληρώνετε για ασφάλιση που απαιτεί ο δανειστής ή που αγοράστηκε για διαχείριση κινδύνου, η δαπάνη αυτή συνήθως ανήκει στη μισθωτική δραστηριότητα.

Αν ένα συμβόλαιο καλύπτει τόσο προσωπική όσο και μισθωτική χρήση, το εκπεστέο ποσό συνήθως χρειάζεται κατανομή.

6. Κοινόχρηστα που πληρώνετε για τους ενοικιαστές

Αν καλύπτετε τα κοινόχρηστα της μισθωτικής μονάδας, αυτά τα κόστη είναι γενικά εκπεστέα.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, νερό, αποχέτευση, αποκομιδή απορριμμάτων, internet ή καλωδιακή τηλεόραση, εφόσον ο ιδιοκτήτης τα πληρώνει ως μέρος της συμφωνίας μίσθωσης. Η έκπτωση ανήκει σε αυτόν που πληρώνει πραγματικά τη δαπάνη, επομένως αν ο ενοικιαστής σας αποζημιώσει, η αποζημίωση συνήθως αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ενοίκια.

Γι’ αυτό η ακριβής μηνιαία τήρηση αρχείων έχει σημασία. Οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας είναι εύκολο να παραβλεφθούν, ειδικά αν είναι ρυθμισμένοι σε αυτόματη πληρωμή.

7. Αμοιβές διαχείρισης ακινήτου

Αν προσλάβετε διαχειριστή ακινήτων, μεσίτη μίσθωσης ή εταιρεία διαχείρισης, οι αμοιβές τους συνήθως εκπίπτουν.

Αυτές οι αμοιβές μπορεί να καλύπτουν:

• Έλεγχο υποψηφίων ενοικιαστών
• Είσπραξη ενοικίων
• Συντονισμό συντηρήσεων
• Διαχείριση μισθώσεων
• Διαφήμιση κενών ακινήτων
• Καθημερινή εποπτεία του ακινήτου

Πολλοί ιδιοκτήτες αναθέτουν τη διαχείριση για να εξοικονομούν χρόνο, να μειώνουν την άμεση ενασχόληση και να βελτιώνουν την επικοινωνία με τους ενοικιαστές. Από φορολογική άποψη, οι αμοιβές αυτές θεωρούνται συνήθως συνήθεις λειτουργικές δαπάνες μίσθωσης.

8. Διαφήμιση και προώθηση

Τα έξοδα διαφήμισης που σχετίζονται με την εύρεση ενοικιαστών είναι γενικά εκπεστέα.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει διαδικτυακές αγγελίες, επιγραφές στην αυλή, φωτογράφιση, διανομή της αγγελίας σε πολλαπλές πλατφόρμες και υλικό προβολής που χρησιμοποιείται για την προώθηση του ακινήτου. Αν πληρώνετε για να καλύψετε μια κενή περίοδο, αυτά τα κόστη αποτελούν μέρος της λειτουργίας της μισθωτικής επιχείρησης.

Τα έξοδα ελέγχου υποψηφίων που συνδέονται άμεσα με το marketing και τη μίσθωση μπορεί επίσης να πληρούν τις προϋποθέσεις, ανάλογα με το ακριβές κόστος και τον τρόπο πληρωμής του.

9. Έξοδα μετακίνησης και οχήματος

Αν μετακινείστε για να διαχειριστείτε, να επιθεωρήσετε, να επισκευάσετε ή να μισθώσετε το ακίνητο, ορισμένα από αυτά τα κόστη μπορεί να εκπίπτουν.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει διαδρομές για την επίδειξη του ακινήτου, τη συνάντηση με εργολάβους, την επιθεώρηση επισκευών ή τη διεκπεραίωση ζητημάτων ενοικιαστών. Αν χρησιμοποιείτε το όχημά σας για μετακινήσεις σχετικές με τη μίσθωση, ενδέχεται να μπορείτε να εκπέσετε έξοδα με βάση είτε τα πραγματικά έξοδα οχήματος είτε άλλη μέθοδο που επιτρέπει η IRS, εφόσον πληροίτε τις προϋποθέσεις.

Αυτό που συνήθως δεν πληροί τις προϋποθέσεις είναι η καθημερινή σας μετακίνηση προς μια ξεχωριστή εργασία ή οι προσωπικές σας διαδρομές που τυχαίνει να περιλαμβάνουν το ακίνητο.

Η πιο πρακτική προσέγγιση είναι να κρατάτε αρχείο για κάθε διαδρομή, με την ημερομηνία, τον προορισμό και τον επιχειρηματικό σκοπό. Ένα απλό αρχείο χιλιομέτρων μπορεί να αποτρέψει πολλά προβλήματα αργότερα.

10. Νομικές και επαγγελματικές αμοιβές

Οι ιδιοκτήτες συχνά χρειάζονται νομική και επαγγελματική υποστήριξη, και αυτά τα κόστη συνήθως εκπίπτουν όταν σχετίζονται με τη μισθωτική δραστηριότητα.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει:

• Αμοιβές δικηγόρου για έλεγχο μισθωτηρίων ή για θέματα έξωσης
• Αμοιβές CPA ή προετοιμασίας φορολογικής δήλωσης που σχετίζονται με το ακίνητο προς ενοικίαση
• Λογιστικό λογισμικό ή υποστήριξη λογιστικής
• Συμβουλευτικές αμοιβές για τη λειτουργία του ακινήτου

Τα επαγγελματικά έξοδα είναι ιδιαίτερα σημαντικά για ιδιοκτήτες που έχουν πολλαπλές μονάδες ή κατέχουν ακίνητα μέσω LLC. Ένα ισχυρό ίχνος εγγράφων βοηθά να αποδειχθεί ότι η δαπάνη ήταν συνήθης, απαραίτητη και συνδεδεμένη με τη μισθωτική επιχείρηση.

11. Αναλώσιμα και λειτουργικές δαπάνες

Πολλά μικρότερα καθημερινά έξοδα είναι επίσης εκπεστέα όταν υποστηρίζουν τη λειτουργία του ακινήτου προς ενοικίαση.

Παραδείγματα μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Υλικά καθαρισμού
• Λαμπτήρες
• Φίλτρα
• Κλειδιά και εξαρτήματα κλειδαριών
• Μπαταρίες ανιχνευτών καπνού
• Χαρτί, μελάνι εκτυπωτή και είδη γραφείου
• Ταχυδρομικά έξοδα
• Τραπεζικές χρεώσεις που συνδέονται με τον λογαριασμό του ακινήτου

Αυτές οι δαπάνες μπορεί να φαίνονται μικρές μεμονωμένα, αλλά αθροίζονται γρήγορα μέσα σε ένα έτος. Για ενεργούς ιδιοκτήτες, είναι συχνά από τις πιο εύκολες εκπτώσεις που παραλείπονται.

Δαπάνες που οι ιδιοκτήτες συνήθως δεν μπορούν να εκπέσουν άμεσα

Εξίσου σημαντική με τις εκπτώσεις που μπορείτε να διεκδικήσετε είναι και η λίστα των δαπανών που δεν μπορείτε να αντιμετωπίσετε ως τρέχουσες εκπτώσεις μίσθωσης.

Συνηθισμένα παραδείγματα περιλαμβάνουν:

• Την τιμή αγοράς του ίδιου του ακινήτου
• Την αξία του οικοπέδου
• Το κεφάλαιο του στεγαστικού δανείου
• Κεφαλαιουχικές βελτιώσεις που πρέπει να αποσβεστούν αντί να εκπέσουν άμεσα
• Προσωπικές δαπάνες που δεν σχετίζονται με τη μίσθωση
• Κόστη που αφορούν μόνο προσωπική χρήση του ακινήτου

Αν χρησιμοποιείτε το ακίνητο τόσο για προσωπική όσο και για μισθωτική χρήση, συνήθως πρέπει να κατανείμετε τα έξοδα μεταξύ των δύο χρήσεων. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για εξοχικά ακίνητα, ακίνητα μεικτής χρήσης και μονάδες στις οποίες διαμένετε περιστασιακά.

Πώς δηλώνεται το εισόδημα από ακίνητα προς ενοικίαση

Τα περισσότερα έσοδα και έξοδα από οικιστικά ακίνητα προς ενοικίαση δηλώνονται στο Schedule E.

Σε αυτό το έντυπο οι ιδιοκτήτες γενικά καταχωρούν τα ενοίκια που εισπράχθηκαν, τις εκπεστέες δαπάνες και τις αποσβέσεις. Αν κατέχετε μερίδιο στο ακίνητο, συνήθως δηλώνετε μόνο το δικό σας ποσοστό εισοδήματος και εξόδων.

Τα καλά αρχεία κάνουν τη διαδικασία πιο εύκολη. Κρατήστε:

• Συμβόλαια μίσθωσης
• Τραπεζικά και πιστωτικά δελτία κινήσεων
• Αρχεία χιλιομέτρων
• Τιμολόγια επισκευών
• Λογαριασμούς κοινής ωφέλειας
• Βεβαιώσεις ασφάλισης
• Αρχεία φόρων ακινήτου
• Έγγραφα κλεισίματος αγοραπωλησίας
• Πίνακες αποσβέσεων

Αν χρειαστεί ποτέ να τεκμηριώσετε μια δαπάνη, το ίχνος των εγγράφων έχει μεγαλύτερη σημασία από τη μνήμη.

Γιατί μια LLC μπορεί να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες να παραμένουν οργανωμένοι

Μια LLC δεν δημιουργεί από μόνη της φορολογικές εκπτώσεις για το ακίνητο και δεν αντικαθιστά τη φορολογική συμβουλή. Μπορεί όμως να κάνει τη διαχείριση της μισθωτικής δραστηριότητας πιο εύκολη.

Πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν μια LLC για να:

• Κρατούν ξεχωριστά τα έσοδα και τα έξοδα της μίσθωσης από τα προσωπικά τους οικονομικά
• Απλοποιούν τη λογιστική παρακολούθηση
• Οργανώνουν τα αρχεία για τη φορολογική δήλωση
• Δημιουργούν πιο καθαρή δομή για πολλαπλά ακίνητα
• Κάνουν ευκολότερη τη διαχείριση εγγράφων προμηθευτών, μισθώσεων και συμμόρφωσης

Εδώ ταιριάζει φυσικά η Zenind. Η Zenind βοηθά ιδιοκτήτες και επενδυτές να ιδρύσουν εταιρείες στις ΗΠΑ και να διαχειριστούν τη διαδικασία σύστασης με μια δομή σχεδιασμένη ώστε να διατηρεί οργανωμένη από την αρχή την επιχειρηματική πλευρά της ιδιοκτησίας ακινήτων.

Για έναν νέο ιδιοκτήτη, αυτό μπορεί να κάνει τη διαφορά ανάμεσα στο να τρέχει την τελευταία στιγμή για τους φόρους και στο να έχει καθαρά βιβλία όλο τον χρόνο.

Μια πρακτική φορολογική συνήθεια για όλο το έτος για ιδιοκτήτες

Η καλύτερη στρατηγική για τη φορολογία των ακινήτων προς ενοικίαση δεν είναι μια τελευταία στιγμή εκκαθάριση τον Μάρτιο. Είναι ένα σύστημα που λειτουργεί όλο το έτος.

Μια απλή ροή εργασίας είναι η πιο αποτελεσματική:

1. Χρησιμοποιήστε ξεχωριστό τραπεζικό λογαριασμό για το ακίνητο.
2. Πληρώνετε τα έξοδα του ακινήτου από αυτόν τον λογαριασμό όποτε είναι δυνατόν.
3. Φυλάσσετε κάθε απόδειξη και τιμολόγιο.
4. Καταγράφετε τα χιλιόμετρα και τις μετακινήσεις τη στιγμή που γίνονται.
5. Διαχωρίζετε τις επισκευές από τις βελτιώσεις.
6. Συμφωνείτε τους λογαριασμούς κάθε μήνα.
7. Επανεξετάζετε τις αποσβέσεις όταν αγοράζετε νέα στοιχεία ή κάνετε σημαντικές αναβαθμίσεις.

Αν το κάνετε αυτό με συνέπεια, η υποβολή της φορολογικής δήλωσης γίνεται πολύ πιο εύκολη και μειώνεται ο κίνδυνος να χαθούν εκπτώσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι LLC για να διεκδικήσω φορολογικές εκπτώσεις για ακίνητο προς ενοικίαση;

Όχι. Οι φορολογικές εκπτώσεις βασίζονται στη δραστηριότητα και στους κανόνες της IRS, όχι στο αν το ακίνητο κατέχεται μέσω LLC. Μια LLC μπορεί ωστόσο να βοηθήσει στην οργάνωση και την τήρηση αρχείων.

Μπορώ να εκπέσω ένα κενό ακίνητο προς ενοικίαση;

Ενδέχεται να μπορείτε να εκπέσετε συνήθεις δαπάνες μίσθωσης εφόσον το ακίνητο διατίθεται προς ενοικίαση, ακόμη και κατά τη διάρκεια περιόδου κενού. Τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά έχουν σημασία.

Μπορώ να εκπέσω βελτιώσεις στο ακίνητο;

Συνήθως όχι άμεσα. Οι βελτιώσεις συνήθως κεφαλαιοποιούνται και αποσβένονται με την πάροδο του χρόνου αντί να εκπίπτουν μονομιάς.

Ποιο είναι το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν οι ιδιοκτήτες;

Το μπέρδεμα μεταξύ προσωπικών και μισθωτικών εξόδων. Όταν αυτά τα όρια θολώνουν, τα αρχεία γίνονται πιο δύσκολα να υποστηριχθούν και οι εκπτώσεις δυσκολότερο να τεκμηριωθούν.

Πρέπει να χρησιμοποιήσω CPA για τους φόρους του ακινήτου μου προς ενοικίαση;

Αν έχετε περισσότερα από ένα ακίνητα, χρησιμοποιείτε LLC ή κάνετε τακτικά βελτιώσεις, ένας CPA μπορεί να σας εξοικονομήσει χρόνο και να σας βοηθήσει να αποφύγετε ακριβά λάθη στη δήλωση.

Τελικό συμπέρασμα

Οι φορολογικές εκπτώσεις για ακίνητα προς ενοικίαση μπορούν να κάνουν σημαντική διαφορά στην καθαρή σας απόδοση, αλλά μόνο αν γνωρίζετε ποιες δαπάνες πληρούν τις προϋποθέσεις και τηρείτε λεπτομερή αρχεία. Οι τόκοι στεγαστικού δανείου, οι φόροι ακινήτου, οι αποσβέσεις, οι επισκευές, η ασφάλιση, τα κοινόχρηστα, οι αμοιβές διαχείρισης, οι μετακινήσεις, η νομική υποστήριξη, η διαφήμιση και τα λειτουργικά αναλώσιμα είναι όλες κοινές εκπτώσεις που οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρακολουθούν προσεκτικά.

Αν χτίζετε μια μισθωτική επιχείρηση, ο συνδυασμός καλής λογιστικής παρακολούθησης με μια καθαρή νομική δομή μπορεί να κάνει τη ζωή πιο εύκολη. Η Zenind μπορεί να σας βοηθήσει να ιδρύσετε μια LLC και να βάλετε σε τάξη το διοικητικό υπόβαθρο, ώστε να μπορείτε να εστιάσετε στη διαχείριση του ακινήτου και όχι στο κυνήγι εγγράφων.

Χρήσιμες αναφορές της IRS

• Δημοσίευση 527, Οικιστικά Ακίνητα προς Ενοικίαση
• Δημοσίευση 946, Πώς να Αποσβένετε Περιουσιακά Στοιχεία
• Schedule E (Form 1040), Συμπληρωματικό Εισόδημα και Ζημία
• Δημοσίευση 463, Έξοδα Ταξιδιού, Δώρων και Αυτοκινήτου