11 Steuerabzüge für Mietobjekte, die jeder Vermieter kennen sollte

Der Besitz von Mietobjekten kann stabile Einnahmen bringen, aber er bringt auch steuerliche Berichtspflichten mit sich. Die gute Nachricht ist, dass viele gewöhnliche und notwendige Ausgaben, die mit einer Vermietung zusammenhängen, absetzbar sein können, wenn Sie saubere Aufzeichnungen führen und Einnahmen korrekt melden.

Bei Wohnmietobjekten erwartet der IRS in der Regel, dass Sie Einnahmen und Ausgaben in Schedule E angeben. Das bedeutet, dass die Details wichtig sind: was Sie ausgegeben haben, wann Sie es ausgegeben haben, wofür die Ausgabe bestimmt war und ob sie mit der Vermietung oder der privaten Nutzung zusammenhing. Wenn Sie eine Immobilie über eine LLC besitzen, ändern sich die Abzugsregeln dadurch nicht automatisch, aber eine LLC kann die Buchhaltung, die Trennung von Geldern und die Dokumentenverwaltung erheblich erleichtern.

Nachfolgend finden Sie 11 Steuerabzüge für Mietobjekte, die Vermieter kennen sollten, plus die Ausgaben, die in der Regel nicht qualifizieren, und die Aufzeichnungsgewohnheiten, die die Steuerzeit einfacher machen.

1. Hypothekenzinsen

Wenn Sie die Immobilie finanziert haben, ist der Zinsanteil Ihrer Hypothekenzahlung in der Regel als Mietaufwand absetzbar.

Was Sie nicht absetzen können, ist der Tilgungsanteil der Darlehenszahlung. Die Tilgung reduziert den Schuldsaldo, ist aber kein betrieblicher Aufwand.

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil viele Vermieter nur auf die monatliche Zahlung schauen und annehmen, dass der gesamte Betrag absetzbar ist. In Wirklichkeit ist in der Regel nur der Zinsanteil absetzbar, daher sind die Unterlagen Ihres Kreditgebers und die jährlichen Hypothekendokumente unerlässlich.

2. Grundsteuern

Auf das Mietobjekt gezahlte Grundsteuern sind häufig absetzbar.

Dazu gehören Kreis-, Gemeinde- und lokale Grundsteuern, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wenn die Immobilie teilweise vermietet und teilweise privat genutzt wird, müssen Sie die Ausgaben in der Regel zwischen beiden Nutzungsarten aufteilen.

Wenn Sie Steuern über ein Treuhandkonto zahlen, ist der Betrag dennoch absetzbar, wenn die Steuer tatsächlich in Ihrem Namen gezahlt wird, und nicht erst, wenn Sie das Treuhandkonto auffüllen.

3. Abschreibung

Die Abschreibung ist einer der wichtigsten Steuerabzüge für Vermieter, weil sie es Ihnen ermöglicht, einen Teil der Immobilienkosten über die Zeit zurückzugewinnen.

Für Wohnmietobjekte wird das Gebäude in der Regel über 27,5 Jahre nach der linearen Methode und der Mid-Month-Konvention abgeschrieben. Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig, daher werden nur das Gebäude und andere qualifizierende Verbesserungen einbezogen.

Die Abschreibung kann sich auch auf andere Vermögenswerte des Mietobjekts beziehen, etwa auf Geräte, Möbel und bestimmte Ausstattungen, je nachdem, wie sie eingestuft werden. Der entscheidende Punkt ist, dass Abschreibung kein unmittelbarer Baraufwand ist, aber über die Zeit einen erheblichen rechnerischen Abzug erzeugen kann.

4. Reparaturen und Instandhaltung

Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, die die Immobilie in vermietbarem Zustand halten, sind oft in dem Jahr absetzbar, in dem Sie sie bezahlen.

Beispiele können sein:

• Ein Leck reparieren
• Ein defektes Schloss ersetzen
• Trockenbau ausbessern
• Eine Heizung oder Klimaanlage warten
• Zwischen zwei Mietern streichen
• Nach dem Auszug eines Mieters Schutt beseitigen

Die Grenze zwischen Reparatur und Verbesserung ist wichtig. Eine Reparatur stellt den funktionsfähigen Zustand wieder her. Eine Verbesserung erhöht den Wert, verlängert die Nutzungsdauer oder passt die Immobilie an eine neue Nutzung an. Verbesserungen werden in der Regel aktiviert und über die Zeit abgeschrieben, statt sofort abgesetzt zu werden.

5. Versicherungsprämien

Versicherungen sind ein weiterer häufiger Mietabzug.

Dazu können Vermieterpolicen, Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen, Hochwasserversicherungen und andere Policen gehören, die das Mietobjekt oder Ihr Vermietungsgeschäft schützen. Wenn Sie eine vom Kreditgeber verlangte oder zur Risikosteuerung abgeschlossene Versicherung bezahlen, gehört diese Ausgabe in der Regel zur Vermietungstätigkeit.

Wenn eine Police sowohl die private als auch die vermietete Nutzung abdeckt, muss der absetzbare Betrag normalerweise aufgeteilt werden.

6. Von Ihnen für Mieter bezahlte Nebenkosten

Wenn Sie die Nebenkosten für die Mieteinheit übernehmen, sind diese Kosten in der Regel absetzbar.

Dazu können Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll, Internet oder Kabel gehören, wenn der Vermieter sie im Rahmen der Mietvereinbarung bezahlt. Der Abzug gehört der Person, die die Ausgabe tatsächlich bezahlt. Wenn der Mieter Ihnen die Kosten erstattet, wird diese Erstattung in der Regel als Mieteinnahme behandelt.

Das ist ein Grund, warum genaue monatliche Aufzeichnungen wichtig sind. Nebenkostenrechnungen werden leicht übersehen, besonders wenn sie per Dauerauftrag bezahlt werden.

7. Verwaltungsgebühren

Wenn Sie einen Hausverwalter, Makler oder eine Verwaltungsfirma beauftragen, sind deren Gebühren in der Regel absetzbar.

Diese Gebühren können Folgendes abdecken:

• Mieterauswahl
• Mietinkasso
• Koordination von Instandhaltungen
• Vertragsverwaltung
• Werbung bei Leerstand
• Laufende Objektbetreuung

Viele Vermieter lagern Verwaltungsaufgaben aus, um Zeit zu sparen, den Arbeitsaufwand zu verringern und die Kommunikation mit Mietern zu verbessern. Aus steuerlicher Sicht werden die Gebühren in der Regel als gewöhnliche Betriebsausgaben der Vermietung behandelt.

8. Werbung und Marketing

Werbekosten, die mit der Suche nach Mietern zusammenhängen, sind in der Regel absetzbar.

Dazu können Online-Inserate, Schilder im Vorgarten, Fotos, die Verbreitung von Inseraten und Marketingmaterialien gehören, die zur Vermarktung des Objekts verwendet werden. Wenn Sie Geld ausgeben, um einen Leerstand zu füllen, gehören diese Kosten zum Betrieb des Mietgeschäfts.

Kosten für die Prüfung von Mietinteressenten, die direkt mit Marketing und Vermietung zusammenhängen, können je nach genauer Art der Ausgabe und Zahlungsweise ebenfalls qualifizieren.

9. Reise- und Fahrzeugkosten

Wenn Sie zur Verwaltung, Besichtigung, Reparatur oder Vermietung der Immobilie reisen, können einige dieser Kosten absetzbar sein.

Dazu können Fahrten gehören, um die Immobilie zu zeigen, Auftragnehmer zu treffen, Reparaturen zu prüfen oder Mieterangelegenheiten zu regeln. Wenn Sie Ihr Fahrzeug für fahrten im Zusammenhang mit der Vermietung nutzen, können Sie möglicherweise Ausgaben entweder nach den tatsächlichen Fahrzeugkosten oder nach einer anderen vom IRS zugelassenen Methode absetzen, sofern Sie dafür qualifizieren.

Was in der Regel nicht qualifiziert, ist Ihr normaler Arbeitsweg zu einem anderen Hauptberuf oder private Erledigungen, die zufällig mit der Immobilie zu tun haben.

Am praktikabelsten ist es, jede Fahrt mit Datum, Ziel und geschäftlichem Zweck zu protokollieren. Ein einfaches Fahrtenbuch kann später viel Ärger vermeiden.

10. Rechts- und Fachgebühren

Vermieter benötigen häufig rechtliche und fachliche Unterstützung, und diese Kosten sind in der Regel absetzbar, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen.

Dazu können gehören:

• Anwaltskosten für die Prüfung von Mietverträgen oder für Kündigungsangelegenheiten
• Kosten für Steuerberatung oder Steuererklärungen im Zusammenhang mit der Vermietung
• Buchhaltungssoftware oder Unterstützung bei der Buchführung
• Beratungsgebühren für den Vermietungsbetrieb

Fachliche Ausgaben sind besonders wichtig für Vermieter mit mehreren Einheiten oder Immobilien in einer LLC. Eine starke Dokumentation hilft zu belegen, dass die Ausgabe gewöhnlich, notwendig und mit dem Mietgeschäft verbunden war.

11. Verbrauchsmaterialien und Betriebsausgaben

Viele kleinere Alltagskosten sind ebenfalls absetzbar, wenn sie den Vermietungsbetrieb unterstützen.

Beispiele können sein:

• Reinigungsmittel
• Glühbirnen
• Filter
• Schlüssel und Schlösser
• Batterien für Rauchmelder
• Papier, Druckertinte und Bürobedarf
• Porto
• Bankgebühren, die mit dem Mietkonto zusammenhängen

Diese Ausgaben mögen einzeln klein erscheinen, summieren sich aber über ein Jahr schnell. Für aktive Vermieter gehören sie oft zu den am leichtesten übersehenen Abzügen.

Ausgaben, die Vermieter in der Regel nicht sofort absetzen können

Ebenso wichtig wie die Abzüge, die Sie geltend machen können, ist die Liste der Ausgaben, die Sie nicht als laufende Mietausgaben behandeln können.

Häufige Beispiele sind:

• Der Kaufpreis der Immobilie selbst
• Der Wert des Grundstücks
• Hypotheken tilgung
• Kapitalverbesserungen, die abgeschrieben statt sofort abgezogen werden müssen
• Persönliche Ausgaben, die nichts mit der Vermietung zu tun haben
• Kosten, die nur der privaten Nutzung der Immobilie zuzuordnen sind

Wenn Sie die Immobilie sowohl privat als auch vermietet nutzen, müssen Sie die Ausgaben in der Regel zwischen beiden Nutzungen aufteilen. Das ist besonders wichtig bei Ferienimmobilien, gemischt genutzten Objekten und Einheiten, die Sie gelegentlich selbst bewohnen.

Wie Mieteinnahmen gemeldet werden

Die meisten Wohnmieteinnahmen und -ausgaben werden in Schedule E gemeldet.

Dort führen Vermieter in der Regel die erhaltenen Mieten, abzugsfähigen Ausgaben und die Abschreibung auf. Wenn Sie einen Teilanteil an der Immobilie besitzen, melden Sie normalerweise nur Ihren Anteil an Einnahmen und Ausgaben.

Gute Unterlagen machen das einfacher. Bewahren Sie auf:

• Mietverträge
• Konto- und Kreditkartenabrechnungen
• Fahrtenbücher
• Rechnungen für Reparaturen
• Nebenkostenabrechnungen
• Versicherungsunterlagen
• Grundsteuerunterlagen
• Abschlussunterlagen
• Abschreibungspläne

Wenn Sie eine Ausgabe belegen müssen, zählt die Dokumentation mehr als das Gedächtnis.

Warum eine LLC Vermietern bei der Organisation helfen kann

Eine LLC schafft keine Steuerabzüge für die Vermietung und ersetzt keine Steuerberatung. Sie kann aber den Betrieb des Mietgeschäfts erleichtern.

Viele Vermieter nutzen eine LLC, um:

• Mieteinnahmen und Ausgaben von den privaten Finanzen zu trennen
• Die Buchhaltung zu vereinfachen
• Unterlagen für die Steuererklärung zu ordnen
• Eine klarere Struktur für mehrere Immobilien zu schaffen
• Anbieter-, Vertrags- und Compliance-Dokumente leichter zu verwalten

Hier passt Zenind gut ins Bild. Zenind hilft Vermietern und Investoren, US-Unternehmen zu gründen und den Gründungsprozess mit einer Struktur zu verwalten, die darauf ausgelegt ist, die geschäftliche Seite des Immobilienbesitzes von Anfang an organisiert zu halten.

Für einen neuen Vermieter kann das den Unterschied ausmachen zwischen hektischem Suchen zur Steuerzeit und sauberen Unterlagen über das ganze Jahr hinweg.

Eine praktische ganzjährige Steuergewohnheit für Vermieter

Die beste Steuerstrategie für Mietobjekte ist keine Last-Minute-Aufräumaktion im März. Sie ist ein System, das das ganze Jahr über funktioniert.

Ein einfacher Ablauf funktioniert am besten:

1. Verwenden Sie ein separates Bankkonto für das Mietobjekt.
2. Bezahlen Sie Mietausgaben nach Möglichkeit von diesem Konto.
3. Bewahren Sie jede Quittung und Rechnung auf.
4. Erfassen Sie Fahrten und Reisen, sobald sie anfallen.
5. Trennen Sie Reparaturen von Verbesserungen.
6. Stimmen Sie die Konten monatlich ab.
7. Prüfen Sie die Abschreibung, wenn Sie neue Vermögenswerte kaufen oder größere Modernisierungen vornehmen.

Wenn Sie das konsequent tun, wird die Steuererklärung viel einfacher und das Risiko sinkt, Abzüge zu übersehen.

FAQs

Brauche ich eine LLC, um Steuerabzüge für Mietobjekte geltend zu machen?

Nein. Mietabzüge richten sich nach der Tätigkeit und den IRS-Regeln, nicht danach, ob die Immobilie in einer LLC gehalten wird. Eine LLC kann dennoch bei Organisation und Buchführung helfen.

Kann ich ein leerstehendes Mietobjekt absetzen?

Sie können möglicherweise weiterhin gewöhnliche Mietausgaben absetzen, wenn die Immobilie zur Vermietung angeboten wird, auch während eines Leerstands. Die genauen Umstände sind entscheidend.

Kann ich Verbesserungen an der Immobilie absetzen?

In der Regel nicht sofort. Verbesserungen werden normalerweise aktiviert und über die Zeit abgeschrieben, statt vollständig auf einmal abgezogen zu werden.

Was ist der größte Fehler, den Vermieter machen?

Private und vermietungsbezogene Ausgaben zu vermischen. Sobald diese Grenzen verschwimmen, werden die Unterlagen schwerer zu verteidigen und Abzüge schwerer zu belegen.

Sollte ich einen CPA für die Steuern auf Mietobjekte nutzen?

Wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen, eine LLC nutzen oder regelmäßig Verbesserungen vornehmen, kann ein CPA Zeit sparen und helfen, kostspielige Fehler bei der Steuererklärung zu vermeiden.

Fazit

Steuerabzüge für Mietobjekte können Ihre Nettorendite erheblich beeinflussen, aber nur, wenn Sie wissen, welche Ausgaben qualifizieren, und wenn Sie detaillierte Unterlagen führen. Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Abschreibung, Reparaturen, Versicherungen, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren, Reisen, rechtliche Hilfe, Werbung und Betriebsmaterialien sind alles gängige Abzüge, die Vermieter sorgfältig verfolgen sollten.

Wenn Sie ein Mietgeschäft aufbauen, kann die Kombination aus guter Buchhaltung und einer klaren Unternehmensstruktur das Leben erleichtern. Zenind kann Ihnen helfen, eine LLC zu gründen und die administrative Grundlage zu schaffen, damit Sie sich auf die Verwaltung der Immobilie konzentrieren können und nicht auf die Jagd nach Papierkram.

Nützliche IRS-Referenzen

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses