11 deduções fiscais de imóveis para aluguel que todo locador deve conhecer

Ter um imóvel para aluguel pode gerar renda recorrente, mas também traz responsabilidades de declaração fiscal. A boa notícia é que muitas despesas ordinárias e necessárias ligadas a uma atividade de locação podem ser dedutíveis se você mantiver registros organizados e informar a renda corretamente.

Para imóveis residenciais de aluguel, o IRS geralmente espera que você informe receitas e despesas no Schedule E. Isso significa que os detalhes importam: o que você gastou, quando gastou, para que serviu a despesa e se ela estava ligada ao uso para aluguel ou ao uso pessoal. Se você possui o imóvel por meio de uma LLC, as regras de dedução não mudam por si só, mas uma LLC pode facilitar muito a contabilidade, a separação de recursos e a gestão de documentos.

A seguir, estão 11 deduções fiscais de imóveis para aluguel que os locadores devem entender, além das despesas que normalmente não se qualificam e dos hábitos de organização que tornam a época do imposto mais simples.

1. Juros da hipoteca

Se você financiou o imóvel, a parte referente aos juros da parcela da hipoteca geralmente é dedutível como despesa de aluguel.

O que você não pode deduzir é a parte do principal do pagamento do empréstimo. O principal reduz o saldo da dívida, mas não é uma despesa operacional.

Essa distinção importa porque muitos locadores olham apenas para o pagamento mensal e presumem que o valor total é dedutível. Na prática, apenas a parte dos juros costuma ser dedutível, então os extratos do credor e os documentos anuais da hipoteca são essenciais.

2. Imposto sobre a propriedade

Os impostos sobre a propriedade pagos no imóvel de aluguel costumam ser dedutíveis.

Isso inclui impostos municipais, do condado e locais ligados à atividade de locação. Se o imóvel for parte para aluguel e parte para uso pessoal, normalmente é necessário dividir a despesa entre os dois usos.

Se você paga os impostos por meio de uma conta de custódia, o valor ainda é dedutível quando o imposto é efetivamente pago em seu nome, e não apenas quando você deposita o dinheiro na custódia.

3. Depreciação

A depreciação é uma das deduções fiscais mais importantes para locadores, porque permite recuperar parte do custo do imóvel ao longo do tempo.

Para imóveis residenciais de aluguel, o edifício geralmente é depreciado ao longo de 27,5 anos usando depreciação linear e a convenção de meio de mês. O terreno não é depreciável, então apenas o edifício e outras melhorias qualificadas entram no cálculo.

A depreciação também pode se aplicar a outros ativos do aluguel, como eletrodomésticos, móveis e certos equipamentos, dependendo de como são classificados. O ponto principal é que a depreciação não é uma despesa imediata em dinheiro, mas pode gerar uma dedução contábil significativa ao longo do tempo.

4. Reparos e manutenção

Reparos e manutenção que mantêm o imóvel em condições de locação geralmente são dedutíveis no ano em que você paga por eles.

Exemplos podem incluir:

• Consertar um vazamento
• Substituir uma fechadura quebrada
• Reparar drywall
• Fazer a manutenção de uma caldeira ou ar-condicionado
• Pintar entre inquilinos
• Remover entulho após a saída de um inquilino

A diferença entre reparo e melhoria é importante. Um reparo restaura o imóvel ao funcionamento normal. Uma melhoria agrega valor, prolonga a vida útil ou adapta o imóvel para um novo uso. Melhorias geralmente são capitalizadas e depreciadas em vez de deduzidas imediatamente.

5. Prêmios de seguro

O seguro é outra dedução comum para imóveis de aluguel.

Isso pode incluir seguro do proprietário, seguro contra riscos, seguro de responsabilidade civil, seguro contra enchentes e outras apólices que protegem o imóvel ou sua atividade de aluguel. Se você paga por um seguro exigido pelo credor ou contratado para gerenciamento de risco, essa despesa normalmente faz parte da atividade de locação.

Se uma apólice cobre tanto uso pessoal quanto uso para aluguel, o valor dedutível normalmente precisa ser rateado.

6. Serviços públicos que você paga para os inquilinos

Se você arca com serviços públicos da unidade de aluguel, esses custos geralmente são dedutíveis.

Isso pode incluir eletricidade, gás, água, esgoto, coleta de lixo, internet ou TV a cabo, caso o proprietário os pague como parte do contrato de locação. A dedução pertence à pessoa que realmente paga a despesa, então, se o inquilino reembolsar você, esse reembolso normalmente é tratado como receita de aluguel.

Por isso, a organização mensal dos registros é tão importante. As contas de serviços públicos podem passar despercebidas com facilidade, especialmente se estiverem em débito automático.

7. Taxas de administração de imóveis

Se você contratar um administrador de imóveis, agente de locação ou empresa de administração, as taxas geralmente são dedutíveis.

Essas taxas podem cobrir:

• Triagem de inquilinos
• Cobrança de aluguel
• Coordenação de manutenção
• Administração de contratos de locação
• Divulgação de vacância
• Supervisão rotineira do imóvel

Muitos locadores contratam ajuda de administração para economizar tempo, reduzir o trabalho operacional e melhorar a comunicação com os inquilinos. Do ponto de vista fiscal, essas taxas normalmente são tratadas como despesas operacionais ordinárias do aluguel.

8. Publicidade e marketing

Os custos de publicidade ligados à busca por inquilinos geralmente são dedutíveis.

Isso pode incluir anúncios online, placas no jardim, fotografia, distribuição em plataformas de anúncios, anúncios de aluguel e materiais de marketing usados para promover o imóvel. Se você paga para preencher uma vacância, esses custos fazem parte da operação do negócio de aluguel.

Despesas de triagem diretamente ligadas ao marketing e à locação também podem se qualificar, dependendo do custo exato e da forma como foram pagas.

9. Despesas de viagem e veículo

Se você viaja para administrar, inspecionar, reparar ou alugar o imóvel, alguns desses custos podem ser dedutíveis.

Isso pode incluir deslocamentos para mostrar o imóvel, encontrar contratados, inspecionar reparos ou resolver questões de inquilinos. Se você usa seu veículo para viagens relacionadas ao aluguel, pode ser possível deduzir despesas usando despesas reais do veículo ou outro método permitido pelo IRS, se você se qualificar.

O que normalmente não se qualifica é o deslocamento habitual para um emprego separado ou tarefas pessoais que por acaso envolvam o imóvel.

A abordagem mais prática é manter um registro de cada viagem, com a data, o destino e o propósito comercial. Um simples controle de quilometragem pode evitar muitos problemas depois.

10. Honorários jurídicos e profissionais

Locadores frequentemente precisam de ajuda jurídica e profissional, e esses custos geralmente são dedutíveis quando relacionados à atividade de aluguel.

Isso pode incluir:

• Honorários de advogado para revisão de contrato ou processos de despejo
• Honorários de CPA ou de preparação de impostos ligados ao aluguel
• Software de contabilidade ou ajuda de escrituração
• Honorários de consultoria para operações de aluguel

Despesas profissionais são especialmente importantes para locadores que possuem várias unidades ou mantêm imóveis por meio de uma LLC. Um bom histórico documental ajuda a mostrar que a despesa era ordinária, necessária e ligada ao negócio de aluguel.

11. Materiais e despesas operacionais

Muitos custos pequenos do dia a dia também são dedutíveis quando dão suporte à operação do aluguel.

Exemplos podem incluir:

• Materiais de limpeza
• Lâmpadas
• Filtros
• Chaves e ferragens de fechadura
• Pilhas de detectores de fumaça
• Papel, tinta de impressora e materiais de escritório
• Postagem
• Tarifas bancárias ligadas à conta do aluguel

Essas despesas podem parecer pequenas individualmente, mas somam rápido ao longo de um ano. Para locadores ativos, elas costumam estar entre as deduções mais fáceis de esquecer.

Despesas que os locadores geralmente não podem deduzir imediatamente

Tão importante quanto saber quais deduções podem ser reclamadas é saber quais despesas não podem ser tratadas como deduções correntes de aluguel.

Exemplos comuns incluem:

• O preço de compra do próprio imóvel
• O valor do terreno
• O principal da hipoteca
• Melhorias de capital que precisam ser depreciadas em vez de deduzidas de imediato
• Despesas pessoais não relacionadas ao aluguel
• Custos ligados apenas ao uso pessoal do imóvel

Se você usar o imóvel tanto para fins pessoais quanto para aluguel, geralmente precisa dividir as despesas entre os dois usos. Isso é especialmente importante para casas de temporada, imóveis de uso misto e unidades em que você também reside ocasionalmente.

Como a renda de aluguel é declarada

A maior parte da renda e das despesas de aluguel residencial é informada no Schedule E.

É nesse formulário que os locadores geralmente registram o aluguel recebido, as despesas dedutíveis e a depreciação. Se você possui uma participação parcial no imóvel, normalmente declara apenas sua parte da renda e das despesas.

Boas anotações tornam isso mais fácil. Guarde:

• Contratos de locação
• Extratos bancários e de cartão de crédito
• Registros de quilometragem
• Notas fiscais de reparos
• Contas de serviços públicos
• Comprovantes de seguro
• Registros de imposto sobre a propriedade
• Documentos de fechamento
• Cronogramas de depreciação

Se algum dia você precisar comprovar uma despesa, a documentação vale mais do que a memória.

Como uma LLC pode ajudar locadores a se organizar

Uma LLC não cria deduções de aluguel por si só, e também não substitui orientação fiscal. Mas ela pode tornar a operação do aluguel mais simples.

Muitos locadores usam uma LLC para:

• Manter a renda e as despesas do aluguel separadas das finanças pessoais
• Simplificar a contabilidade
• Organizar os registros para a declaração de impostos
• Criar uma estrutura mais clara para múltiplos imóveis
• Facilitar a gestão de documentos de fornecedores, contratos e conformidade

É aí que a Zenind se encaixa naturalmente. A Zenind ajuda locadores e investidores a formar empresas nos Estados Unidos e a gerenciar o processo de constituição com uma estrutura pensada para manter o lado administrativo da propriedade organizado desde o início.

Para um novo locador, isso pode fazer a diferença entre correr atrás de papelada na época do imposto e manter livros organizados o ano inteiro.

Um hábito prático de impostos durante o ano todo para locadores

A melhor estratégia fiscal para aluguel não é uma limpeza de última hora em março. É um sistema durante todo o ano.

Uma rotina simples funciona melhor:

1. Use uma conta bancária exclusiva para o aluguel.
2. Pague as despesas do aluguel por essa conta sempre que possível.
3. Guarde todos os recibos e notas fiscais.
4. Registre a quilometragem e as viagens à medida que elas acontecem.
5. Separe reparos de melhorias.
6. Concilie as contas mensalmente.
7. Revise a depreciação quando comprar novos ativos ou fizer melhorias grandes.

Se você fizer isso de forma consistente, a declaração de impostos fica muito mais fácil e o risco de perder deduções diminui.

Perguntas frequentes

Preciso de uma LLC para reivindicar deduções de imóvel para aluguel?

Não. As deduções de aluguel dependem da atividade e das regras do IRS, não de o imóvel estar ou não em uma LLC. Ainda assim, uma LLC pode ajudar com organização e registro.

Posso deduzir um imóvel de aluguel vazio?

Você ainda pode deduzir despesas ordinárias de aluguel se o imóvel estiver disponível para locação, mesmo durante uma vacância. Os fatos específicos importam.

Posso deduzir melhorias no imóvel?

Normalmente não imediatamente. As melhorias geralmente são capitalizadas e depreciadas ao longo do tempo, em vez de deduzidas de uma vez.

Qual é o maior erro que os locadores cometem?

Misturar despesas pessoais e de aluguel. Quando essas linhas ficam confusas, os registros ficam mais difíceis de defender e as deduções mais difíceis de comprovar.

Devo usar um CPA para os impostos do imóvel de aluguel?

Se você possui mais de um imóvel, usa uma LLC ou faz melhorias com frequência, um CPA pode economizar tempo e ajudar a evitar erros de declaração caros.

Conclusão

As deduções fiscais de imóveis para aluguel podem fazer uma grande diferença no seu retorno líquido, mas somente se você souber quais despesas se qualificam e mantiver registros detalhados. Juros da hipoteca, impostos sobre a propriedade, depreciação, reparos, seguro, serviços públicos, taxas de administração, viagens, assistência jurídica, publicidade e materiais operacionais são deduções comuns que os locadores devem acompanhar com cuidado.

Se você está construindo um negócio de aluguel, combinar boa contabilidade com uma estrutura societária clara pode facilitar muito a vida. A Zenind pode ajudar você a formar uma LLC e estabelecer a base administrativa para que você possa se concentrar em administrar o imóvel, e não em correr atrás de papelada.

Referências úteis do IRS

• Publicação 527, Imóvel residencial para aluguel
• Publicação 946, Como depreciar bens
• Schedule E (Form 1040), Renda suplementar e prejuízo
• Publicação 463, Despesas de viagem, presentes e automóvel