11 Potongan Cukai Hartanah Sewa yang Perlu Diketahui Setiap Tuan Tanah

Memiliki hartanah sewa boleh menjana pendapatan yang stabil, tetapi ia juga mewujudkan tanggungjawab pelaporan cukai. Berita baiknya ialah banyak perbelanjaan biasa dan perlu yang berkaitan dengan aktiviti sewaan mungkin boleh ditolak jika anda menyimpan rekod yang kemas dan melaporkan pendapatan dengan betul.

Bagi hartanah sewa kediaman, IRS lazimnya menjangka anda melaporkan pendapatan dan perbelanjaan pada Schedule E. Ini bermaksud butirannya penting: apa yang anda belanjakan, bila anda membelanjakannya, untuk apa perbelanjaan itu dibuat, dan sama ada ia berkaitan dengan sewaan atau penggunaan peribadi. Jika anda memiliki hartanah melalui LLC, peraturan potongan tidak berubah dengan sendirinya, tetapi LLC boleh memudahkan pembukuan, pengasingan dana, dan pengurusan dokumen.

Di bawah ialah 11 potongan cukai hartanah sewa yang perlu difahami oleh tuan tanah, bersama perbelanjaan yang biasanya tidak layak dan tabiat penyimpanan rekod yang menjadikan masa cukai lebih mudah.

1. Faedah Pinjaman Perumahan

Jika anda membiayai hartanah tersebut, bahagian faedah dalam bayaran pinjaman perumahan anda biasanya boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewaan.

Apa yang tidak boleh ditolak ialah bahagian pokok pinjaman. Pokok mengurangkan baki hutang, tetapi ia bukan perbelanjaan operasi.

Perbezaan ini penting kerana ramai tuan tanah hanya melihat bayaran bulanan dan menganggap keseluruhan jumlah itu boleh ditolak. Sebenarnya, biasanya hanya komponen faedah yang boleh ditolak, jadi penyata pemberi pinjaman dan dokumen gadai janji tahunan adalah penting.

2. Cukai Hartanah

Cukai hartanah yang dibayar ke atas hartanah sewa lazimnya boleh ditolak.

Ini termasuk cukai hartanah daerah, perbandaran, dan tempatan yang berkaitan dengan aktiviti sewaan. Jika hartanah itu digunakan sebahagiannya untuk sewaan dan sebahagiannya untuk kegunaan peribadi, anda biasanya perlu memperuntukkan perbelanjaan antara kedua-dua penggunaan tersebut.

Jika anda membayar cukai melalui akaun escrow, jumlah itu masih boleh ditolak apabila cukai tersebut benar-benar dibayar bagi pihak anda, bukan semata-mata apabila anda memindahkan dana ke escrow.

3. Susut Nilai

Susut nilai ialah salah satu potongan cukai paling penting bagi tuan tanah kerana ia membolehkan anda memulihkan sebahagian kos hartanah dari semasa ke semasa.

Bagi hartanah sewa kediaman, bangunan biasanya disusutnilaikan selama 27.5 tahun menggunakan susut nilai garis lurus dan kaedah pertengahan bulan. Tanah tidak boleh disusutnilaikan, jadi hanya bangunan dan penambahbaikan lain yang layak dimasukkan.

Susut nilai juga boleh dikenakan pada aset sewaan lain seperti peralatan rumah, perabot, dan peralatan tertentu, bergantung pada klasifikasinya. Poin utama ialah susut nilai bukan perbelanjaan tunai serta-merta, tetapi ia boleh menghasilkan potongan atas kertas yang besar dari semasa ke semasa.

4. Pembaikan dan Penyelenggaraan

Pembaikan dan penyelenggaraan yang memastikan hartanah kekal dalam keadaan boleh disewa sering kali boleh ditolak pada tahun anda membayarnya.

Contohnya mungkin termasuk:

• Membaiki kebocoran
• Menggantikan kunci yang rosak
• Menampal dinding kering
• Menservis relau atau penghawa dingin
• Mengecat antara penyewa
• Membersihkan serpihan selepas penyewa berpindah keluar

Perbezaan antara pembaikan dan penambahbaikan adalah penting. Pembaikan memulihkan hartanah kepada keadaan berfungsi. Penambahbaikan menambah nilai, memanjangkan hayat berguna, atau menyesuaikan hartanah untuk kegunaan baharu. Penambahbaikan lazimnya dikapitalisasi dan disusutnilaikan, bukan ditolak serta-merta.

5. Premium Insurans

Insurans ialah satu lagi potongan sewaan yang biasa.

Ini boleh termasuk insurans tuan tanah, insurans bahaya, insurans liabiliti, insurans banjir, dan polisi lain yang melindungi hartanah sewa atau perniagaan sewaan anda. Jika anda membayar insurans yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman atau dibeli untuk pengurusan risiko, perbelanjaan itu biasanya sebahagian daripada aktiviti sewaan.

Jika polisi meliputi penggunaan peribadi dan sewaan, jumlah yang boleh ditolak biasanya perlu diperuntukkan.

6. Utiliti yang Anda Bayar untuk Penyewa

Jika anda menanggung utiliti bagi unit sewa, kos tersebut lazimnya boleh ditolak.

Ia mungkin termasuk elektrik, gas, air, pembetungan, sampah, internet, atau kabel jika tuan tanah membayarnya sebagai sebahagian daripada pengaturan sewa. Potongan itu milik pihak yang benar-benar membayar perbelanjaan tersebut, jadi jika penyewa membayar balik kepada anda, bayaran balik itu biasanya dianggap sebagai pendapatan sewaan.

Inilah salah satu sebab rekod bulanan yang tepat sangat penting. Bil utiliti mudah terlepas pandang, terutamanya jika ia dibayar secara automatik.

7. Yuran Pengurusan Hartanah

Jika anda mengupah pengurus hartanah, ejen pajakan, atau syarikat pengurusan, yuran mereka biasanya boleh ditolak.

Yuran ini mungkin merangkumi:

• Saringan penyewa
• Kutipan sewa
• Penyelarasan penyelenggaraan
• Pentadbiran pajakan
• Iklan kekosongan
• Penyeliaan hartanah rutin

Ramai tuan tanah mengupah bantuan pengurusan untuk menjimatkan masa, mengurangkan kerja langsung, dan menambah baik komunikasi dengan penyewa. Dari sudut cukai, yuran ini biasanya dianggap sebagai perbelanjaan operasi sewaan biasa.

8. Pengiklanan dan Pemasaran

Kos pengiklanan yang berkaitan dengan mencari penyewa biasanya boleh ditolak.

Ini boleh merangkumi penyenaraian dalam talian, papan tanda halaman, fotografi, pengedaran penyenaraian, iklan sewaan, dan bahan pemasaran yang digunakan untuk mempromosikan hartanah. Jika anda membayar untuk mengisi kekosongan, kos tersebut adalah sebahagian daripada operasi perniagaan sewaan.

Kos saringan yang berkait langsung dengan pemasaran dan pajakan juga mungkin layak, bergantung pada kos sebenar dan cara ia dibayar.

9. Perbelanjaan Perjalanan dan Kenderaan

Jika anda mengembara untuk mengurus, memeriksa, membaiki, atau memajak hartanah, sebahagian daripada kos tersebut mungkin boleh ditolak.

Ini boleh termasuk perjalanan untuk menunjukkan hartanah, bertemu kontraktor, memeriksa pembaikan, atau mengurus isu penyewa. Jika anda menggunakan kenderaan untuk perjalanan berkaitan sewaan, anda mungkin boleh menolak perbelanjaan menggunakan sama ada perbelanjaan kenderaan sebenar atau kaedah lain yang dibenarkan IRS, jika anda layak.

Apa yang biasanya tidak layak ialah perjalanan harian biasa ke tempat kerja lain atau urusan peribadi yang kebetulan melibatkan hartanah itu.

Pendekatan paling praktikal ialah menyimpan log bagi setiap perjalanan, tarikh, destinasi, dan tujuan perniagaan. Log perbatuan yang ringkas boleh mengelakkan banyak masalah kemudian.

10. Yuran Undang-Undang dan Profesional

Tuan tanah sering memerlukan bantuan undang-undang dan profesional, dan kos tersebut lazimnya boleh ditolak apabila berkaitan dengan aktiviti sewaan.

Ini mungkin termasuk:

• Yuran peguam untuk semakan pajakan atau isu pengusiran
• Yuran CPA atau penyediaan cukai yang berkaitan dengan sewaan
• Perisian pembukuan atau bantuan perakaunan
• Yuran perundingan untuk operasi sewaan

Perbelanjaan profesional amat penting bagi tuan tanah yang memiliki banyak unit atau memegang hartanah melalui LLC. Jejak dokumen yang kukuh membantu menunjukkan bahawa perbelanjaan itu biasa, perlu, dan berkaitan dengan perniagaan sewaan.

11. Bekalan dan Perbelanjaan Operasi

Banyak kos harian yang kecil juga boleh ditolak apabila ia menyokong operasi sewaan.

Contohnya mungkin termasuk:

• Bekalan pembersihan
• Mentol lampu
• Penapis
• Kunci dan perkakasan kunci
• Bateri pengesan asap
• Kertas, dakwat pencetak, dan bekalan pejabat
• Pos
• Caj bank yang berkaitan dengan akaun sewaan

Perbelanjaan ini mungkin kelihatan kecil secara individu, tetapi ia cepat bertambah sepanjang tahun. Bagi tuan tanah yang aktif, ia sering antara potongan yang paling mudah terlepas.

Perbelanjaan yang Biasanya Tidak Boleh Ditolak Secara serta-Merta oleh Tuan Tanah

Sama pentingnya dengan potongan yang boleh dituntut ialah senarai perbelanjaan yang tidak boleh anda anggap sebagai potongan sewaan semasa.

Contoh biasa termasuk:

• Harga pembelian hartanah itu sendiri
• Nilai tanah
• Pokok pinjaman perumahan
• Penambahbaikan modal yang mesti disusutnilaikan dan bukannya ditolak segera
• Perbelanjaan peribadi yang tidak berkaitan dengan sewaan
• Kos yang hanya berkaitan dengan penggunaan peribadi hartanah

Jika anda menggunakan hartanah itu untuk kegunaan peribadi dan sewaan, anda biasanya perlu memisahkan perbelanjaan antara kedua-dua penggunaan tersebut. Ini amat penting untuk rumah percutian, hartanah guna campur, dan unit yang kadangkala anda diami sendiri.

Cara Pendapatan Hartanah Sewa Dilaporkan

Kebanyakan pendapatan dan perbelanjaan sewaan kediaman dilaporkan pada Schedule E.

Jadual itu ialah tempat tuan tanah biasanya menyenaraikan sewa diterima, perbelanjaan boleh ditolak, dan susut nilai. Jika anda memiliki sebahagian pegangan dalam hartanah, anda biasanya hanya melaporkan bahagian pendapatan dan perbelanjaan anda.

Rekod yang baik memudahkan proses ini. Simpan:

• Perjanjian sewa
• Penyata bank dan kad kredit
• Log perbatuan
• Invois pembaikan
• Bil utiliti
• Penyata insurans
• Rekod cukai hartanah
• Dokumen penutupan
• Jadual susut nilai

Jika anda perlu menyokong sesuatu perbelanjaan, jejak dokumen lebih penting daripada ingatan.

Mengapa LLC Boleh Membantu Tuan Tanah Kekal Teratur

LLC tidak mewujudkan potongan sewaan dengan sendirinya, dan ia tidak menggantikan nasihat cukai. Tetapi ia boleh memudahkan pengurusan perniagaan sewaan.

Ramai tuan tanah menggunakan LLC untuk:

• Mengasingkan pendapatan dan perbelanjaan sewaan daripada kewangan peribadi
• Memudahkan pembukuan
• Mengatur rekod untuk pemfailan cukai
• Mewujudkan struktur yang lebih kemas untuk beberapa hartanah
• Menjadikan dokumen vendor, pajakan, dan pematuhan lebih mudah diurus

Di sinilah Zenind sesuai secara semula jadi. Zenind membantu tuan tanah dan pelabur menubuhkan syarikat di A.S. dan mengurus proses pembentukan dengan struktur yang direka untuk memastikan bahagian perniagaan pemilikan hartanah teratur dari awal.

Bagi tuan tanah baharu, ini boleh menjadi perbezaan antara kelam-kabut pada masa cukai dan mempunyai buku akaun yang kemas sepanjang tahun.

Tabiat Cukai Sepanjang Tahun yang Praktikal untuk Tuan Tanah

Strategi cukai sewaan terbaik bukanlah pembersihan saat akhir pada bulan Mac. Ia ialah sistem sepanjang tahun.

Aliran kerja yang mudah paling berkesan:

1. Gunakan akaun bank khusus untuk sewaan.
2. Bayar perbelanjaan sewaan daripada akaun itu apabila boleh.
3. Simpan setiap resit dan invois.
4. Jejaki perbatuan dan perjalanan apabila berlaku.
5. Asingkan pembaikan daripada penambahbaikan.
6. Selaraskan akaun setiap bulan.
7. Semak susut nilai apabila anda membeli aset baharu atau membuat naik taraf besar.

Jika anda melakukannya secara konsisten, pemfailan cukai menjadi jauh lebih mudah dan risiko terlepas potongan berkurang.

Soalan Lazim

Adakah saya perlu mempunyai LLC untuk menuntut potongan hartanah sewa?

Tidak. Potongan sewaan bergantung pada aktiviti dan peraturan IRS, bukan pada sama ada hartanah itu dipegang dalam LLC. LLC masih boleh membantu dengan organisasi dan penyimpanan rekod.

Bolehkah saya menolak hartanah sewa yang kosong?

Anda mungkin masih boleh menolak perbelanjaan sewaan biasa jika hartanah itu masih ditawarkan untuk disewa, walaupun semasa kekosongan. Butiran khusus adalah penting.

Bolehkah saya menolak penambahbaikan pada hartanah?

Biasanya tidak serta-merta. Penambahbaikan lazimnya dikapitalisasi dan disusutnilaikan dari semasa ke semasa dan bukannya ditolak sekaligus.

Apakah kesilapan terbesar yang dibuat oleh tuan tanah?

Mencampurkan perbelanjaan peribadi dan sewaan. Apabila sempadan itu kabur, rekod menjadi lebih sukar dipertahankan dan potongan menjadi lebih sukar disokong.

Perlukah saya menggunakan CPA untuk cukai hartanah sewa?

Jika anda memiliki lebih daripada satu hartanah, menggunakan LLC, atau membuat penambahbaikan secara berkala, CPA boleh menjimatkan masa dan membantu anda mengelakkan kesilapan pemfailan yang mahal.

Kesimpulan

Potongan cukai hartanah sewa boleh memberi perbezaan besar kepada pulangan bersih anda, tetapi hanya jika anda tahu perbelanjaan mana yang layak dan anda menyimpan rekod terperinci. Faedah pinjaman perumahan, cukai hartanah, susut nilai, pembaikan, insurans, utiliti, yuran pengurusan, perjalanan, bantuan undang-undang, pengiklanan, dan bekalan operasi ialah potongan biasa yang perlu dipantau dengan teliti oleh tuan tanah.

Jika anda sedang membina perniagaan sewaan, menggabungkan pembukuan yang baik dengan struktur entiti yang jelas boleh memudahkan urusan. Zenind boleh membantu anda menubuhkan LLC dan menyediakan asas pentadbiran supaya anda boleh menumpukan perhatian pada pengurusan hartanah, bukan mengejar kerja kertas.

Rujukan IRS yang Bermanfaat

• Publication 527, Hartanah Sewa Kediaman
• Publication 946, Cara Menyusutnilaikan Harta
• Schedule E (Form 1040), Pendapatan Tambahan dan Kerugian
• Publication 463, Perjalanan, Hadiah, dan Perbelanjaan Kereta